【正文】 ，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對其物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行保潔、保安、綠化及日常維護、養(yǎng)護、整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。1. 物業(yè)管理企業(yè)的確定：一般情況以銷售為主的物業(yè)在“業(yè)主委員會”成立之前由發(fā)展商確定并委托物業(yè)管理公司：“業(yè)主委員會”成立后，由“業(yè)主委員會”確定物業(yè)公司選聘。2. 物業(yè)管理公司管理權(quán)利的來源：依照《管理條約》及《物業(yè)管理委托合同》。3. 關(guān)于《管理公約》的問題：《管理公約》是由物業(yè)發(fā)展商與業(yè)主簽定的關(guān)于物業(yè)管理問題的文件，政府主管部門要求發(fā)展商與業(yè)主在簽定《商品房買賣契約》的同時簽署《管理公約》；按照規(guī)定，政府有關(guān)主管部門要求發(fā)展商在辦理《銷售許可正》之時，應(yīng)該向政府主管部門提交《管理公約》，并經(jīng)核準。二、物業(yè)管理的目標1. 提供一個安全、舒適的居住、工作環(huán)境。2. 使物業(yè)現(xiàn)有設(shè)備充分發(fā)揮其功能。3. 提供物業(yè)的形象，使其保值、增值。4. 培養(yǎng)員工的歸屬感及自豪感，使物業(yè)擁有一支訓練有素，技術(shù)全面的長期穩(wěn)定的優(yōu)秀隊伍。5. 有一定的經(jīng)濟效益。三、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)，和公眾代辦性服務(wù)。1. 共性服務(wù)范圍包括：公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、化糞池清掏、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護、小區(qū)/樓宇的日常管理。產(chǎn)權(quán)人必須交納公共性服務(wù)費。2. 特約服務(wù)是為了個別產(chǎn)權(quán)人的特殊需要而提供的有償服務(wù)，如房屋自用部位的零修屬于特約性服務(wù)，費用應(yīng)由雙方議定，實行調(diào)節(jié)價管理。特約服務(wù)一般包括：（1） 定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護服務(wù)；（2） 室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；（3） 介紹家教、保姆、服務(wù)員、文秘等服務(wù)；（4） 物品搬運服務(wù)（指在社區(qū)內(nèi)）；（5） 小型代客購物服務(wù)；（6） 送餐服務(wù)；（7） 洗衣服務(wù)；（8） 商務(wù)服務(wù)（包括打字、復印、傳真）；（9） 代訂服務(wù)（包括預(yù)定車輛、機票、車票、船票、鮮花、禮品等）。3. 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代交水、電、氣、有線電視等費用的服務(wù)，屬于公眾代辦性服務(wù)。四、物業(yè)管理費的構(gòu)成（一） 高檔物業(yè)——市場定價（分10項）1. 人員支出（1） 員工工資（2） 福利開支（包括養(yǎng)老統(tǒng)籌、住房公積金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、教育基金、福利基金、餐費等）2. 共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費用包括供電系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)；空調(diào)（采暖、通風）系統(tǒng)；電梯系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；消防系統(tǒng)；保安系統(tǒng)；停車場系統(tǒng)等 3. 共用部分清潔綠化費包括垃圾收集清運；化糞池清掏；清潔用品；綠化用品等4. 共用部位能源費包括照明、設(shè)備運行電費；清潔、綠化水費等5. 管理公司辦公費包括復印機、傳真機的易耗品費用；電話、手機、呼機費；交通費；辦公用品；辦公室電費；交際費等包括公共責任險（第三者傷害責任險；公共地方、公共設(shè)備）；綜合財產(chǎn)險（公共地方、公共設(shè)備） 酬金（二）、普通住宅——政府定價按照西安市物業(yè)管理辦法的規(guī)定，包括保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務(wù)費、電梯費、高壓水泵費、公用電視天線費、稅費等12項費用。五、物業(yè)管理的其他費用1. 共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金維修基金為售房款的2%，購房者在辦理商品房立契手續(xù)時足額交給房地局小區(qū)辦，在業(yè)主委員會成立之前維修基金由小區(qū)辦代管；在業(yè)主委員會成立后轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會管理。2. 水、電、燃氣、供暖、有線電視等費用（代收代繳）集中采暖費用一般為512元/3. 垃圾外運費（分生活垃圾和裝修房屋的垃圾）4. 車輛存車費（分機動車和非機動車）5. 電梯維護保養(yǎng)及年度檢測費6. 物業(yè)管理費用價格的管理,高檔小區(qū)不再審批,由業(yè)主委員會自行確定。普通小區(qū)由物業(yè)公司向物價部門申報批準六、項目銷售與物業(yè)管理的配合（一） 管理和銷售是相互依賴、相互促進的關(guān)系： 管理具有條件銷售解釋的好促進銷售管理公司的品質(zhì)、業(yè)績和信譽促進管理各項收費的標準是否準確、合理服務(wù)項目是否全面管理制度是否合理（二） 銷售人員針對物業(yè)管理問題應(yīng)注意的事項：1. 參加物業(yè)管理公司的培訓，認真傾聽各種管理規(guī)定。2. 對客戶提出的管理問題，清楚的要自己解釋，不清楚的要及時與發(fā)展商和管理公司聯(lián)絡(luò)確認，及時反饋給可戶3. 切忌憑空想象任意承諾客戶，影響今后的管理。4. 所有設(shè)計管理的承諾，應(yīng)及時通知發(fā)展商和管理公司認同，以便其做好準備。七、銷售中常見的物業(yè)管理問題1. 明確客戶需要交納的物業(yè)管理費用對具體費用的承諾要慎重，應(yīng)得到管理公司的認可。2. 一層為什么要收電梯費（1） 按電梯屬于共用設(shè)備設(shè)施，產(chǎn)權(quán)為全體產(chǎn)權(quán)人所有，電梯作為公共性服務(wù)設(shè)施，具有共同性（全體產(chǎn)權(quán)人共同的需要而不是單個人需要）、非排他性（在自己使用的同時不能排斥其他人使用）、非競爭性（不會因為有些人不乘電梯而降低運行維護成本），其費用應(yīng)由全體產(chǎn)權(quán)人分攤。（2） 如果一層不收電梯費會產(chǎn)生不良的連鎖反應(yīng)，如二層客戶也可以說自己不需要這項服務(wù)（自己爬樓梯），三層、四層甚至五層的客戶都可以以同樣的理由拒交電梯費，其結(jié)果是誰也不交電梯服務(wù)因而停止。最終損害的是全體產(chǎn)權(quán)人的利益，更談不上物業(yè)的保值和增值。3. 入住條件客戶會要求承諾保證水、電、燃氣、供暖、有線電視、電話、對講、電梯、郵政、道路、綠化甚至會所全部開通。承諾一定要慎重，應(yīng)得到開發(fā)商的認可。4. 停車位、停車費客戶會要求承諾保留停車位及停車費收費標準。承諾要慎重，應(yīng)得到開發(fā)商和管理公司的認可。、防盜門的安裝因安全原因需要加設(shè)防盜網(wǎng)的一般管理公司會同意，但須事先審批并按同意的樣式和方式安裝。交房時已具有防盜門的一般不允許加裝或改裝防盜門。承諾要謹慎，應(yīng)得到發(fā)展商和管理公司的認可6. 拆改內(nèi)墻內(nèi)墻分承重墻和非承重墻，承重墻絕對不能拆改，非承重墻原則上可以拆改，但考慮到布線問題，應(yīng)提醒客戶拆改的難度和質(zhì)量的保重。承諾要慎重，應(yīng)得到發(fā)展商和管理公司的認可。7. 暖氣的移位、改造一般不允許暖氣的移位、改造、但因特殊愿意由專業(yè)公司加長或縮短暖氣管還有可能被管理公司批準。承諾要謹慎，應(yīng)得到發(fā)展商和管理公司的認可。8. 管理公約能不能改根據(jù)京房地物字[1998]第34號文件的規(guī)定，管委會成立之前不得對已核準的公約進行修改。9. 寫字樓辦公間門前公司招牌公司招牌僅可設(shè)置于自用區(qū)域或依照物業(yè)管理公司規(guī)定設(shè)定?？蛻羧胱〕绦蛴袉栴}，管業(yè)部通知發(fā)展商進行返修；客戶入住程序完成沒有問題，客戶/代理人到管業(yè)部填寫《樓宇接受證明書》，接受鑰匙客戶/代理人由管業(yè)部和工程部人員陪同到所購單元進行驗收，填寫《房屋驗收報告》客戶/代理人到財務(wù)部交納有關(guān)管理費用發(fā)展商向管業(yè)部發(fā)出《客戶入住通知單》發(fā)展商向客戶發(fā)出《入伙通知書》 客戶向管業(yè)部領(lǐng)取《裝修手冊》及《裝修申請表》八、客戶裝修程序客戶填寫《裝修申請表》、連同裝修方案、有關(guān)圖紙、施工單位資質(zhì)證明、裝修合同等文件資料一并送交管業(yè)部管業(yè)部將有關(guān)資料轉(zhuǎn)交工程部于七個工作日內(nèi)完成審批手續(xù)未獲批準，管業(yè)部同志客戶修改設(shè)計方案或更換施工單位獲得批準，管業(yè)部通知客戶及施工單位簽定《裝修施工責任書》，并出具《客戶裝修繳費單》裝修手續(xù)完成施工單位憑〈裝修完工經(jīng)費結(jié)算單〉到財務(wù)部辦理退還裝修押金手續(xù)驗收合格，施工單位向管業(yè)部退還臨時出入證管業(yè)部出具〈裝修完工經(jīng)費結(jié)算單〉驗收不合格，按驗收意見進行修改客戶須在施工完畢之后通知管業(yè)部，并由管業(yè)部、工程部會同可戶、施工單位對工程進行驗收，最后填寫〈裝修施工驗收單〉施工期間管業(yè)部和工程部派員工每日檢查施工現(xiàn)場情況，發(fā)現(xiàn)違章情況及時糾正施工單位進場施工。動用明火、使用電梯、推放垃圾等事項須事先取得管業(yè)部的許可所有手續(xù)齊全后，管業(yè)部向施工單位頒發(fā)〈裝修許可證〉施工單位憑交費收據(jù)到管業(yè)部辦理施工人員臨時出入證等有關(guān)手續(xù)施工單位憑《客戶裝修繳費單》向財務(wù)部繳納裝修押金及其他費用 21/