【正文】 營銷費用159 2654 預(yù)備費30 500 合計2796 46609 三、綜合稅金營業(yè)稅及附加增值稅　7961 四、利潤總額利潤總額　11774 五、企業(yè)所得稅所得稅　2943 六、凈利潤凈利潤　8830 七、成本利潤率利潤率　19%八、單方凈利潤(元/平米)單方利潤　681 持有物業(yè)產(chǎn)品持有面積（㎡）單價（元/㎡）市值金額（萬）集中商業(yè)272008423 22910商業(yè)配套49166317 3105地下車庫370983274 12146九、持有物業(yè)市值合計692145514 38161備注地下車庫市場價格按綜合單方成本的1倍計算利潤預(yù)測十、總利潤合計（萬元）46992 第八部分、項目市場研究一、 市場狀況(一) 投資環(huán)境狀況1. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展強勢，國民生產(chǎn)總值以14%年均增長率，快速發(fā)展。2. 地方財政、稅收大幅增長，五年實現(xiàn)翻三番增長額度。3. 城鄉(xiāng)金融機構(gòu)存款余額大幅增長，金融貸款明顯加快，金融體系發(fā)展穩(wěn)健。4. 三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益凸顯，整體提升城鎮(zhèn)居民人均收入水平。5. %增長率大幅增長，社會消費需求表現(xiàn)強勁。6. 五年來，社會固定投資總額增長近5倍，區(qū)域投資經(jīng)濟發(fā)展活躍。7. 綜述1) 基于2號文件及對“畢節(jié)試驗區(qū)”規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，中央各部委就政治、經(jīng)濟、文化、旅游、交通等對口扶持發(fā)展政策，將大力帶動地方經(jīng)濟社會蓬勃發(fā)展，催動地方經(jīng)濟發(fā)展的新一輪投資開發(fā)熱潮。2) 投資環(huán)境的政策傾斜，城市化進程步伐加快；經(jīng)濟高位運行；地方財政收入、城市居民收入快速增長；城市發(fā)展配套逐步完善，經(jīng)濟消費能力逐漸釋放。種種利好因素將為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入更多新生活力。(二) 市場環(huán)境狀況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?. 土地市場：供應(yīng)少，需求穩(wěn)，價格漲1) 土地供應(yīng)指標(biāo)少，儲備低，相比其他市縣，城市化進程遲緩。2) 土地交易順暢，成交均價穩(wěn)步增長2010年，2011年，%。3. 商品房市場：供需兩旺，價格走高1) 商品房供應(yīng)體量逐年放大，商業(yè)性用房市場供應(yīng)態(tài)勢明顯2011年，商業(yè)性用房供應(yīng)面積12萬平方米，住宅用房供應(yīng)面積達(dá)16萬平方米，，年均增長近3萬平米，%。2) 市場需求強勁、供應(yīng)延緩，商品房銷售價格持續(xù)上漲截止至2011年，城區(qū)商品房銷售價格由2008年1600元/㎡上升至2700元/㎡左右，%。其中整體市場步梯房銷售均價2500元/㎡，電梯房銷售均價2800元/㎡。(三) 城市商業(yè)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r1. 商業(yè)項目開發(fā)增多，市場供應(yīng)體量急劇放大2. 市場需求遲緩， 23萬平米年均銷售體量3. 商業(yè)銷售價格4. 可類比項目調(diào)查統(tǒng)計分析1) 可類比項目分布圖（在地圖或當(dāng)?shù)貥鞘械貓D上標(biāo)注出來）2) 可類比項目調(diào)查統(tǒng)計，見附件三：《 主要競爭項目調(diào)研報告》第九部分、項目規(guī)劃設(shè)計管理一. 設(shè)計要求提出1. 明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。2. 提交設(shè)計要求文件前，工程設(shè)計部應(yīng)組織實施必要的設(shè)計要求文件的審查。二. 設(shè)計過程跟進1. 工程設(shè)計部對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。2. 設(shè)計過程中，提出的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。三. 設(shè)計成果1. 明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求2. 委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。3. 設(shè)計成果審查均包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。4. 審查中發(fā)現(xiàn)的問題，工程設(shè)計部必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。四. 各階段設(shè)計管理要點1. 項目概念及規(guī)劃設(shè)計l 項目概念及規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以項目的前期市場研究成果為基礎(chǔ)，充分研究和利用有關(guān)基地和規(guī)劃條件，并關(guān)注主力店、目標(biāo)市場的需求和期望。l 組織方案評審和專家論證會。2. 建筑方案設(shè)計和初步（擴初）設(shè)計l 編制、審核項目擴初設(shè)計任務(wù)書。l 各部門和項目公司應(yīng)及時提供有關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料和支持。l 完成地界定點、管網(wǎng)勘測和地質(zhì)勘測等工作，開展對接和報批工作。l 組織方案評審和專家論證會。3. 施工圖設(shè)計l 設(shè)計工作交接，設(shè)計交底、設(shè)計交接和問題解釋等都需有書面記錄并簽字確認(rèn)。l 協(xié)調(diào)和組織施工圖的審查工作，并建立相應(yīng)的審查責(zé)任負(fù)責(zé)制。l 審核通過后，項目公司將施工圖及審核意見報規(guī)劃部復(fù)審及備案4. 設(shè)計變更l 盡量減少設(shè)計變更的發(fā)生，當(dāng)設(shè)計變更不可避免時，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的規(guī)定和程序。l 所有的設(shè)計變更資料進行統(tǒng)一的編號登記。l 設(shè)計變更的執(zhí)行情況和結(jié)果應(yīng)以書面形式料留底。第十部分、項目工程管理一、 項目施工準(zhǔn)備階段l 各相關(guān)方(施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商等)進行必要的施工準(zhǔn)備工作。l 項目開工報告由公司工程經(jīng)理負(fù)責(zé)審查批準(zhǔn)。l 項目開工報告簽發(fā)前，工程經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)部門及人員認(rèn)真進行施工準(zhǔn)備工作內(nèi)容檢查和核對，確保符合公司《項目開工基本條件》中規(guī)定的各項要求。二、 項目施工階段(一) 施工進度控制 1. 在施工過程中，通過監(jiān)理方對施工進度進行持續(xù)監(jiān)控，應(yīng)要求監(jiān)理方至少每周召開工程例會對施工進度狀況進行檢查、分析和控制。2. 偏離進度計劃規(guī)定的情況，組織相關(guān)方分析原因，落實補救措施或調(diào)整進度計劃。3. 施工總進度計劃的調(diào)整，須經(jīng)項目公司工程經(jīng)理批準(zhǔn)，并報項目管理部備案。4. 向項目管理部向公司和集團上報上月進度執(zhí)行情況及本月進度計劃。(二) 工程質(zhì)量控制1. 制訂工程質(zhì)量監(jiān)管計劃，并落實監(jiān)管責(zé)任；2. 實行施工標(biāo)準(zhǔn)間、施工工藝的樣板確認(rèn)；3. 加強與監(jiān)理單位的溝通、監(jiān)督和控制；4. 對施工重點部位、關(guān)鍵工序及定位放線進行現(xiàn)場檢查；5. 有針對性地采取質(zhì)量通病防治措施。(三) 材料設(shè)備質(zhì)量控制1. 制訂工程材料設(shè)備監(jiān)管機制，確保投入施工使用的材料設(shè)備符合規(guī)定的質(zhì)量要求。2. 加強材料設(shè)備的現(xiàn)場管理，避免材料設(shè)備的非預(yù)期損壞或變質(zhì)。(四) 項目技術(shù)資料管理1. 專人負(fù)責(zé)接收、保管、發(fā)放圖紙，并建立和更新相應(yīng)的技術(shù)資料清單。2. 所有對外接收、發(fā)放文件必須做好收發(fā)登記。3. 相關(guān)工程文件資料的收集、整理和保管。(五) 安全文明生產(chǎn)1. 針對性地制訂安全文明生產(chǎn)管理措施及監(jiān)管計劃。2. 明確相關(guān)單位的現(xiàn)場安全文明施工管理的責(zé)任、權(quán)限及要求。3. 定期(至少每月一次)對現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時要求相關(guān)方進行整改，檢查記錄和整改記錄應(yīng)存檔備查。(六) 工程驗收1. 組織進行對各專業(yè)分包工程驗收，針對主力店的進場驗收。2. 在組織正式竣工驗收前，工地現(xiàn)場必須組織兩次內(nèi)部預(yù)驗收，第一次由施工單位和監(jiān)理單位進行初驗，整改結(jié)束后形成初驗報告報建設(shè)單位，第二次由施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位參加，按照正式驗收程序以套為單位進行復(fù)驗，整改完全結(jié)束后，形成復(fù)驗報告，方可進行正式的竣工驗收。(七) 工程移交與保修1. 正式竣工驗收通過后，針對持有物業(yè)的移交由項目公司負(fù)責(zé)。針對項目公司的移交物業(yè)按新的商業(yè)管理公司的接收規(guī)定執(zhí)行。2. 與新的商業(yè)管理公司、物業(yè)公司明確劃分保修責(zé)任范圍，確保維修服務(wù)的質(zhì)量和時間滿足規(guī)定的要求。3. 與施工單位、設(shè)備供應(yīng)商支付合同尾款或返還質(zhì)量保證金前，必須征詢新的商業(yè)管理公司、物業(yè)公司對維保工作的評價意見，商業(yè)管理公司、物業(yè)公司對維保工作的意見應(yīng)報佳上通業(yè)公司管理部備案。三、 各階段管理要點(一) 設(shè)計階段1. 根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)，編制詳細(xì)完整的設(shè)計任務(wù)書。2. 擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。3. 合理確定設(shè)計進度計劃。4. 認(rèn)真完成施工圖出圖前的內(nèi)部審查工作。5. 做好施工圖會審及設(shè)計交底工作。6. 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計變更審批程序，盡量減少設(shè)計變更。7. 材料設(shè)備選用應(yīng)滿足技術(shù)先進性、產(chǎn)品適應(yīng)性、環(huán)保節(jié)能及經(jīng)濟性的要求。8. 必須在設(shè)計合同中清晰約定設(shè)計圖紙的質(zhì)量要求及違約責(zé)任條款。9. 設(shè)計技術(shù)必須同國內(nèi)施工整體水平和萬達(dá)物業(yè)管理水平相結(jié)合。(二) 施工階段1. 擇優(yōu)選擇施工單位。2. 確定合理的施工工期。3. 編制《施工階段工程質(zhì)量通病防治任務(wù)書》，作為施工合同附件。4. 在施工合同中約定質(zhì)量保證措施及違約責(zé)任條款。5. 認(rèn)真審查施工單位提供的施工組織設(shè)計6. 加強監(jiān)理單位的管理，使其真正起到為甲方管理好工程進度和質(zhì)量的作用。7. 工程管理人員加強現(xiàn)場巡視檢查，認(rèn)真執(zhí)行工程例會制度，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，必須要求施工單位及時整改到位。8. 工程管理人員必須參加隱蔽工程及其它關(guān)鍵部位的驗收工作，必須做好材料設(shè)備進場的驗收工作，防止假冒偽劣材料設(shè)備進入施工現(xiàn)場。9. 工程款的支付與工程質(zhì)量和進度相結(jié)合，對于質(zhì)量不合格部分，不予計量和支付。10. 加強合同執(zhí)行評估工作，集團所屬項目公司每季度開始的5日內(nèi)將各施工單位的合同執(zhí)行評估情況報集團成本質(zhì)量控制部備案。(三) 驗收及維保階段1. 嚴(yán)格驗收制度，集團所屬項目公司必須按照現(xiàn)行國家規(guī)范要求及交樓標(biāo)準(zhǔn)進行全面驗收，不合格工程必須通過整改達(dá)到合格，在工程交付客戶之前，必須保證產(chǎn)品合格。2. 維保階段：建立客戶投訴迅速反饋機制，工程質(zhì)量造成的客戶投訴超過一定數(shù)量，將永久取消該施工單位參與集團公司以后所有項目的投標(biāo)資格。第十一部分、項目招商管理一、 招商管理工作責(zé)任界定(一) 工作責(zé)任界定：1. 負(fù)責(zé)大客戶洽談和集中商業(yè)招商工作；2. 負(fù)責(zé)商業(yè)租賃合同的起草、洽談和簽訂，負(fù)責(zé)商業(yè)合同執(zhí)行的監(jiān)督和協(xié)調(diào)；3. 負(fù)責(zé)及時取得集中商業(yè)的有關(guān)技術(shù)條件，組織協(xié)調(diào)與集中商業(yè)的技術(shù)對接工作；4. 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項目建設(shè)中與集中商業(yè)商家的關(guān)系，如集中商業(yè)的設(shè)計變更、主力店進場裝修和物業(yè)移交等；5. 負(fù)責(zé)與大客戶的公共關(guān)系工作；6. 負(fù)責(zé)審查項目中有關(guān)主力店的對外宣傳內(nèi)容；7. 負(fù)責(zé)所有對外商務(wù)談判、商務(wù)來往信函、商務(wù)文件的檔案管理工作。(二) 集中商業(yè)的對接管理1. 與集中商業(yè)的對接管理應(yīng)遵循集中管理、層層對接的原則。2. 特別是主力店客戶的開發(fā)、商務(wù)條款的確定和商務(wù)關(guān)系的協(xié)調(diào)。3. 集中商業(yè)對接工作，以及確認(rèn)事項的時機、責(zé)任和內(nèi)容，必須按《商業(yè)公司對接管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。4. 對以下事項的溝通，必須形成書面記錄(報告)。l 大型、集中商業(yè)確認(rèn)事項；l 合同(協(xié)議)的解釋和補充規(guī)定；l 澄清、解釋或補充項目技術(shù)要求；l 項目配合要求；l 對公司成立、組織架構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)、項目進度、質(zhì)量方面的反饋意見等。二、 工作目的：1. 整合各個商業(yè)領(lǐng)域的資源，為項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計提供技術(shù)支持；2. 和集中商業(yè)、主力店客戶簽訂意向合作協(xié)議，醞釀項目的商業(yè)氛圍，全方位支持產(chǎn)品銷售；3. 直接負(fù)責(zé)大客戶洽談、銷售和服務(wù)，和大客戶進行“一對一營銷”，完成大客戶產(chǎn)品銷售；4. 負(fù)責(zé)商業(yè)客戶的經(jīng)營管理，積累經(jīng)驗，培養(yǎng)人才，為公司商業(yè)經(jīng)營管理的長期發(fā)展打下基礎(chǔ)。三、 工作進度及要求：1. 2013年3月30日之前，完成部門組建工作；2. 2013年4月30日之前，完成銀行辦公樓、星級酒店、經(jīng)濟型酒店12000平方米左右的意向銷售；3. 2013年4月30日之前，完成招商所有文件、表單、合同的審批；4. 2013年4月30日之前，完成超市、電器、百貨等集中商業(yè)的意向合作協(xié)議；5. 2013年5月30日之前，完成商業(yè)管理公司組建計劃及長遠(yuǎn)規(guī)劃；6. 2013年12月31日之前，完成全年20000平方米的集中商業(yè)銷售任務(wù)，回籠80%以上資金。7. 2014年5月30日之前，完成一期商業(yè)80%的招商任務(wù)，為試營業(yè)做好準(zhǔn)備；8. 2014年8月18日，項目一期試營業(yè)；9. 2014年10月1日，項目一期正式開街。期間完成項目二期物業(yè)面積20000平米或1億元的團購銷售。四、 工作思路：1. 準(zhǔn)備階段：l 對新入職大客戶營銷專員進行系統(tǒng)培訓(xùn)，內(nèi)容包括商業(yè)地產(chǎn)基本知識、商務(wù)禮儀、大客戶接待洽談技巧等；l 準(zhǔn)備開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)商資質(zhì)簡介、項目土地使用權(quán)證明等相關(guān)資質(zhì)證明復(fù)印件；l 團隊在納雍的住宿問題解決，如條件仍舊較差，將安排在酒店住宿；交通車輛及司機暫由營銷部提供；l 需要公司給出相應(yīng)的團購優(yōu)惠幅度，甚至決策人的回扣比例等促進交易發(fā)生的政策；l 針對酒店、寫字樓整棟的購買方式、設(shè)計、合作模式、經(jīng)營管理、投資回報等細(xì)節(jié)問題展開討論，做好解釋說辭，力求給客戶滿意答案，解除客戶擔(dān)憂；l 準(zhǔn)備好新的項目推介資料，即新的招商手冊、規(guī)劃圖紙、項目多媒體等；l 通過納雍項目公司、銷售部、公司高層搜集、羅列出目標(biāo)客戶名單，主要客戶包括納雍地區(qū)煤礦老板、壟斷企業(yè)、重要投資人士以及政府人士如管理煤礦的