【導(dǎo)讀】臨省道，西至XXXX村。LED產(chǎn)業(yè)化標準廠房建設(shè)工。做出的戰(zhàn)略決策。園區(qū)規(guī)劃范圍總面積公。科技有限公司簽定了LED產(chǎn)業(yè)化項目入園協(xié)議?？h”這一發(fā)展目標發(fā)揮重要作用。地理位置優(yōu)越，交通十分方便，建設(shè)條件良好。米），其中廠房建設(shè)用地34畝(平方米)。目廠房工程總建筑面積70258平方米。卸貨場、停車場、門衛(wèi)、綠亮化、給排水等設(shè)施。市景觀亮化的項目開發(fā)、生產(chǎn)。項目在營運中具有一定的租賃收入，利稅5000萬元，可安排就業(yè)人員4500人。批手續(xù)，積極籌措資金，爭取項目早日上馬。解項目建設(shè)的投資壓力。長期發(fā)展政策與計劃提供必要的管理條件等特征。不管是從國外的還是從國內(nèi)看，工業(yè)園區(qū)的建。同時，由于工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)揮集聚效。有資料表明，一個合理布局的工業(yè)園區(qū)一。10%~20%，交通運輸線縮短20%~40%。工業(yè)園區(qū)是推進城市化的重要動力。工業(yè)化是城市化的基礎(chǔ)，城市化又反作用于工。在城市化過程中，通過工業(yè)園區(qū)建設(shè)不僅可以

　　

【正文】 土 地 費 3041 設(shè)計、勘察費 等前期工作費 210 其它規(guī)費 231 建設(shè)單位管理費 115 3 預(yù) 備 費 920 920 4 建設(shè)期利息 880 880 5 總 計 17987 100 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 45 第 九 章 招標管理 編制依據(jù) a.《中華人民共和國招標投標法》 b. 國家計委發(fā)布的《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》 c. 國家計委計政策 （ 20xx） 1400 號關(guān)于進一步貫徹《中華人民共和國招標投標法》的通知 d. 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第 96號《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》 招標管理 根據(jù)國家計委發(fā)布的《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》中第三條、第七條規(guī)定，本建設(shè)項目屬投 資額在 3000 萬元以上，關(guān)系社會公共利益，公眾安全的公用事業(yè)項目，必須對項目勘察、設(shè)計、建筑工 程、安裝工程、監(jiān)理、設(shè)備、重要材料等進行招標，并經(jīng)有關(guān)部門審核 。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 46 第十 章 經(jīng)濟評價 經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入 經(jīng)營設(shè)計 a、項目建成后，共形成標準廠房 、倉庫面積63000m2，辦公及宿舍 4258m2， 以上 物業(yè)以出租的形式經(jīng)營。 b、物業(yè)出租進度安排：經(jīng)與建設(shè)單位商定，物業(yè)出租進度初步預(yù)測如下：標準廠房出租擬定 20xx年出租 30%，即 18900m2， 20xx 年出租 達 80%即50400m2， 20xx 年全部租完 。辦公及宿舍等物業(yè)擬定 20xx 年出租 40%， 即 1700m2， 20xx 年出租 達 80%，即 3400m2， 20xx 年全部租完。 營業(yè)收入測算 a、價格預(yù)測 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，本可研對建設(shè)項目周邊范圍已建廠房的出租、銷售價格進行了調(diào)查。通過分析預(yù)測，本研究對項目物業(yè)的出租價格初步預(yù)測如下，以 20xx 年為基年， 預(yù)測 廠房出租價格平均 18 元 /m2月，辦公及宿舍平均租價為 8 元/m2月 。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 47 b、營業(yè)收入及銷售稅費測算。 營業(yè)收入：根據(jù)以上經(jīng)營設(shè)計內(nèi)容及價格預(yù)測，并確定項目計算期 15 年 ，本項目營業(yè)收入包括：標準廠房 出租收入 19196 萬元，辦公及住宅出租收入581 萬元，共計 19777 萬元。 銷售稅費：營業(yè)稅以出租收入的 5%計算，其它稅費（包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加及房產(chǎn)交易其它稅費）按銷售收入的 1%估算。經(jīng)營期內(nèi)， 累計營業(yè)稅 \其它稅費共計 1271 萬元。 管理 成本估算 以 全部銷售收入為計算基礎(chǔ)，管理費按營業(yè)收入 2%計算，銷售費用按營業(yè)收入的 %計算 。經(jīng)測算，其成本為 600 萬元。 10． 3 投資成本攤消 項目投資成本總額 17987 萬元，采用平均年限法折舊或攤消，其中土地不予折 舊，固定資產(chǎn)殘值按該資產(chǎn)的 10%計算 ，其他攤?cè)氤杀镜馁M本在經(jīng)營期內(nèi)按年攤消 。因此，每年應(yīng)折舊或攤消的成本為896 萬元。工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 48 表 111 出租收入 、 出租稅費 及利潤 估算表 單位：萬元 序號 項 目 經(jīng) 營 年 限 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 物業(yè)出租收入 443 1121 1401 1401 1401 1401 1401 1401 1401 1401 1401 1401 1401 1401 1401 19777 廠房出租收入 427 1089 1360 1360 1360 1360 1360 1360 1360 1360 1360 1360 1360 1360 1360 19196 辦公及宿舍出租 收入 16 32 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41 581 2 稅費 (含管理 \銷售等費用 ) 42 106 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 133 1877 3 開發(fā)成本 896 896 896 896 896 896 896 896 896 896 896 896 896 896 907 13451 4 財務(wù)費用 440 407 374 336 297 258 220 182 138 94 50 2796 5 年度 利潤 935 288 2 36 75 144 152 190 234 233 322 372 372 372 372 1653 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 49 表 112 借款償還計劃表 單位：萬元 序號 項 目 經(jīng) 營 年 限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 年初借款累計 8000 2 本年還本付息 440 1007 974 1036 997 958 920 882 938 894 850 900 還 本 600 600 700 700 700 700 700 800 800 800 900 付 息 440 407 374 336 297 258 220 182 138 94 50 3 借款累計 8000 7400 6800 6100 5400 4700 4000 3300 2500 1700 900 0 經(jīng)營期間 共計利息： 2796 萬元。工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 50 10． 4 財務(wù)費用估算 見附表 112 10． 5 利潤結(jié)余 根據(jù)以上經(jīng)營收入及成本費用估算，本項目利潤結(jié)余 1653 萬元，所得稅后凈利潤 1323 萬元 (本項目所得稅率取 25%計算 )，項目投資利潤率為 7. 35%，投資回收期為 年。 經(jīng)濟效益分析 該項目屬 國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目 。 項目雖在營運中 具有一定的租賃收入， 可保證 項目在管理過程中保持收支平衡，并略有盈余。 深圳 XX 光電科技有限公司 進駐園區(qū)后， 正常年份 可 創(chuàng)產(chǎn)值 5 億元，利稅 5000萬元，安排就業(yè)人員 4500 人 。 項目 的建設(shè) 可大量 吸引外資，發(fā)展 XX 工業(yè)，解決就業(yè)，財稅增收，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進土地增值 ,最終實現(xiàn) XX 縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展。 因此，該項目從社會與經(jīng)濟的綜合性效益上來看是可行的。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 51 第十 一 章 社會效益評價 11． 1 社會效益分析 本項目建設(shè)有利于 XX 縣區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展 項目建成后，可緩解 XX 縣工業(yè)用地緊張的矛盾，改善投資環(huán)境，吸引國內(nèi)外電子制造商來 XX投資 （ 深圳 XX 光電科技有限公司 ） ，促進 XX 縣地方經(jīng)濟的發(fā) 展。項目建成后，可有效地增強 XX 縣經(jīng)濟發(fā)展的后勁。 本項目的建設(shè)有利于當?shù)鼐蜆I(yè)機會的增加 項目建成后， 深圳 XX 光電科技有限公司 進駐 LED廠房 后 ，除 了帶來 少部份技術(shù)和管理人員外，大多數(shù)職工將從當?shù)卣惺?，擴大了 XX 縣社會就業(yè)的機會。 本項目的建設(shè)有利于改善當?shù)氐奈幕瞽h(huán)境 本項目建設(shè)的道路、水、電、通信等工程，將對當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境有較大的改善，同時項目還將建設(shè)商業(yè)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施，較大的改善當?shù)鼐用竦奈幕瞽h(huán)境。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 52 11． 2 互適性分析 民眾關(guān)系分析 由于項目的建設(shè)有利于改善當?shù)氐奈幕瞽h(huán)境，在項目施工時附近的農(nóng)民可就近在工地打工，增加收入，預(yù)計當?shù)厝罕姇С猪椖康慕ㄔO(shè)。 組織機構(gòu)分析 本項目的建設(shè)主要涉及以下組織機構(gòu)： XX 縣政府及有關(guān)職能部門；項目承辦單位 XX 縣工業(yè)園區(qū)管理委員會。 XX 縣政府及有關(guān)職能部門對項目給予了大力支持。 XX縣發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、國土對項目建設(shè)給予了優(yōu)厚的政策 支持 ，這充分說明了 XX 縣政府及有關(guān)職能部門對項目的支持程度。 XX 縣各有關(guān)辦事機構(gòu)正積極的組織開展項目的前期準備工作，協(xié)調(diào)有關(guān)單位開展了對項目的控制性詳細規(guī)劃、環(huán)境保護評估及自然災(zāi)害評估等工作，項目各項前期準 備工作開展順利。 XX 縣工業(yè)園區(qū)管理委員會，對本項目進行組織與實施。目前正在進行項目實施的組織準備工作。 11． 3 與項目建設(shè)相關(guān)的主要群體分析 與項目有利益相關(guān)的居民和單位。由于項目建工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 53 設(shè)引起的環(huán)境變化會影響到他們的生產(chǎn)和生活。從調(diào)查情況看，大部份人認為項目的建設(shè)會給他們帶來更多的機遇和好處。 與項目有利益相關(guān)的其他群體主要有：供電部門、供水部門、污水處理部門及電信部門等，他們主要是項目建設(shè)的受益者，項目的建設(shè)也就是他們業(yè)務(wù)的拓展，但目前這些部門對項目的參與程度較低，項目建設(shè)單位應(yīng)動員他們積極參與項目的建設(shè)。 11． 4 持續(xù)性分析 項目的持續(xù)性不僅體現(xiàn)在項目建成后可以持續(xù)發(fā)揮作用，也體現(xiàn)在與當?shù)厝丝?、社會的相互協(xié)調(diào)上。就本項目而言，能否保證自然環(huán)境的持續(xù)性，是項目能否持續(xù)的關(guān)鍵。目前由于項目的建設(shè)對周邊的居民和單位造成直接的利益損害，周邊居民和單位對項目的建設(shè)尚能接受，但如果項目在建設(shè)時不能按照 XX 縣工業(yè)園區(qū)定位功能對引進項目進行篩選，引進有污染的項目進入工業(yè)集中區(qū)，使自然環(huán)境遭到破壞，直接損害周邊居民和單位的利益，社會環(huán)境亦將遭到破壞，項目就難以持續(xù)發(fā)展。因此該園區(qū)在引進項目時應(yīng)嚴禁高污染的項目進入工業(yè) 園 區(qū)。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 54 11． 5 生產(chǎn)產(chǎn)品分析 該 項目所生產(chǎn)的 LED 產(chǎn)品以節(jié)能減排環(huán)保 為特點 。 節(jié)能效果非常明顯 ， LED 產(chǎn)品的推廣使用，對于 緩解能源 緊張 狀況 ，減少燃氣能源消耗，提高能源資源利用率具有極其重要的意義。作為當?shù)匕l(fā)展非煤經(jīng)濟的典型，有利于改善 XX縣經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為建設(shè)和諧社會和可持續(xù)發(fā)展開創(chuàng)一條新路。 11． 6 社會評價 通過以上分析，可以認為：本項目的建設(shè)有較好的社會效益，項目的建設(shè)除了可以增強地方經(jīng)濟的發(fā)展、增加就業(yè)機會外還能改善當?shù)氐奈幕瞽h(huán)境。 因此，本報告認為：該項目的建設(shè)是完全可行的。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標準廠房建設(shè)工程可行性研究報告 55 附件 : 用地規(guī) 劃平面布置圖