【正文】 商廈的商品組合比較全，但仍是一個(gè)純粹的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)，在業(yè)態(tài)上非常單一，因此對(duì)于東欣商業(yè)區(qū)來說，齊全的商品組合，合理并且符合呼市當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的業(yè)態(tài)配比將會(huì)起到舉足輕重的作用。開業(yè)時(shí)間2004年開發(fā)商呼和浩特市力天投資置業(yè)有限公司位置錫林北路和中山西路的交叉口項(xiàng)目總投資占地面積21410平方米總建筑面積11萬(wàn)多平方米商場(chǎng)7層， 平方米，其中地下一層為停車場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)大型一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑于一體摘自：首府廣場(chǎng)首府廣場(chǎng)是內(nèi)蒙古呼市在建的一個(gè)綜合項(xiàng)目，位于錫林北路和中山西路的交叉口。其中寫字樓26層，商場(chǎng)7層， 平方米。：首府廣場(chǎng)首府廣場(chǎng)的各樓層主要商品組合：樓層商品組合一層金銀珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、超市二層少女裝、淑女裝、仿真飾品、絲巾、超市三層職業(yè)女裝、女鞋、女包、內(nèi)衣文胸、超市四層男裝、男鞋、男裝飾品、箱包、五層運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服裝、羊毛羊絨、精品小家電、美容美發(fā)、攝影、電玩、桌球、兒童娛樂、圖書、網(wǎng)吧、咖啡吧、休閑吧、風(fēng)味特色小吃、食品街、桑拿洗浴六層中高檔餐廳、酒吧、KTV歌舞廳、桑拿洗浴七層影視中心、演藝中心資料來源：內(nèi)蒙古呼市首府廣場(chǎng)溫州商業(yè)步行街南與中山西路相接，東西分別與文化宮街、通道南街毗鄰，為回民區(qū)祥和小區(qū)所包圍。步行街主街道長(zhǎng)420米，寬18米，面積為 7560平方米，是呼市第一條集商貿(mào)、旅游、文化傳播、餐飲、休閑娛樂、居住于一體的步行街。二期工程計(jì)劃于2004年5月完工。溫州力天投資發(fā)展有限公司（即投資首府廣場(chǎng)的開發(fā)商）近期與呼市簽訂了合作協(xié)議，由力天公司投資１０億元，在呼市打造一個(gè)占地１０００畝，建筑面積達(dá)７０萬(wàn)平方米，目前亞洲最大的民族特色商業(yè)區(qū)“大扎哈”。力天公司計(jì)劃建的這一民族特色商業(yè)區(qū)集商業(yè)、娛樂、休閑、旅游、餐飲、住宅等為一體，將充分展示內(nèi)蒙古多民族的歷史與民族產(chǎn)品、民族文化，據(jù)了解其建筑風(fēng)格將全部采用內(nèi)蒙古的民族特色，同時(shí)兼顧現(xiàn)代人的生活方式和生活習(xí)慣。項(xiàng)目名稱規(guī)模位置開業(yè)時(shí)間富邦大廈（女人世界）50000平米呼市工人文化宮西側(cè)2003年世奧廣場(chǎng)45000平米呼市民族商場(chǎng)西側(cè)2003年溫州商業(yè)步行街63000平米南與中山西路相接，東西分別與文化宮街、通道南街毗鄰一期：2003年二期：2004年巴黎廣場(chǎng)68000平米民族商場(chǎng)對(duì)面2004年首府廣場(chǎng)11萬(wàn)平米錫林北路和中山西路的交叉口2004年底合計(jì)336000平米根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，在被訪的以商廈內(nèi)店中店或底商形式營(yíng)業(yè)的商家里租賃商鋪占主流，占到了（共三十七家）65％，各種業(yè)態(tài)租金水平都不一樣，其中餐飲的租金水平平均值為￥50元/平/月，室內(nèi)休閑娛樂租金水平平均值為￥73元/平/月，專賣店的租金平均值為￥264元/平/月，但主要以￥150元/平/月以下為主，并且租金以年付為主。178。全長(zhǎng)１．７公里的中山路兩側(cè)集中了商貿(mào)、餐飲、住宿、金融、文化、娛樂等多種行業(yè)的店鋪、場(chǎng)所近２００余家，預(yù)計(jì)2005年中山路改造完成后，商業(yè)面積將達(dá)70萬(wàn)平方米以上，同時(shí)中山西路還吸引了北京王府井百貨、上海一百股份有限公司等，他們都有意在中山路上投資新建項(xiàng)目。 市場(chǎng)規(guī)模的大小與居民的消費(fèi)能力有很大的關(guān)系。不難看出，呼市中山路上的市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)與居民的消費(fèi)能力不符。 縱觀呼市的商業(yè)項(xiàng)目，除了維多利商廈，大部分仍然停留在以百貨業(yè)態(tài)為主的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)里，隨著“一站式”購(gòu)物（購(gòu)物中心）的觀念已逐漸為呼市人們所接受，消費(fèi)者更樂意去環(huán)境舒適，業(yè)態(tài)多樣的地點(diǎn)去購(gòu)物、休閑、娛樂。東欣商業(yè)區(qū)（）位于呼市中心，賽罕區(qū)東風(fēng)路南、東影南街東，內(nèi)蒙古民族商場(chǎng)的斜對(duì)面，呼市主干道新華東街南側(cè)。另外賽罕區(qū)區(qū)政府?dāng)M把東影南街規(guī)劃建設(shè)成特色的商業(yè)景觀街，形成以餐飲、娛樂、休閑、觀光、購(gòu)物為主的特色景區(qū)。東欣商業(yè)區(qū)周邊聚集了呼市兩個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，他們分別是如意區(qū)和金橋區(qū)，如意區(qū)是于2000年7月3日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，以東西向的機(jī)場(chǎng)路為界，將開發(fā)區(qū)劃分為幾大功能區(qū)。東欣商業(yè)區(qū)總建筑面積為123413平方米，分三期開發(fā)，其中一期工程包括超級(jí)市場(chǎng)、百貨、餐飲設(shè)施，二期包括地下停車場(chǎng)、酒店、寫字樓、商住公寓，三期的主體建筑后的公寓及配套設(shè)施。根據(jù)呼市2002年年鑒顯示，2001年呼市出租汽車數(shù)為3952輛，市內(nèi)公共電汽車總數(shù)為422輛。呼市2003年城市改造建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)方案指出：2003年城市改造建設(shè)工作，首先要突出抓好機(jī)場(chǎng)路——東風(fēng)路道路改擴(kuò)建，即東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目所在的東風(fēng)路上，同時(shí)呼市城市發(fā)展方向正在由發(fā)展中心城市的同時(shí)加快地區(qū)城鄉(xiāng)一體化方向發(fā)展，城鄉(xiāng)接合部是發(fā)展的主要部分。呼和浩特市東接京、津、唐經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和渤?？诎?西連第二座歐亞大陸橋,北鄰蒙古國(guó)和俄羅斯,是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)重點(diǎn)由沿海向內(nèi)陸,由東向西轉(zhuǎn)移的結(jié)合部（）。呼和浩特機(jī)場(chǎng)開通國(guó)際航線2條,國(guó)內(nèi)航線40多條。東欣商業(yè)區(qū)位于新華東街主干道南側(cè)、東影南街東，（）不僅交通十分便利，而且可視性也極強(qiáng)，靠新華東街的300多米商業(yè)街有望成為新華大街上的亮點(diǎn)。：呼市交通情況圖擁有較長(zhǎng)歷史的內(nèi)蒙古民族商場(chǎng)、新建的世奧商廈以及著名的內(nèi)蒙古伊泰大酒店均位于內(nèi)蒙古東欣商業(yè)區(qū)的西南側(cè)，本公司認(rèn)為這些項(xiàng)目均將對(duì)東欣商業(yè)區(qū)產(chǎn)生較大影響。內(nèi)蒙古民族商場(chǎng)是始建于1954年的聯(lián)營(yíng)商店。世奧商廈東鄰民族商場(chǎng)，西鄰內(nèi)蒙古工會(huì)大廈。世奧商廈品種繁多，但是該商場(chǎng)是一個(gè)純粹的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。該酒店配套設(shè)施比較齊全，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外游客入住。東欣商業(yè)區(qū)地處內(nèi)蒙古呼市的中心，賽罕區(qū)東風(fēng)路南、東影南街東，地理位置比較好，同時(shí)周邊有多家居民小區(qū)。這樣不僅呼市交通條件將有所改善，呼市的市容市貌也會(huì)改變，同時(shí)可提升東欣商業(yè)區(qū)的可視性。一般來說，商圈主要是根據(jù)距離來界定的，基本上界定在20分鐘步行，5分鐘車程為第一商圈，另外我們還將考慮其他的一些因素，如：l 交通因素：東欣商業(yè)區(qū)交通十分便利，距離火車站近8公里，白塔飛機(jī)場(chǎng)近20公里，并且有多條公交線路能夠到達(dá)，必將輻射到大量消費(fèi)群。 l 發(fā)展?jié)摿Γ簩?duì)呼市這樣的二級(jí)城市（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過100億，市區(qū)人口超過100萬(wàn)），發(fā)展“一站式”購(gòu)物有其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，加上周邊良好的市場(chǎng)環(huán)境，發(fā)展?jié)摿薮蟆 第二商圈：距離東欣商業(yè)區(qū)630分鐘車程，輻射到包括除去商圈一所含地區(qū)以外的新城區(qū)及賽罕區(qū)所有區(qū)域人口，所占比例約為15%30%，他們將不定期的前往東欣商業(yè)區(qū)。由于距離較遠(yuǎn)，他們將偶爾前往東欣商業(yè)區(qū)。：呼市各旗縣區(qū)人口構(gòu)成圖 摘自：呼市2002年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒第一商圈（如右圖所示）包括了新城區(qū)及賽罕區(qū)內(nèi)北至海拉爾東街，南至大學(xué)東街；西至哲里木路/昭烏達(dá)路，東至豐州路這個(gè)區(qū)域的人口，他們將是東欣商業(yè)區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群，根據(jù)2002年呼市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒我們得知第一商圈人數(shù)為235773人，占呼市總?cè)丝冢ǎ?。項(xiàng)目周邊2公里以內(nèi)有多個(gè)高中檔居民小區(qū)，包括團(tuán)結(jié)小區(qū)、如意小區(qū)、光華小區(qū)、烏蘭小區(qū)、海天花園、昭君花園、芳汀花園等。％。由于距離較遠(yuǎn)，他們將偶爾前往東欣商業(yè)區(qū)。％。根據(jù)呼市2002年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒，：％，人均工資達(dá)到8716元，其中賽罕區(qū)、新城區(qū)（即東欣商業(yè)區(qū)的第一商圈、第二商圈）的在崗工資情況居呼市前列。：呼市各區(qū)在崗職工年均工資情況表（單位：元）各旗區(qū)縣2000年2001年增長(zhǎng)率%新城區(qū)71369188回民區(qū)72178436玉泉區(qū)68268368賽罕區(qū)77419651土左旗59058249托縣63937895和林縣64166435清水河縣57206783武川縣69099100年均工資（元）75488716摘自：呼市2002年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒178。178。 可承受發(fā)展規(guī)模本章將主要就東欣商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模進(jìn)行分析，并提出建議的發(fā)展規(guī)模，賽睿顧問的目的是確定東欣商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模，同時(shí)該發(fā)展規(guī)模不僅可以滿足市場(chǎng)需求，而且使東欣商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本模型分析第一階段包括：推算東欣商業(yè)區(qū)未來的客流（包括呼市居民、訪呼的游客），以及評(píng)估將會(huì)在東欣商業(yè)區(qū)的消費(fèi)購(gòu)物開支（即滲透率）。再通過利用個(gè)人零售開支的數(shù)據(jù)，可得出東欣商業(yè)區(qū)未來可得到的零售營(yíng)業(yè)額。將東欣商業(yè)區(qū)未來可達(dá)到的總零售營(yíng)業(yè)額除以單位零售面積每月的平均營(yíng)業(yè)額，就可以推算出呼市零售市場(chǎng)未來對(duì)呼市的可承受零售樓面面積。總零售開支=可承受樓面面積呼市居民將會(huì)是東欣商業(yè)區(qū)未來最重要的目標(biāo)消費(fèi)者。通過消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查及其他相關(guān)資料，本公司得知居住在不同分區(qū)的消費(fèi)者日常的逛街購(gòu)物頻率，以及他們未來將會(huì)到訪東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目的頻率。由于呼市人們出行多數(shù)乘坐公交車或者選擇自行車及步行，距離的遠(yuǎn)近成為其出行消費(fèi)考慮的重要因素。此外受訪消費(fèi)者中男女比例接近4：1，但是從呼市統(tǒng)計(jì)年鑒上看，商圈二與商圈三男女比例大于商圈一。％()。訪問呼市游客主要由兩個(gè)主要部分組成，包括國(guó)際游客和國(guó)內(nèi)游客（）。:訪呼游客推算表(2005年)2002年2005年訪呼游客（人）2110000 3611552 外國(guó)游客(人)28788 49275國(guó)內(nèi)游客(人)2081222 3562294 根據(jù)過去幾年來呼市游客增長(zhǎng)情況，％，本公司保守推算到2005年到呼市旅游人數(shù)可達(dá)3611552人次，包括國(guó)際游客49275人，國(guó)內(nèi)游客3562294人。根據(jù)消費(fèi)者定量研究數(shù)據(jù)，個(gè)人在購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂消費(fèi)山三項(xiàng)內(nèi)，％，％，％。：居民年人均消費(fèi)性支出推算表（2005年）年份2001年2005年居民人均消費(fèi)性支出（元）48666620根據(jù)以上各項(xiàng)測(cè)算結(jié)果，并綜合市場(chǎng)分流及其他不確定性因素，保守考慮風(fēng)險(xiǎn)因子為25％，形成下面的東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目月營(yíng)業(yè)額推算表。：東欣商業(yè)區(qū)營(yíng)業(yè)額推算表　2005年顧客人數(shù)(萬(wàn)人)年人均零售開支(元)每月相關(guān)零售開支(萬(wàn)元)與東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目相關(guān)的消費(fèi)性支出比例市場(chǎng)分流及其他不確定性因素東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目吸納零售開支(萬(wàn)元/月)　(A)(B)(C=BxA/12)(D)(E)(F=CxDx(1E))呼市居民　　　　　　第一商圈總數(shù) 6,6206,135%%3,第二商圈總數(shù) 6,6202,273%%1,第三商圈總數(shù) 6,6203,349%%1,呼市居民總數(shù)6,62011,756%%6,共計(jì)　　11，756　　6,048根據(jù)本公司所收集到的呼市主要商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積和相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出呼市商業(yè)面積平均每月每建筑平米的營(yíng)業(yè)額為￥432元（）。再根據(jù)我們已知的其他數(shù)據(jù)，利用可承受發(fā)展規(guī)模模型，我們可以算出東欣商業(yè)區(qū)的可承受商業(yè)發(fā)展面積。表3..：可承受商業(yè)面積推算表　東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目吸納零售開支(萬(wàn)元/月)呼市每月每平平均零售額（元）可承受商業(yè)發(fā)展面積（萬(wàn)平方米）百份比　(F)（G）（H=F/G）　呼市居民　　　　第一商圈總數(shù)3,642%第二商圈總數(shù)1,642%第三商圈總數(shù)1,642%呼市居民總數(shù)6,642100%共計(jì)6,048642%，根據(jù)本公司的測(cè)算模型測(cè)算。利用前部分得到的2005年目標(biāo)人口數(shù)目資料，結(jié)合消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)，本公司嘗試推算未來東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目的日人流量情況。根據(jù)以上項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額推算模型的測(cè)算結(jié)果，以及項(xiàng)目可承受規(guī)模估算結(jié)果，東欣商業(yè)區(qū)項(xiàng)目每月預(yù)計(jì)有6048萬(wàn)元營(yíng)業(yè)額、。178。178。因此其結(jié)果雖然具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值，但在根據(jù)以上結(jié)果來作投資決定時(shí)仍然需要額外審慎。東欣商業(yè)區(qū)最適合的零售概念、市場(chǎng)定位及商品組合建議的目標(biāo)有幾個(gè)方面。呼市目前的零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，無論是設(shè)施本身還是市場(chǎng)定位、總體布局或設(shè)計(jì)。根據(jù)不同位置和靠近主力店、主要入口、停車場(chǎng)和公交車站的不同程度，商品布局需要有所變化，以此來保證客流能夠均衡地達(dá)到購(gòu)物中心的各個(gè)地點(diǎn)。一個(gè)符合市場(chǎng)要求、可操作性的商品組合對(duì)項(xiàng)目來說十分重要。呼市商業(yè)發(fā)展比較緩慢，中小規(guī)模的商場(chǎng)、百貨公司和步行街是呼市主要的商業(yè)形式，最近幾年隨著市場(chǎng)的開放，出現(xiàn)了一些購(gòu)物中心，包括維多利商廈、華聯(lián)商廈等，這些購(gòu)物中心在呼市發(fā)展的都比較好。從交通和位置的可達(dá)性來說，東欣商業(yè)區(qū)位于主干道新華大街，與中山西路上的項(xiàng)目來比，他有其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)中山西路上的較大的商業(yè)項(xiàng)目如：維多利商廈、內(nèi)蒙古民族商場(chǎng)、呼和浩特華聯(lián)城市購(gòu)物中心以及在建的首府廣場(chǎng)等的成功之處我們均可以借鑒。這些優(yōu)勢(shì)與大量的餐飲設(shè)施結(jié)合起來，就創(chuàng)造出一站式購(gòu)物的概念，一個(gè)在同一屋檐下可控溫度的環(huán)境中能夠?yàn)橘?gòu)物者提供全部購(gòu)物便利和選擇比較、并且可以休息和享受餐飲的目的地。這個(gè)趨勢(shì)意味著購(gòu)物中心已經(jīng)不僅僅是吸引有特定需求的當(dāng)?shù)刭?gòu)物者的購(gòu)物場(chǎng)所。大量的零售商店、餐飲和娛樂設(shè)施的聚集成功地吸引了大量的人流的長(zhǎng)時(shí)間逗留，較高水平的消費(fèi)和購(gòu)物、餐飲、娛樂交叉消費(fèi)的機(jī)會(huì)。在任何市場(chǎng)上，新的零售商店能夠刺激購(gòu)物者的興趣和好奇。許多國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的成功是由于它們通常選擇了新的零售商