【正文】 標可以看出：該項目的財務盈利能力較好、償債能力強，財務上可行。營業(yè)費用：按收入的3%考慮。營業(yè)收入每個營業(yè)年度合計9030萬元，在第四年即經(jīng)營期第一年開始每年都可以取得，未考慮漲價因素。經(jīng)濟型酒店并不是廉價酒店，投資較少，運營成本低，是經(jīng)濟型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的?；鶞适找媛实脑O定本項目為是以酒店和以綜合商業(yè)為主的建設項目，具有較強的經(jīng)濟效益和較好的社會效益。項目自有資金比例項目自有資金的來源為嘉興南苑置業(yè)有限公司，投入金額23000萬元，占總投資金額的 ％。⑥流動資金：出售物業(yè)不計，自營部分結(jié)合行業(yè)流動資金情況和本項目實際，按240萬元估算。②固定資產(chǎn)其他費用以工程費用為基數(shù)按百分比或相關(guān)規(guī)定估算，其中：％，工程設計費按2002版設計收費標準（計價格[2002]10號），市政配套設施費按建筑面積100元/平方米計算，白蟻防治及新型墻體專項資金按地方相關(guān)規(guī)定計算，臨時設施費按工程費用1%估算，%計算，工程監(jiān)理費按《 噪聲各種設備噪聲施工期：注意保養(yǎng)施工機械、合理操作，盡量使施工機械保持其最低的聲級水平，避免夜間施工。項目噪聲經(jīng)采取相應的治理措施后，再經(jīng)過墻體隔聲、距離衰減、綠化吸聲等因素，項目噪聲可達到（GB309693）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》1類標準。施工單位實行標準施工、規(guī)劃運輸，送至環(huán)保指定地點處理，不要隨意傾倒建筑垃圾、制造新的“垃圾堆場”、造成水土流失，不然會對周圍環(huán)境造成影響。但夜間由于本底噪聲低，其影響是不可忽視的，其對周邊環(huán)境是有影響的。廢水廢水排放主要來自建筑施工人員的生活污水和施工廢水。在建筑物建造和裝修其期間主要污染因子有：噪聲、施工揚塵、建筑固體廢棄物、泥漿污水以及油漆廢氣等。組織機構(gòu)具體如下（圖5－1）：董 事 會辦公室財務部工程部銷售部總 經(jīng) 理圖5－1各部門職責：辦公室：該辦公室負責制訂各種管理制度并且負責公司日常的運作，包括公司的對外聯(lián)絡、法律合同、下屬公司管理等具體事務。（4）暖通節(jié)能設計：酒店各房間空調(diào)末端裝置回水管均設有電動兩通閥，由室內(nèi)房間溫度的設定值來控制機組的冷熱量，通過供、回水總管上的壓差控制器輸出動作信號來實現(xiàn)末端變流量的一次泵系統(tǒng)以減少能耗；冷凍站空調(diào)循環(huán)水泵采用變頻控制，通過改變水泵電機運轉(zhuǎn)頻率來降低水泵電耗，以節(jié)約能量。給水系統(tǒng)的生活蓄水池采用不銹鋼成品水箱，無毒無味不銹蝕且便于清洗；生活給水立管采用襯塑鋼管，內(nèi)襯和生活給水支管采用PE，避免管道污染。消防控制室設于一樓，內(nèi)設中心報警控制器聯(lián)動控制器、事故廣播通訊、消防電話、驅(qū)動電源等。七、消防設計（1）建筑消防設計：區(qū)域內(nèi)出入口部位均有消防車道與小區(qū)內(nèi)部道路，內(nèi)部道路形成一條6米的通道相連，整個工程嚴格按照國家高層民用建筑防火規(guī)范進行設計，并嚴格按嘉興市有關(guān)部門的要求進行消防組織。（2）通風及防排煙設計：本工程酒店建筑部分屬建筑高度大于50米的一類公共建筑，其防煙樓梯間及其前室合用前室按規(guī)范要求需分段設置機械加壓送風系統(tǒng)。五、電氣設計：（1）10/：消防水泵、消防電梯、防排煙設施、防火卷簾、火災應急照明等消防用電設備及宴會廳、走道照明為一級負荷；客房照明、生活水泵、地下室排污泵、廚房、客梯用電為二級負荷；一般照明、動力及空調(diào)用電為三級負荷。沿河為三幢18層的高層住宅樓。（5）建筑造型：建筑立面：以現(xiàn)代風格為基調(diào)，以現(xiàn)代、典雅、高檔為設計基準，對建筑進行設計。（4）景觀與綠化：本工程結(jié)合用地有河流這一特點，充分利用河流景觀資源。以會議為主，設置有宴會廳、會議廳等功能，四、五層為酒店的桑拿洗浴中心和健身中心。本項目經(jīng)濟型酒店管理依托于南苑這一品牌，在競爭上更具優(yōu)勢。經(jīng)濟型酒店是本項目較為有特色的經(jīng)營項目。各種業(yè)態(tài)的建設規(guī)模詳見下條主要經(jīng)濟技術(shù)指標。電信：中國電信、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通、中國移動、中國鐵通等電信運營商以及寬帶互聯(lián)網(wǎng)等可以為地塊區(qū)域提供良好的電信服務、因特網(wǎng)撥號和寬帶接入服務。④公路：滬杭高速公路 [G60滬昆高速公路] 分別有大云和嘉興東兩個出入口，乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速公路 [G15w常臺高速] 乍浦出入口，杭浦高速 [G15沈海高速] 多個出入口，跨海大橋北接線 XX出入口，XX灣跨海大橋連接浙江省第二大城市寧波。地質(zhì)地理：嘉興市境內(nèi)地勢低平，（吳淞高程），其中秀洲區(qū)和嘉善北部最為低洼，～，～。項目法人嘉興南苑置業(yè)有限公司的控股母公司浙江南苑控股集團有限公司擁有實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、旅游設施的開發(fā)與經(jīng)營、酒店的經(jīng)營與管理等組成的產(chǎn)業(yè)格局，是中國十大旅游投資浙商、中國服務業(yè)企業(yè)500強、中國飯店業(yè)民族品牌30強。建設項目區(qū)域配套條件完善。兩級政府對服務業(yè)發(fā)展高度重視。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，輻射能力強。2002年經(jīng)浙江省人民政府批準，成為全省唯一的省級光機電高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地，2004年被國家科技部批準為國家火炬計劃XX光機電產(chǎn)業(yè)基地，成為浙江光谷。作為長三角地區(qū)首批16個發(fā)起城市之一的嘉興市，新一輪城市總體規(guī)劃定位為：加快建設成長三角經(jīng)濟強市、XX灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市。（3）嚴格遵循城市規(guī)劃等有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標準進行運作，確保項目的科學性和可靠性。酒店業(yè)作為公司的核心產(chǎn)業(yè)，擁有高檔商務型、度假型、經(jīng)濟型三大酒店品牌系列。本項目總建筑面積103748平方米，其中地上87672平方米，地下16076平方米。XX市經(jīng)濟發(fā)展在結(jié)構(gòu)上不斷優(yōu)化，十余年來，XX市利用外資和外貿(mào)出口連續(xù)八年雙雙進入全省縣（市）“十強”。早在六、七千年前，先民們就在此孕育了長江下游太湖流域早期新石器文化的代表——馬家浜文化，這是中華民族古老文明的源頭之一。XX還是中國包裝紙生產(chǎn)基地和中國軟箱包出口生產(chǎn)基地之一。2010年4月，我們受嘉興南苑置業(yè)有限公司的委托，承擔XXXX花園項目的可行性研究工作。三、編制目的 本報告嘉興市以及XX市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，在充分調(diào)查研究、評價預測的基礎(chǔ)上編寫的，其目的為：（1）論述XXXX花園項目開發(fā)建設的必要性和緊迫性；（2）對工程的有關(guān)因素和主要參數(shù)，如建設內(nèi)容、投資估算、項目收益等進行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟合理性以及實施的可能性進行論證，為項目的決策提供科學依據(jù)。長江三角洲上的城市擴張日新月異，城市化進程的加快使滬寧杭公路、鐵路和大運河沿線的9個城市基本連接成片，長江三角洲形成了完整的都市群。XX屬于嘉興市五縣市之一，地處長江三角洲，位于浙江省杭嘉湖平原東北部，南瀕XX灣，東臨上海市，地理坐標介于北緯30度35分—52分和東經(jīng)120度57分—121度16分（不包括海域）。項目的微觀背景：嘉興和XX經(jīng)濟發(fā)展和綜合實力的提高，對城市的規(guī)劃和建設提出了更高的要求，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設開發(fā)應時而起。該項目是XX市較為綜合的商業(yè)項目，對提升XX市區(qū)的商業(yè)開發(fā)檔次，提高人民生活水平，提供外商及國內(nèi)企業(yè)精英人士舒適的生活休閑環(huán)境，同時提升商務人士的入住環(huán)境，為XX新區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量。貫徹實施加快發(fā)展服務業(yè)的各項政策意見，打破行業(yè)壟斷，消除政策性歧視。經(jīng)過多年建設，區(qū)域的配套條件齊備。同時集團對外輸出品牌管理，實行連鎖化經(jīng)營，目前管理了多家四、五五星級酒店。（二）基礎(chǔ)設施條件交通運輸條件①港口：地塊區(qū)域的海運主要依托嘉興港，嘉興港是國家重點建設的沿海四個國際深水中轉(zhuǎn)港之一。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設恒壓變頻供水設備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設在避難層的低、中、高區(qū)恒壓供水設備分區(qū)供水。（五）施工條件施工水電、建筑材料供應充足，能夠保證工程進度和穩(wěn)定工程造價。本項目以現(xiàn)狀河流為界分為兩個區(qū)域：南邊地塊以住宅為主，北邊地塊以酒店建筑及其配套為主，南邊地塊西側(cè)布置二棟高層經(jīng)濟型酒店，與南側(cè)住宅區(qū)相融成一個住宅小區(qū)。經(jīng)濟型酒店的特點是少花錢快賺錢，但卻往往只能在經(jīng)濟發(fā)達、人口流動快、密度高、交通方便、市政設施成熟的城市或地區(qū)生存。（3）建筑功能設計：1．五星級酒店：五星級酒店為該用地主要建筑之一，位于北邊地塊東側(cè)。2．經(jīng)濟型酒店：南側(cè)為18層，北側(cè)為19層；。充分考慮人的感受，滿足人在不同空間內(nèi)多種視角對綠色自然的需求。并突出了該地塊的商業(yè)氣氛及價值。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設恒壓變頻供水設備二組；十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設在避難層的低、中、高區(qū)三套恒壓供水設備分區(qū)供水。系統(tǒng)集成應具有匯集各個子系統(tǒng)的信息并對各類信息進行綜合處理的功能，能對建筑物內(nèi)的各個子系統(tǒng)進行綜合管理，應超前設計，分步實施。（3）酒店空調(diào)設計：本工程酒店區(qū)域設集中空調(diào)，夏季制冷主機采用水冷離心機組；冬季采用蒸汽作為熱源，由板式換熱器處理后提供空調(diào)負荷。室外消防用水由市政管網(wǎng)供水。八、人防設計本工程南區(qū)位布置十八層高層住宅及二~三層沿街商鋪的住宅小區(qū)，北區(qū)為高層酒店和高層經(jīng)濟型酒店及三層的超市等配套工程，按有關(guān)規(guī)定修建人防工程，需建人防總面積約3800m2；小區(qū)人防工程按核6級甲類防空地下室二等人員掩蔽所設置，均設置在南區(qū)住宅地下室，考慮到人防車位以出租為主，所以人防大部分建設在主樓下的地下室內(nèi)，與自行車庫結(jié)合使用。為降低煙氣對周邊環(huán)境的污染，排煙及排風系統(tǒng)的尾氣均由尾氣排放豎井引至室外高空排放；廚房間的油煙均經(jīng)油煙凈化器過濾后由專用風機排至室外；本工程衛(wèi)生間設置機械通風系統(tǒng)，通過排氣道排至屋面。目前項目的設計工作已完成，可行性研究擬于2010年4月完成。財務部：該部負責管理整個集團的財務工作，包括資金的籌集、使用和管理，以及內(nèi)部的財務結(jié)算中心，主要履行財務控制的功能。首先，要加強施工管理，工地配置滯塵防護網(wǎng)，地面硬化處理；其次是對粉塵發(fā)生量較大的部位采用噴水霧法降塵，對運輸交通道路及時清掃、灑水。生活污水主要是糞便污水，可用流動公廁集中收集外運。在夜間（22：00至次日6：00）禁止進行產(chǎn)生噪聲污染、影響居民休息的建筑施工作業(yè)。為減輕油煙廢氣的影響，廚房應安裝油煙凈化器，油煙廢氣經(jīng)收集處理后引至屋頂排放。三、主要污染物及防治措施 項目主要污染物及防治措施見表61：表61 主要污染物及防治措施類型排放源污染物名稱防治措施大氣污染物工地廚房施工揚塵油煙廢氣現(xiàn)場封閉施工，灑水等。建成后所排放的廢水經(jīng)處理后達標排入市政排水設施后，不會對當?shù)氐叵滤h(huán)境產(chǎn)生不良影響，不會影響地下水地原有利用價值。故項目的無形資產(chǎn)投資為6468萬元。本項目五星級酒店總投資23163萬元，其中固定資產(chǎn)費用17900萬元（工程費用15843萬元、固定資產(chǎn)其他費用2057萬元）、無形資產(chǎn)費用2602萬元、預備費用1185萬元、建設期貸款利息1296萬元、流動資金180萬元。建設期為3年，第一個投資年底完成投資14000萬元；第二個投資年度完成投資15000萬元；第三個投資年度完成投資14030萬元。隨著嘉興市和XX市經(jīng)濟的快速發(fā)展，導致地產(chǎn)交易價格的大幅度上升。本項目的五星級酒店和經(jīng)濟型酒店在目標客戶上形成互補，不會造成沖突，還能在人氣及商業(yè)方面形成聚集效應。二是經(jīng)營和出租物業(yè)的總成本，包括：經(jīng)營直接成本、人工成本、修理費、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷、營業(yè)費用、管理費用和利息支出等：經(jīng)營直接成本：其中客房收入按相應收入的10%、會議收入按相應收入的15%、餐飲收入按相應收入的30%、商業(yè)收入按相應收入的10%、娛樂收入按相應收入的15%估算。其他財務數(shù)據(jù)估算詳見：表8－3“借款還本付息估算表”表8－4“利潤估算表”表8－5“項目財務現(xiàn)金流量表”財務盈利能力分析：由項目財務現(xiàn)金流量表(全部投資)（含建設期）、（含建設期）、具有較好的財務盈利能力。受當前世界經(jīng)濟危機的影響，我國的出口市場需求下降，因此，項目可能會面臨一定的宏觀風險的影響。主要投資估算的不確定來自于人工、工程量、材料等各種費率的不確定性帶來的投資估算的影響。收入測算時對餐飲上座率和客房入住率均按80%90%考慮、房產(chǎn)出售價格定位較為合理，且測算模型未考慮未來營運期價格上漲因素，因此具有較大的挖潛經(jīng)營可能。為XX經(jīng)濟發(fā)展、城市配套事業(yè)作出應有的貢獻。對居民就業(yè)影響本項目將推動推進嘉興市及XX市服務業(yè)發(fā)展，增加當?shù)鼐用窈蜕鐣諛I(yè)就業(yè)機會，項目建設還將通過拉動內(nèi)需，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。政府部門對項目的適應性和可接受程度分析適應程度：嘉興市對該綜合商業(yè)項目非常支持。建筑和當?shù)厣鐣?、人文和自然環(huán)和和諧。 第十一章 研究的結(jié)論與建議一、研究結(jié)論 根據(jù)XX市的城市經(jīng)濟社會發(fā)展、城市發(fā)展規(guī)劃尤其是市區(qū)商業(yè)配套建設的要求，XXXX花園項目對于XX市經(jīng)濟和社會進步，具有重大的意義，項目所具有的特定性質(zhì)又能保證其具有持續(xù)的發(fā)展能力，因此，XXXX花園項目建設是十