房地產(chǎn)存貨評估指引-資料下載頁
2025-07-20 00:57本頁面
【正文】 xx縣級城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率為10%，所得稅率為33%。預(yù)征所得稅=銷售收入10%(當(dāng)?shù)仄骄康禺a(chǎn)開發(fā)利潤率)33%(所得稅率) = X元Ⅹ 在建工程評估結(jié)果B．?dāng)M建項目xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)權(quán)益價值的評估 Ⅰ.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)賬面值為元,賬面組成為土地開發(fā)費、公共配套費、利息及開發(fā)間接費用。為取得土地使用權(quán)及擬拆除的售樓處、會所、飯?zhí)?、網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、綠化草坪及一期A5A7G型5棟別墅10套所發(fā)生的費用。xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項目擬建13棟5至11層多層至高層住宅樓、1棟2層幼兒園、1棟4層綜合樓及地下車庫。該項目計劃于2007年5月開工,預(yù)計2009年10月竣工入伙。擬建xxxxxxx五期公寓項目規(guī)劃設(shè)計如下表：擬建xxxxxxx五期公寓項目建設(shè)規(guī)模如下表：評估基準(zhǔn)日后xxxxxxx四期正在預(yù)售，現(xiàn)售價在32003500元/平方米之間；大型住宅小區(qū)正在預(yù)售，住宅銷售均價在4500至5000元/平方米左右。根據(jù)xxxxxxx同類項目的市場狀況及周邊房地產(chǎn)市場行情、項目所處地理位置、開發(fā)規(guī)模、樓盤整體定位等情況，以及市場發(fā)展趨勢，我們確定住宅銷售均價為4000元/平方米；根據(jù)目前xxxxxxx同類項目市場狀況及商業(yè)房地產(chǎn)的價格、租金水平，我們確定商業(yè)用房銷售均價為4800元/平方米，辦公用房銷售均價為元/平方米，地下停車位每個的權(quán)益價值為50000元。項目所建成的840個地下停車位因不能公開轉(zhuǎn)讓故按其收益價值50000元/個計，由此可測算該項目預(yù)期開發(fā)價值分別為：續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值=∑（可銷售建筑面積銷售價格）=商業(yè)面積銷售收入+住宅面積銷售收入+辦公面積銷售收入+停車位權(quán)益價值Ⅱ.開發(fā)成本開發(fā)成本包括項目前期費用、建筑安裝工程費及其它費用等,根據(jù)根據(jù)《xxxxxxx省建筑工程預(yù)算綜合基價》（2003年）、《全國統(tǒng)一建筑裝飾工程消耗量定額xxxxxxx省綜合基價》（2003年）、《xxxxxxx省建設(shè)安裝工程費用定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額xxxxxxx省綜合基價》（2003年）、《xxxxxxx省建筑建設(shè)工程價格信息》（2006年第1011期）并結(jié)合委估對象的工程結(jié)算依據(jù)，結(jié)合公司提供的該項目可行性研究報告中的投資預(yù)算，該項目的開發(fā)成本測算如下表： 開發(fā)成本?。ㄒ唬┙ㄖ惭b工程費 1建筑工程費用 2樁基工程費用 3一般水電安裝、消防、通訊、煤氣管道 4電梯 5室外配套工程 （二）前期費用及其他費用 1勘察、設(shè)計費用按建安費的%2項目論證費按建安費的%3建設(shè)監(jiān)理費按建安費的%4質(zhì)監(jiān)費 按建安費的%5市政配套費按建筑面積 6人防費按建筑面積?、?管理費用管理費用主要包括工程建設(shè)過程中發(fā)生的各項管理費用,%取值。管理費用=%=元Ⅳ. 投資利息%，地價在項目開始時一次投入，開發(fā)成本及管理費在整個開發(fā)期內(nèi)均勻投入。按復(fù)利計算。投資利息＝地價[(1＋利率)^建設(shè)期－1]＋（開發(fā)成本＋管理費）[(1＋利率)^(建設(shè)期/2)－1]=地價[(1+%)－1]Ⅴ. 投資利潤以地價、開發(fā)成本、管理費用之和為基數(shù)，利潤率取16%。利潤＝（地價＋開發(fā)成本＋管理費用）利潤率Ⅵ. 銷售費用銷售費用按三年審計后的會計報表數(shù)據(jù)測算，則： 銷售費用=銷售收入%=元Ⅶ. 銷售稅費營業(yè)稅：5%城建稅：7%教育費附加：3%防洪費（當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費）：%土地增值稅：按1%預(yù)繳，定期匯算清繳，匯算清繳數(shù)同預(yù)繳數(shù)。%。銷售稅費= Ⅷ.地價 地價=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用投資利息投資利潤銷售費用銷售稅金地價= 4元Ⅹ.所得稅根據(jù)《xxxxxxx地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（地稅函[2006]80號，2006年8月15日下發(fā)）規(guī)定的預(yù)征稅率的標(biāo)準(zhǔn)，來測算需扣減的房地產(chǎn)開發(fā)項目所得稅。xxxxxxx縣級城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率為10%，所得稅率為33%。預(yù)征所得稅=銷售收入10%(當(dāng)?shù)仄骄康禺a(chǎn)開發(fā)利潤率)33%(所得稅率) =元Ⅺ.土地使用權(quán)的權(quán)益價值上述評估結(jié)果是土地使用權(quán)的市場價值，土地的權(quán)益價值應(yīng)為:土地權(quán)益價值= 16 / 16
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