【正文】 42 供電、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用； ③總圖：主要包括道路工程、綠化工程等投資。 第三年度 20xx 年安排 3987 萬元 , 其中銀行貸款資金 500 萬元 。辦公及宿舍等物業(yè)擬定 20xx 年出租 40%， 即 1700m2， 20xx 年出租 達(dá) 80%，即 3400m2， 20xx 年全部租完。月 。經(jīng)營期內(nèi)， 累計營業(yè)稅 \其它稅費共計 1271 萬元。因此，每年應(yīng)折舊或攤消的成本為896 萬元。 項目雖在營運中 具有一定的租賃收入， 可保證 項目在管理過程中保持收支平衡，并略有盈余。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 51 第十 一 章 社會效益評價 11． 1 社會效益分析 本項目建設(shè)有利于 XX 縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 項目建成后，可緩解 XX 縣工業(yè)用地緊張的矛盾，改善投資環(huán)境，吸引國內(nèi)外電子制造商來 XX投資 （ 深圳 XX 光電科技有限公司 ） ，促進(jìn) XX 縣地方經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 52 11． 2 互適性分析 民眾關(guān)系分析 由于項目的建設(shè)有利于改善當(dāng)?shù)氐奈幕瞽h(huán)境，在項目施工時附近的農(nóng)民可就近在工地打工，增加收入，預(yù)計當(dāng)?shù)厝罕姇С猪椖康慕ㄔO(shè)。 XX 縣各有關(guān)辦事機構(gòu)正積極的組織開展項目的前期準(zhǔn)備工作，協(xié)調(diào)有關(guān)單位開展了對項目的控制性詳細(xì)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)評估及自然災(zāi)害評估等工作，項目各項前期準(zhǔn) 備工作開展順利。由于項目建工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 53 設(shè)引起的環(huán)境變化會影響到他們的生產(chǎn)和生活。就本項目而言，能否保證自然環(huán)境的持續(xù)性，是項目能否持續(xù)的關(guān)鍵。 節(jié)能效果非常明顯 ， LED 產(chǎn)品的推廣使用，對于 緩解能源 緊張 狀況 ，減少燃?xì)饽茉聪?，提高能源資源利用率具有極其重要的意義。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 55 附件 : 用地規(guī) 劃平面布置圖 。 11． 6 社會評價 通過以上分析，可以認(rèn)為：本項目的建設(shè)有較好的社會效益，項目的建設(shè)除了可以增強地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、增加就業(yè)機會外還能改善當(dāng)?shù)氐奈幕瞽h(huán)境。因此該園區(qū)在引進(jìn)項目時應(yīng)嚴(yán)禁高污染的項目進(jìn)入工業(yè) 園 區(qū)。 與項目有利益相關(guān)的其他群體主要有：供電部門、供水部門、污水處理部門及電信部門等，他們主要是項目建設(shè)的受益者，項目的建設(shè)也就是他們業(yè)務(wù)的拓展，但目前這些部門對項目的參與程度較低，項目建設(shè)單位應(yīng)動員他們積極參與項目的建設(shè)。目前正在進(jìn)行項目實施的組織準(zhǔn)備工作。 XX 縣政府及有關(guān)職能部門對項目給予了大力支持。 本項目的建設(shè)有利于當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)機會的增加 項目建成后， 深圳 XX 光電科技有限公司 進(jìn)駐 LED廠房 后 ，除 了帶來 少部份技術(shù)和管理人員外，大多數(shù)職工將從當(dāng)?shù)卣惺眨瑪U大了 XX 縣社會就業(yè)的機會。 項目 的建設(shè) 可大量 吸引外資，發(fā)展 XX 工業(yè)，解決就業(yè)，財稅增收，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)土地增值 ,最終實現(xiàn) XX 縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 50 10． 4 財務(wù)費用估算 見附表 112 10． 5 利潤結(jié)余 根據(jù)以上經(jīng)營收入及成本費用估算，本項目利潤結(jié)余 1653 萬元，所得稅后凈利潤 1323 萬元 (本項目所得稅率取 25%計算 )，項目投資利潤率為 7. 35%，投資回收期為 年。經(jīng)測算，其成本為 600 萬元。 營業(yè)收入：根據(jù)以上經(jīng)營設(shè)計內(nèi)容及價格預(yù)測，并確定項目計算期 15 年 ，本項目營業(yè)收入包括：標(biāo)準(zhǔn)廠房 出租收入 19196 萬元，辦公及住宅出租收入581 萬元，共計 19777 萬元。通過分析預(yù)測，本研究對項目物業(yè)的出租價格初步預(yù)測如下，以 20xx 年為基年， 預(yù)測 廠房出租價格平均 18 元 /m2 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 46 第十 章 經(jīng)濟(jì)評價 經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入 經(jīng)營設(shè)計 a、項目建成后，共形成標(biāo)準(zhǔn)廠房 、倉庫面積63000m2，辦公及宿舍 4258m2， 以上 物業(yè)以出租的形式經(jīng)營。 投 資 分 析 表 單位：萬元 序號 項目名稱 投資 占總投資（ %） 1 工程費用 12590 70 2 其它費用 3597 20 3 預(yù) 備 費 920 4 建設(shè)期利息 880 5 總 投 資 17987 100 資金籌措 根據(jù)項目建設(shè)單位的意見，項目總投資 17987萬元中，建設(shè)單位自籌 9987 萬元；申請銀行貸款8000 萬元。 e、銀行貸款利率取 %年利率估算。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 40 項目實施進(jìn)度計劃表 序號 年度 項目 20xx 年 9 月 20xx 年 9 月 20xx年 9月~20xx年 11 月 20xx年 11 月~20xx年 12月 20xx 年 1 月 ~20xx 年 5 月 20xx 年 6 月~20xx 年 8 月 9月 1 前期工程 2 拆遷、場地平整 3 主體工程 4 水電 及配套工程 5 全部竣工 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 41 第 八 章 投資估算與資金籌措 投資估算 估算依據(jù)及說明 a、土建工程根據(jù)結(jié)構(gòu)形式，結(jié)合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r估算。 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 指 標(biāo) 名 稱 單位 數(shù)值 占 % 備 注 1 規(guī)劃總用地 m2 81 畝 廠房開發(fā)建設(shè)用地 m2 34 畝 2 規(guī)劃總建筑面積 m2 70258 廠房 \倉庫建筑面積 m2 63000 辦公樓建筑面積 m2 4258 其他建筑面積 m2 3000 3 廠區(qū)道路 (包括消防道 ) 條 10 道路長度 m 2380 道路路寬 m 8 4 停車位 位 45 5 建筑密度 % 6 綠 化 率 % 7 容 積 率 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 37 第 六 章 組織機構(gòu)及定員 組織機構(gòu) 本次可研所指的組織機構(gòu)是建設(shè)單位 XX 縣 工業(yè)園區(qū)管委會 為本項目實施所需的機構(gòu)及定員，項目建成后的管理由承租方具體負(fù)責(zé)，本次可研對此暫不涉及。各照明設(shè)備利用合理的照明度，路燈設(shè)自控節(jié)能開關(guān)。同時對各類工業(yè)廢渣進(jìn)行綜合利用，分類處理，對沒有利用回收價值的廢渣及時送入城市垃 圾處理場。 環(huán)境保護(hù) 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 34 概況 該項目位于 工業(yè)園 區(qū) 內(nèi) ，周邊有 雖無 農(nóng)村居民點、農(nóng)田等環(huán)境敏感地帶， 但也要充分考慮 污（廢）水和大氣污染 兩個方面 的 因素。 防火間距 加強對易燃、易爆標(biāo)準(zhǔn)廠房的消防設(shè)施、間距設(shè)計。 b、各種管線間、管線與建筑間的水平距離和垂直距離均按照《城市工程管線綜合設(shè)計規(guī)范》執(zhí)行。沿南北向 道路西面埋設(shè) Dg800 的排污主干管，埋深不小于 。根據(jù)用水規(guī)模和最高日用水量及流量計算，該項目主給水管管徑為DN150，支管 DN10050mm。 電信 該項目電話需求量參考《城市建筑通信設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，采用 線對 /500m2 標(biāo)準(zhǔn)，則該項目市話需求量為 36 線對。 建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混泥土框架結(jié)構(gòu)，廠房 18 幢 、倉庫 4 幢， 都為 三層 構(gòu)造 ；辦公樓 1 幢， 為五層構(gòu)造 。 充分 利用各廠房之間的 間距，在車行道兩旁作 2 綠化工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 30 帶。 b、道路交通 根據(jù)用地周邊園區(qū)道路及標(biāo)準(zhǔn)廠房使用功能，在園區(qū) 北 面開設(shè)主出入口 、 門衛(wèi) 及停車場 ， 出口 正面朝 新規(guī)劃的 泉塘大道 ， 寬為 12 米。 三是 廠房與廠房之間用 8 米消防道隔開， 占總工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 29 用地面積的 20%以上 。用地地形較平坦，用地地類為 山地、 荒地，地質(zhì) 條件較好，是建設(shè) LED 產(chǎn)業(yè)化項目 標(biāo)準(zhǔn)廠房的理想之地。項目廠工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 27 房工程總建筑面積 70258 平方米。 (2)生產(chǎn)區(qū)和辦公區(qū)的建筑物周圍、道路兩側(cè)，都應(yīng)進(jìn)行綠化，綠地和綠蔭均能起到美化環(huán)境，凈化空氣的作用。 XX 縣路用材料砂、礫石、碎石（片石），粉煤灰及鋼材、水泥、木材資源豐富、儲備充足、質(zhì)地良好、運輸方便，是道路施工建設(shè)的有力條件。規(guī)劃區(qū)內(nèi)分布 多 為荒山，還有少量魚塘、旱土、水清草綠，綠樹環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美，生 態(tài)環(huán)境良好。 項目位于 園內(nèi) ， 具體位置為 :北面緊靠泉塘路南面沿線，東面緊靠仁信路西側(cè)沿線，西面距永樂路 100150 米。初中學(xué)生年輟學(xué) 率控制在 %以內(nèi)，入學(xué)率達(dá) 98%；小學(xué)生入學(xué)率達(dá) 100%。在校學(xué)生 48659 人，其中高中在校學(xué)生 5240 人。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快。 科學(xué)技術(shù)和教育 科技創(chuàng)新取得新成績，科技投入力度加大。全縣金融機構(gòu)各項存款余額 401501 萬元，比年初增加 74495 萬元，同比增長%；其中企業(yè) 存款余額 25972 萬元，同比增長%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 316822 萬元，同比增長 %。其中地方財政收入11211 萬元，同比 增長 %；財政一般預(yù)算支出88587 萬元，同比增長 %；財政總收入占 GDP比重為 %，同比提高 個百分點。 旅游業(yè)加快發(fā)展。 市場物價較快上漲。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 20 內(nèi)外貿(mào)易、旅游和物價 城鄉(xiāng)消費市場繁榮。全社會公路客運周轉(zhuǎn)量 20366 萬人 /公里，公路貨運周轉(zhuǎn)量 41265 萬噸 /公里，比上年分別增長 %、%?？h工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 19 城城區(qū)面積已擴到 10 平方公里；城鎮(zhèn)化率達(dá)％，同比提高 2 個百分點。建設(shè)廉租住房 5 棟、 966套、 平方米。 工業(yè)園 LED 產(chǎn)業(yè)化 標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)工程可行性研究報告 18 投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。工礦商貿(mào)十萬從業(yè)人員死亡人數(shù)為 人，同比下降1%。具有三級以上資質(zhì)等級的建筑企業(yè) 7 家，實現(xiàn)利潤 萬元，增長 倍；房屋