【正文】 高中檔居民小區(qū)，包括團結(jié)小區(qū)、如意小區(qū)、光華小區(qū)、烏蘭小區(qū)、海天花園、昭君花園、芳汀花園等。呼市第二商圈人口（如下圖所示）即除去商圈一以外的新城區(qū)及賽罕區(qū)所有區(qū)域人口，（包括常住及暫住人口），減去第一商圈235773人，所得即第二商圈人口436227人，%。％。：第二商圈人口情況（2001年）區(qū)域人口（單位：人）占呼市總?cè)丝诘陌俜直刃鲁菂^(qū)31700015％賽罕區(qū)355000％第一商圈235773％第二商圈436227％摘自：呼市2002年經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒第三商圈的人口即除去商圈一及商圈二以外的呼和浩特市整個市區(qū)人口，即玉泉區(qū)、回民區(qū)以及各旗縣人口。由于距離較遠，他們將偶爾前往東欣商業(yè)區(qū)。、（包括常住人口及暫住人口），％。％。：第三商圈人口情況各旗縣人口數(shù)（單位：萬）占呼市總?cè)丝诘陌俜直韧磷笃欤ネ锌h％和林縣％清水河縣％武川縣％回民區(qū)％玉泉區(qū)％第三商圈總?cè)丝冢フ裕汉羰?002年經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒到2005年，，，此外還有不定的流動人口不定期到訪東欣商業(yè)區(qū)。根據(jù)呼市2002年經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒，：％，人均工資達到8716元，其中賽罕區(qū)、新城區(qū)（即東欣商業(yè)區(qū)的第一商圈、第二商圈）的在崗工資情況居呼市前列。根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，人均月消費性支出平均￥551元，而呼市人均月工資平均達￥726元(用呼市人均月工資￥8716元除以12)，那么呼市月人均消費性支出所占比例高達75％。：呼市各區(qū)在崗職工年均工資情況表（單位：元）各旗區(qū)縣2000年2001年增長率%新城區(qū)71369188回民區(qū)72178436玉泉區(qū)68268368賽罕區(qū)77419651土左旗59058249托縣63937895和林縣64166435清水河縣57206783武川縣69099100年均工資（元）75488716摘自：呼市2002年經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒178。 東欣商業(yè)區(qū)位于呼市中心地帶，周邊有眾多居民小區(qū)，交通便捷，其優(yōu)越的地理位置必將吸引呼市的大量消費者。178。 此外，在旅游業(yè)被提升到日益重要的位置、東影南街將被改造成成餐飲、購物、娛樂特色一條街，并確保夜間向游人和市民開放、呼市交通日益改善的情況下，國內(nèi)外游客的消費支出中一部分將成為東欣商業(yè)區(qū)的營業(yè)額。 可承受發(fā)展規(guī)模本章將主要就東欣商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模進行分析，并提出建議的發(fā)展規(guī)模，賽睿顧問的目的是確定東欣商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模，同時該發(fā)展規(guī)模不僅可以滿足市場需求，而且使東欣商業(yè)區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本模型采用以市場為主導(dǎo)的方式進行兩個階段的分析。，本模型分析第一階段包括：推算東欣商業(yè)區(qū)未來的客流（包括呼市居民、訪呼的游客），以及評估將會在東欣商業(yè)區(qū)的消費購物開支（即滲透率）。從上述的推算，可將總客流數(shù)目乘以滲透率，從而得到東欣商業(yè)區(qū)具體的客流人數(shù)。再通過利用個人零售開支的數(shù)據(jù)，可得出東欣商業(yè)區(qū)未來可得到的零售營業(yè)額。在第二階段，通過分析呼市幾個主要零售商在2002年的銷售情況，本公司將得出有關(guān)業(yè)者的單位零售面積每月的平均營業(yè)額（以每平方米營業(yè)額計算）。將東欣商業(yè)區(qū)未來可達到的總零售營業(yè)額除以單位零售面積每月的平均營業(yè)額，就可以推算出呼市零售市場未來對呼市的可承受零售樓面面積。：可承受發(fā)展規(guī)模模型 商圈居民 游客數(shù)量 滲透率滲透率 個人零售開支個人零售開支 單位面積營業(yè)額247。總零售開支=可承受樓面面積呼市居民將會是東欣商業(yè)區(qū)未來最重要的目標(biāo)消費者。：呼市居民人流推算2005年 （單位：萬人）根據(jù)1999至2001年呼市人口統(tǒng)計資料推算，到2005年即東欣商業(yè)區(qū)項目開業(yè)時。通過消費者市場調(diào)查及其他相關(guān)資料，本公司得知居住在不同分區(qū)的消費者日常的逛街購物頻率，以及他們未來將會到訪東欣商業(yè)區(qū)項目的頻率。根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，商圈一的呼市居民表示非常有可能及有可能的比例為90%，結(jié)合消費者日常逛街時實際花錢消費的百份率、年齡調(diào)整因素及其他不可預(yù)測因素，本公司設(shè)定第一商圈的滲透率為45％。由于呼市人們出行多數(shù)乘坐公交車或者選擇自行車及步行，距離的遠近成為其出行消費考慮的重要因素。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，呼市居民在采用公交車的情況下，購買日常消費品希望不超過15分鐘，休閑娛樂消費希望不超過30分鐘。此外受訪消費者中男女比例接近4：1，但是從呼市統(tǒng)計年鑒上看，商圈二與商圈三男女比例大于商圈一。根據(jù)以上兩個因素，并結(jié)合消費者日常逛街時實際花錢消費的百份率以及年齡調(diào)整因素，再根據(jù)市場調(diào)查中商圈二、商圈三居民表示非常有可能來本項目消費的比例14％、10％，本公司設(shè)定第二商圈滲透率為9％，第三商圈滲透率為4％。％()。除了呼市本地居民以外，到訪呼市的外來游客也將在當(dāng)?shù)叵M，但是考慮到呼市旅游發(fā)展還不成熟，游客消費性支出占東欣商業(yè)區(qū)項目營業(yè)額比重不大，游客消費性支出部分本公司認為可以忽略不計。訪問呼市游客主要由兩個主要部分組成，包括國際游客和國內(nèi)游客（）。其中國際游客又包括外國人、港澳同胞和臺灣同胞。:訪呼游客推算表(2005年)2002年2005年訪呼游客（人）2110000 3611552 外國游客(人)28788 49275國內(nèi)游客(人)2081222 3562294 根據(jù)過去幾年來呼市游客增長情況，％，本公司保守推算到2005年到呼市旅游人數(shù)可達3611552人次，包括國際游客49275人，國內(nèi)游客3562294人。根據(jù)呼市（2001年）統(tǒng)計年鑒顯示，呼市市民平均每年的消費性支出達4613元，在總消費性支出中，％是屬于與購物中心相關(guān)的零售性消費，即包括食品、衣著、家庭用品及服務(wù)、娛樂和雜項消費。根據(jù)消費者定量研究數(shù)據(jù)，個人在購物、餐飲及休閑娛樂消費山三項內(nèi)，％，％，％。：呼市居民消費性支出情況圖根據(jù)過去幾年呼市居民消費性支出增長情況，本公司保守估計到2005年呼市年人均消費性支出為6620元。：居民年人均消費性支出推算表（2005年）年份2001年2005年居民人均消費性支出（元）48666620根據(jù)以上各項測算結(jié)果，并綜合市場分流及其他不確定性因素，保守考慮風(fēng)險因子為25％，形成下面的東欣商業(yè)區(qū)項目月營業(yè)額推算表。首先將推算的居民的目標(biāo)顧客量(A欄)乘以年人均零售開支(B欄)，計算出月人均零售開支的情況（C欄），再乘以零售開支中與東欣商業(yè)區(qū)項目相關(guān)的比例(D欄)以及其他市場分流和不確定因素之外的比例(E欄)，就可得到與東欣商業(yè)區(qū)項目相關(guān)的每月零售開支總額￥6048萬(F欄)。：東欣商業(yè)區(qū)營業(yè)額推算表　2005年顧客人數(shù)(萬人)年人均零售開支(元)每月相關(guān)零售開支(萬元)與東欣商業(yè)區(qū)項目相關(guān)的消費性支出比例市場分流及其他不確定性因素東欣商業(yè)區(qū)項目吸納零售開支(萬元/月)　(A)(B)(C=BxA/12)(D)(E)(F=CxDx(1E))呼市居民　　　　　　第一商圈總數(shù) 6,6206,135%%3,第二商圈總數(shù) 6,6202,273%%1,第三商圈總數(shù) 6,6203,349%%1,呼市居民總數(shù)6,62011,756%%6,共計　　11，756　　6,048根據(jù)本公司所收集到的呼市主要商業(yè)項目的商業(yè)營業(yè)面積和相關(guān)數(shù)據(jù)，計算出呼市商業(yè)面積平均每月每建筑平米的營業(yè)額為￥432元（）。參考根據(jù)過去幾年呼市社會消費品零售總額增長情況，以432為基數(shù)，％，我們推算到2005年每月每建筑平米的營業(yè)額為642元。再根據(jù)我們已知的其他數(shù)據(jù)，利用可承受發(fā)展規(guī)模模型，我們可以算出東欣商業(yè)區(qū)的可承受商業(yè)發(fā)展面積。：呼市主要零售企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)根據(jù)以上我們推算出的呼市主要零售企業(yè)的月營業(yè)額情況，我們可以推算出東欣商業(yè)區(qū)可承受商業(yè)發(fā)展面積。表3..：可承受商業(yè)面積推算表　東欣商業(yè)區(qū)項目吸納零售開支(萬元/月)呼市每月每平平均零售額（元）可承受商業(yè)發(fā)展面積（萬平方米）百份比　(F)（G）（H=F/G）　呼市居民　　　　第一商圈總數(shù)3,642%第二商圈總數(shù)1,642%第三商圈總數(shù)1,642%呼市居民總數(shù)6,642100%共計6,048642%，根據(jù)本公司的測算模型測算。其中，%的面積()將由呼市第一商圈居民來支撐，%商業(yè)面積()。利用前部分得到的2005年目標(biāo)人口數(shù)目資料，結(jié)合消費者市場調(diào)查的數(shù)據(jù)，本公司嘗試推算未來東欣商業(yè)區(qū)項目的日人流量情況。：東欣商業(yè)區(qū)項目人流情況（2005 年）　2005年滲透人口（萬人）每月到訪次數(shù)每日人流（萬人）呼市居民　　　第一商圈總數(shù)4 第二商圈總數(shù)3 第三商圈總數(shù)2 呼市居民總數(shù) 共計 參照呼市消費者定量研究數(shù)據(jù)，第一商圈滲透人口每月到訪4次，第二商圈滲透人口每月到訪3次，第三商圈人口每月到訪2次，按照上述的推算。根據(jù)以上項目營業(yè)額推算模型的測算結(jié)果，以及項目可承受規(guī)模估算結(jié)果，東欣商業(yè)區(qū)項目每月預(yù)計有6048萬元營業(yè)額、。具備城市購物中心發(fā)展?jié)摿Α?178。 根據(jù)可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模模型的推算結(jié)果。178。 可承受發(fā)展規(guī)模推算模型雖以定量分析為基礎(chǔ)，但整個模型采用了包括政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)、現(xiàn)有北京零售商的表現(xiàn)等多方面數(shù)據(jù)資料來源以及一些假設(shè)條件來導(dǎo)出最終可承受商業(yè)建筑面積。因此其結(jié)果雖然具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r值，但在根據(jù)以上結(jié)果來作投資決定時仍然需要額外審慎。 零售概念及商品組合建議本章旨在說明本公司對于東欣商業(yè)區(qū)發(fā)展最合適的零售概念、市場定位及商品組合的想法。東欣商業(yè)區(qū)最適合的零售概念、市場定位及商品組合建議的目標(biāo)有幾個方面。東欣商業(yè)區(qū)位于呼市主干道新華大街，地理位置優(yōu)越，周邊交通十分便利，作為內(nèi)蒙古的首府，同時作為省級內(nèi)陸城市，本公司認為發(fā)展“一站式”購物中心需與當(dāng)?shù)孛袼?、民情結(jié)合，不僅吸引當(dāng)?shù)鼐用袢ハM，同時吸引國內(nèi)、外游客前往。呼市目前的零售市場競爭十分激烈，無論是設(shè)施本身還是市場定位、總體布局或設(shè)計。東欣商業(yè)區(qū)要在同類項目中脫穎而出必須有其亮點吸引人流。根據(jù)不同位置和靠近主力店、主要入口、停車場和公交車站的不同程度，商品布局需要有所變化，以此來保證客流能夠均衡地達到購物中心的各個地點。東欣商業(yè)區(qū)獨有的地理位置優(yōu)勢和規(guī)模，能夠保證其在任何時候都能夠最大限度的延長購物者的停留時間。一個符合市場要求、可操作性的商品組合對項目來說十分重要。它將有助于提高購物中心的入住率，大量的客流、經(jīng)營者擴大營業(yè)面積的需求、租金增長的潛力反過來又有助于提高整個購物中心短期、中期及長期的投資回報。呼市商業(yè)發(fā)展比較緩慢，中小規(guī)模的商場、百貨公司和步行街是呼市主要的商業(yè)形式，最近幾年隨著市場的開放，出現(xiàn)了一些購物中心，包括維多利商廈、華聯(lián)商廈等，這些購物中心在呼市發(fā)展的都比較好。東欣商業(yè)區(qū)的規(guī)模及位置在呼市擁有能夠聚集客流的能力，根據(jù)呼市消費者定量研究數(shù)據(jù)，平均近73％的人表示愿意去東欣商業(yè)區(qū)消費，所有這些均為該項目提供了一個無可比擬的機會，有望發(fā)展成為呼市比較有特色的綜合性消費目的地。從交通和位置的可達性來說，東欣商業(yè)區(qū)位于主干道新華大街，與中山西路上的項目來比，他有其獨有的優(yōu)勢，同時中山西路上的較大的商業(yè)項目如：維多利商廈、內(nèi)蒙古民族商場、呼和浩特華聯(lián)城市購物中心以及在建的首府廣場等的成功之處我們均可以借鑒。 首先，那些較大規(guī)模的商業(yè)項目（購物中心），提供更多的零售商店選擇，他們的位置更加便捷，人們自然會被吸引到這樣的購物中心去購物。這些優(yōu)勢與大量的餐飲設(shè)施結(jié)合起來，就創(chuàng)造出一站式購物的概念，一個在同一屋檐下可控溫度的環(huán)境中能夠為購物者提供全部購物便利和選擇比較、并且可以休息和享受餐飲的目的地。大多數(shù)歐洲和美國的郊外購物中心已經(jīng)進一步發(fā)展了這種“一站式購物”的概念，增加了娛樂設(shè)施、對購物中心的設(shè)計、布局和特色給予特殊的關(guān)注。這個趨勢意味著購物中心已經(jīng)不僅僅是吸引有特定需求的當(dāng)?shù)刭徫镎叩馁徫飯鏊；蛘呤潜惶囟ǖ膴蕵吩O(shè)施如電影院的吸引，或者是由于購物中心創(chuàng)造了一個有吸引力和舒適的環(huán)境，購物中心已經(jīng)成為居民和游客尋求放松和消磨閑暇時間的地方。大量的零售商店、餐飲和娛樂設(shè)施的聚集成功地吸引了大量的人流的長時間逗留，較高水平的消費和購物、餐飲、娛樂交叉消費的機會。創(chuàng)造一種在東欣商業(yè)區(qū)“一站式購物”的獨特體驗是項目的一個特征，它對保證項目的成功很重要。在任何市場上，新的零售商店能夠刺激購物者的興趣和好奇。由于新的零售商店總的來說比較少見，它們通常能夠吸引比較遠的人們來購物中心。許多國內(nèi)購物中心的成功是由于它們通常選擇了新的零售商，