【導(dǎo)讀】本次對(duì)濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，主要從濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、濟(jì)南市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊市。場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況、濟(jì)南市商業(yè)租售價(jià)格水平，同時(shí)重點(diǎn)了解泉城路商圈發(fā)展趨勢(shì)及租售價(jià)格水平，并進(jìn)行了全面。全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項(xiàng)。目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)支持。主要來(lái)自于濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局、泉城路管理委員會(huì)等政府部門及政府網(wǎng)站；濟(jì)南市多個(gè)大型商場(chǎng)及超市、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公。司等專業(yè)公司；齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)等媒體，以及相關(guān)文字資料。濟(jì)南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。同類可比性商業(yè)物業(yè)、項(xiàng)目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資。者及終端消費(fèi)客戶。將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。

　　

【正文】 商品市場(chǎng)、租金高達(dá) 21 元 /天 /日的鋪面及周邊滾滾人流、車流（星期四） 表 4 各商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)售價(jià)及地理特征分析 序號(hào) 商業(yè)路段 售價(jià)水平 價(jià)格地理特征 1 泉城路沿線 1600080000 西段高，東段低 2 縣西巷南端 30000 南段高，北段低 3 經(jīng)四路商業(yè)街 20200 兩端高，中間低 4 永興人防地下商城 40000 中間高，兩端低 5 文化西路沿線 44000 南側(cè)高，北側(cè)低 6 花園路沿線 20200 中段高，兩端低 7 東關(guān)大街沿線 20200 西段高，東段低 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 27 頁(yè) 共 57 頁(yè) 第五部分 濟(jì)南市主要商圈人流、車流調(diào)查 濟(jì)南市各商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。為此，我們對(duì)濟(jì)南市主要商圈的人流、車流進(jìn)行了調(diào)查。 一、經(jīng)四路路段 經(jīng)四路路段作為濟(jì)南原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，四個(gè)車道，車流量大，高于同時(shí)間通過(guò)該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向 10 分鐘車流量也高達(dá) 輛 ，最高達(dá) 1320 輛，平均每秒至少就有一輛車通過(guò)；人流量也不少，平均各個(gè)方向 10 分鐘人流量在 人，最高達(dá) 570 人。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 69840 輛，人流量達(dá) 28656 人。詳見附表 18。 二、經(jīng)二路路段 經(jīng)二路華聯(lián) — 嘉華路段作為濟(jì)南西部的商業(yè)老區(qū)，道路狹窄，車流量較少，低于同時(shí)間通過(guò)該區(qū)域的人流量，平均各個(gè)方向 10 分鐘車流量?jī)H為 輛，最高也不到 100輛；人流量平均各個(gè)方向 10分鐘人流量在 人，最高達(dá) 365 人。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 輛，人流量達(dá) 人 。詳見附表 19。 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 28 頁(yè) 共 57 頁(yè) 三、泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段 泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段人流、車流較多。抽樣調(diào)查的各個(gè)路口各方向平均 10分鐘車流量為 ，人流量為 人。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車流量達(dá) 22550 輛，人流量達(dá) 45864 人。詳見附表 20。 特別注意的是，舜井街與縣西巷相對(duì)的泉城路路口由于泉城路車輛由東向西單行，此方向車流較多，人流較少；老東門人流量大， 10 分鐘通過(guò)的人流量可高達(dá) 1438 人，該路段距縣西巷北端入口僅相距約 300 米。通過(guò)我們這段時(shí)間的多次實(shí)地觀察，舜井街路口為泉城路商業(yè)街東西人流轉(zhuǎn) 變的凸點(diǎn)，泉城廣場(chǎng)人流自舜井街行進(jìn)至此就迅速向西流動(dòng)；老東門路口往西人流迅速減少。 考慮到項(xiàng)目南入口距泉城路約 50100 米，北入口臨明湖路，我們建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)必須增強(qiáng)入口處建筑物的可視性，并在街區(qū)業(yè)態(tài)定位方面充分考慮對(duì)人流、客流的吸引，將泉城路西端、泉城廣場(chǎng)及老東門的客流引到縣西巷，實(shí)現(xiàn)泉城廣場(chǎng)、泉城路與老東門客流聯(lián)動(dòng)。 表 5 各商業(yè)區(qū)域日平均車流、人流對(duì)比 序號(hào) 商業(yè)區(qū)域 日均車流量 日均人流量 備注 1 經(jīng)四路區(qū)域 69840 28656 車流量大于人流量 2 經(jīng)二路區(qū)域 人流量遠(yuǎn)高于車流量 3 泉城廣場(chǎng)及花園路區(qū)域 22550 45864 人流量大于車流量 結(jié)論：泉城廣場(chǎng)區(qū)域?yàn)闈?jì)南商業(yè)人流量最為集中的區(qū)域，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也處于高端水平，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)無(wú)論人流、車流的日流量均屬最低，該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平也相對(duì)較低。 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 29 頁(yè) 共 57 頁(yè) 附 表 附表 1 二ОО三年房地產(chǎn)買賣情況表 (含住宅、非住宅 ) 時(shí)間 合 計(jì) 商品房 二手房 件數(shù) 萬(wàn)㎡ 件數(shù) 萬(wàn)㎡ 元 /㎡ 件數(shù) 萬(wàn)㎡ 元 /㎡ 一季度 4238 1730 2239 2508 1710 二季度 4808 2176 2375 2632 1776 三季度 5516 2710 2317 2806 1727 四季度 5409 2529 2366 2880 1855 合計(jì) 19971 9145 2330 10826 1766 其中 7 月 1940 823 2322 1117 1421 8 月 1723 949 2248 774 1949 9 月 1853 938 2384 915 1894 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 30 頁(yè) 共 57 頁(yè) 附表 2 住房買賣分類情況表 單位：件、萬(wàn)㎡、億元、元 /㎡ 對(duì)比時(shí)間 商品住房 二手住房 其中房改房 件數(shù) 面積 均價(jià) 件數(shù) 面積 均價(jià) 件數(shù) 面積 均價(jià) 月 03 年 9 月 915 2338 829 1910 349 1643 02 年 9 月 606 2197 803 1352 271 1429 同比增長(zhǎng) % 季 03 年 3 季度 2644 2281 2554 1733 1000 1623 02 年 3 季度 1691 1991 2119 1439 770 1394 同比增長(zhǎng) % 年 03 年 1~9 月 6436 2225 7437 1674 2723 1552 02 年 1~9 月 4199 1902 5538 1401 1968 1358 同比增長(zhǎng) % 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 31 頁(yè) 共 57 頁(yè) 附表 3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格一覽表 序號(hào) 位置 建筑面積 平米年租金（售價(jià)：元） 備注 1 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 65 號(hào)內(nèi)鋪 1570 三個(gè)月一簽 2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 74 號(hào)內(nèi)鋪 約 45 1350 3 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 76 號(hào)內(nèi)鋪 1460 4 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 11A 號(hào)內(nèi)鋪 60 1022(原購(gòu)入價(jià) 萬(wàn)元 ) 最初平米年租金 2200 5 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 08B 號(hào)內(nèi)鋪 約 83 1025 6 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧康臨街門頭 523 原租金 4600 元（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià) 5 萬(wàn)元） 奧康自營(yíng) ,只售不租 7 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層某鋪位 30 3080（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià) 萬(wàn)） 中介所數(shù)據(jù) 8 齊魯金店對(duì)面稻草人門頭 25 7920 規(guī)格 7m 9 省府前街路口西側(cè)古玩城 6 4056 不直接臨街 10 省府前街西側(cè)勁霸男裝 100 2500 不直接臨街，深約 50 米 11 院前街路口華典大廈一層 300 5070 東南臨街，含 2 間辦公室 12 舜井街路口西側(cè)真維斯 120 2500 共兩層，各 60 平米 13 舜井街西鋪位 A 7368 大樓拐角鋪位 14 舜井街西鋪位 B 11 7272 大樓拐角鋪位 15 舜井街南臨黑西路鋪面 15 2920 16 省政協(xié)對(duì)面門頭房 55 2920 沒有制冷采暖設(shè)備 17 皇亭體育館對(duì)面門頭房 A 15 3285 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 18 皇亭體育館對(duì)面門頭房 B 35 2920 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 19 皇亭體育館對(duì)面門頭房 C 33 1643 規(guī)格 10m 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 32 頁(yè) 共 57 頁(yè) 附表 4 經(jīng)四路商業(yè)街租金價(jià)格一覽表 序號(hào) 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 美思內(nèi)衣 20 2250 男女內(nèi)衣 2 夢(mèng)倩服飾 10 2796 女裝 3 毫駿 15 2020 牛仔裝 4 百新男裝 15 1932 男裝 5 牛牛童裝 6 2496 童裝 6 霓裳 10 1296 休閑裝 7 小天使 17 2112 童裝 8 北極秀 12 2328 保暖衣 9 迪貝絲 20 2496 女裝 10 上海羊毛衫 10 1992 羊毛衫 11 柔情女人 15 2400 女裝，飾品 12 真怡美包飾 15 2400 箱包制品 13 香閣娜法國(guó)香熏 10 3504 美容香熏 14 威堡龍服飾 40 1500 韓國(guó)飾品 15 祥和鞋店 25 1596 皮鞋 16 廣州皮具城 30 1668 皮具 17 玉石軒 40 1452 玉石制品 18 翰皇擦鞋 10 2604 皮鞋保養(yǎng) 19 沙宣發(fā)藝 40 1200 美發(fā) 20 阿力發(fā)藝 20 1500 美發(fā) 21 平均 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 33 頁(yè) 共 57 頁(yè) 附表 5 永興人防地下商城租金價(jià)格一覽表 區(qū)域 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 年租金 面積（㎡） 一 區(qū) 煙酒糖茶、冷飲、電腦畫像、小飾品、化妝品、箱包、內(nèi)衣等 柜臺(tái)式為主，租金28 萬(wàn) /年 柜臺(tái)約 3 平米，獨(dú)立鋪位 810平米 二 區(qū) 美甲、玉 石制品、仿真首飾、音像制品、皮具精品屋、婚紗、永興快餐等。代表品牌：泉興耐絲小屋、休閑一族、紫浣花內(nèi)衣等 柜臺(tái)式為主，租金28 萬(wàn) /年 柜臺(tái)約 3 平米，獨(dú)立鋪位 810平米 三 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有金扣子服飾、維麗絲、千堆雪、歌莉亞、可拉比特、浪漫經(jīng)典、千嬌百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪兒、小魔怪牛仔、花坊伊人等 28 個(gè)品牌 獨(dú)立商鋪為主，租金1015 萬(wàn) /年 主力面積 20 平米 四 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有依特雅、花都、衣戀、杜安、不見不散、雪基龍、誘惑、圣雪兒、合華麟、花瓣雨、紅櫻束、 森林公主等 28 個(gè)品牌 獨(dú)立商鋪為主，租金1015 萬(wàn) /年 主力面積 20 平米 五 區(qū) 鞋類，有森林公主、浪漫經(jīng)典、達(dá)芙妮、飛駝、木林森、派中派、八匹馬、仙妮詩(shī)、奧古絲都、紅蜻蜓、雙星、喬丹等 35 個(gè)品牌 開架式銷售為主，租金 610 萬(wàn) /年 主力面積 10 平米 六 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有禾、時(shí)尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤(rùn)美溪、美和時(shí)尚、魔鬼魚、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛一生、時(shí)尚經(jīng)典、東京快訊、星期六、夢(mèng)之牛、另類公社等 49 個(gè)品牌。 獨(dú)立商鋪為主，租金1013 萬(wàn) /年 主力面積 20 平米 七 區(qū) 中 、低檔化妝用品、小飾品、小家電。 男女時(shí)裝（女裝為主），有嘎絲、非兒、紅粉佳人、花扣兒、雨澤服飾、雁莎、好江南、弘依、韓菲斯、名女人、菊菊內(nèi)衣、風(fēng)度、首班車、酷迷客等 38 個(gè)品牌。 獨(dú)立商鋪及開架銷售 ,租金 615 萬(wàn) /年 主力面積 15 平米 八 區(qū) 飾品、箱包、工藝品、小百貨等 開架銷售為主，租金 萬(wàn) /年 主力面積 10 平米 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 34 頁(yè) 共 57 頁(yè) 附表 6 文化西路商業(yè)街租金價(jià)格一覽表 序號(hào) 商鋪名稱 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 意飛奴 30 3996 休閑服飾 2 知味屋 20 4500 小飾品 3 天籟 20 4752 女裝 4 博士堡 15 4668 牛仔裝 5 波頓 20 4500 牛仔 6 春竹 25 3120 毛衫 7 夢(mèng)雪兒 30 3672 休閑裝 8 杰施 18 5556 時(shí)裝 9 棲鳳梧桐 15 6000 時(shí)裝 10 安踏 30 3336 運(yùn)動(dòng)服裝 11 一席之地 20 4500 時(shí)裝 12 家安娜 15 6336 床上用品 13 楓心荷影 20 4500 時(shí)裝 14 梅紅 10 5496 時(shí)裝 15 彬彬 25 4800 時(shí)裝 16 圣雪絨 15 3996 內(nèi)衣 17 風(fēng)格驛站 25 3204 休閑服飾 18 無(wú)印良品 20 4248 休閑服飾 19 衣典 20 3000 女裝 20 平均 4430 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 35 頁(yè) 共 57 頁(yè) 附表 7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 序號(hào) 物業(yè)位置 平米年租金 銷售價(jià)格 備注 1 富翔天地商業(yè)街東起第 2間 1120 元 前期 6800元 /㎡，現(xiàn)已漲至 1萬(wàn)余元 /㎡ 臨花園路，一、二層連租，面積約 200 平米，年租金 13 萬(wàn)元，二層租金以 1500 元 /月計(jì) 2 富翔天地商業(yè)街東起第 6間 832 元 面積 84 平米 3 洪樓廣場(chǎng)西側(cè)慧都 大廈 1460 元起 2 萬(wàn)元 銷售時(shí)間較早，同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 4 大潤(rùn)發(fā)西海蔚商業(yè)廣場(chǎng) 約 1 萬(wàn)元 住宅底層 2 層均價(jià)，還未正式銷售 5 二建融基大廈底層 萬(wàn)元 2 層連售，共計(jì) 1400 平米 6 大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)東臨街手機(jī)門面房 4015 元 7 平米，外開三角形 7 花園路億家樂(lè)房屋中介所 1850 元 27 平米 房策天下－天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會(huì) 第 3