【正文】 決方案，對于拉動地方經(jīng)濟增長及解決人口就業(yè)問題作用不夠。目前大部分開發(fā)企業(yè)對于養(yǎng)老地產(chǎn)望而卻步，少部分參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)缺乏可持繼續(xù)可復制的服務(wù)模式及金融模式。（4） 、隨著我國老年化進程的加快，新的養(yǎng)老議題應(yīng)運而生 人口老化加劇，撫養(yǎng)負擔更加沉重；健康與社會照顧議題重要性凸顯；家庭照顧功能漸趨衰退，支援機制亟需介入；經(jīng)濟保障風險增加；國家生產(chǎn)力的巨大沖擊；高齡者友善居住，交通運輸系統(tǒng)建構(gòu)；高齡者休閑揮動，養(yǎng)生需求的相關(guān)配套制度；養(yǎng)老防老意識的抬頭。 在此背景下：亟需具有養(yǎng)老全產(chǎn)業(yè)鏈整合能力解決方案的開發(fā)企業(yè)，創(chuàng)立行業(yè)標桿。 市場定位。 政府支持、社會參與、民間資本投入、民間醫(yī)療機構(gòu)參與的集醫(yī)療、休閑、渡假、養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)情的中高端養(yǎng)老機構(gòu)。 產(chǎn)品定位。(1) 、建筑風格定位：明清園林式建筑、歐式聯(lián)排、新古典主義風格公寓。 多層公寓采用新古典主義建筑形式 ；排屋和獨棟采用歐式地中海風格 ；四合院也采用地中海風格。 主要建設(shè)內(nèi)容: 本項目占地200畝，綠化率75%，建筑密度25%建筑面積*****㎡。 物業(yè)類型：聯(lián)排、獨棟、明清府邸、花園洋房、電梯公寓。其中電梯公寓**萬㎡，花園洋房**萬㎡，四合院**萬㎡，排屋**萬㎡，獨棟**萬㎡，明清園林**萬㎡，醫(yī)療康復園***平方米。 各類配套設(shè)施： （1）、特色醫(yī)療配套服務(wù)：定期體檢；老年保?。焕夏陮＜易\；建立個人醫(yī)療檔案；上門就診服務(wù)；專業(yè)家庭護理；急救站。 （2）、無障礙設(shè)計：整個區(qū)域內(nèi)采用無障礙通道、防滑地面。 （3）、園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐幽遠的感覺，使空氣清新，宜居養(yǎng)老。 （4）、其他：人工湖泊垂釣臺，配木制椅凳。 （5）、規(guī)劃了近2萬平米的公建配套，其中近萬平米的大道兩邊有咖啡店、工藝品店、餐廳、果園農(nóng)莊、古色古香書吧、藝術(shù)畫廊等沿街分布。 （6）、近萬平方米的生活廣場，匯集包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、老年大學、養(yǎng)生文化館等多種公共設(shè)施。 （7）、特設(shè)老年活動中心、營養(yǎng)配餐中心、購物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、綠色食品超市。 （8）、實現(xiàn)管家服務(wù)、緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護理服務(wù)。 實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所學、老有所樂、老有所為。 投資規(guī)模和資金籌措方案1）、建安成本 _______萬元2）、拆遷補償費用 _______萬元3）、前期費用 _______萬元4）、基礎(chǔ)設(shè)施 _______萬元5）、公共配套費 _______萬元6）、開發(fā)其間稅費 _______萬元7）、其他費用 _______萬元8）、不可預見費 _______萬元9）、管理費用 _______萬元10）、財務(wù)費用 500萬元11）、家具固定裝置和設(shè)備費用 2000萬元 自籌資金****萬元，由于本項目是滾動開發(fā)，開發(fā)周期3年，可利用運營費用進行開發(fā)，可征得政府支持，貸款10000萬元。第二章 產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析產(chǎn)業(yè)政策（1）《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；（2）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》(國辦發(fā)〔2000〕19號)；（3）《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕6號)；（4）財政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于對老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2000〕97號)；（5）《河南省老年人保護條例》；（6）《河南省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；（7）河南省人民政府《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》（豫政文 〔2014〕24號）。行業(yè)準入分析 我國的老齡化進程與經(jīng)濟發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問題，做好老年社會工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全社會實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”的目標。這里，首先提到是“老有所養(yǎng)”，然而，目前情況是：國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無論是數(shù)量還是質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大一筆資金來進行老年設(shè)施的修建。所以，當我國真正進入到老年社會的時候，社會將尋找合適的資金來進行養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)。當資金與需求之間產(chǎn)生巨大的差異時，為保證社會穩(wěn)定，政府將大力支持資金投向老年住宅建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場對老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。目前，老年住宅建設(shè)是業(yè)內(nèi)研究的一個課題，雖然國家建設(shè)部和民政部已經(jīng)出臺老年人建筑設(shè)計規(guī)范來規(guī)范新建或改建的老年公寓，但還是沒有一個具體的措施來限制開發(fā)商的進入。第3章 節(jié)能方案分析 充分提高能源利用率是每個工程項目應(yīng)遵循的原則，在設(shè)計和施工中應(yīng)予高度重視，并采取積極的措施提高能源利用效率。 供配電節(jié)能 （1）、采用低壓電容補償，減少無功損耗。 （2）、公共場所選用節(jié)電、發(fā)光率高的新光源和照明燈具，減少用電負荷 （3）、供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，電路采用銅芯電線、電纜供電，并在導線選用時充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行。 （4）、加強用電管理，減少節(jié)能。 空調(diào)節(jié)能 （1）、冬夏空調(diào)水泵分別設(shè)置。 （2）、根據(jù)建筑物使用功能，在選擇空調(diào)主機時，將計算冷負荷乘以小于1（）左右的同時使用系數(shù)。 （3）、空調(diào)主機設(shè)流量旁通壓差控制器。 （4)、未端設(shè)備設(shè)電動二通閥變水量控制。 建筑節(jié)能 （1）、設(shè)計原則：追求經(jīng)濟、節(jié)約、衛(wèi)生、環(huán)保。住宅布局采用南北朝向，戶型設(shè)計功能分區(qū)合理，戶內(nèi)采光通風良好。全部明廚明廁，從根本上為節(jié)能設(shè)計提供保障。 （2）、節(jié)能措施：采用高科技節(jié)能環(huán)保材料，如擠塑聚苯板、節(jié)能門窗等確保墻體門窗工程的節(jié)能優(yōu)化設(shè)計。（3）、公寓或公共活動場所利用地熱空調(diào)，節(jié)能40%50%。第4章 建設(shè)用地分析 項目選址及用地指導思想 本項目在長葛市區(qū)東北部大周鎮(zhèn)五道口，臨近大周經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，項目在雙洎河的東邊，項目的旁邊是雙洎河旅游景觀帶。是天然“氧吧”，項目由雙洎河環(huán)繞，環(huán)境幽靜，鳥語花香，附近沒有工業(yè)污染，空氣清新，離市區(qū)10公里左右，交通便利。項目用地指導思想（1）領(lǐng)先性與高起點：按照高標準的設(shè)計思想，規(guī)劃設(shè)計要求高起點、高標準、高水平，以建設(shè)全國比較先進的，面向21世紀的花園式老年公寓為目標，設(shè)計要求要具備超前性、全方位、先進性，體現(xiàn)與老年人處處相溶合的建筑風格。（2）以人為本：區(qū)域規(guī)劃強調(diào)人、環(huán)境、建筑三者的共存與融合，以提高老年人的生活質(zhì)量為目標，創(chuàng)造更具人性化空間，主要考慮老年人的活動、健身、運動、娛樂的需求，力求功能齊全，適用便捷。（3）可持續(xù)發(fā)展與生態(tài)相適應(yīng)：營造生態(tài)化的居住環(huán)境，使建筑物與周圍的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，項目建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計要具有可操作性，充分考慮老年人的實際需要，做到經(jīng)濟、實用、美觀三統(tǒng)一，打造全國一流的老年社區(qū)。（4）把握社會發(fā)展趨勢，順應(yīng)時代發(fā)展變化的總體方向。第5章 建設(shè)條件 自然概況 （1）氣候地處季風暖溫帶，日光充足，地熱豐富，四季分明，℃，無霜期217天，市城水資源豐富，雙洎河、清潩河、汶河、石梁河等過境河流28條?！　?人文歷史 位于長葛石固鎮(zhèn)的石固遺址是新石器時代的古遺址，2006年被認定為“全國第六