【正文】 入，售訖后則這一業(yè)態(tài)完成了生命周期，達到投資目的。經(jīng)濟型酒店是本項目較為有特色的經(jīng)營項目。經(jīng)濟型酒店并不是廉價酒店，投資較少，運營成本低，是經(jīng)濟型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的。經(jīng)濟型酒店的本質(zhì)是負擔小、回報快，這兩個要素使經(jīng)濟型酒店的一般性規(guī)模和經(jīng)營定位相對有了一個范圍。經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等；而高檔酒店往往以高端商務客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。本項目的五星級酒店和經(jīng)濟型酒店在目標客戶上形成互補，不會造成沖突，還能在人氣及商業(yè)方面形成聚集效應。國際服裝城商鋪業(yè)主長包房，酒店經(jīng)營團隊與各大旅行社團隊長期合作等因素所將帶來穩(wěn)定的客源，提高酒店入住率；酒店經(jīng)營由本項目建設單位南苑置業(yè)統(tǒng)一管理，南苑在酒店業(yè)的地位決定了在經(jīng)濟型酒店酒店管理上亦將取得成功。收入測算根據(jù)項目目前周邊的市場及價格，該地區(qū)住宅、酒店商務及房產(chǎn)銷售收入和物業(yè)經(jīng)營收入仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢的市場預期。本項目的收入分為兩大類，一是出售各類物業(yè)（住宅及其配套）的銷售收入，二是經(jīng)營和出租物業(yè)取得的營業(yè)收入，具體如下：⑴銷售收入A、住宅銷售，面積28667平方米，單價5000元/平方米；B、配套商鋪銷售，面積3568平方米，單價8000元/平方米；C、車位銷售，、地下4萬元/個，地上85個、地下151個；銷售收入合計18509萬元，在建設期第三年初取得銷售許可證、當年售完，為年度收入。⑵營業(yè)收入A、五星級酒店客房經(jīng)營，共150間，入住率按80%、平均單價為600元/，365天；B、經(jīng)濟型酒店客房經(jīng)營，共200間，入住率按90%、平均單價為300元/，365天；C、會議收入，會議區(qū)面積1300平方米，12元/，年會議按180天計算；D、餐飲經(jīng)營，10萬元/天，共365天；E、五星級酒店一層商業(yè)面積約370㎡,按年租金收入200萬元估算；F、五星級酒店四、五層娛樂面積3000㎡, 按年租金收入300萬元估算。營業(yè)收入每個營業(yè)年度合計9030萬元，在第四年即經(jīng)營期第一年開始每年都可以取得，未考慮漲價因素。預測總銷售及租金收入情況見表8－2“收入和流轉(zhuǎn)稅及附加估算表”。三、總成本費用 一是出售物業(yè)（住宅及其配套）取得銷售收入所對應的總成本費用，根據(jù)項目投資估算表，出售物業(yè)（住宅）的總投資即12143萬元為各類可出售物業(yè)的總成本。二是經(jīng)營和出租物業(yè)的總成本，包括：經(jīng)營直接成本、人工成本、修理費、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、營業(yè)費用、管理費用和利息支出等：經(jīng)營直接成本：其中客房收入按相應收入的10%、會議收入按相應收入的15%、餐飲收入按相應收入的30%、商業(yè)收入按相應收入的10%、娛樂收入按相應收入的15%估算。人工成本：按250人、人均4萬元/年估算。修理費：按收入的3%考慮。固定資產(chǎn)折舊：按40年直線折舊。無形資產(chǎn)攤銷：按40年直線攤銷。營業(yè)費用：按收入的3%考慮。管理費用：按收入的5%估算。利息支出：經(jīng)營期初尚有4552萬元未還金額，在經(jīng)營期第一年還訖，詳見表8－3“借款還本付息估算表”成本預測情況詳見表8－1“總成本費用估算表（含建設期和經(jīng)營期）”四、財務評價指標分析詳見表8－6“主要財務評價指標匯總表”。其他財務數(shù)據(jù)估算詳見：表8－3“借款還本付息估算表”表8－4“利潤估算表”表8－5“項目財務現(xiàn)金流量表”財務盈利能力分析：由項目財務現(xiàn)金流量表(全部投資)（含建設期）、（含建設期）、具有較好的財務盈利能力。財務內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)現(xiàn)金流量表計算內(nèi)部收益率如下： NPV（FIRR）= ∑(CItCOt)（1+IRR）t=0 具體計算用插值法計算，取貼現(xiàn)率I＝10％時，稅后NPV＝＋208萬元。貼現(xiàn)率I＝11％時 稅后NPV＝1325萬元，%。償債能力分析：由主要財務評價數(shù)據(jù)指標匯總表可知，即在建設期通過住宅等物業(yè)銷售即可償還大部分債務、剩余債務在經(jīng)營期第一年即可償清，償債能力相當強。由主要財務評價數(shù)據(jù)指標匯總表可知，%%。從上面的指標可以看出：該項目的財務盈利能力較好、償債能力強，財務上可行。60第九章 項目的不確定性分析（一）敏感性分析本項目的不確定因素為收入、建設投資兩項，分別對稅后項目財務內(nèi)部收益率（FIRR）進行單因素敏感性分析，結(jié)果如表9－1所示：表9－1 敏感性分析表序號不確定因素變化率（％）財務內(nèi)部收益率（稅后） ％敏感系數(shù)1基本方案2收入+5+53建設投資+55+由敏感性分析結(jié)果可以看出，收入和建設投資兩個敏感性因素中，對財務內(nèi)部收益率都有一定的影響，而收入的敏感性較高，因此：要保證取得預期的內(nèi)部收益率，應努力提高營業(yè)收入，還要嚴格控制建設投資；收入預測時未考慮自營物業(yè)收費的上漲因素，預測較為保守，因此收入更有可能向增收方向發(fā)展，項目的安全性可得到保障。（二）項目的風險和防范措施項目的主要風險因素識別（1）宏觀風險。受當前世界經(jīng)濟危機的影響，我國的出口市場需求下降，因此，項目可能會面臨一定的宏觀風險的影響。從當前經(jīng)濟運行態(tài)勢來看，我國經(jīng)濟有望在世界范圍內(nèi)率先復蘇、而且站穩(wěn)腳跟，尤其是房地產(chǎn)市場、當前釋放出強勁的剛性需求，但中央及地方分別在近期出政策組合權(quán)調(diào)控高燒不退的房地產(chǎn)市場，短期看有一定影響，而長遠看對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有利的；另外本項目綜合商業(yè)的本質(zhì)，品牌度在創(chuàng)造需求上可以取得成效。（2）市場的風險。指對收入因素需求和價格的不確定性帶來的風險，從而影響項目能否按期償還貸款并達到預期的財務目標和社會經(jīng)濟目標。（3）組織機構(gòu)。主要指項目組織機構(gòu)設置是否適于本項目的開發(fā)建設和管理，項目管理層對項目的組織和管理的勝任程度，將對項目建設產(chǎn)生影響。（4）投資估算的風險。本次投資估算中有關土地投資費用已按土地成交確認書的價格列入，具有嚴格的剛性。主要投資估算的不確定來自于人工、工程量、材料等各種費率的不確定性帶來的投資估算的影響。（5）工程建設風險。主要包括工程方案、工程地質(zhì)、工程造價、工期等各種不確定因素給項目帶來的風險。其中建設工程造價和工期是影響工程建設的主要風險因素，建設工程造價影響到項目的收益，而工期則影響到資金的回收。防范和降低風險的措施（1）加大招商引資力度，采取多渠道、多形式的招商方法；爭取政府的更多的政策傾斜下，加大對本項目的營銷力度與相關宣傳；對住宅營銷，對客房、餐飲、娛樂、會議、酒店式等業(yè)態(tài)功能進行準確定位，努力形成消費拉動相關產(chǎn)業(yè)的區(qū)塊經(jīng)濟特色。（2）深入分析調(diào)查，做好市場分析和投資預算工作，同時，規(guī)范操作，科學設計，通過招投標等機制控制建設工程的造價和工期。（3）嚴格按照國家的土地、城市規(guī)劃的政策法規(guī)和程序，科學、規(guī)范地進行項目規(guī)劃。（4）從敏感性分析角度來看，收入對財務內(nèi)部收益率的敏感度相當高，故要加大力度做好增收節(jié)支工作。收入測算時對餐飲上座率和客房入住率均按80%90%考慮、房產(chǎn)出售價格定位較為合理，且測算模型未考慮未來營運期價格上漲因素，因此具有較大的挖潛經(jīng)營可能。第十章 項目社會效果及風險分析一、社會效益分析嘉興和XX經(jīng)濟發(fā)展和綜合實力的提高，對城市的規(guī)劃和建設提出了更高的要求。本項目建設完成后具有一定的社會效益和經(jīng)濟效益，能夠促進社會和諧、增加財政收入、擴大就業(yè)、帶動關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，具體如下：作為XX市區(qū)最為綜合的商業(yè)項目，對對提升XX市區(qū)的商業(yè)開發(fā)檔次，提高人民生活水平，提供外商及國內(nèi)企業(yè)精英人士舒適的生活休閑環(huán)境，同時提升周邊辦公生活品質(zhì)，具有重要的意義。增加政府稅收收入。在18年項目計算期（其中經(jīng)營期15年）內(nèi)本項目完成上繳流轉(zhuǎn)稅及附加8314萬元、所得稅15123萬元，將大力增加地方財政收入。而實際的經(jīng)營期將遠超過18年的計算期。關聯(lián)帶動。項目完成后，將為商務人士提供舒適的、價格適中、層次合理的居住配套環(huán)境，為當?shù)鼐用裉峁┢焚|(zhì)較高而價格公道的精品住宅；并給整個XX市帶來會議、商務等聚集機會。為XX經(jīng)濟發(fā)展、城市配套事業(yè)作出應有的貢獻。就業(yè)。項目建設過程中及建成后，為當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)創(chuàng)造直接和間接就業(yè)機會，而間接就業(yè)機會更多。本項目以住宅、餐飲、會議、休閉和商務辦公為主題形成集聚效應，立足嘉興本地及周邊地區(qū)強大的消費能力，創(chuàng)造和激發(fā)內(nèi)需。為社會經(jīng)濟發(fā)展再添動力。二、社會影響分析對基礎設施和社會服務容量的影響本項目水、電消耗量和廢水排放量不大，不會給地區(qū)水、電供給系統(tǒng)和市政排水管網(wǎng)造成大的壓力。本項目建設增加了人們外出商務活動的機會和需求，會對醫(yī)療、公交等社會公共服務產(chǎn)生新的需求，并促進區(qū)域社會服務業(yè)發(fā)展。本項目的建設在XX市區(qū)，各類服務配套能力充足，能滿足本項目建設運營需要。對居民就業(yè)影響本項目將推動推進嘉興市及XX市服務業(yè)發(fā)展，增加當?shù)鼐用窈蜕鐣諛I(yè)就業(yè)機會，項目建設還將通過拉動內(nèi)需，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。三、互適性分析本項目與當?shù)氐纳鐣h(huán)境，人文條件相互適應。社會群眾對項目的適應性和可接受程度分析適應程度：嘉興地處長三角地區(qū)，是我國經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域、居民可支配收入居全國前列，XX作為嘉興經(jīng)濟較為發(fā)達的縣域之一，居民收入近年來增長迅猛、商務活動頻次也相應增加，消費能力日益增強。本項目建設對周邊居民沒有不利影響，不大可能遭到反對。各主管部門對項目的適應性和可接受程度分析適應程度：本項目的建設應得到各主管部門支持。本項目前期工作取得很大進展，項目建設地塊從政府公開掛牌中競拍成功，建設方案經(jīng)多次論證已比較成熟?？赡艹霈F(xiàn)的問題：項目建設程序不符合國家有關規(guī)定，建設進度受阻。措施建議：項目嚴格按照國家有關建設程序執(zhí)行，辦理規(guī)劃、土地，環(huán)保、立項審批、開工審批、招投標等有關手續(xù)。政府部門對項目的適應性和可接受程度分析適應程度：嘉興市對該綜合商業(yè)項目非常支持。近年來，嘉興XX市政府投入大量人力、物力、財力，完善基礎設施配套，一定級別的配套酒店、大型超市的建設是必不可少的。本項目建設符合《XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》及其他相關要求，本項目實施符合市南部商務區(qū)建設的總體利益，因此，不大可能出現(xiàn)政府不支持的情況。 措施建議：加強溝通，繼續(xù)爭取政府部門的支持。技術(shù)文化條件對項目的適應性和可接受程度分析 適應程度：本項目景觀和建筑物建設牽涉到設計、施工和風格等技術(shù)問題，建設單位選定設計單位的技術(shù)可保障項目的實施。 可能出現(xiàn)的問題：設計、施工單位選擇不當，保障不了工程質(zhì)量和進度。 措施建議：通過招投標或方案競選優(yōu)化選擇合格的設計、施工單位，保障工程質(zhì)量和進度，保證景觀和當?shù)厣鐣?、人文和自然環(huán)和和諧。四、 社會風險分析本項目存在的社會風險不大，有關風險因素及其相關后果分析見下表：序號風險因素持續(xù)時間可能導致的后果措施建議l工程設計存在于項目建設和運營期間。建筑和當?shù)厣鐣?、人文和自然環(huán)和和諧。以直接發(fā)包或方案競選的方式選擇設計單位，嚴格按規(guī)范并結(jié)合項目特點設計。2環(huán)保主要存在于項目建設和運行期間。項目建設期間因施工原因或運行期間因排污環(huán)保措施不力對周圍環(huán)境造成污染，引起當?shù)鼐用竦姆磳?。制定施工期間針對噪聲、施工垃圾的治理措施；實施有效的污水處理方案，保障周圍環(huán)境質(zhì)量。項目建設將促進地區(qū)社會服務業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長，不會給該地區(qū)基礎設施和社會服務造成壓力，本項目社會影響良好，與嘉興的社會環(huán)境，人文條件相互適應，社會風險不大。 該項目符合國家政策，符合《嘉興市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》和其他相關發(fā)展規(guī)劃，有利于提升城市品味，有利于嘉興文明、和諧、健康發(fā)展，有較好的經(jīng)濟效益，社會效益則更顯著。因此，XXXX花園項目的建設是切實可行的。 第十一章 研究的結(jié)論與建議一、研究結(jié)論 根據(jù)XX市的城市經(jīng)濟社會發(fā)展、城市發(fā)展規(guī)劃尤其是市區(qū)商業(yè)配套建設的要求，XXXX花園項目對于XX市經(jīng)濟和社會進步，具有重大的意義，項目所具有的特定性質(zhì)又能保證其具有持續(xù)的發(fā)展能力，因此，XXXX花園項目建設是十分必要的。項目有著理想的經(jīng)濟效益和較高的財務安全水平，%%；在投資增加或收入減少情況下進行敏感性分析，仍具有一定的財務內(nèi)部收益率、財務抗風險能力較強。項目稅后還貸能力較好。靜態(tài)和動態(tài)稅后投資回收期分別為 ， （在經(jīng)營期第一年償清），財務還貸能力較強，方案可行；由于還貸周期較短，相對風險較小。項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市總體規(guī)劃的要求，在促進經(jīng)濟社會發(fā)展方面，增加稅收，吸納就業(yè)等具有重大的經(jīng)濟意義，具有較好的社會效益。因此，項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上是必要和可行的。二、建議鑒于本項目市場和招商為等工作復雜和艱巨，建議項目開發(fā)建立強有力的招商組織機構(gòu)，加強統(tǒng)籌、統(tǒng)一領導，為項目開發(fā)建設提供可靠的市場基礎條件；同時，由于投資規(guī)模巨大，要對資金預算、設計施工等進行科學的合理計劃安排，確保項目的順利進行。附件1. 表81～表862. 嘉興南苑置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照3. 土地成交確認書