房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書-資料下載頁
2025-07-20 00:25本頁面
【正文】 ，這些對其價(jià)值有向上的影響。估價(jià)對象的其他個別因素對其價(jià)值有一般性的影響。（4）、收益情況調(diào)查100%使用率下的營業(yè)情況（每塊場地）時(shí)間段收入（元/小時(shí)）備注8:0018:002018:0022:0030∑每天320元二、區(qū)域因素分析 成都是國家區(qū)域中心城市（西南）。雙流縣航空港區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利，人口密集，平均消費(fèi)水平高，休閑娛樂和體育鍛煉的需求高。對象毗鄰消費(fèi)人群，周邊公共設(shè)施配置完善，環(huán)境狀況良好。三、市場背景分析雙流縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行亮點(diǎn)鮮明突出，尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，直奔“微笑曲線”兩端，產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)集聚，形成了產(chǎn)業(yè)加快跨越發(fā)展、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級、特色明顯的發(fā)展新局面。 ，%；，%；，%，%，、縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在全市水平逐年提高。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，以東山萬畝草莓采摘園、彭鎮(zhèn)萬畝葡萄園等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為模式的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展加快；以新能源、新材料、機(jī)電一體化等新型工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁；以航空物流、現(xiàn)代商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)等為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不斷提高，：：，%。五、收益法評估測算：1．年金A的測算100%使用率下的營業(yè)情況（每塊場地）時(shí)間段收入（元/小時(shí)）備注8:0018:002018:0022:0030∑每天320元每片場地周一到周五8:0018:00場地利用率為1/3，18:0022:00場地利用率為2/3。每天收益：10*20*1/3+4*30*2/3=90每片場地周末及短期假日場地利用率為3/3，每天收益320元平均每天收益90*5/7+320*2/7=寒假取30天，暑假取40天經(jīng)過本公司調(diào)查得知該網(wǎng)球場的寒假場地利用率為1/3，暑假場地利用率為2/3一年收入為：（ 3653040）*320+30*1/3*320+320*40*2/3=查找資料得知一年中各月降雨天數(shù)為：月份123456789101112天數(shù)10．4按月累計(jì)611．8平均年收入：*（）/365=費(fèi)用：照明費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用等總費(fèi)用與總收入的比取20%由于該網(wǎng)球場不以營利為目的，營業(yè)收入主要用于網(wǎng)球場的運(yùn)營包括管理人員工資、網(wǎng)球場維護(hù)，因此不收取相關(guān)稅費(fèi)，所得凈收益上繳國家。年?duì)I業(yè)利潤為：*（120%）=2．收益率的確定（1）%（3）相關(guān)補(bǔ)償?shù)拇_定：根據(jù)當(dāng)前市場調(diào)查確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確定本組的補(bǔ)償數(shù)值。單純投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償（不含通脹率）等級補(bǔ)償數(shù)，租金水平高AAA%1%，租金起伏不大AA1%%，未來可形成規(guī)模A%2%，租金水平較低BBB2%3%對管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償，管理規(guī)范，項(xiàng)目齊全AAA%%AA%%，滿足基本服務(wù)需求A%1%BBB1%%對缺乏流動性的補(bǔ)償%以上AAA%1%%—80%AA2%%—65%A%2%%以下BBB%3%本估價(jià)對象特點(diǎn)是缺乏活躍市場，租金水平較低；有完善的自行物業(yè)管理和服務(wù)，根據(jù)計(jì)算，場地的全年平均出租率處于65%85%之間，因此北苑網(wǎng)球場各項(xiàng)補(bǔ)償為：種類等級補(bǔ)償數(shù)單純投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償BBB%對管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償AA%對缺乏流動性的補(bǔ)償AA%而投資帶來的優(yōu)惠由于網(wǎng)球場為事業(yè)單位的教育體育用地，競爭壓力小，投資較優(yōu)，%。Y=安全利率+單純投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+對管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償+對缺乏流動性的補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠Y=%+%+%+%% =%3．價(jià)格的測算土地使用年限為無限年期，假設(shè)每年網(wǎng)球場的收益A是不變的，根據(jù)公式R==*3=2，576，人民幣小寫：2，576，人民幣大寫：貳佰伍拾柒萬陸仟貳佰玖拾叁圓貳分 （四） 市場比較法技術(shù)報(bào)告市場比較法技術(shù)報(bào)告市場比較法測算：估價(jià)技術(shù)路線 通過對成都市高校網(wǎng)球場的調(diào)查和資料收集，從中選取相近的三個可比實(shí)例。所依計(jì)算公式估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況（區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況）調(diào)整系數(shù)其他修正（剩余年限修正、容積率修正）（1）可比實(shí)例選用及說明四川大學(xué)望江校區(qū)北苑網(wǎng)球場位于成都市武侯區(qū)一環(huán)路南一段24號四川大學(xué)江安校區(qū)網(wǎng)球場位于成都市雙流縣川大路2段2號西南財(cái)經(jīng)大學(xué)溫江校區(qū)網(wǎng)球場位于溫江區(qū)柳臺大道555號（2）交易情況修正交易情況修正表比較因素評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況正常正常正常正常交易情況得分100100100100修正系數(shù)100/100100/100100/100（3）交易日期修正：選用價(jià)格指數(shù)法進(jìn)行交易日期修正，具體公式如下：交易日期修正系數(shù)=估計(jì)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)247。成交日期的價(jià)格指數(shù)交易日期修正表比較因素評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易日期．1．20修正系數(shù)1（4）房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正得分表比較因素權(quán)重一級權(quán)重二級評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)域因素便捷程度100100100100商務(wù)氛圍100102100100公共設(shè)施完備程度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備程度1009910099環(huán)境景觀10098100100權(quán)益因素城市規(guī)劃限制條件110098100100個體因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100建筑規(guī)模10099100100設(shè)施完備100100100100公共部分裝 修1009910399用途100100100100綜合成新率100959795物業(yè)管理10010210098房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)表比較因素評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C房地產(chǎn)得分10098修正系數(shù)1100/98100/100/（5）其他因素修正 土地剩余使用年期修正 此項(xiàng)修正是為了消除使用年限不同而對不動產(chǎn)價(jià)格造成的影向。具體公式如下：K=[11/（1+r)m ]/[11/（1+r)n ]式中：K—使用年限修正系數(shù)r—%為基礎(chǔ)，考慮目前5%的通貨膨脹和一定的風(fēng)險(xiǎn)利率，土地還原利率取9%m—待估對象土地剩余使用年限n—可比實(shí)例土地剩余使用年限由于估價(jià)對象與可比實(shí)例均使用劃撥用地，使用年限沒有限制，因此此項(xiàng)不做修正（6）容積率修正比較因素評估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C容積率修正系數(shù)1（7）交易情況對比交易實(shí)例名稱位置交易總價(jià)（元）望江校區(qū)北園網(wǎng)球場成都市武侯區(qū)一環(huán)路南一段24號8，000，000．00四川大學(xué)江安校區(qū)網(wǎng)球場成都市雙流縣川大路2段2號9，900，000．00西南財(cái)經(jīng)溫江校區(qū)網(wǎng)球場溫江區(qū)柳臺大道555號7，900，000．00比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn) 狀況調(diào)整系數(shù)土地剩余使用年限修正系數(shù)容積率修正系數(shù)8，000，000．00*1**100/98*=9，907，9，900，000．00*1**100/*=11，083，7，900，000．00*1**100/*=8，670，估價(jià)對象價(jià)格確定：比較案例案例A案例B案例C比準(zhǔn)價(jià)格9，907，11，083，8，670，權(quán) 重1/31/31/3價(jià)格確定9，887，人民幣小寫：9，887，人民幣大寫：玖佰捌拾捌萬柒仟貳佰柒拾陸圓肆角柒分50 / 50
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