【文章內(nèi)容簡介】 沒有抑制。三、市場前景市場競爭日趨激烈隨著九江房地產(chǎn)開發(fā)、上市量的增大，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，2011年全市開工，預售樓宇將進一步趨于加快。去年，樓市競爭激烈，樓盤開發(fā)定位要求高。眾多的上市項目將首先形成開發(fā)商之間的競爭，這種單鍵將在多方位上展開，無論是項目規(guī)劃定位，還是建筑設(shè)計、施工組織、宣傳推廣、營銷策略、市場份額、物業(yè)管理等等方面都將是競爭點，而且經(jīng)過這幾年的市場淘汰更新，幾乎所有的開發(fā)項目都在強調(diào)高起點、高投入、高要求的定位，使得競爭在層次上提高。同質(zhì)項目較集中，全市由于城區(qū)規(guī)劃的趨向性進下不明確，開工項目地塊相對集中，同質(zhì)樓盤數(shù)量和體量都有較大增長，使得競爭更短兵化。同時，樓盤供應“種類”繁多。去年九江的樓宇一改過去單一的多層住宅，從目前來看，去年開工、預售項目定位將出現(xiàn)多類型同時上市的局面。多層、小高層、高層項目眾多。目前已經(jīng)做發(fā)了前期工作或已開工的項目有：華龍的“萊茵美郡二期”、華寶的“南湖國際”、聯(lián)達的“明湖廣場”、安美達的“濱江項目”、信華的“城市花園二期”、新湖的“柴桑春天三期”、兆龍的“水木清華二期”、慧龍的“慧龍新城”、東盟的“弘雅花園二期”、603車隊的“香榭里舍”、恒盛的“恒盛上花園”、天意成的“潯陽江畔二期”、潯海的“潯海領(lǐng)域”、金泰的“半島一品”、中糧的“龍開御景”等項目，真是齊頭并進。房價將從繁榮昌盛到平穩(wěn)上升根據(jù)房地產(chǎn)靜態(tài)公式價格來看，市場價格還是有較大的上升空間，從20092010年來的價格趨勢，九江市價格在未來的一到兩年內(nèi)將仍然維持平穩(wěn)上升態(tài)勢。按照目前國內(nèi)大中城市、發(fā)達地區(qū)的房價與收入比值計算，目前國家統(tǒng)計數(shù)字為低位約13，高位約為15，按照九江統(tǒng)計局的家庭可支配年收入28000元計算，100平方米房價均價水平應達到5000元或更高，按此國際同行計算方式，九江目前的價格水平與5000元的價格仍然有800余元的距離。動態(tài)市場價格上升趨勢明顯。2010年3月至10月份在售樓盤市場均價上升接近500800元/平方米；在二手房市場的現(xiàn)狀分橫排，新舊房屋價格趨同，這種趨同的現(xiàn)象是證明價格全面上升的依據(jù)。開發(fā)成本的提高將進一步提高住宅銷售價格。目前隨著土地價格的上升、規(guī)劃設(shè)計定位品位提高、項目配套水準的升級，以及市場營銷推廣手段的加強都將推動房產(chǎn)銷售價格的上升。但隨著國家宏觀政策的調(diào)控，中央政府各部門聯(lián)合打出“組合拳”，擊中了混亂的房地產(chǎn)市場秩序的軟肋，樓市從狂躁轉(zhuǎn)向平和，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示4月份后，%。房價上升的勢頭得到適當?shù)囊种?。價格上升的幅度將會在一個適度的范圍。四、項目建設(shè)理由通過以上對九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和市場未來調(diào)查分析，目前，，%，九江正經(jīng)歷著這座城市歷史以來最大的一次造城動力。因此，九江市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)還將進一步加快，銷售市場進一步火爆。在完成的開發(fā)投資中，住宅投資占的比重將會劇增。商品營業(yè)用房和辦公用房比重將會大幅下降。從以上各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，市場的需求在增加，而九江中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過市場調(diào)查分析，審時度勢，抓住目前的有利機遇，啟動紫廬花園建設(shè)項目，擴大了九江市城東芳蘭組團的經(jīng)濟發(fā)展和建設(shè)，將紫廬花園建成為這個區(qū)域建筑中的一道亮麗優(yōu)美的風景，故此，該項目的建設(shè)是及時的，也是可行的。第三章 項目建設(shè)規(guī)劃與技術(shù)方案第一節(jié) 方案設(shè)計說明 九江，山擁千嶂，江環(huán)九派，“士高氣清，富有家境”。自古以來，就是舟車輻輳，商賈云集的通都大邑。前年以來無數(shù)的文人、官吏、富豪在這里修建美廬、府邸、山莊。廬山別墅更是創(chuàng)造了一個萬國建筑的奇跡。這絕不是富人的專利，現(xiàn)在就有一座百姓的莊園。九江紫廬花園 一、區(qū)域概況 本項目位于九江市廬山區(qū)前進東路九江學院斜對面，原九江市玻纖廠地塊。至市中心商圈大中路只需20分鐘。交通便利，周圍各項生活配套齊全，消費檔次偏低。項目用地地勢平坦，但被道路分隔成5塊用地，形狀不規(guī)則。 二、項目分析及定位 分析了區(qū)域現(xiàn)狀、當?shù)厝说南M能力、習慣后，我們建議項目定位為“簡歐風情的莊園式住宅”。群山懷抱中、天街鬧市旁，一個寧靜而優(yōu)雅的莊園散發(fā)著迷人的氣息。精致優(yōu)美的歐式園林，溫馨浪漫的商業(yè)步行街。提現(xiàn)一種典雅的文化氣息和生活方式。 三、規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃布局：項目用地散亂，我們引入橫豎兩條規(guī)劃軸線把北部相鄰的三個地塊有機的聯(lián)系了起來。橫向軸線的西側(cè)地塊面積很小不適合做住宅，建議做成幼兒園，可充分利用地形，也便于集中管理。豎向軸線的南側(cè)地塊用地面積也不大且周邊民房很多品質(zhì)感差，也不適合做住宅?？紤]周邊商業(yè)潛力比較高，建議結(jié)合南側(cè)地塊做成商業(yè)步行街。這樣商業(yè)布局比較其中，容易形成商業(yè)氛圍提升商業(yè)價值。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一心，兩軸，三口，四行 一 心——規(guī)劃結(jié)構(gòu)的重心。小區(qū)各組團之間的交界點，也是最大的集散、活動中心。小區(qū)的標志性中心點。 兩 軸——橫縱兩條規(guī)劃軸線。小區(qū)的空間布局的劃分依據(jù)。 三 口——沿著規(guī)劃周軸線的三個主要的出入口?？梢宰疃叹嚯x的把人流車流疏散到城市的各主要道路。 四 行——分別為機動車行，非機動車行，小區(qū)人行，和商業(yè)人性，流行設(shè)計明確，相互補充互不干擾。 功能布局：從小區(qū)的主入口處引入一條商業(yè)內(nèi)街，將商業(yè)人流引入地塊的北側(cè)同用地北側(cè)的小商業(yè)街形成小規(guī)模商圈。同時布置一些公寓做配套用途。地塊中心布置大面積的小高層，周邊布置視野開闊的高層。 視線設(shè)計：用地周圍西側(cè)和南側(cè)民房較多，景物較差，所以我們把高層建筑設(shè)置在用地西側(cè)沿振興大道一帶，可以減少視線干擾，同時也可以打造很好的小區(qū)形象。建筑的天際線采用北高南低西高東低的一種方式，即降低外部因素對內(nèi)部小區(qū)因素的影響，又可以發(fā)揮內(nèi)部造景的優(yōu)勢。 四、交通分析 人行流線：分為三種。一 為商業(yè)人行：這部分流線注重人流的導向性，并自成一體，不與住宅人流產(chǎn)生交叉干擾，但可以起到相互延伸補充的作用。二 為公共區(qū)域的人行，這部分流線注重簡潔寬敞，既方便人流疏散有可以為人群提供豐富的交流活動場所。三 組團內(nèi)部的人行。這部分流線蜿蜒優(yōu)美貫穿于各個景點之間，為人群提供優(yōu)美私密的生活空間。 非機動車流線：考慮九江市非機動車流量較大，所以我們在小區(qū)主軸線和外圍道理增設(shè)地上非機動車道及停車位，在地下車庫也設(shè)置大量停車位，滿足使用。盡量減少進入組團內(nèi)部影響內(nèi)部環(huán)境。 車行流線：延城市道路設(shè)置，車輛直接進入地庫，完全實現(xiàn)人車分流，地面只設(shè)部分停車位供商業(yè)使用。 消防流線：因高層建筑均延用地周邊或集中布置，所以消防流線短，資金投入少。消防車道及登高面的設(shè)計滿足國家相關(guān)規(guī)范。 五、景觀設(shè)計 景觀設(shè)計理念：呼應設(shè)計主題，采用簡歐風情的莊園式園林。強調(diào)建筑、園林的相互延伸。打造精致典雅的生態(tài)綠色樓盤。寬敞氣派的景觀軸線，安靜溫馨的主題花圈，別具匠心的雕塑小品，充滿異域風情的步行街，整個樓盤渾然一體，如同一個超然于世的歐洲貴族莊園。 景觀系統(tǒng)：一街、三軸、多點、多面 一街：通過高低錯落的商業(yè)建筑，大氣豪華的商業(yè)廣場，弧度優(yōu)美的商業(yè)內(nèi)街以及羅馬風情的園林景觀，營造一條羅馬風情商業(yè)步行街。 三軸：三條景觀軸線，也是小區(qū)展示形象的主要展示面。我們把橫軸定義為時尚的米蘭之街，而縱軸定義為浪漫的法國之街。 多點多面：只多個景觀節(jié)點及主題廣場、花園。 六、戶型設(shè)計戶型類型豐富，選擇空間大，可滿足各種消費要求。有緊湊甜蜜的小兩房，也有舒適氣派的三方，還有豪華尊貴的大三方。戶型內(nèi)部空間方正使用率高。每戶都送內(nèi)花圈落地凸窗等，增加戶型的附加值及市場競爭力。A戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率A1型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡%A2型三房二廳二衛(wèi)㎡㎡㎡A3型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡A4型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡B戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率B1型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡%B2型二房二廳二衛(wèi)㎡㎡㎡B3型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡B4型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡C戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率C1型三房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡%C2型三房二廳二衛(wèi)㎡㎡㎡C3型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡D戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率D1型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡%本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡E戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率E1型二房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡%本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡F戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率F1型三房二廳兩衛(wèi)㎡㎡㎡%本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡G戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率G1型三房二廳兩衛(wèi)㎡㎡㎡%本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡H戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率H1型一房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡%H2型一房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡H3型一房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡I戶型標準層平面戶型編號戶型套內(nèi)建筑面積本戶公用面積本戶建筑面積使用率I1型一房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡%I2型一房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡I3型一房二廳一衛(wèi)㎡㎡㎡本層總公用面積㎡本層總建筑面積㎡ 七、人文設(shè)計 以人為本是我們的設(shè)計宗旨，舒適的尺度、怡人的景致、便捷流暢的交通，開放與隱私的融合處處滲透著人文關(guān)懷。為了增多鄰里之間的交流，為了加強小區(qū)與城市之間的融合，設(shè)置了大面積的公共綠化，活動場地。而組團內(nèi)部又營造了安靜典雅私密的生活空間。商業(yè)步行街的引入，為人群活動提供了擴展空間，豐富了生活情趣。 好的建筑不僅僅能夠提供一所居住舒適的房子，還要創(chuàng)造一種高尚優(yōu)雅的生活方式。九江紫廬花園，升級九江人都市生活標準，創(chuàng)造九江城市價值新高度，樹立一種全新的都市生活方式。第二節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計 一、結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù) 自然條件： （1）本工程場地位于九江市。建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，場地及地基等級為二級，工程抗震設(shè)防類別為丙類。 （2）風荷載 基本風壓Wo=，（100年重現(xiàn)期Wo=）地面粗糙度按C類。 （3）地震荷載：本工程抗震設(shè)防烈度為6度。設(shè)計地震分組為第一組。 （4）人防：人防任務書還未下達，待下達后，視抗力等級和人防功能來考慮。 設(shè)計遵循的主要規(guī)程、規(guī)范 （1）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001） 2006年版 （2）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GB500072002） （3）建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB500112010） （4）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB500102002） （5）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)程（JGJ22002） （6）建筑樁基技術(shù)規(guī)程（JGJ942008） （7）建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JGJ792002） （8）建設(shè)部有關(guān)建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定 二、工程概況 本工程主樓37棟932層的住宅，酒店式公寓，局部帶1層或2層商業(yè)，會所和幼兒園組成。 三、結(jié)構(gòu)選型 （1）地下室采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，不設(shè)縫，以滿足建筑的使用功能，采用后澆帶及其它構(gòu)造措施處理。 （2）下部設(shè)商業(yè)的住宅采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 （3）其他的住宅采用框架或剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 （4）住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計原則，臥室、廳內(nèi)不露梁、柱，以增大使用空間。 四、基礎(chǔ)選型 因無地勘報告，待地勘報告出來后再定；原則上多層采用天然地基，高層采用樁基礎(chǔ)。 五、設(shè)計荷載 設(shè)計中各種恒荷載和活荷載均按建筑的使用功能及裝飾要求依據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB500092001）確定 樓屋面活載住宅 ㎡商業(yè) ㎡衛(wèi)生間 ㎡樓梯間 ㎡樓梯間（消防疏散） ㎡懸挑陽臺 ㎡上人屋面 ㎡不上人屋面 ㎡屋頂花園 ㎡地下車庫 ㎡配電室、風機房、電梯機房 ㎡ 樓屋面恒載 （1）樓面恒載（含混凝土板、板下抹灰、板上找平及地磚） 100厚： KN/㎡ 120厚： KN/㎡ 150厚： KN/㎡ 200厚： KN/㎡ （2）屋面恒載（含混凝土板、板下抹灰、板上保溫隔熱防水） 100厚： KN/㎡ 120厚：㎡ 150厚： KN/㎡