【文章內(nèi)容簡介】 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 9 （ 6）項(xiàng)目節(jié)能分析； （ 7）經(jīng)濟(jì)效益分析及社會效益評價(jià)； （ 8）項(xiàng)目投資方案； 編制本項(xiàng)目申請報(bào)告的原則： 該申請報(bào)告書編制過程中遵循客觀、準(zhǔn)確、可靠、科學(xué)、公正的原則。 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 10 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動(dòng)和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)（如 土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計(jì)民生，必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價(jià)受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。 投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求 ，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。 《江蘇省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 “第三篇 發(fā)展重點(diǎn)和政策取向 ”中提出加快蘇北振興步伐，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快重點(diǎn)領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn) 業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)； 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 11 積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費(fèi)需求的房地產(chǎn)市場。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。 住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。 就 洪 澤縣 房地產(chǎn)市場來看，自 2021年以來，隨著涉房調(diào)控政策 “國六條 ”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下， 洪澤縣 房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。目前，小高層住宅已經(jīng)成了 洪澤縣 城區(qū)住宅建設(shè)開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，整體銷售率在 95％以上。高層及小高層住宅已是市民安家落戶首選的一大品牌。 “十二五 ”期間，住房建設(shè)將以節(jié)約型、節(jié)能省地型住宅為標(biāo)準(zhǔn)，以推進(jìn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為重點(diǎn)，加大 成套技術(shù)集成的推廣應(yīng)用。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)劃要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平。住房建設(shè)的選址和土地利用、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、技術(shù)選擇與優(yōu)化、產(chǎn)品和設(shè)備的選擇、施工住址與管理、住房的使用和維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，提高資源利用效率，提高住房小區(qū)綠化率，減少環(huán)境污染，改善居住環(huán)境，建設(shè)高品質(zhì)、高檔次、低價(jià)位且環(huán)境優(yōu)美居住舒適的居住小區(qū)，促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 12 “十二五 ”期間， 洪澤縣 住房建設(shè)將以優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，以穩(wěn)定住房價(jià)格為目標(biāo)，解決普通居民需求，鼓勵(lì)扶持中低 價(jià)位、中小戶型普通商品住房的建設(shè)，完善城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。廉租住房主要保障市區(qū) “雙困 ”家庭住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房主要保障市區(qū)低收入家庭住房需求，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房主要滿足市區(qū)中低收入和中等收入家庭住房需求，其他商品住房主要滿足中等以上收入家庭的住房需求。 在 洪澤縣 “十二五 ”規(guī)劃中，明確表示不斷拓展城區(qū)范圍，是一項(xiàng)重要內(nèi)容，而房地產(chǎn)作為一個(gè)城市拓展城區(qū)范圍的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃提出規(guī)劃布局的重大戰(zhàn)略性調(diào)整為加快發(fā)展拓展新的空間，全新的規(guī)劃理念重塑城市形象，將有力增強(qiáng)對各類發(fā)展要素 的吸引力和凝聚力，為國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移構(gòu)建承接平臺。 洪澤縣 正向快速擴(kuò)量增效的工業(yè)化中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)正促使我市經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我 縣 的城市化水平達(dá)到 28%，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。 可以預(yù)見， 2021年以后，隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善， 洪澤縣 房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持較快發(fā)展。 由此可以肯定，該項(xiàng)目符合國家和省市 “十二五 ”發(fā)展規(guī)劃要求，也符合行業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，為加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和優(yōu)化 洪澤縣 的城市風(fēng)光起到了推動(dòng)作用。 縱觀 洪澤縣 市場， 2021年住房價(jià)格雖小幅下降，但基本是在合理范圍之內(nèi)，價(jià)格虛高的情況很小，不過價(jià)格調(diào)整的趨勢是必然的，而且自下半 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 13 年國家對農(nóng)村土地制度的改革也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，隨著消費(fèi)人群理性回歸，新的一輪購房熱也必將逐漸恢復(fù) ,因此未來房地產(chǎn)市場前景依然廣闊。 產(chǎn)業(yè)政策 2021年 3月 20日，住建部發(fā)布《建設(shè)用地容積率管理辦法》要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行容積率管理規(guī)定，不得擅自為開發(fā)商調(diào)整容積率，不得以 政府會議紀(jì)要等形式擅調(diào)容積率，容積率調(diào)整必須通過聽證會，公布聽證專家等方式。 2021年 3月 22日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)展改革委《關(guān)于 2021年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確，今年要加快財(cái)稅體制改革。適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。 2021年 3月 22日，住建部下發(fā)《關(guān)于做好 2021年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，要求各地對保障房將建立項(xiàng)目庫，吸引社會資金建保障房，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，加強(qiáng)分配和質(zhì)量管理，全面推進(jìn) 2021年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。 2021年 4月 9日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于辦理申請人民法院 強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》，從案件受理、審查、執(zhí)行和新舊規(guī)定銜接等程序和實(shí)體方面，對人民法院辦理非訴行政執(zhí)行案件作出了具體規(guī)范。 2021年 6月 1日，住建部下發(fā)《關(guān)于做好 2021年住房保障信息公開工作的通知》，要求各地要在每月后 10個(gè)工作日，公布保障性安居工程的實(shí)際開工套數(shù)、基本建成套數(shù)等信息。 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 14 2021年 6月 7日，國土資源部發(fā)布中華人民共和國國土資源部令，《閑置土地處置辦法》已于 2021年 5月 22日國土資源部第 1次部務(wù)會議修訂通過，自 2021年 7月 1日起施行。辦發(fā)規(guī)定，閑置土地 是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。 2021年 6月 12日，國土資源部發(fā)布新修訂的《閑置土地處置辦法》，將于 7月 1日起施行，將嚴(yán)格執(zhí)行對閑置土地收回的規(guī)定 2021年 6月 12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》。對公共租賃住房的申請條件、運(yùn)營監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定。同時(shí)明確，公共租賃住房可以通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。 2021年 6月 18日，國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司表示，建廉租房及經(jīng)適房可免征土地使用稅。根據(jù)規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。與此同時(shí)，如果開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例，免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。 2021年 6月 28日，住建部下發(fā)通知，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與保障性安居工程建設(shè)，民間資本參與保障房建設(shè)的，在貸款、稅收、土地使用等方面享受優(yōu)惠政策。通知規(guī)定，參與保障房建設(shè)的民資企業(yè)在稅收、土地使用等方面享受相關(guān)優(yōu)惠政策，同時(shí)，按規(guī)定免收行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 15 2021年 7月 19日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》進(jìn)行部署，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。 2021年 8月 1日，由住建部與質(zhì)檢總局聯(lián)合發(fā) 布的新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》實(shí)施， 2021年舊版同時(shí)廢止。規(guī)范要求， 7層及以上住宅或高度超過 16米以上的住宅必須設(shè)電梯； 12層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。住宅應(yīng)在建筑入口、入口平臺、候梯廳、公共走道進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，并對門寬、坡度等也設(shè)立了嚴(yán)格的參數(shù)設(shè)定。 根據(jù)國家、江蘇省、淮安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的文件，堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)適當(dāng)超前和總量控制的原則，確保供求結(jié)構(gòu)平衡。 在相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的作用下，淮安房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展，作為經(jīng)營性物業(yè)的購物中心，更是成為市民投資中炙手可熱的 產(chǎn)品。在產(chǎn)業(yè)政策的推動(dòng)下，商業(yè)房地產(chǎn)成為挑動(dòng)淮安資本的起搏器，商鋪的投資成為淮安商業(yè)經(jīng)濟(jì)的催化劑。 建設(shè)項(xiàng)目不在產(chǎn)業(yè)政策的限制范圍內(nèi)。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 洪澤縣 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過 30%，大大高于當(dāng)年 全縣 生產(chǎn)總值增幅，成為拉動(dòng) 洪澤縣 經(jīng)濟(jì)增長的一股優(yōu)勢力量。 洪澤縣 統(tǒng)計(jì)部門通過對未來城市人口增量及城市化進(jìn)程的帶動(dòng)性分析，初步確定 洪澤縣 “十二五 ”期間的住房需求總量大概在 200萬平方米左右。 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 16 “十五 ”期間，隨著住房制度改革的不斷深入，淮安市住房建設(shè)呈快速發(fā)展趨勢。根據(jù)《淮安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年 規(guī)劃綱要》，至2021年，淮安市地區(qū)生產(chǎn)總值將突破 1000億元，年均增長 16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 2萬元以上，全社會固定資產(chǎn)投資 5年累計(jì)達(dá)到 2600億元以上?；窗彩惺袇^(qū)人口達(dá) 100萬人，建成區(qū)面積將擴(kuò)展到 100平方公里以上。按照每年新增 6萬人口、人均住宅建筑面積 32平方米（ 2021年淮安市已達(dá) 平方米）測算，因城市居民增加對住房的年潛在需求約為 192萬平方米左右。“十二五 ”期間，市區(qū)將由此新增住房面積約 960萬平方米。綜合考慮城市人均住房面積增長的需求，以及拆遷安置引起的住房需求，估計(jì) “十二五 ”期間，淮安市住房需求總量為 1062萬平方米，因?yàn)樽》繚撛谛枨蟮牟淮_定性，預(yù)計(jì)住房需求總量將在 850萬至 1050萬平方米 ，從全市的住房需求量可以看出洪澤縣住房需求量將逐年增加 。 本項(xiàng)目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位完成。本項(xiàng)目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項(xiàng)目所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設(shè)施、道路、綠化建筑、活動(dòng)場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮。設(shè)計(jì)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑 500mm的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火 、隔音、隔熱和消防及報(bào)警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本項(xiàng)目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 建設(shè)項(xiàng)目 根據(jù)《限制用地項(xiàng)目目錄（ 2021年本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2021年本）》，本項(xiàng)目不屬于限制用地項(xiàng)目；項(xiàng)目也不屬于 《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 濱湖花園 項(xiàng)目 申請報(bào)告 17 調(diào)整指導(dǎo)目錄 》 （ [2021]修訂） 中 的限制類、淘汰類，為