【正文】 包括小區(qū)銷售、銷售人員管理、銷售費(fèi)用使用和管理等工作。工程部：負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)工作，包括土地開發(fā)、土建工程、裝修工程等工作。組織機(jī)構(gòu)具體如下（圖5－1）：董 事 會辦公室財務(wù)部工程部銷售部總 經(jīng) 理圖5－1各部門職責(zé)：辦公室：該辦公室負(fù)責(zé)制訂各種管理制度并且負(fù)責(zé)公司日常的運(yùn)作，包括公司的對外聯(lián)絡(luò)、法律合同、下屬公司管理等具體事務(wù)。按照公司法有關(guān)國有獨(dú)資公司的規(guī)定設(shè)立公司治理機(jī)制和公司的組織機(jī)構(gòu)。項目自2010年1月1日開工、2012年3月竣工、2012年3月至12月營業(yè)準(zhǔn)備并完成招商、2013年初正式對外營業(yè)，項目建設(shè)期3年（36個月）。初步計劃項目建設(shè)3年，擬銷售物業(yè)從建設(shè)期起第三年初開始對外銷售、年底完成銷售。（4）暖通節(jié)能設(shè)計：酒店各房間空調(diào)末端裝置回水管均設(shè)有電動兩通閥，由室內(nèi)房間溫度的設(shè)定值來控制機(jī)組的冷熱量，通過供、回水總管上的壓差控制器輸出動作信號來實現(xiàn)末端變流量的一次泵系統(tǒng)以減少能耗；冷凍站空調(diào)循環(huán)水泵采用變頻控制，通過改變水泵電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)頻率來降低水泵電耗，以節(jié)約能量。（2）給排水節(jié)能設(shè)計：利用市政水壓為地下室、一至三層直接供水；大便器選用沖水量不大于6升的節(jié)水型大便器；公共場所的小便器采用自閉式?jīng)_洗閥，洗手盆采用自動感應(yīng)裝置；供水支管考慮塑料管材；設(shè)置變頻供水系統(tǒng)，合理選用水泵電機(jī)設(shè)備。十、節(jié)能設(shè)計設(shè)計依據(jù)：浙江省《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DB33/10152003）、浙江省《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(DB33/10362007)等。排水管道立于管道井內(nèi)，達(dá)到降噪聲的目的；設(shè)備機(jī)房置于地下室，水泵采用減震基礎(chǔ)，設(shè)備進(jìn)出口采用柔性連接。給水系統(tǒng)的生活蓄水池采用不銹鋼成品水箱，無毒無味不銹蝕且便于清洗；生活給水立管采用襯塑鋼管，內(nèi)襯和生活給水支管采用PE，避免管道污染。本人防工程的給排水和電氣均嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計。平時為自行車庫，設(shè)于地下一層，便于發(fā)揮人防工程的戰(zhàn)備、社會、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益；人防口部設(shè)置盡量利用直通室外的自行車坡道、汽車坡道和樓梯間，通道一層門廳的住宅樓梯間作為帶有密閉通道的緊急疏散口。（4）火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志：在樓梯間、變配電室、水泵房、消防控制室、走廊、地下車庫及人員密集處設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志，疏散指示標(biāo)志燈間距不大于20米，應(yīng)急照明及疏散指示工作電源遇雙電源切換供電，備用電源采用蓄電池，且連續(xù)供電時間不少于90min。消防控制室設(shè)于一樓，內(nèi)設(shè)中心報警控制器聯(lián)動控制器、事故廣播通訊、消防電話、驅(qū)動電源等。自動噴淋系統(tǒng)設(shè)置于酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、超市及地下汽車庫、自行車庫。酒店地下室設(shè)消防泵房、水池，設(shè)消火栓泵兩臺，一用一備，酒店屋頂設(shè)消防水箱貯水18立方米。（2）給排水消防系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)設(shè)置范圍為酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、超市、商業(yè)、住宅及地下汽車庫、自行車庫；本工程消防貯水量是按室內(nèi)消火栓用水量3小時和自噴用水量1小時計，消防水池容量540立方米。七、消防設(shè)計（1）建筑消防設(shè)計：區(qū)域內(nèi)出入口部位均有消防車道與小區(qū)內(nèi)部道路，內(nèi)部道路形成一條6米的通道相連，整個工程嚴(yán)格按照國家高層民用建筑防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計，并嚴(yán)格按嘉興市有關(guān)部門的要求進(jìn)行消防組織?？照{(diào)除中餐廳，宴會廳等大究竟采用全空氣系統(tǒng)外，其余各層均采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。商務(wù)辦公的公共區(qū)域設(shè)集中空調(diào)，空調(diào)主機(jī)采用熱泵機(jī)組，設(shè)于主樓屋面。根據(jù)規(guī)范要求，超過20米的內(nèi)走廊均設(shè)有機(jī)械排煙系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)設(shè)于主樓面層；為保證質(zhì)量，KTV、棋牌室、按摩間等娛樂場所及餐廳均設(shè)在機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按6次/小時考慮；會議室及宴會廳設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按85%考慮；酒店及商務(wù)辦公衛(wèi)生間均設(shè)有排氣扇，換氣次數(shù)按10次/小時考慮。（2）通風(fēng)及防排煙設(shè)計：本工程酒店建筑部分屬建筑高度大于50米的一類公共建筑，其防煙樓梯間及其前室合用前室按規(guī)范要求需分段設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。同時，考慮車庫的衛(wèi)生需求，各分區(qū)均設(shè)計機(jī)械通風(fēng)。弱電系統(tǒng)的集成設(shè)計，應(yīng)充分體現(xiàn)大廈作為智能化大廈的特點；系統(tǒng)集成方案應(yīng)采用國際上先進(jìn)的系統(tǒng)集成技術(shù)。（3）建筑智能化設(shè)計：包括通信系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、在線廣播系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、汽車庫管理系統(tǒng)、公共顯示系統(tǒng)等。五、電氣設(shè)計：（1）10/：消防水泵、消防電梯、防排煙設(shè)施、防火卷簾、火災(zāi)應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備及宴會廳、走道照明為一級負(fù)荷；客房照明、生活水泵、地下室排污泵、廚房、客梯用電為二級負(fù)荷；一般照明、動力及空調(diào)用電為三級負(fù)荷。（2）排水系統(tǒng)：建筑室內(nèi)排水系統(tǒng)為雨、廢、污水分流，室外排水系統(tǒng)為雨、污分流。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個分區(qū)設(shè)二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機(jī)械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。四、給排水設(shè)計（1）生活給水系統(tǒng)：生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。沿河為三幢18層的高層住宅樓。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）設(shè)計要求：建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，設(shè)計使用年限為50年；抗震設(shè)防類別丙類，抗震設(shè)防烈度6度；人防等級六級。高層住宅則以面磚、涂料為主，石材為鋪，既與商業(yè)和酒店相呼應(yīng)，又節(jié)省造價。立面材質(zhì)：酒店及商業(yè)以石材、玻璃及鋼等為主彰顯酒店及商業(yè)的高檔品位。（5）建筑造型：建筑立面：以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以現(xiàn)代、典雅、高檔為設(shè)計基準(zhǔn)，對建筑進(jìn)行設(shè)計。整個用地景觀綠化以發(fā)散式、半圍合式、收斂式等多種空間方式布置，尊重以人為本，崇尚自然的設(shè)計宗旨。居住區(qū)內(nèi)結(jié)合河流設(shè)置景觀水面，結(jié)合架空綠化，軸線綠化及曲線建筑空間，營造出浪漫的多層次綠化空間。通過庭院綠化、廣場綠化、沿景觀軸綠化及架空層綠化等來進(jìn)行景觀實現(xiàn)的組織,形成點、線、面的多層次綠化空間。（4）景觀與綠化：本工程結(jié)合用地有河流這一特點，充分利用河流景觀資源。沿河為三幢18層的高層住宅樓。3．酒店配套建筑：連接二棟經(jīng)濟(jì)型酒店，布置在北地塊西側(cè)，為三層。酒店地下室：為一層，設(shè)置有設(shè)備用房、員工后勤用房等。以會議為主，設(shè)置有宴會廳、會議廳等功能，四、五層為酒店的桑拿洗浴中心和健身中心。群房為三層，設(shè)置有大堂吧、全日制餐廳商務(wù)中心等功能。南側(cè)靠河流，北側(cè)臨廣場，圍繞城市交叉口。整個地塊劃分中，南區(qū)地塊相對安靜，布置高層住宅和沿街小商業(yè)；北區(qū)地塊東側(cè)臨道交叉口，考慮人流的走向及形象布置酒店建筑群；考慮城市交叉口及用地內(nèi)部的布局特色，朝向交叉口處結(jié)合停車位布置近8000平方米的城市廣場。本項目經(jīng)濟(jì)型酒店管理依托于南苑這一品牌，在競爭上更具優(yōu)勢。為經(jīng)濟(jì)型酒店選址時，要特別注意當(dāng)?shù)匾延械氖姓l件和通訊條件，本項目選址符合經(jīng)濟(jì)型酒店要求。經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)很難誕生真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店。經(jīng)濟(jì)型酒店的本質(zhì)是負(fù)擔(dān)小、回報快，這兩個要素使經(jīng)濟(jì)型酒店的一般性規(guī)模和經(jīng)營定位相對有了一個范圍。經(jīng)濟(jì)型酒店是本項目較為有特色的經(jīng)營項目。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨(dú)厚的條件。本項目最終產(chǎn)品分為酒店（含五星級酒店及配套、經(jīng)濟(jì)型酒店）和住宅等二種業(yè)態(tài)。二、建設(shè)內(nèi)容（1）產(chǎn)品形態(tài)： 總用地面積：，總建筑面積：103748平方米，其中地上面積（計容積率面積）為87672平方米；地下面積（不計容積率面積）為16076平方米。各種業(yè)態(tài)的建設(shè)規(guī)模詳見下條主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。其中：五星級酒店主體共18層，裙房為三層；經(jīng)濟(jì)型酒店南側(cè)為18層、北側(cè)為19層，；連接經(jīng)濟(jì)型酒店二棟建筑為五星級酒店的配套設(shè)施，布置在北地塊西側(cè)，三層，用于酒店洗衣房、設(shè)備層、員工餐廳、制服倉庫。綜上所述，項目選址的建設(shè)條件滿足地塊開發(fā)建設(shè)需要。（四）征地、拆遷安置條件地塊現(xiàn)狀為空地，建設(shè)單位通過公開招拍取得土地使用權(quán)，不發(fā)生重地、拆遷安置等政策處理問題。電信：中國電信、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通、中國移動、中國鐵通等電信運(yùn)營商以及寬帶互聯(lián)網(wǎng)等可以為地塊區(qū)域提供良好的電信服務(wù)、因特網(wǎng)撥號和寬帶接入服務(wù)。供電：地塊區(qū)域供電由華東大電網(wǎng)提供，能充分保障規(guī)劃區(qū)的供電需要。酒店生活熱水采用與冷水相同的分區(qū)，每個分區(qū)設(shè)二臺蒸汽加熱容積式熱交換器供應(yīng)熱水，熱水采取機(jī)械循環(huán)，保證全天供應(yīng)熱水。供水：生活給水供水方式采用市政給水管網(wǎng)與恒壓變頻加壓給水設(shè)備供水相結(jié)合的方式。④公路：滬杭高速公路 [G60滬昆高速公路] 分別有大云和嘉興東兩個出入口，乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速公路 [G15w常臺高速] 乍浦出入口，杭浦高速 [G15沈海高速] 多個出入口，跨海大橋北接線 XX出入口，XX灣跨海大橋連接浙江省第二大城市寧波。[約40分鐘車程]。②空港：虹橋國際機(jī)場83公里 [約半個小時分鐘車程]，浦東國際機(jī)場118公里 [約40分鐘車程]，蕭山國際機(jī)場113公里市境為太湖邊的淺碟形洼地，地勢大致呈東南向西北傾斜，由于數(shù)千年來人類的墾殖開發(fā)，平原被縱橫交錯的塘浦河渠所分割，田、地、水交錯分布，形成“六田一水三分地”，旱地栽桑、水田種糧、湖蕩養(yǎng)魚的立體地形結(jié)構(gòu)，人工地貌明顯，水鄉(xiāng)特色濃郁。地質(zhì)地理：嘉興市境內(nèi)地勢低平，（吳淞高程），其中秀洲區(qū)和嘉善北部最為低洼，～，～。二、項目建設(shè)條件（一）自然環(huán)境特征：氣候：嘉興市地處北亞熱帶南緣，屬東亞季風(fēng)區(qū)，冬夏季風(fēng)交替，四季分明，氣溫適中，雨水豐沛，日照充足，具有春濕、夏熱、秋燥、冬冷的特點，因地處中緯度，夏令濕熱多雨的天氣比冬季干冷的天氣短得多。第三章 項目選址與項目建設(shè)條件一、項目選址本項目位于位于XX市北區(qū)，臨近XX市商業(yè)文化中心，交通便捷。高檔商務(wù)型酒店有浙江省第一家五星級飯店南苑飯店、以國際頂尖白金五星酒店為目標(biāo)致力打造的南苑環(huán)球酒店；高檔度假型酒店有南苑溫泉山莊、南苑桃花島濱海度假村、南苑五龍?zhí)渡角f；經(jīng)濟(jì)型酒店已開設(shè)近30家，并將在全國開設(shè)200家經(jīng)濟(jì)型連鎖店的南苑商務(wù)旅店連鎖股份有限公司。項目法人嘉興南苑置業(yè)有限公司的控股母公司浙江南苑控股集團(tuán)有限公司擁有實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、旅游設(shè)施的開發(fā)與經(jīng)營、酒店的經(jīng)營與管理等組成的產(chǎn)業(yè)格局，是中國十大旅游投資浙商、中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國飯店業(yè)民族品牌30強(qiáng)。老城區(qū)和開發(fā)區(qū)無疑將推動人才集聚型商務(wù)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為本項目建設(shè)提供足夠充沛的高素質(zhì)人才資源。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，在接受區(qū)域周邊輻射能力方面具有得天獨(dú)厚的條件。相當(dāng)于在XX城區(qū)基礎(chǔ)上新造了一座新城，使XX中心城區(qū)擴(kuò)容近倍。建設(shè)項目區(qū)域配套條件完善?！禭X市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出：“積極實施“四三三”產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代物流、休閑旅游、商貿(mào)流通、房地產(chǎn)業(yè)”，“重點推進(jìn)“一帶”（城南路綜合商業(yè)帶）、兩圈（濱湖商圈、關(guān)帝廟商圈）、四軸（解放路、人民路、新華路、建國路）為主的中心城區(qū)和乍浦港區(qū)兩大市級商業(yè)中心建設(shè)”。積極實施服務(wù)產(chǎn)業(yè)品牌戰(zhàn)略，做大做強(qiáng)企業(yè)規(guī)模，提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的層次和整體競爭力。進(jìn)一步提高商業(yè)服務(wù)活力，調(diào)整優(yōu)化商業(yè)布局，推進(jìn)市區(qū)特色街區(qū)和大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)” ，“加速服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的改革開放。兩級政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展高度重視。XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1996年8月，2000年7月被批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前已完成14平方公里的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)頗具規(guī)模并將有一定的發(fā)展空間。二、 XXXX花園項目建設(shè)的必要性經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開發(fā)區(qū)建設(shè)的聚集對高檔次商務(wù)酒店和居住提出了需求。地塊選址臨近XX市商業(yè)文化中心，交通便捷；地塊北側(cè)為福臻路，東為新華北路，南為大橋路，西為規(guī)劃道路，地塊中間由現(xiàn)狀東西走向河流隔開，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。本項目地處老城區(qū)商業(yè)中心及開發(fā)區(qū)之間，交通便利，輻射能力強(qiáng)。近幾年，越來越多的歐美企業(yè)選擇XX投資，比重不斷加大。浙江省XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1996年8月，2000年7月被批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前已完成14平方公里的開發(fā)建設(shè)。人均生產(chǎn)總值59627元。2002年經(jīng)浙江省人民政府批準(zhǔn)，成為全省唯一的省級光機(jī)電高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)基地，2004年被國家科技部批準(zhǔn)為國家火炬計劃XX光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地，成為浙江光谷。境內(nèi)地勢平坦，余為大片平原。陸域面積537平方公里，海域面積1086平方公里，海岸線長27公里；耕地面積47萬畝。XX市將最大限度地接受滬杭甬等中心城市及嘉興本地強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射，為XX市接軌嘉興市乃至長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展條件，增強(qiáng)XX市產(chǎn)業(yè)提升的區(qū)域競爭力。作為長三角地區(qū)首批16個發(fā)起城市之一的嘉興市，新一輪城市總體規(guī)劃定位為：加快建設(shè)成長三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、XX灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市。2008年上半年，這一地區(qū)以占全國2％的陸地面積和約10％的人口數(shù)量，創(chuàng)造了全國26％的GDP，完成了全國37％的外貿(mào)出口額，吸引了全國52％的實收外資，其經(jīng)濟(jì)總量領(lǐng)先于我國另兩大城市群—珠江三角洲和京津唐地區(qū)。這個都市群匯集了產(chǎn)業(yè)、金融、貿(mào)易、教育、科技、文化等雄厚的實力，對于帶動長江流域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，連接國內(nèi)外市場，吸引海外投資，推動產(chǎn)業(yè)與技術(shù)轉(zhuǎn)移，參與國際競爭與區(qū)域重組具有重要作用。作為中國經(jīng)濟(jì)的火車頭，發(fā)達(dá)國家國際資本輸出與產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要承載地，長江三角洲地區(qū)邁入了新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮。（3）嚴(yán)格遵循城市規(guī)劃等有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作，確保項目的科學(xué)性和可靠性。六、編制原則（1）嚴(yán)格按照嘉興市、XX市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市總體規(guī)劃的要求，建設(shè)