【正文】 前管理了多家四、五五星級酒店。第三章 項目選址與項目建設(shè)條件一、項目選址本項目位于位于XX市北區(qū)，臨近XX市商業(yè)文化中心，交通便捷。地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開。二、項目建設(shè)條件（一）自然環(huán)境特征：氣候：嘉興市地處北亞熱帶南緣，屬東亞季風(fēng)區(qū)，冬夏季風(fēng)交替，四季分明，氣溫適中，雨水豐沛，日照充足，具有春濕、夏熱、秋燥、冬冷的特點，因地處中緯度，夏令濕熱多雨的天氣比冬季干冷的天氣短得多?！?。地質(zhì)地理：嘉興市境內(nèi)地勢低平，（吳淞高程），其中秀洲區(qū)和嘉善北部最為低洼，～，～。全市有山丘200余個，零散分布在錢塘江XX灣北岸一線，海拔大多在200米以下，市境最高點是位于海鹽與海寧交界處的高陽山。市境為太湖邊的淺碟形洼地，地勢大致呈東南向西北傾斜，由于數(shù)千年來人類的墾殖開發(fā)，平原被縱橫交錯的塘浦河渠所分割，田、地、水交錯分布，形成“六田一水三分地”，旱地栽桑、水田種糧、湖蕩養(yǎng)魚的立體地形結(jié)構(gòu)，人工地貌明顯，水鄉(xiāng)特色濃郁。（二）基礎(chǔ)設(shè)施條件交通運輸條件①港口：地塊區(qū)域的海運主要依托嘉興港，嘉興港是國家重點建設(shè)的沿海四個國際深水中轉(zhuǎn)港之一。②空港：虹橋國際機場83公里 [約半個小時分鐘車程]，浦東國際機場118公里 [約40分鐘車程]，蕭山國際機場113公里[約40分鐘車程]。③鐵路：嘉興站與XX相距29公里，為鐵路客貨運輸?shù)闹修D(zhuǎn)站；嘉興南站 [滬杭高鐵 磁浮] 與XX相距24公里。④公路：滬杭高速公路 [G60滬昆高速公路] 分別有大云和嘉興東兩個出入口，乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速公路 [G15w常臺高速] 乍浦出入口，杭浦高速 [G15沈海高速] 多個出入口，跨海大橋北接線 XX出入口，XX灣跨海大橋連接浙江省第二大城市寧波。⑤水運：有16條水上航線與上海、XX、蘇州等地相連；浙北地區(qū)唯一的海河聯(lián)運航線——300噸級乍（浦）嘉（興）蘇（州）航道，將乍浦海港碼頭與黃浦江和京杭運河等主要內(nèi)河航線連接，為貨物運輸提供了低成本的便利通道。供水：生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設(shè)備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個分區(qū)設(shè)二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。整個建筑室外給水管網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)布置，從市政管網(wǎng)引入二根DN200市政給水管。供電：地塊區(qū)域供電由華東大電網(wǎng)提供，能充分保障規(guī)劃區(qū)的供電需要。供氣：采用天然氣，輸配系統(tǒng)采用高中壓兩級系統(tǒng)直接接入管網(wǎng)，再經(jīng)中低壓調(diào)壓箱或?qū)Ｓ谜{(diào)壓箱至用戶。電信：中國電信、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通、中國移動、中國鐵通等電信運營商以及寬帶互聯(lián)網(wǎng)等可以為地塊區(qū)域提供良好的電信服務(wù)、因特網(wǎng)撥號和寬帶接入服務(wù)。（三）環(huán)保條件 本項目嚴格按相關(guān)標準設(shè)計、建設(shè)和經(jīng)營，經(jīng)營過程不產(chǎn)生工業(yè)“三廢”，居民生活垃圾通過環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)進行處理，不對環(huán)境產(chǎn)生影響。（四）征地、拆遷安置條件地塊現(xiàn)狀為空地，建設(shè)單位通過公開招拍取得土地使用權(quán)，不發(fā)生重地、拆遷安置等政策處理問題。（五）施工條件施工水電、建筑材料供應(yīng)充足，能夠保證工程進度和穩(wěn)定工程造價。綜上所述，項目選址的建設(shè)條件滿足地塊開發(fā)建設(shè)需要。第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模：，功能上分為酒店（含五星級酒店及其配套、經(jīng)濟型酒店）和住宅等二種業(yè)態(tài)。其中：五星級酒店主體共18層，裙房為三層；經(jīng)濟型酒店南側(cè)為18層、北側(cè)為19層，；連接經(jīng)濟型酒店二棟建筑為五星級酒店的配套設(shè)施，布置在北地塊西側(cè)，三層，用于酒店洗衣房、設(shè)備層、員工餐廳、制服倉庫。住宅區(qū)沿街為2層商鋪、局部三層，沿河為三幢18層的高層住宅樓，住宅戶型建筑面積為100150平方米。各種業(yè)態(tài)的建設(shè)規(guī)模詳見下條主要經(jīng)濟技術(shù)指標。地塊性質(zhì)：界區(qū)內(nèi)河北為賓館用地（含五星級酒店及其配套、經(jīng)濟型酒店），河南為商住用地。二、建設(shè)內(nèi)容（1）產(chǎn)品形態(tài)： 總用地面積：，總建筑面積：103748平方米，其中地上面積（計容積率面積）為87672平方米；地下面積（不計容積率面積）為16076平方米。本項目以現(xiàn)狀河流為界分為兩個區(qū)域：南邊地塊以住宅為主，北邊地塊以酒店建筑及其配套為主，南邊地塊西側(cè)布置二棟高層經(jīng)濟型酒店，與南側(cè)住宅區(qū)相融成一個住宅小區(qū)。本項目最終產(chǎn)品分為酒店（含五星級酒店及配套、經(jīng)濟型酒店）和住宅等二種業(yè)態(tài)。其中：五星級酒店和經(jīng)濟型酒店為經(jīng)營期的主營項目；住宅也作為酒店項目的配套，擬在第三年完成銷售和資金回籠，當年取得全部收入，售訖后則這一業(yè)態(tài)完成了生命周期，達到投資目的。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨厚的條件。該項目以酒店（包括五星級和經(jīng)濟型）為主要定位，配套住宅的建設(shè)將推動老城區(qū)和開發(fā)區(qū)間的人才集聚，有效提高XX城區(qū)的城市品位，促進該區(qū)域成為未來XX市區(qū)的核心區(qū)之一。經(jīng)濟型酒店是本項目較為有特色的經(jīng)營項目。經(jīng)濟型酒店并不是廉價酒店，投資較少，運營成本低，是經(jīng)濟型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的。經(jīng)濟型酒店的本質(zhì)是負擔(dān)小、回報快，這兩個要素使經(jīng)濟型酒店的一般性規(guī)模和經(jīng)營定位相對有了一個范圍。經(jīng)濟型酒店的特點是少花錢快賺錢，但卻往往只能在經(jīng)濟發(fā)達、人口流動快、密度高、交通方便、市政設(shè)施成熟的城市或地區(qū)生存。經(jīng)濟落后的地區(qū)很難誕生真正意義上的經(jīng)濟型酒店。經(jīng)濟型酒店內(nèi)部以客房為主要經(jīng)營項目，餐飲、康樂、會議等配套設(shè)施很少或沒有，所以酒店四周300m半徑范圍之內(nèi)應(yīng)有滿足客人綜合需要又步行可及的餐館、酒吧、商店、郵政、娛樂、便利店等設(shè)施，交通站點也應(yīng)較近。為經(jīng)濟型酒店選址時，要特別注意當?shù)匾延械氖姓l件和通訊條件，本項目選址符合經(jīng)濟型酒店要求。經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等；而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。本項目經(jīng)濟型酒店管理依托于南苑這一品牌，在競爭上更具優(yōu)勢。主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：經(jīng)濟技術(shù)指標單位指標值用地面積：m2總建筑面積：m2103748其中 不計容積率（地下）建筑面積：m216076 五星級酒店地下面積：m21612 經(jīng)濟型酒店地下面積：m26413住宅地下面積m28051 計容積率（地上）建筑面積：m287672 其中 五星級酒店建筑面積：m215035 經(jīng)濟型酒店建筑面積：m220018酒店配套建筑面積m219972 住宅建筑面積：（含商業(yè)物業(yè)）m232647容積率：　 建筑占地面積：m211378建筑密度：　﹪綠地率：　﹪五星級酒店客房數(shù)：間150經(jīng)濟型酒店客房數(shù)：間200住宅戶數(shù)：戶200機動車停車位：輛570 其中 地上停車位：輛349 地下停車位：輛221（其中住宅區(qū)151輛）非機動車停車位：輛3853（2）總體布局：以現(xiàn)狀河流為界分為兩個區(qū)域：南邊地塊以住宅為主；北邊地塊是酒店建筑群，包括五星級酒店、經(jīng)濟型酒店、酒店配套建筑等，其中北邊地塊西側(cè)布置二棟高層經(jīng)濟型酒店，與南側(cè)住宅區(qū)隔河相望。整個地塊劃分中，南區(qū)地塊相對安靜，布置高層住宅和沿街小商業(yè)；北區(qū)地塊東側(cè)臨道交叉口，考慮人流的走向及形象布置酒店建筑群；考慮城市交叉口及用地內(nèi)部的布局特色，朝向交叉口處結(jié)合停車位布置近8000平方米的城市廣場。（3）建筑功能設(shè)計：1．五星級酒店：五星級酒店為該用地主要建筑之一，位于北邊地塊東側(cè)。南側(cè)靠河流，北側(cè)臨廣場，圍繞城市交叉口。其中酒店主體：共18層。群房為三層，設(shè)置有大堂吧、全日制餐廳商務(wù)中心等功能。，為餐飲層，設(shè)置有中餐廳及包廂等。，以會議為主，設(shè)置有宴會廳、會議廳等功能，四、五層為酒店的桑拿洗浴中心和健身中心。六層為酒店設(shè)備轉(zhuǎn)換層，七至十六層為標準層，每層有11間標準間及一間套房，十七、十八層為酒店行政辦公。酒店地下室：為一層，設(shè)置有設(shè)備用房、員工后勤用房等。2．經(jīng)濟型酒店：南側(cè)為18層，北側(cè)為19層；。3．酒店配套建筑：連接二棟經(jīng)濟型酒店，布置在北地塊西側(cè)，為三層。4．住宅區(qū)：沿街為2層商鋪、局部三層。沿河為三幢18層的高層住宅樓。住宅戶型建筑面積為100150平方米。（4）景觀與綠化：本工程結(jié)合用地有河流這一特點，充分利用河流景觀資源。以河流為中心，對整個地塊的 景觀綠化進行組織。通過庭院綠化、廣場綠化、沿景觀軸綠化及架空層綠化等來進行景觀實現(xiàn)的組織,形成點、線、面的多層次綠化空間。充分考慮人的感受，滿足人在不同空間內(nèi)多種視角對綠色自然的需求。居住區(qū)內(nèi)結(jié)合河流設(shè)置景觀水面，結(jié)合架空綠化，軸線綠化及曲線建筑空間，營造出浪漫的多層次綠化空間。酒店和居住區(qū)入口則通過廣場和步行街的點、線、綠化來進行強化，達到豐富空間層次和視覺感受。整個用地景觀綠化以發(fā)散式、半圍合式、收斂式等多種空間方式布置，尊重以人為本，崇尚自然的設(shè)計宗旨。使得每個建筑都有各自獨特的景觀實現(xiàn)。（5）建筑造型：建筑立面：以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以現(xiàn)代、典雅、高檔為設(shè)計基準，對建筑進行設(shè)計。通過對立面的豎向分割，墻面和玻璃的虛實對比及酒店和建筑的退臺等處理，達到浪漫典雅而又簡潔大方的建筑風(fēng)格。立面材質(zhì)：酒店及商業(yè)以石材、玻璃及鋼等為主彰顯酒店及商業(yè)的高檔品位。并突出了該地塊的商業(yè)氣氛及價值。高層住宅則以面磚、涂料為主，石材為鋪，既與商業(yè)和酒店相呼應(yīng)，又節(jié)省造價。建筑色彩：該用地主色調(diào)為暖色，輔以碳灰色涂料和鋼構(gòu)及白色玻璃等。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）設(shè)計要求：建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，設(shè)計使用年限為50年；抗震設(shè)防類別丙類，抗震設(shè)防烈度6度；人防等級六級。（2）結(jié)構(gòu)選型：酒店主體地上18層、裙房為3層，地下一層；連接二棟經(jīng)濟型酒店，布置在北地塊西側(cè)，為三層，經(jīng)濟型酒店：南側(cè)為18層，北側(cè)為19層，；住宅區(qū)：沿街為2層商鋪、局部三層。沿河為三幢18層的高層住宅樓。（3）基礎(chǔ)形式：基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級；根據(jù)地質(zhì)資條件、地下室層數(shù)并考慮樁施工時對周轉(zhuǎn)環(huán)境的影響，主樓基礎(chǔ)采用φ800鉆孔灌注樁。四、給排水設(shè)計（1）生活給水系統(tǒng)：生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設(shè)備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)三套恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個分區(qū)設(shè)二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。整個建筑室外給水管網(wǎng)采用環(huán)網(wǎng)布置，從市政管網(wǎng)引入二根DN200市政給水管。（2）排水系統(tǒng)：建筑室內(nèi)排水系統(tǒng)為雨、廢、污水分流，室外排水系統(tǒng)為雨、污分流。室內(nèi)排出的糞便污水經(jīng)室外化糞池處理后排入室外污水總管，經(jīng)匯總后最終排入附近市政道路上的污水管網(wǎng)，建筑物屋頂雨水采用有組織的屋面雨水立管排至室外雨水管網(wǎng)，室外地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管，匯合后排入市政雨水管。五、電氣設(shè)計：（1）10/：消防水泵、消防電梯、防排煙設(shè)施、防火卷簾、火災(zāi)應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備及宴會廳、走道照明為一級負荷；客房照明、生活水泵、地下室排污泵、廚房、客梯用電為二級負荷；一般照明、動力及空調(diào)用電為三級負荷。（2）低壓配電系統(tǒng)：主要包括照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、消防設(shè)備的配電系統(tǒng)等，采用樹干式和放射式相結(jié)合方式，至消防水泵房、電梯機房等處的一、二級電力負荷采用放射式供電，其余用電設(shè)備一般采用樹干式供電。（3）建筑智能化設(shè)計：包括通信系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、在線廣播系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、汽車庫管理系統(tǒng)、公共顯示系統(tǒng)等。系統(tǒng)集成應(yīng)具有匯集各個子系統(tǒng)的信息并對各類信息進行綜合處理的功能，能對建筑物內(nèi)的各個子系統(tǒng)進行綜合管理，應(yīng)超前設(shè)計，分步實施。弱電系統(tǒng)的集成設(shè)計，應(yīng)充分體現(xiàn)大廈作為智能化大廈的特點；系統(tǒng)集成方案應(yīng)采用國際上先進的系統(tǒng)集成技術(shù)。六、暖通及空調(diào)設(shè)計（1）汽車庫通風(fēng)及排煙設(shè)計：酒店地下汽車庫每個防火分區(qū)的面積均超過2000平方米，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范要求，需設(shè)置機械排煙系統(tǒng)。同時，考慮車庫的衛(wèi)生需求，各分區(qū)均設(shè)計機械通風(fēng)。排煙及通風(fēng)系統(tǒng)合用風(fēng)機，管道及風(fēng)口也為共用。（2）通風(fēng)及防排煙設(shè)計：本工程酒店建筑部分屬建筑高度大于50米的一類公共建筑，其防煙樓梯間及其前室合用前室按規(guī)范要求需分段設(shè)置機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。其中防煙樓梯間隔層設(shè)置自垂百葉送風(fēng)口，合用前室每層設(shè)置多葉送風(fēng)口。根據(jù)規(guī)范要求，超過20