【正文】 費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率房產(chǎn)租金稅率 12 法定贏余公積金 10城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5教育費(fèi)附加 3 任意贏余公積金 10企業(yè)所得稅 33 運(yùn)營(yíng)收入估算本項(xiàng)目建設(shè)及建成后的收入來(lái)源主要是：對(duì)入注某某區(qū)電子工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目收取租金。銷售計(jì)劃與價(jià)格：本項(xiàng)目建成以后，除 項(xiàng)目附屬服務(wù)設(shè)施外的全部房屋均予以出租，出租面積為 71500 平方米；其中：A、B 標(biāo)準(zhǔn)廠房出租面積 46000 平方米，月出租平均價(jià)格為 26 元/平方米；庫(kù)房及生產(chǎn)附屬用房出租面積為 20220 平方米，月出租平均價(jià)格為 26 元/ 平方米；綜合服務(wù)樓出租面積為 2022 平方米，月出租平均價(jià)格 為 40 元/ 平方米；食堂及浴室出租面積為 1500 平方米，月出租平均價(jià)格為 40 元/平方米；多功能會(huì)堂每次活動(dòng)為 5 元/人；車庫(kù)出租面積為 1500 平方米，月出租平均價(jià)格為 30 元/平方米。全年收入合計(jì)為 2331 萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)收入估算結(jié)果詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 4。 費(fèi)用支出估算工資福利費(fèi)管理人員年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 24000 元/人；技術(shù)人員年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 18000 元/ 人；一般職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按 9600 元/ 人；福利費(fèi)按工資總額的 14%計(jì)算。年工資福利費(fèi)為 67 萬(wàn)元。維修費(fèi)維修費(fèi)用按固定資產(chǎn)原值（扣除利息）的 %計(jì)算。年維修費(fèi)為 100 萬(wàn)元。折舊費(fèi)本項(xiàng)目折舊費(fèi)用按平均年限法計(jì)算，其中房屋折舊年限按 50 年殘值率 5%計(jì)算；設(shè)備折舊年限按 20 年、殘值率 5%計(jì)算。年折舊費(fèi)為 196 萬(wàn)元。水電費(fèi)咸陽(yáng)高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31因?yàn)楸卷?xiàng)目采用租賃的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，因此在 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析 時(shí)，不考 慮入駐企業(yè)的水費(fèi)、 電費(fèi)以及采暖費(fèi)等。只計(jì)算物業(yè)管理人員的水電費(fèi)等。水費(fèi)按 元/噸、電費(fèi)按 元/ 度計(jì)算。年水電費(fèi)為 2 萬(wàn)元。其他管理費(fèi)用本項(xiàng)目其它管理費(fèi)用按收入的 2%計(jì)算，其它費(fèi)用為 47 萬(wàn)元。本項(xiàng)目總費(fèi)用支出估算結(jié)果詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 3。 盈利能力指標(biāo)的計(jì)算投資利潤(rùn)率按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投 資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì) 能力的一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。其 計(jì)算公式如下： %10??項(xiàng) 目 總 投 資 潤(rùn) 總 額年 利 潤(rùn) 總 額 或 年 平 均 利投 資 利 潤(rùn) 率 10842?本 項(xiàng) 目 投 資 利 潤(rùn) 率 %投資利稅率按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投 資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì) 能力的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利稅總額（指年利潤(rùn)總額+年銷售稅金及附加）與項(xiàng)目總投資（指固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金）的比率。其計(jì)算公式如下： %10??項(xiàng) 目 總 投 資 稅 總 額年 利 稅 總 額 或 年 平 均 利投 資 利 稅 率 1027384?本 項(xiàng) 目 投 資 利 稅 率 %財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率（FIRR ）是指項(xiàng) 目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其 計(jì)算公式如下： 0)1()(1 ??????tnttFIRCOI（式中： 為現(xiàn)金流入， 為現(xiàn) 金流出，下同）本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ ）稅前、稅后 計(jì)算 結(jié)果分別為 %、%，計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6A。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （FNPV）是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 ???nt tctICOIFNPV1)(( （式中 為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本 項(xiàng)目為 12%）cI本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ）計(jì)算結(jié)果稅前、稅后分別為 3758 萬(wàn)元、 355 萬(wàn)元，計(jì)FNPV算過(guò)程詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6A。投資回收期（pt）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投 資回收期（pt ）是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資（固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需要的時(shí)間。其 計(jì)算公式如下： 1??現(xiàn) 正 值 年 份 數(shù)累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 開(kāi) 始 出投 資 回 收 期 當(dāng) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 絕 對(duì) 值上 年 累 計(jì) 凈 現(xiàn) 金 流 量 的?咸陽(yáng)高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32本項(xiàng)目全部投資投資回收期（pt ）經(jīng)計(jì)算稅前、稅后分 別為 年、 年。計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6A。 不確定性分析對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可見(jiàn)，租 賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 負(fù)荷及投 資的變化對(duì)效益的影響比較敏感，但在租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及負(fù) 荷降低 5%、投資增加 5%的不利因素影響下，項(xiàng)目仍能基本達(dá)到預(yù)期收益，顯示本項(xiàng)目具有一定的抗 風(fēng)險(xiǎn)能力。 詳見(jiàn)敏感性分析表及敏感性分析 圖。 財(cái)務(wù)分析結(jié)論經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明， 項(xiàng)目具有一定的贏利能力，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）稅前、稅后分別為 %、%，均高于本項(xiàng)目設(shè)定的 12%的基準(zhǔn)值 。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 12%時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為3758 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為 年(含建設(shè)期 2 年)。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。咸陽(yáng)高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)可能有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、人 員風(fēng)險(xiǎn)、管理 風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。簡(jiǎn)要分析如下： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目建成后的企業(yè)入住率。其次，同行競(jìng)爭(zhēng)也可能加劇區(qū)域供求關(guān)系的失衡。本項(xiàng)目實(shí)施單位某某高科建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)方面已積累了一定的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，建立了比 較穩(wěn)定的營(yíng)銷渠道和客 戶群，占 領(lǐng)了一定的市場(chǎng)份額。已鍛煉了一支具有豐富市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的銷售團(tuán)隊(duì)，能 夠?yàn)?用戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的服 務(wù)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。加之 為業(yè)主提供的是標(biāo)準(zhǔn)廠房、入駐的企業(yè)又是特定的生物醫(yī)藥企業(yè)，企業(yè)聚集效益可以化解同行 競(jìng)爭(zhēng)的一般風(fēng)險(xiǎn)。 人員和管理風(fēng)險(xiǎn)人員風(fēng)險(xiǎn)主要是指項(xiàng)目可能存在人員素質(zhì)不高和關(guān)鍵管理、技術(shù)人員流失給項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目實(shí)施單位某某高科建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司自成立以來(lái)，在總經(jīng)理張興國(guó)的領(lǐng)導(dǎo)下十分注重以人為本的人力資源的管理，竭力構(gòu)建和 實(shí)施現(xiàn)代企 業(yè)制度，已建立了一整套符合企 業(yè)目前實(shí)際的具有激勵(lì)體制的薪酬和福利待遇制度體系，將企 業(yè)整體利益與員工個(gè)人利益密切結(jié)合，將短期利益和長(zhǎng)期利益密切 結(jié)合，并隨著情況的改 變而不斷 調(diào)整改進(jìn)。該公司多年來(lái)的經(jīng)營(yíng)實(shí)踐證明，主要技術(shù)和管理人 員很少流失，比 較注重員工整體素 質(zhì)的提升，已建立了科學(xué)的人員培訓(xùn)制度和體系，員工的整體素 質(zhì)較高， 對(duì)企業(yè)的依存度較 高，企業(yè)的向心力和凝聚力較強(qiáng)。人員方面的風(fēng)險(xiǎn)較小。 管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)主要是指在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中管理不善，造成 項(xiàng)目不能按 計(jì)劃順利完成和管理效率低下給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目實(shí)施單位某某高科建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是一家從事基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)的專業(yè)公司，主要管理人員具有開(kāi)拓精神和 創(chuàng)新意識(shí)，懂 經(jīng)營(yíng) 善管理，企業(yè)已建立了比較完善的一整套現(xiàn)代企業(yè)的管理制度，公司收入逐年攀升，有能力實(shí)施和管理好本項(xiàng)目，在管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)較小。 資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)可能主要有以下兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，一是建設(shè)資金未能及時(shí)落實(shí)和到位，致使項(xiàng)目無(wú)法按期實(shí)施，影響 項(xiàng)目發(fā)揮效益；二是項(xiàng)目建成后，由于技術(shù)、市場(chǎng)等因素的影響造成經(jīng)濟(jì)效益差，投資回報(bào)率低，不能如期收回投資。某某高科建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的渠道和途徑。加之本項(xiàng)目不是一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是 為特定的服務(wù)對(duì) 提供標(biāo)準(zhǔn)廠房和配套服務(wù)，會(huì)增融資的途徑，增強(qiáng)投資加收的時(shí) 效。經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析表明， 項(xiàng)目具有一定的贏利能力，項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）稅前、稅后分別為 %、%，均高于本項(xiàng)目設(shè)定的 12%的基準(zhǔn)值 。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 12%時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為 3758 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為 年(含建設(shè)期 2 年)。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，在資金方面的風(fēng)險(xiǎn)咸陽(yáng)高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34較小。咸陽(yáng)高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1目 錄第一章 總 論 ...........................................................................................................................................1 項(xiàng)目名稱 ........................................................................................................................................1 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 ....................................................................................1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ............................................................................................................1 報(bào)告編制內(nèi)容 ................................................................................................................................2 項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹 ................................................................................................................2 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 ............................................................................................................4 建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容 ............................................................................................................4 投資估算與資金籌措 ....................................................................................................................5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................5 研究結(jié)論 ......................................................................................................................................6第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 ..........................................................................................................7 項(xiàng)目建設(shè)的背景 ............................................................................................................................7 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ......................................................................................................................12第三章 需求分析及建設(shè)規(guī)模 ...............................................................................................................17 需求分析 ......................................................................................................................................17 建設(shè)規(guī)模 ......................................................................................................................................19第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址和建設(shè)條件 ............................................................