【正文】 ，公眾安全的公用事業(yè)項目，必須對項目勘察、設計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、設備、重要材料等進行招標，并經有關部門審核。第十章 經濟評價 經營設計及營業(yè)收入 經營設計a、項目建成后，共形成標準廠房、倉庫面積63000m2，辦公及宿舍4258m2，以上物業(yè)以出租的形式經營。b、物業(yè)出租進度安排：經與建設單位商定，物業(yè)出租進度初步預測如下：標準廠房出租擬定2013年出租30%，即18900m2，2014年出租達80%即50400m2，2015年全部租完。辦公及宿舍等物業(yè)擬定2013年出租40%，即1700m2，2014年出租達80%，即3400m2，2015年全部租完。 營業(yè)收入測算a、價格預測根據(jù)建設單位提供的有關資料，本可研對建設項目周邊范圍已建廠房的出租、銷售價格進行了調查。通過分析預測，本研究對項目物業(yè)的出租價格初步預測如下，以2011年為基年，預測廠房出租價格平均18元/m2月，辦公及宿舍平均租價為8元/m2月。b、營業(yè)收入及銷售稅費測算。營業(yè)收入：根據(jù)以上經營設計內容及價格預測，并確定項目計算期15年，本項目營業(yè)收入包括：標準廠房出租收入19196萬元，辦公及住宅出租收入581萬元，共計19777萬元。銷售稅費：營業(yè)稅以出租收入的5%計算，其它稅費（包括城市維護建設稅、教育費附加及房產交易其它稅費）按銷售收入的1%估算。經營期內，累計營業(yè)稅\其它稅費共計1271萬元。 管理成本估算以全部銷售收入為計算基礎，管理費按營業(yè)收入2%計算，%計算。經測算，其成本為600萬元。10．3 投資成本攤消項目投資成本總額17987萬元，采用平均年限法折舊或攤消，其中土地不予折舊，固定資產殘值按該資產的10%計算，其他攤入成本的費本在經營期內按年攤消。因此，每年應折舊或攤消的成本為896萬元。表111 出租收入、出租稅費及利潤估算表 單位：萬元序號項 目經 營 年 限合計1234567891011121314151物業(yè)出租收入4431121140114011401140114011401140114011401140114011401140119777廠房出租收入4271089136013601360136013601360136013601360136013601360136019196辦公及宿舍出租收入1632414141414141414141414141415812稅費(含管理\銷售等費用)4210613313313313313313313313313313313313313318773開發(fā)成本896896896896896896896896896896896896896896907134514財務費用440407374336297258220182138945027965年度利潤935288236751441521902342333223723723723721653表112借款償還計劃表 單位：萬元 序號項 目經 營 年 限1234567891011121年初借款累計80002本年還本付息44010079741036997958920882938894850900還 本600600700700700700700800800800900付 息44040737433629725822018213894503借款累計80007400680061005400470040003300250017009000經營期間共計利息：2796萬元。10．4財務費用估算見附表11210．5利潤結余根據(jù)以上經營收入及成本費用估算，本項目利潤結余1653萬元，所得稅后凈利潤1323萬元(本項目所得稅率取25%計算)，項目投資利潤率為7. 35%。 經濟效益分析該項目屬國家鼓勵類產業(yè)項目。項目雖在營運中具有一定的租賃收入，可保證項目在管理過程中保持收支平衡，并略有盈余。某光電科技有限公司進駐園區(qū)后，正常年份可創(chuàng)產值5億元，利稅5000萬元，安排就業(yè)人員4500人。 項目的建設可大量吸引外資，發(fā)展某工業(yè)，解決就業(yè)，財稅增收，帶動產業(yè)發(fā)展，促進土地增值,最終實現(xiàn)某縣域經濟的快速發(fā)展。因此，該項目從社會與經濟的綜合性效益上來看是可行的。第十一章 社會效益評價11．1社會效益分析本項目建設有利于某縣區(qū)域經濟的發(fā)展項目建成后，可緩解某縣工業(yè)用地緊張的矛盾，改善投資環(huán)境，吸引國內外電子制造商來某投資（某光電科技有限公司），促進某縣地方經濟的發(fā)展。項目建成后，可有效地增強某縣經濟發(fā)展的后勁。本項目的建設有利于當?shù)鼐蜆I(yè)機會的增加 項目建成后，某光電科技有限公司進駐LED廠房后，除了帶來少部份技術和管理人員外，大多數(shù)職工將從當?shù)卣惺眨瑪U大了某縣社會就業(yè)的機會。本項目的建設有利于改善當?shù)氐奈幕瞽h(huán)境本項目建設的道路、水、電、通信等工程，將對當?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境有較大的改善，同時項目還將建設商業(yè)設施、文化娛樂設施，較大的改善當?shù)鼐用竦奈幕瞽h(huán)境。11．2互適性分析民眾關系分析由于項目的建設有利于改善當?shù)氐奈幕瞽h(huán)境，在項目施工時附近的農民可就近在工地打工，增加收入，預計當?shù)厝罕姇С猪椖康慕ㄔO。組織機構分析本項目的建設主要涉及以下組織機構：某縣政府及有關職能部門；項目承辦單位某縣工業(yè)園區(qū)管理委員會。某縣政府及有關職能部門對項目給予了大力支持。某縣發(fā)改、建設、規(guī)劃、國土對項目建設給予了優(yōu)厚的政策支持，這充分說明了某縣政府及有關職能部門對項目的支持程度。某縣各有關辦事機構正積極的組織開展項目的前期準備工作，協(xié)調有關單位開展了對項目的控制性詳細規(guī)劃、環(huán)境保護評估及自然災害評估等工作，項目各項前期準備工作開展順利。某縣工業(yè)園區(qū)管理委員會，對本項目進行組織與實施。目前正在進行項目實施的組織準備工作。11．3與項目建設相關的主要群體分析與項目有利益相關的居民和單位。由于項目建設引起的環(huán)境變化會影響到他們的生產和生活。從調查情況看，大部份人認為項目的建設會給他們帶來更多的機遇和好處。與項目有利益相關的其他群體主要有：供電部門、供水部門、污水處理部門及電信部門等，他們主要是項目建設的受益者，項目的建設也就是他們業(yè)務的拓展，但目前這些部門對項目的參與程度較低，項目建設單位應動員他們積極參與項目的建設。11．4持續(xù)性分析項目的持續(xù)性不僅體現(xiàn)在項目建成后可以持續(xù)發(fā)揮作用，也體現(xiàn)在與當?shù)厝丝凇⑸鐣南嗷f(xié)調上。就本項目而言，能否保證自然環(huán)境的持續(xù)性，是項目能否持續(xù)的關鍵。目前由于項目的建設對周邊的居民和單位造成直接的利益損害，周邊居民和單位對項目的建設尚能接受，但如果項目在建設時不能按照某縣工業(yè)園區(qū)定位功能對引進項目進行篩選，引進有污染的項目進入工業(yè)集中區(qū)，使自然環(huán)境遭到破壞，直接損害周邊居民和單位的利益，社會環(huán)境亦將遭到破壞，項目就難以持續(xù)發(fā)展。因此該園區(qū)在引進項目時應嚴禁高污染的項目進入工業(yè)園區(qū)。11．5生產產品分析該項目所生產的LED產品以節(jié)能減排環(huán)保為特點。節(jié)能效果非常明顯，LED產品的推廣使用，對于緩解能源緊張狀況，減少燃氣能源消耗，提高能源資源利用率具有極其重要的意義。作為當?shù)匕l(fā)展非煤經濟的典型，有利于改善某縣經濟結構，為建設和諧社會和可持續(xù)發(fā)展開創(chuàng)一條新路。11．6社會評價通過以上分析，可以認為：本項目的建設有較好的社會效益，項目的建設除了可以增強地方經濟的發(fā)展、增加就業(yè)機會外還能改善當?shù)氐奈幕瞽h(huán)境。因此，本報告認為：該項目的建設是完全可行的。附件: 用地規(guī)劃平面布置圖