【正文】 標(biāo)可以看出：該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力較好、償債能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)上可行。營業(yè)費(fèi)用：按收入的3%考慮。營業(yè)收入每個營業(yè)年度合計(jì)9030萬元，在第四年即經(jīng)營期第一年開始每年都可以取得，未考慮漲價(jià)因素。經(jīng)濟(jì)型酒店并不是廉價(jià)酒店，投資較少，運(yùn)營成本低，是經(jīng)濟(jì)型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的?；鶞?zhǔn)收益率的設(shè)定本項(xiàng)目為是以酒店和以綜合商業(yè)為主的建設(shè)項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益和較好的社會效益。項(xiàng)目自有資金比例項(xiàng)目自有資金的來源為嘉興南苑置業(yè)有限公司，投入金額23000萬元，占總投資金額的 ％。⑥流動資金：出售物業(yè)不計(jì)，自營部分結(jié)合行業(yè)流動資金情況和本項(xiàng)目實(shí)際，按240萬元估算。②固定資產(chǎn)其他費(fèi)用以工程費(fèi)用為基數(shù)按百分比或相關(guān)規(guī)定估算，其中：％，工程設(shè)計(jì)費(fèi)按2002版設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（計(jì)價(jià)格[2002]10號），市政配套設(shè)施費(fèi)按建筑面積100元/平方米計(jì)算，白蟻防治及新型墻體專項(xiàng)資金按地方相關(guān)規(guī)定計(jì)算，臨時設(shè)施費(fèi)按工程費(fèi)用1%估算，%計(jì)算，工程監(jiān)理費(fèi)按《 噪聲各種設(shè)備噪聲施工期：注意保養(yǎng)施工機(jī)械、合理操作，盡量使施工機(jī)械保持其最低的聲級水平，避免夜間施工。項(xiàng)目噪聲經(jīng)采取相應(yīng)的治理措施后，再經(jīng)過墻體隔聲、距離衰減、綠化吸聲等因素，項(xiàng)目噪聲可達(dá)到（GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1類標(biāo)準(zhǔn)。施工單位實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)施工、規(guī)劃運(yùn)輸，送至環(huán)保指定地點(diǎn)處理，不要隨意傾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆場”、造成水土流失，不然會對周圍環(huán)境造成影響。但夜間由于本底噪聲低，其影響是不可忽視的，其對周邊環(huán)境是有影響的。廢水廢水排放主要來自建筑施工人員的生活污水和施工廢水。在建筑物建造和裝修其期間主要污染因子有：噪聲、施工揚(yáng)塵、建筑固體廢棄物、泥漿污水以及油漆廢氣等。組織機(jī)構(gòu)具體如下（圖5－1）：董 事 會辦公室財(cái)務(wù)部工程部銷售部總 經(jīng) 理圖5－1各部門職責(zé)：辦公室：該辦公室負(fù)責(zé)制訂各種管理制度并且負(fù)責(zé)公司日常的運(yùn)作，包括公司的對外聯(lián)絡(luò)、法律合同、下屬公司管理等具體事務(wù)。（4）暖通節(jié)能設(shè)計(jì)：酒店各房間空調(diào)末端裝置回水管均設(shè)有電動兩通閥，由室內(nèi)房間溫度的設(shè)定值來控制機(jī)組的冷熱量，通過供、回水總管上的壓差控制器輸出動作信號來實(shí)現(xiàn)末端變流量的一次泵系統(tǒng)以減少能耗；冷凍站空調(diào)循環(huán)水泵采用變頻控制，通過改變水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)頻率來降低水泵電耗，以節(jié)約能量。給水系統(tǒng)的生活蓄水池采用不銹鋼成品水箱，無毒無味不銹蝕且便于清洗；生活給水立管采用襯塑鋼管，內(nèi)襯和生活給水支管采用PE，避免管道污染。消防控制室設(shè)于一樓，內(nèi)設(shè)中心報(bào)警控制器聯(lián)動控制器、事故廣播通訊、消防電話、驅(qū)動電源等。七、消防設(shè)計(jì)（1）建筑消防設(shè)計(jì)：區(qū)域內(nèi)出入口部位均有消防車道與小區(qū)內(nèi)部道路，內(nèi)部道路形成一條6米的通道相連，整個工程嚴(yán)格按照國家高層民用建筑防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格按嘉興市有關(guān)部門的要求進(jìn)行消防組織。（2）通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)：本工程酒店建筑部分屬建筑高度大于50米的一類公共建筑，其防煙樓梯間及其前室合用前室按規(guī)范要求需分段設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。五、電氣設(shè)計(jì)：（1）10/：消防水泵、消防電梯、防排煙設(shè)施、防火卷簾、火災(zāi)應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備及宴會廳、走道照明為一級負(fù)荷；客房照明、生活水泵、地下室排污泵、廚房、客梯用電為二級負(fù)荷；一般照明、動力及空調(diào)用電為三級負(fù)荷。沿河為三幢18層的高層住宅樓。（5）建筑造型：建筑立面：以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以現(xiàn)代、典雅、高檔為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，對建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)。（4）景觀與綠化：本工程結(jié)合用地有河流這一特點(diǎn)，充分利用河流景觀資源。以會議為主，設(shè)置有宴會廳、會議廳等功能，四、五層為酒店的桑拿洗浴中心和健身中心。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店管理依托于南苑這一品牌，在競爭上更具優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)型酒店是本項(xiàng)目較為有特色的經(jīng)營項(xiàng)目。各種業(yè)態(tài)的建設(shè)規(guī)模詳見下條主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。電信：中國電信、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通、中國移動、中國鐵通等電信運(yùn)營商以及寬帶互聯(lián)網(wǎng)等可以為地塊區(qū)域提供良好的電信服務(wù)、因特網(wǎng)撥號和寬帶接入服務(wù)。④公路：滬杭高速公路 [G60滬昆高速公路] 分別有大云和嘉興東兩個出入口，乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速公路 [G15w常臺高速] 乍浦出入口，杭浦高速 [G15沈海高速] 多個出入口，跨海大橋北接線 XX出入口，XX灣跨海大橋連接浙江省第二大城市寧波。地質(zhì)地理：嘉興市境內(nèi)地勢低平，（吳淞高程），其中秀洲區(qū)和嘉善北部最為低洼，～，～。項(xiàng)目法人嘉興南苑置業(yè)有限公司的控股母公司浙江南苑控股集團(tuán)有限公司擁有實(shí)業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、旅游設(shè)施的開發(fā)與經(jīng)營、酒店的經(jīng)營與管理等組成的產(chǎn)業(yè)格局，是中國十大旅游投資浙商、中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國飯店業(yè)民族品牌30強(qiáng)。建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域配套條件完善。兩級政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展高度重視。本項(xiàng)目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，輻射能力強(qiáng)。2002年經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)，成為全省唯一的省級光機(jī)電高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地，2004年被國家科技部批準(zhǔn)為國家火炬計(jì)劃XX光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地，成為浙江光谷。作為長三角地區(qū)首批16個發(fā)起城市之一的嘉興市，新一輪城市總體規(guī)劃定位為：加快建設(shè)成長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、XX灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市。（3）嚴(yán)格遵循城市規(guī)劃等有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作，確保項(xiàng)目的科學(xué)性和可靠性。酒店業(yè)作為公司的核心產(chǎn)業(yè)，擁有高檔商務(wù)型、度假型、經(jīng)濟(jì)型三大酒店品牌系列。本項(xiàng)目總建筑面積103748平方米，其中地上87672平方米，地下16076平方米。XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，十余年來，XX市利用外資和外貿(mào)出口連續(xù)八年雙雙進(jìn)入全省縣（市）“十強(qiáng)”。早在六、七千年前，先民們就在此孕育了長江下游太湖流域早期新石器文化的代表——馬家浜文化，這是中華民族古老文明的源頭之一。XX還是中國包裝紙生產(chǎn)基地和中國軟箱包出口生產(chǎn)基地之一。2010年4月，我們受嘉興南苑置業(yè)有限公司的委托，承擔(dān)XXXX花園項(xiàng)目的可行性研究工作。三、編制目的 本報(bào)告嘉興市以及XX市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，在充分調(diào)查研究、評價(jià)預(yù)測的基礎(chǔ)上編寫的，其目的為：（1）論述XXXX花園項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性和緊迫性；（2）對工程的有關(guān)因素和主要參數(shù)，如建設(shè)內(nèi)容、投資估算、項(xiàng)目收益等進(jìn)行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性以及實(shí)施的可能性進(jìn)行論證，為項(xiàng)目的決策提供科學(xué)依據(jù)。長江三角洲上的城市擴(kuò)張日新月異，城市化進(jìn)程的加快使滬寧杭公路、鐵路和大運(yùn)河沿線的9個城市基本連接成片，長江三角洲形成了完整的都市群。XX屬于嘉興市五縣市之一，地處長江三角洲，位于浙江省杭嘉湖平原東北部，南瀕XX灣，東臨上海市，地理坐標(biāo)介于北緯30度35分—52分和東經(jīng)120度57分—121度16分（不包括海域）。項(xiàng)目的微觀背景：嘉興和XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合實(shí)力的提高，對城市的規(guī)劃和建設(shè)提出了更高的要求，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)開發(fā)應(yīng)時而起。該項(xiàng)目是XX市較為綜合的商業(yè)項(xiàng)目，對提升XX市區(qū)的商業(yè)開發(fā)檔次，提高人民生活水平，提供外商及國內(nèi)企業(yè)精英人士舒適的生活休閑環(huán)境，同時提升商務(wù)人士的入住環(huán)境，為XX新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。貫徹實(shí)施加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)政策意見，打破行業(yè)壟斷，消除政策性歧視。經(jīng)過多年建設(shè)，區(qū)域的配套條件齊備。同時集團(tuán)對外輸出品牌管理，實(shí)行連鎖化經(jīng)營，目前管理了多家四、五五星級酒店。（二）基礎(chǔ)設(shè)施條件交通運(yùn)輸條件①港口：地塊區(qū)域的海運(yùn)主要依托嘉興港，嘉興港是國家重點(diǎn)建設(shè)的沿海四個國際深水中轉(zhuǎn)港之一。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設(shè)備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。（五）施工條件施工水電、建筑材料供應(yīng)充足，能夠保證工程進(jìn)度和穩(wěn)定工程造價(jià)。本項(xiàng)目以現(xiàn)狀河流為界分為兩個區(qū)域：南邊地塊以住宅為主，北邊地塊以酒店建筑及其配套為主，南邊地塊西側(cè)布置二棟高層經(jīng)濟(jì)型酒店，與南側(cè)住宅區(qū)相融成一個住宅小區(qū)。經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)是少花錢快賺錢，但卻往往只能在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流動快、密度高、交通方便、市政設(shè)施成熟的城市或地區(qū)生存。（3）建筑功能設(shè)計(jì)：1．五星級酒店：五星級酒店為該用地主要建筑之一，位于北邊地塊東側(cè)。2．經(jīng)濟(jì)型酒店：南側(cè)為18層，北側(cè)為19層；。充分考慮人的感受，滿足人在不同空間內(nèi)多種視角對綠色自然的需求。并突出了該地塊的商業(yè)氣氛及價(jià)值。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設(shè)備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)三套恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。系統(tǒng)集成應(yīng)具有匯集各個子系統(tǒng)的信息并對各類信息進(jìn)行綜合處理的功能，能對建筑物內(nèi)的各個子系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理，應(yīng)超前設(shè)計(jì)，分步實(shí)施。（3）酒店空調(diào)設(shè)計(jì)：本工程酒店區(qū)域設(shè)集中空調(diào)，夏季制冷主機(jī)采用水冷離心機(jī)組；冬季采用蒸汽作為熱源，由板式換熱器處理后提供空調(diào)負(fù)荷。室外消防用水由市政管網(wǎng)供水。八、人防設(shè)計(jì)本工程南區(qū)位布置十八層高層住宅及二~三層沿街商鋪的住宅小區(qū)，北區(qū)為高層酒店和高層經(jīng)濟(jì)型酒店及三層的超市等配套工程，按有關(guān)規(guī)定修建人防工程，需建人防總面積約3800m2；小區(qū)人防工程按核6級甲類防空地下室二等人員掩蔽所設(shè)置，均設(shè)置在南區(qū)住宅地下室，考慮到人防車位以出租為主，所以人防大部分建設(shè)在主樓下的地下室內(nèi)，與自行車庫結(jié)合使用。為降低煙氣對周邊環(huán)境的污染，排煙及排風(fēng)系統(tǒng)的尾氣均由尾氣排放豎井引至室外高空排放；廚房間的油煙均經(jīng)油煙凈化器過濾后由專用風(fēng)機(jī)排至室外；本工程衛(wèi)生間設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，通過排氣道排至屋面。目前項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作已完成，可行性研究擬于2010年4月完成。財(cái)務(wù)部：該部負(fù)責(zé)管理整個集團(tuán)的財(cái)務(wù)工作，包括資金的籌集、使用和管理，以及內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)算中心，主要履行財(cái)務(wù)控制的功能。首先，要加強(qiáng)施工管理，工地配置滯塵防護(hù)網(wǎng)，地面硬化處理；其次是對粉塵發(fā)生量較大的部位采用噴水霧法降塵，對運(yùn)輸交通道路及時清掃、灑水。生活污水主要是糞便污水，可用流動公廁集中收集外運(yùn)。在夜間（22：00至次日6：00）禁止進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染、影響居民休息的建筑施工作業(yè)。為減輕油煙廢氣的影響，廚房應(yīng)安裝油煙凈化器，油煙廢氣經(jīng)收集處理后引至屋頂排放。三、主要污染物及防治措施 項(xiàng)目主要污染物及防治措施見表61：表61 主要污染物及防治措施類型排放源污染物名稱防治措施大氣污染物工地廚房施工揚(yáng)塵油煙廢氣現(xiàn)場封閉施工，灑水等。建成后所排放的廢水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排入市政排水設(shè)施后，不會對當(dāng)?shù)氐叵滤h(huán)境產(chǎn)生不良影響，不會影響地下水地原有利用價(jià)值。故項(xiàng)目的無形資產(chǎn)投資為6468萬元。本項(xiàng)目五星級酒店總投資23163萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用17900萬元（工程費(fèi)用15843萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用2057萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用2602萬元、預(yù)備費(fèi)用1185萬元、建設(shè)期貸款利息1296萬元、流動資金180萬元。建設(shè)期為3年，第一個投資年底完成投資14000萬元；第二個投資年度完成投資15000萬元；第三個投資年度完成投資14030萬元。隨著嘉興市和XX市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致地產(chǎn)交易價(jià)格的大幅度上升。本項(xiàng)目的五星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店在目標(biāo)客戶上形成互補(bǔ)，不會造成沖突，還能在人氣及商業(yè)方面形成聚集效應(yīng)。二是經(jīng)營和出租物業(yè)的總成本，包括：經(jīng)營直接成本、人工成本、修理費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和利息支出等：經(jīng)營直接成本：其中客房收入按相應(yīng)收入的10%、會議收入按相應(yīng)收入的15%、餐飲收入按相應(yīng)收入的30%、商業(yè)收入按相應(yīng)收入的10%、娛樂收入按相應(yīng)收入的15%估算。其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算詳見：表8－3“借款還本付息估算表”表8－4“利潤估算表”表8－5“項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表”財(cái)務(wù)盈利能力分析：由項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)（含建設(shè)期）、（含建設(shè)期）、具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力。受當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國的出口市場需求下降，因此，項(xiàng)目可能會面臨一定的宏觀風(fēng)險(xiǎn)的影響。主要投資估算的不確定來自于人工、工程量、材料等各種費(fèi)率的不確定性帶來的投資估算的影響。收入測算時對餐飲上座率和客房入住率均按80%90%考慮、房產(chǎn)出售價(jià)格定位較為合理，且測算模型未考慮未來營運(yùn)期價(jià)格上漲因素，因此具有較大的挖潛經(jīng)營可能。為XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市配套事業(yè)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。對居民就業(yè)影響本項(xiàng)目將推動推進(jìn)嘉興市及XX市服務(wù)業(yè)發(fā)展，增加當(dāng)?shù)鼐用窈蜕鐣?wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會，項(xiàng)目建設(shè)還將通過拉動內(nèi)需，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。政府部門對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析適應(yīng)程度：嘉興市對該綜合商業(yè)項(xiàng)目非常支持。建筑和當(dāng)?shù)厣鐣?、人文和自然環(huán)和和諧。 第十一章 研究的結(jié)論與建議一、研究結(jié)論 根據(jù)XX市的城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、城市發(fā)展規(guī)劃尤其是市區(qū)商業(yè)配套建設(shè)的要求，XXXX花園項(xiàng)目對于XX市經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)步，具有重大的意義，項(xiàng)目所具有的特定性質(zhì)又能保證其具有持續(xù)的發(fā)展能力，因此，XXXX花園項(xiàng)目建設(shè)是十