【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 征營(yíng)業(yè)稅。金融政策（1）開發(fā)貸款2006年5月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）進(jìn)一步規(guī)定，為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到30%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。（2）住房消費(fèi)貸款2010年，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。根據(jù)通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于50%。通知指出，將嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于50%。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生。2008年10月22日人民銀行調(diào)整房貸政策，；最低首付款比例調(diào)整為20%。但在目前，多家行最新政策為，首套住房基準(zhǔn)利率，二套住房不低于基準(zhǔn)利率上浮10%，第三套住房停止發(fā)放貸款。央行指出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。并且，銀監(jiān)會(huì)此前已下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購(gòu)買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》的規(guī)定。（3）央行利息2008年，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者信心指數(shù)處于歷史低點(diǎn)，2008年年內(nèi)，央行共五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，目的是刺激購(gòu)房消費(fèi)，以拉動(dòng)內(nèi)需。2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，致使房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。為抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，央行在2010年10月至2011年7月期間，共5次加息。影響：一方面加息會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響，引發(fā)部分的購(gòu)房者消費(fèi)觀望，在一定程度上能夠達(dá)到宏觀調(diào)控的目的，但其影響程度有限。（4）調(diào)整存款準(zhǔn)備金率2008年共4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以刺激購(gòu)房需求，%歷史最高位，特別是2011年16月存款準(zhǔn)備金率就上調(diào)了6次，可以看出國(guó)家對(duì)銀根的急速收緊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流動(dòng)性直接影響較大。%。由此可見，本項(xiàng)目為商業(yè)及住宅用途，仍符合房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策。 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（2000年3月29日建設(shè)部第77號(hào)令修正發(fā)布）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。南寧市冠四海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2003年1月，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。在建的摩卡生活館商住大廈、凱旋世紀(jì)、玉林第一商業(yè)廣場(chǎng)等高端精品建筑均顯示出公司不俗的建筑實(shí)力。公司崇尚以人為本，擁有一批高素質(zhì)的管理人才，擁有員工109人，其中高級(jí)管理人員16人，總工4人，工程師15人，經(jīng)濟(jì)師10人，堪稱一支地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體．城市化的過(guò)程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過(guò)程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上．城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展．城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得更為明顯。長(zhǎng)期以來(lái)，大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引發(fā)諸如住房緊張、交通擁擠、環(huán)境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。合理利用土地資源是解決“城市病”的有效途徑。一、資源利用方案本項(xiàng)目為居住為主，伴有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建筑項(xiàng)目，對(duì)水資源利用量較大，因此合理的利用水資源，是本項(xiàng)目資源利用方案的重點(diǎn)。給水本工程水源由南寧市政給水管網(wǎng)供給，考慮到生活用水和消防系統(tǒng)的要求，擬從新建小區(qū)西北、東北兩側(cè)市政道路旁各引一條DN200(水表DN150)的管道進(jìn)入地盤并沿著建筑物群四周布置成環(huán)網(wǎng)，以確保生活及消防用水安全。沖水本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)置沖水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)生的污水經(jīng)匯集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。二、資源節(jié)約措施水資源現(xiàn)狀南寧市是一座嚴(yán)重缺水的城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，社會(huì)的進(jìn)步，人們對(duì)環(huán)境、水質(zhì)、供水保證等的要求也越來(lái)越高。水資源節(jié)約和保護(hù)的任務(wù)更加艱巨，我市水資源時(shí)空分布不均，與生產(chǎn)力布局不相匹配等尤為突出。水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003），《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）選取給水用水定額。（1）充分利用市政供水壓力室內(nèi)給水低區(qū)三層以下主要利用市政水壓直接供給。四層以上由無(wú)負(fù)壓疊加變頻水泵設(shè)備加壓供給，管網(wǎng)采用下行上給式的給水方式向各棟、各用水點(diǎn)供水。（2）高層建筑給水系統(tǒng)分區(qū)1），；（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當(dāng)?shù)臏p壓措施。《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500152003指出，所需流出水頭為20KPa。從理論上講，當(dāng)水頭為40KPa時(shí)?？梢娝^增大時(shí)，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)節(jié)流量或進(jìn)行閥門操作時(shí)，使無(wú)用耗水量亦增大。同時(shí)，“剩余水壓”過(guò)高的用水點(diǎn)將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點(diǎn)則可能出現(xiàn)“斷流”現(xiàn)象。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因?yàn)橛脩羰欠植荚诠芫W(wǎng)的各個(gè)位置，有遠(yuǎn)有近，有高有低，低、近處用水點(diǎn)自然會(huì)出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。根據(jù)實(shí)測(cè)：DN15陶瓷閥芯水嘴靜壓時(shí)為P=，全開時(shí)流量Q=，因此，給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計(jì)中，合理控制各用水點(diǎn)處的水壓，可以達(dá)到較好的節(jié)水目的。（3）回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水。（4）充分利用再生水資源替代自來(lái)水。（5）雨水利用1）屋面雨水設(shè)計(jì)為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。2）小區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地，雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。（6）景觀噴灌節(jié)水措施1）選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)。2）綠化澆灌采用低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內(nèi)設(shè)置的澆灑口供應(yīng)水。（7）選用性能較高的變頻水泵供水。（8）機(jī)動(dòng)車清洗運(yùn)用中水或先進(jìn)的無(wú)水洗車技術(shù)。（9）合理配制水表等計(jì)量裝置。建筑物的引入管、住宅的入戶管及公用建筑物需計(jì)量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。第四章 節(jié)能方案分析一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為南寧市，應(yīng)遵循國(guó)家、廣西壯族自治區(qū)以及南寧市的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，具體如下：相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策（1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（2）《中華人民共和國(guó)可再生能源法》（3）《中華人民共和國(guó)電力法》（4）《中華人民共和國(guó)建筑法》（5）《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》（6）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》(國(guó)務(wù)院令28號(hào))（7）《節(jié)能用電管理辦法》(國(guó)家經(jīng)貿(mào)委 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委[2000]1256號(hào))（8）《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令279號(hào))（9）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號(hào))（10）《建設(shè)部關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定的實(shí)施意見》(建科[2006]231號(hào))（11）《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令293號(hào)）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件（1）《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計(jì)交能[1996]905號(hào)）（2）《國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)》（國(guó)家發(fā)改委[2005]65號(hào)令）建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范（1）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892005（2）《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503782006（3）《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》 GB502432002（4）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5017693（5）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5000342004（6）《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T50032001（7）《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5002893（8）《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》 GB503652005（9）《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科[2005]199號(hào)）（10）《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇》（11）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ1342001（12）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》 JGJ2695（13）《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》（14）《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ1442004（15）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692（16）《綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ/T1011012005（17）《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502422002（18）《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》 DBJ016072001（19）《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503362002（20）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）（21）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152003相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn)（1）《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》GB 200522006；（2）《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 17896 1999；（3）《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》 GB 190432003；（4）《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》 GB 190442003；（5）《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 194152003；（6）《單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)能效限定值及能源效率等級(jí)》GB 195762004；（7）《建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測(cè)方法》GB/T71072002。（8）《通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 197612005二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析項(xiàng)目能源品種選用原則本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家、廣西壯族自治區(qū)及南寧市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。項(xiàng)目能耗供應(yīng)狀況本項(xiàng)目區(qū)域市政設(shè)施基本可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力等配套）初步具備。供水：給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。中水：本項(xiàng)目擬設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。電力：本項(xiàng)目擬建變電所，可供應(yīng)空調(diào)、照明等用電。項(xiàng)目典型住宅能耗指標(biāo)分析（1）屋面主要構(gòu)造及材料：，1：，, 水泥瓦屋面；斜坡屋面的總傳熱阻=+屋面構(gòu)造的總傳熱阻+=（M2K）/W；斜坡屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)K= W /（M2K）；考慮結(jié)構(gòu)性冷橋的影響及保溫材料的修正系數(shù)，平均傳導(dǎo)系數(shù)Km=屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)～= W /（M2K）（）滿足≤（M2K）/W。（2）外墻主要構(gòu)造及材料：, ，；外墻的總傳熱阻=+屋面構(gòu)造的總傳熱阻+=（M2K）；外墻傳熱系數(shù)K=（M2K）/W；考慮結(jié)構(gòu)性冷橋的影響及保溫材料的修正系數(shù)，平均傳導(dǎo)系數(shù)Km=外墻傳熱系數(shù)～=（M2K）/W（）滿足≤（M2K）/W。（3）門窗外門窗采用斷熱鋁合金型材門窗，達(dá)到節(jié)能要求，改善門窗絕熱性能，有效降低室內(nèi)空氣與室外空氣的熱傳導(dǎo)。外門窗的氣密性為Ⅱ級(jí)，符合節(jié)能要求。（4）戶門鋼制防盜門由廠家按保溫節(jié)能要求制作， W/（M2K）。通過(guò)上述典型住宅能耗指標(biāo)計(jì)算分析，項(xiàng)目合理能耗均達(dá)到相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，滿足能耗準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的要求。三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護(hù)采用輕質(zhì)加氣混凝土磚，對(duì)結(jié)構(gòu)負(fù)荷有利，又具有良好的隔熱保溫性能，并根除粘土磚的能耗，認(rèn)真按照《廣西壯族自治區(qū)發(fā)展新型墻體材料管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）合理布量建筑朝向，結(jié)合地形，盡量利用太陽(yáng)能，降低熱耗系數(shù)，節(jié)省采暖能耗。（4）選用