【正文】 決方案，對(duì)于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及解決人口就業(yè)問(wèn)題作用不夠。目前大部分開發(fā)企業(yè)對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)望而卻步，少部分參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)缺乏可持繼續(xù)可復(fù)制的服務(wù)模式及金融模式。（4） 、隨著我國(guó)老年化進(jìn)程的加快，新的養(yǎng)老議題應(yīng)運(yùn)而生 人口老化加劇，撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)更加沉重；健康與社會(huì)照顧議題重要性凸顯；家庭照顧功能漸趨衰退，支援機(jī)制亟需介入；經(jīng)濟(jì)保障風(fēng)險(xiǎn)增加；國(guó)家生產(chǎn)力的巨大沖擊；高齡者友善居住，交通運(yùn)輸系統(tǒng)建構(gòu)；高齡者休閑揮動(dòng)，養(yǎng)生需求的相關(guān)配套制度；養(yǎng)老防老意識(shí)的抬頭。 在此背景下：亟需具有養(yǎng)老全產(chǎn)業(yè)鏈整合能力解決方案的開發(fā)企業(yè)，創(chuàng)立行業(yè)標(biāo)桿。 市場(chǎng)定位。 政府支持、社會(huì)參與、民間資本投入、民間醫(yī)療機(jī)構(gòu)參與的集醫(yī)療、休閑、渡假、養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)情的中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 產(chǎn)品定位。(1) 、建筑風(fēng)格定位：明清園林式建筑、歐式聯(lián)排、新古典主義風(fēng)格公寓。 多層公寓采用新古典主義建筑形式 ；排屋和獨(dú)棟采用歐式地中海風(fēng)格 ；四合院也采用地中海風(fēng)格。 主要建設(shè)內(nèi)容: 本項(xiàng)目占地200畝，綠化率75%，建筑密度25%建筑面積*****㎡。 物業(yè)類型：聯(lián)排、獨(dú)棟、明清府邸、花園洋房、電梯公寓。其中電梯公寓**萬(wàn)㎡，花園洋房**萬(wàn)㎡，四合院**萬(wàn)㎡，排屋**萬(wàn)㎡，獨(dú)棟**萬(wàn)㎡，明清園林**萬(wàn)㎡，醫(yī)療康復(fù)園***平方米。 各類配套設(shè)施： （1）、特色醫(yī)療配套服務(wù)：定期體檢；老年保健；老年專家坐診；建立個(gè)人醫(yī)療檔案；上門就診服務(wù)；專業(yè)家庭護(hù)理；急救站。 （2）、無(wú)障礙設(shè)計(jì)：整個(gè)區(qū)域內(nèi)采用無(wú)障礙通道、防滑地面。 （3）、園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐幽遠(yuǎn)的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老。 （4）、其他：人工湖泊垂釣臺(tái)，配木制椅凳。 （5）、規(guī)劃了近2萬(wàn)平米的公建配套，其中近萬(wàn)平米的大道兩邊有咖啡店、工藝品店、餐廳、果園農(nóng)莊、古色古香書吧、藝術(shù)畫廊等沿街分布。 （6）、近萬(wàn)平方米的生活廣場(chǎng)，匯集包括餐飲、娛樂(lè)、銀行、郵政、老年大學(xué)、養(yǎng)生文化館等多種公共設(shè)施。 （7）、特設(shè)老年活動(dòng)中心、營(yíng)養(yǎng)配餐中心、購(gòu)物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、綠色食品超市。 （8）、實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)、緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù)。 實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所樂(lè)、老有所為。 投資規(guī)模和資金籌措方案1）、建安成本 _______萬(wàn)元2）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 _______萬(wàn)元3）、前期費(fèi)用 _______萬(wàn)元4）、基礎(chǔ)設(shè)施 _______萬(wàn)元5）、公共配套費(fèi) _______萬(wàn)元6）、開發(fā)其間稅費(fèi) _______萬(wàn)元7）、其他費(fèi)用 _______萬(wàn)元8）、不可預(yù)見費(fèi) _______萬(wàn)元9）、管理費(fèi)用 _______萬(wàn)元10）、財(cái)務(wù)費(fèi)用 500萬(wàn)元11）、家具固定裝置和設(shè)備費(fèi)用 2000萬(wàn)元 自籌資金****萬(wàn)元，由于本項(xiàng)目是滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)周期3年，可利用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行開發(fā)，可征得政府支持，貸款10000萬(wàn)元。第二章 產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析產(chǎn)業(yè)政策（1）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；（2）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào))；（3）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào))；（4）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2000〕97號(hào))；（5）《河南省老年人保護(hù)條例》；（6）《河南省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；（7）河南省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》（豫政文 〔2014〕24號(hào)）。行業(yè)準(zhǔn)入分析 我國(guó)的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問(wèn)題，做好老年社會(huì)工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全社會(huì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”的目標(biāo)。這里，首先提到是“老有所養(yǎng)”，然而，目前情況是：國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量、服務(wù)上都無(wú)法滿足老年人；另外一方面，國(guó)家無(wú)法提供如此巨大一筆資金來(lái)進(jìn)行老年設(shè)施的修建。所以，當(dāng)我國(guó)真正進(jìn)入到老年社會(huì)的時(shí)候，社會(huì)將尋找合適的資金來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)。當(dāng)資金與需求之間產(chǎn)生巨大的差異時(shí)，為保證社會(huì)穩(wěn)定，政府將大力支持資金投向老年住宅建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的大小來(lái)調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。目前，老年住宅建設(shè)是業(yè)內(nèi)研究的一個(gè)課題，雖然國(guó)家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺(tái)老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范來(lái)規(guī)范新建或改建的老年公寓，但還是沒有一個(gè)具體的措施來(lái)限制開發(fā)商的進(jìn)入。第3章 節(jié)能方案分析 充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)遵循的原則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予高度重視，并采取積極的措施提高能源利用效率。 供配電節(jié)能 （1）、采用低壓電容補(bǔ)償，減少無(wú)功損耗。 （2）、公共場(chǎng)所選用節(jié)電、發(fā)光率高的新光源和照明燈具，減少用電負(fù)荷 （3）、供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，電路采用銅芯電線、電纜供電，并在導(dǎo)線選用時(shí)充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。 （4）、加強(qiáng)用電管理，減少節(jié)能。 空調(diào)節(jié)能 （1）、冬夏空調(diào)水泵分別設(shè)置。 （2）、根據(jù)建筑物使用功能，在選擇空調(diào)主機(jī)時(shí)，將計(jì)算冷負(fù)荷乘以小于1（）左右的同時(shí)使用系數(shù)。 （3）、空調(diào)主機(jī)設(shè)流量旁通壓差控制器。 （4)、未端設(shè)備設(shè)電動(dòng)二通閥變水量控制。 建筑節(jié)能 （1）、設(shè)計(jì)原則：追求經(jīng)濟(jì)、節(jié)約、衛(wèi)生、環(huán)保。住宅布局采用南北朝向，戶型設(shè)計(jì)功能分區(qū)合理，戶內(nèi)采光通風(fēng)良好。全部明廚明廁，從根本上為節(jié)能設(shè)計(jì)提供保障。 （2）、節(jié)能措施：采用高科技節(jié)能環(huán)保材料，如擠塑聚苯板、節(jié)能門窗等確保墻體門窗工程的節(jié)能優(yōu)化設(shè)計(jì)。（3）、公寓或公共活動(dòng)場(chǎng)所利用地?zé)峥照{(diào)，節(jié)能40%50%。第4章 建設(shè)用地分析 項(xiàng)目選址及用地指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目在長(zhǎng)葛市區(qū)東北部大周鎮(zhèn)五道口，臨近大周經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目在雙洎河的東邊，項(xiàng)目的旁邊是雙洎河旅游景觀帶。是天然“氧吧”，項(xiàng)目由雙洎河環(huán)繞，環(huán)境幽靜，鳥語(yǔ)花香，附近沒有工業(yè)污染，空氣清新，離市區(qū)10公里左右，交通便利。項(xiàng)目用地指導(dǎo)思想（1）領(lǐng)先性與高起點(diǎn)：按照高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)思想，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，以建設(shè)全國(guó)比較先進(jìn)的，面向21世紀(jì)的花園式老年公寓為目標(biāo)，設(shè)計(jì)要求要具備超前性、全方位、先進(jìn)性，體現(xiàn)與老年人處處相溶合的建筑風(fēng)格。（2）以人為本：區(qū)域規(guī)劃強(qiáng)調(diào)人、環(huán)境、建筑三者的共存與融合，以提高老年人的生活質(zhì)量為目標(biāo)，創(chuàng)造更具人性化空間，主要考慮老年人的活動(dòng)、健身、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)的需求，力求功能齊全，適用便捷。（3）可持續(xù)發(fā)展與生態(tài)相適應(yīng)：營(yíng)造生態(tài)化的居住環(huán)境，使建筑物與周圍的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，項(xiàng)目建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計(jì)要具有可操作性，充分考慮老年人的實(shí)際需要，做到經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀三統(tǒng)一，打造全國(guó)一流的老年社區(qū)。（4）把握社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展變化的總體方向。第5章 建設(shè)條件 自然概況 （1）氣候地處季風(fēng)暖溫帶，日光充足，地?zé)嶝S富，四季分明，℃，無(wú)霜期217天，市城水資源豐富，雙洎河、清潩河、汶河、石梁河等過(guò)境河流28條?！　?人文歷史 位于長(zhǎng)葛石固鎮(zhèn)的石固遺址是新石器時(shí)代的古遺址，2006年被認(rèn)定為“全國(guó)第六