【正文】 項目在財務(wù)上是可行的，在資金方面的風(fēng)險咸陽高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告34較小。某某高科建設(shè)開發(fā)有限公司具有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，也有房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和途徑。人員方面的風(fēng)險較小。加之 為業(yè)主提供的是標(biāo)準(zhǔn)廠房、入駐的企業(yè)又是特定的生物醫(yī)藥企業(yè)，企業(yè)聚集效益可以化解同行 競爭的一般風(fēng)險。簡要分析如下： 市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要是項目建成后的企業(yè)入住率。 財務(wù)分析結(jié)論經(jīng)對本項目進(jìn)行財務(wù)分析表明， 項目具有一定的贏利能力，項目全部投資利潤率 %，投資利稅率 %，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）稅前、稅后分別為 %、%，均高于本項目設(shè)定的 12%的基準(zhǔn)值 。其 計算公式如下： 1??現(xiàn) 正 值 年 份 數(shù)累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 開 始 出投 資 回 收 期 當(dāng) 年 凈 現(xiàn) 金 流 量 絕 對 值上 年 累 計 凈 現(xiàn) 金 流 量 的?咸陽高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告32本項目全部投資投資回收期（pt ）經(jīng)計算稅前、稅后分 別為 年、 年。其 計算公式如下： 0)1()(1 ??????tnttFIRCOI（式中： 為現(xiàn)金流入， 為現(xiàn) 金流出，下同）本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（ ）稅前、稅后 計算 結(jié)果分別為 %、%，計算過程詳見經(jīng)濟(jì)評價附表 6A。本項目總費用支出估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附表 3。只計算物業(yè)管理人員的水電費等。年維修費為 100 萬元。運營收入估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附表 4。有關(guān)負(fù)荷計算項目建成后的第一年負(fù)荷為 70%，第二年為 90%，從第三年以后均為 100%進(jìn)行計算。咸陽高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告30第十二章 經(jīng)濟(jì)評價 經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)和范圍本項目經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)國家計委、建 設(shè)部 1993 年頒布實 施的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）以及國家最新的財稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。 詳見投資估算表。建安工程費用采用綜合指標(biāo) 法并參考近期完成的同類工程 項目預(yù)算造價和本項目的實際情況進(jìn)行估算。2 完成建設(shè)場三通一平、土建施工、安 裝工程等各項工程建設(shè)。從 2022 年 7月～2022 年 6 月，具體進(jìn)度安排如下 (后附項目施工進(jìn)度橫道圖)：項目建設(shè)分三個階段完成：2022 年 7～9 月，完成該項目的可行性研究報告、評審、勘察設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程建 設(shè)招投標(biāo)等各項前期工作，同時辦 理有關(guān)審批手續(xù)。招標(biāo)形式可采用委托代理或自行招標(biāo)，自行招 標(biāo)時，必 須達(dá)到國家關(guān)于自行招 標(biāo)對于招標(biāo)單位的相關(guān)要求。咸陽高新區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告26第十章 實施進(jìn)度安排 實施計劃在項目建設(shè)過程中，要遵照國家有關(guān) 規(guī)定、 規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國家建設(shè)程序辦理，實行工程質(zhì)量責(zé)任制度、項目法人 責(zé)任制度、招 標(biāo)投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質(zhì)量。⑷安全出口的設(shè)置應(yīng)滿足疏散距離的要求。⑷潔凈室及其技術(shù)夾層和技術(shù)夾道內(nèi)，按生 產(chǎn)火災(zāi)危險性宜同 時設(shè)置滅火設(shè)施和消防給水系統(tǒng)。組織專職人 員或行政管理人員定期不定期地巡 視檢查消防措施的維護(hù)情況、檢查監(jiān)督人員執(zhí)行情況，并納 入到對工作人員的目標(biāo)責(zé)任、績效考核范疇。園區(qū)按每 120 米設(shè)置地下消火栓。⑷生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢棄物出口不宜與物料進(jìn)口合用一個氣閘或傳遞窗（柜），宜單獨設(shè)置專用傳遞設(shè)施。潔凈區(qū)域工作人員超過 5 人時，空氣吹淋室一 側(cè)應(yīng)設(shè) 旁通門。 龍頭開啟方式以不直接用手為宜；⑤ 廁所和浴室不得設(shè)在有潔凈度要求的生產(chǎn)區(qū)內(nèi)。⑵根據(jù)不同的空氣潔凈度和工作人員數(shù)量，醫(yī) 藥工業(yè)潔凈 廠房內(nèi)人員凈化用室和生活用室的建筑面積應(yīng)合理確定，一般可按 潔凈區(qū)設(shè)計人數(shù)平均每人 4～6m 2計算。定時、按時發(fā)放員工勞保用品。在生產(chǎn)區(qū)對設(shè)備、儀器等危險部位設(shè)置警示標(biāo)志和防護(hù)設(shè) 施，電氣設(shè)備的金屬外殼、電纜保護(hù)網(wǎng)管均與接地裝置連接， 電源進(jìn)線處設(shè)過電壓保護(hù)，插座、供電設(shè)備設(shè)漏電保護(hù)裝置，以保證設(shè)備的安全運行和操作人員的安全。當(dāng)日用氣量不超 過 一瓶時，氣瓶可設(shè)置在潔凈室內(nèi)。通向室外的管道 應(yīng)設(shè)防止空氣倒灌裝置。 人力資源配置項目建成后，根據(jù)服務(wù)業(yè)的有關(guān)管理 規(guī)定，某某高科建 設(shè)開 發(fā)有限責(zé)任公司擬配置 40 人，管理人員 6 人，技術(shù)人員 14 人，保安和服務(wù)人員 20 人。 組織機(jī)構(gòu)為使本項目順利推進(jìn)，確保工程 質(zhì)量以及工作進(jìn)度，同 時結(jié) 合某某高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司的具體實際情況，本著“ 精 簡、節(jié)約、高效 ”的原則，集中人力、物力、 財力，設(shè)立項目部。 22第八章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置合理確定項目的組織機(jī)構(gòu)，科學(xué)配置人力 資源是項目建設(shè) 能否順利進(jìn)行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素 質(zhì)是保證項目成功實施和運作的先決條件。采用建設(shè)部推薦的建筑照明 節(jié)能技術(shù)和材料，根據(jù)功率偏差、功率因數(shù)、諧波試驗結(jié)果等有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，比選采購效率高、配光合理的燈具及綠色照明 設(shè)施等。在項目建成后，要嚴(yán)格控制，避免工作生活過程中的人為浪費情況發(fā)生。制定嚴(yán)格的節(jié)水管理制度。 節(jié)水水是基礎(chǔ)性的自然資源和戰(zhàn)略性的稀缺資源。根據(jù)“ 四節(jié)一環(huán)?！钡囊?，本 項目的節(jié)約資源的工作主要著力于節(jié)地、日常 節(jié)水、節(jié)電、建筑節(jié)能等方面。以本項目建筑物為中心，對未被建筑物占用的樓前廣 場、室外走廊、邊角地帶實行綠化，在建筑物周圍設(shè)有草坪，花壇，種有常綠和落葉喬木、花卉等，引進(jìn)一些常年綠的灌木、 喬木、針葉、闊葉等不同綱目科屬的樹種， 選擇分別在各個季節(jié)開花的花卉，達(dá)到環(huán)境四季常青、景觀立體顯著的效果。廢氣對生產(chǎn)過程中發(fā)酵、粗純、離心、干濕熱滅菌等工藝設(shè)備進(jìn)行局部排濕熱并采用空調(diào)系統(tǒng)對上述工藝生產(chǎn)房間進(jìn)行降溫，以減少 廢濕熱汽的排出， 對產(chǎn) 生的含菌熱空氣經(jīng)除菌后排至大氣，也不會對環(huán)境產(chǎn)生大的影響。廢棄物項目廢棄物來自日常生活中產(chǎn)生固體垃圾廢棄物及動植物原料廢棄物。 東面和北面臨近高新區(qū)新規(guī)劃區(qū)域的支線道路，相近區(qū)域目前均 為農(nóng)田。 18第六章 環(huán)境保護(hù) 設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù) 法》（1989 年 12 月頒布）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) 》（GB16297——1996）《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)條例》（ 1989 年 11 月頒布）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978 ——1996）《工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計規(guī) 范》（GBZ87——1985）《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GBZ1——2022）《惡臭污染排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB14554 ——1993） 項目建設(shè)地址的周邊環(huán)境本項目是醫(yī)藥工業(yè)，屬于高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)范疇，醫(yī) 藥工業(yè)潔凈 廠房位置選擇應(yīng)符合：應(yīng)在大氣含塵、含菌濃度低，無有害氣體，自然 環(huán)境好的區(qū)域；應(yīng)遠(yuǎn)離鐵路、碼頭、機(jī)場、交通要道以及散發(fā)大量粉塵和有害氣體的工廠、貯倉、堆 場等嚴(yán)重空氣污染，水質(zhì)污染，振動或噪聲干擾的區(qū)域。室內(nèi)宜設(shè)報警裝置。系統(tǒng)的開啟程序為先開送風(fēng)機(jī)，再開回 風(fēng)機(jī)和排風(fēng)機(jī)。潔凈室排風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)有防倒灌措施。 對面積較大、空氣潔凈度較高，位置集中及消聲、振動控制要求嚴(yán)格的潔凈室采用集中式凈化空調(diào)系統(tǒng)。 對于 100000 級空氣凈化處 理，也可采用 亞高效空氣過濾 器代替高效過濾器。潔凈室內(nèi)使用易燃、易爆介質(zhì)時，宜在室內(nèi)設(shè)報警裝置。醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房內(nèi)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)。潔凈區(qū)主要工作室一般照明的照度均勻度不 應(yīng)小于 。潔凈區(qū)內(nèi)的一般照明燈具宜明裝，但不宜懸吊。醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房的照明應(yīng)由變電所專線供電。 進(jìn)入潔凈區(qū)的每一配電線 路均應(yīng)設(shè)置切斷裝置，并 應(yīng)設(shè) 在潔凈區(qū)內(nèi)便于操作管理的地方。醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房的消防用電負(fù)荷應(yīng)由變電所采用專線供電。車間配置動力配電箱、照明配 電箱，放射式向各用 電設(shè)備供 電。如必須穿過時，豎管上不得設(shè)置檢查口。醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房周圍宜 設(shè)置灑水設(shè)施。生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)場區(qū)污水系統(tǒng)匯集排入市政 污水管網(wǎng)。 16 公用及配套設(shè)施給、排水工程本項目用水主要為職工生活用水和生產(chǎn)用水，水量 約為 400 噸/ 日。⑹多功能會堂建筑面積 500m2，主要功能設(shè)置：入駐企業(yè)職工開會用房、文化活動用房、學(xué)術(shù)交流用房等，二層框架結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土獨立柱基，外墻面中等面磚飾面，內(nèi)墻面涂料粉刷，樓地面為中等地磚，安裝塑鋼門窗?？缍?12m2，柱距 6 m，屋架下眩 6m，鋼 筋混凝土獨立基礎(chǔ)，普通水泥地面，鋁合金門窗。區(qū)域內(nèi)地表為耕土，其下依次為沙質(zhì)黏土、粗粒徑沙土并 夾有沙卵石。場區(qū)內(nèi)道路為水泥混凝土路面，主道路 寬 9 米，次道路 寬 6 米，網(wǎng)狀布置，以 滿足場區(qū)交通物流運輸及消防要求。⑨醫(yī)藥 工業(yè)潔凈 廠房周圍不宜設(shè)置排水明溝。潔凈廠房周 圍道路面層應(yīng)選用整體性好，發(fā)塵少的材料。④危險 品庫應(yīng)設(shè) 于廠區(qū)安全位置，并有防凍、降溫、消防措施。 工程建設(shè)內(nèi)容本項目擬在某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域征用建設(shè)用地約 180 畝，用于建設(shè)本項目所需的標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)廠房、庫房及其它輔助配套設(shè) 施，建 設(shè)內(nèi)容見下表。園區(qū)南臨近某某寶高速，北臨某某華路和香柏里路，地理位置優(yōu)越，交通方便。渭河平原區(qū)為強(qiáng)富水區(qū)，潛水流向東南，地下水最小埋深 2030 米，開采深度1750 米，單井涌水量為 50—80t/h。本項目擬建地位于渭河一級階地， 為全新世形成近代沖擊 物，以沙 礫石、卵石為主，海拔380—400m，為堆積階地，全新世形成，上部 為沙質(zhì)粘土，下部為砂層或砂卵石層。場地內(nèi)地勢平坦，地面無其它建筑設(shè)施，無需拆遷。建設(shè)的主要內(nèi)容包括：建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積為 46000 平方米；庫房及附屬生活用房建筑面積 20220 平方米；其它附屬用房建筑面積 6000 平方米。預(yù)計 2022 年這部分專業(yè)畢業(yè)生的就業(yè)情況會相對較好。 某某市的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，反映出 該產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣 闊，會吸引越來越多的醫(yī) 藥高新企業(yè)進(jìn)駐開發(fā)區(qū)投資興業(yè)。全年 營業(yè)收入超 過 10 億元，總資產(chǎn)超過 30 億元。某某某某景豐藥業(yè)有限公司、某某某某健勇利濤制藥有限公司等已通過有關(guān)部門立項，正在按 GMP 規(guī) 范加速建設(shè)。其中醫(yī) 藥制造業(yè)完成產(chǎn)值 億元，同比增 長 %，占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值 %。在 規(guī)劃新區(qū)中逐步建設(shè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，并把此 項目做為“ 十一五”實施的重點項目。二是 規(guī)劃布局和產(chǎn)業(yè)分布的交錯 ，造成基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的較大浪費，開發(fā)區(qū)發(fā)展成本較大。入?yún)^(qū)企業(yè)三百多家，區(qū)內(nèi)認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè) 39 戶，科技型企業(yè) 83 戶，列入國家、省火炬計劃項目 63 個。高新區(qū)水、電、路、通信、熱力蒸汽、天然氣設(shè)施成龍配套，供應(yīng)充足， 資源價格合理低廉，投資環(huán)境大為改善。 是促進(jìn)某某產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，合理 規(guī)劃功能區(qū)的需要某某技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于 1992 年成立， 經(jīng)歷了由分到合，由小到大，由慢到快的困 難的發(fā)展歷程，現(xiàn)已初具規(guī)模。 項目建設(shè)的必要性 是適應(yīng)“十一五”期間國家大力發(fā)展生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的需要“十一五”期間，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，國家 繼續(xù)堅持發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策和投資方向，面向市場， 發(fā)揮優(yōu)勢，揚長避短，突出特色，重點和 優(yōu)先發(fā)展高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品，如：（1）新特藥類：包括心臟血管疾病、糖尿病、肝炎、惡性腫瘤、老年病、腎臟病、風(fēng)濕病、皮膚病等治療和抗感染新藥等。某某區(qū)的發(fā)展是“ 某某咸經(jīng)濟(jì)一體化”戰(zhàn)略和“咸楊（凌）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)一體化”戰(zhàn)略的需要。某某區(qū)規(guī)劃建設(shè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房某某區(qū)規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，是開 發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié) 建區(qū)十多年來的經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，吸引和借鑒先進(jìn)開發(fā)區(qū)的 經(jīng)驗與某某區(qū)的實際相結(jié) 合提出的發(fā)展戰(zhàn)略，是開 發(fā)區(qū)發(fā)展的需要與可能有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。 緊緊圍繞體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新這“ 五大創(chuàng)新體系”建設(shè)，不斷完善創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心孵化功能和孵化水平。 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，合理 規(guī)劃功能區(qū)國家積極推進(jìn)形成主體功能區(qū) 國家的《“十一五” 規(guī)劃綱要》指出，根據(jù)資源環(huán)境承載能力、現(xiàn)有開發(fā)密度和發(fā)展?jié)摿Γ?統(tǒng)籌考慮未來我國人口分布、經(jīng)濟(jì) 布局、國土利用和城 鎮(zhèn)化格局，按照主體功能定位調(diào)整完善區(qū)域政策和績效評價，規(guī)范空間開發(fā) 秩序，形成合理的空 間開發(fā)結(jié) 構(gòu)。 6“十一五”期間醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)要著力建好四大功能區(qū)和六大中心。在國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)工程七個重大專項名錄中，生物醫(yī) 藥就位列其中，生物醫(yī) 藥專項 要求，建設(shè)一批重大疾病防治疫苗和基因工程藥物產(chǎn)業(yè)化示范工程，完善 現(xiàn)代中藥體系，提高新藥創(chuàng)制能力。初步形成了以彩虹集團(tuán)、長慶石化公司、步長制藥等公司為龍頭的 電子信息、能源化工、生物制 藥、新材料等支柱產(chǎn)業(yè),已成為某某某某省重要的電子工業(yè)基地和新醫(yī)藥、新材料、能源化工基地。經(jīng)過十幾年的 發(fā)展，已形成一個基礎(chǔ)設(shè)施完善，服務(wù)機(jī)構(gòu)健全，投資環(huán)境寬松，有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的投資熱土。因此，本項目的建設(shè)是必要和可行的。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為 12%時的財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為3758 萬元，項目投資回收期為 年(含建設(shè)期 2 年)。建 設(shè)的主要內(nèi)容包括：標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積為 46000 平方米；庫房及附屬生產(chǎn)用房建筑面積 20220 平方米；其它附屬用房建筑面積6000 平方米。地理位置優(yōu)越，交通便利。 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件本項目建設(shè)地址位于某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，南 臨近某某寶高速 ,北臨某某華路， 東臨規(guī)劃路，某某臨規(guī)劃建設(shè)的某某區(qū)電子工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。經(jīng)過多年的磨合與 積累，已 經(jīng)形成了一支默契、高效、專業(yè)、 團(tuán)結(jié)的高素質(zhì)團(tuán)隊，具有高、中級職稱的工程師、建筑師、會 計師等高 級專業(yè)工作人員占了公司總?cè)藬?shù)的 80%，可謂人才濟(jì)濟(jì)。 項目實施單位情況介紹本項目實施單位是某某高科建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司，