【正文】 ，政府行政收費、。3．建安工程費包括土建工程費、安裝工程費、設(shè)施設(shè)備工程費三大塊，其中土建工程包括地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、建筑、外墻、門窗、欄桿、公共區(qū)域裝飾等工程，安裝工程包括室內(nèi)給排水、室內(nèi)（強(qiáng)）電氣、消防系統(tǒng)、室內(nèi)弱電、智能化系統(tǒng)等工程，設(shè)施設(shè)備工程包括電梯設(shè)備及安裝、發(fā)電機(jī)設(shè)備及安裝工程。在本項目中，建安工程費以目前市場平均價格為基礎(chǔ)并考慮未來2—3年原材料價格波動的因素分別計算。4．基礎(chǔ)設(shè)施成本費按照規(guī)劃， 基礎(chǔ)設(shè)施配包括：供電、供水、煤氣、雨污水排放、電信、綠化、小區(qū)道路等城市市政配套設(shè)施與小區(qū)內(nèi)園林景觀工程、智能化工程、消防工程、管網(wǎng)工程等。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套按照長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用標(biāo)準(zhǔn)來計算，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套包括供水、供電、供氣、通訊寬帶、有線電視等基礎(chǔ)工程。5．配套設(shè)施費用項目要求建成一個包括小學(xué)、商貿(mào)、地下停車場、小區(qū)道路等配套完整的小區(qū)，在公共建筑配套上需要達(dá)到較高的標(biāo)準(zhǔn)。與工程配套的有商業(yè)街、游泳池、羽毛球場、健身廣場、地下車庫、垃圾站、發(fā)電房、配電房、水泵房、生化池、隔油池等。6．間接費用間接費用包括工程間接費用與管理費用、營銷費用、財務(wù)費用與稅金。%計算，%計算，開發(fā)間接費用按照50,000萬元貸款，總平均成本8%，按照平均貸款2年計算,，財務(wù)費用主要為刷卡等手續(xù)費。（二）資金籌措計劃，根據(jù)項目投入及銀行融資計劃，%，32000萬元，%，即50000萬元，期限3年，其余資金來源為房屋預(yù)售款再投入。表17 資金投入計劃表序號　金額 比例1自有資金投入32,000 %2銀行借款50,000 %3銷售收入再投入8,097 %　總投資90,097 %六、項目投資分析（一）項目銷售收入測算銷售單價的確定本項目處于長沙市星沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心區(qū)，是長沙市建設(shè)“兩型社會”和宜居城市的示范區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)美，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢、山水景觀優(yōu)勢。根據(jù)成本估算及對市場研究分析的結(jié)果進(jìn)行初步定位，確定本小區(qū)項目對外銷售住宅的單位平均價格為：高層均價約5,838元/平方米；商業(yè)街鋪約20657元/平方米，寫字樓約6857元/平，車位80000元/個。銷售收入分期比例的確定本住宅小區(qū)建設(shè)周期為3年，根據(jù)目前長沙市住宅市場的供需狀況預(yù)計，預(yù)計在2013年11月開盤預(yù)售，分3年半銷售完畢，%，%，%，%，%。表18：銷售收入測算銷售收入測算表　項目測算（元）高層銷售面積（㎡）100, 平均售價（元/㎡）5,838 銷售收入（元）585,185,474 商業(yè)銷售面積（㎡）18,898 平均售價（元/㎡）20,657 銷售收入（元）390,368,963 寫字樓銷售面積（㎡）60,832 平均售價（元/㎡）6,857 銷售收入（元）417,124,407 車位銷售面積（個）896 平均售價（元/個）80,000 銷售收入（元）71,680,000 合 計銷售收入（元）1,464,358,844 　總收入（萬元） （二）項目利潤測算 表:19 投資測算表 單位：萬元項目財務(wù)效益測算表 序號項目名稱計算程式總額(萬元）1 銷售收入1 2 相關(guān)開發(fā)成本2 3 銷售稅金6=1*% 4 財務(wù)費用3 5 管理費用4 6 銷售費用5 7 利潤總額7=1（2+3+4+5+6） 8 所得稅8=7*25% 9 凈利潤9=78 10 投資凈利率10=9/（2+4+5+6）*100%%11 銷售毛利率11=7/1%12 銷售凈利率12=9/1%13 盈虧保本點13 %注：%的營業(yè)稅及城建稅附加、2%的土地增值稅（三）項目財務(wù)指標(biāo)分析1．財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率是項目在整個建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率反映項目所用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)現(xiàn)金流量表（表20）%，遠(yuǎn)高于一般投資理財風(fēng)險收益率。在現(xiàn)金流量表中，%(高于當(dāng)前銀行貸款利息)。基準(zhǔn)收益率主要取決于銀行存貸款利率的高低、項目經(jīng)營風(fēng)險程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求。在本項目中，內(nèi)部投資收益率較高，因而風(fēng)險較低。2．財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，是考察項目在建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)。只有當(dāng)項目的凈現(xiàn)值大于或等于零時，項目才可行。表20 現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金流量簡表　%%%%%序號項 目合計2013年2014年2015年2016年2017年1現(xiàn)金流入 　營業(yè)收入 　回收固定資產(chǎn)余值 　　　　　　回收流動資金 　　　　　2現(xiàn)金流出 　土地成本 　 　前期費用 　　　建安成本 　　基礎(chǔ)設(shè)施 　　配套設(shè)施 　　開發(fā)間接費用 　　財務(wù)費用 　 　管理費用 　　營銷費用 　　其他費用 　 　銷售稅金 　 3凈現(xiàn)金流量 4累計現(xiàn)金流量　 　折現(xiàn)系數(shù)(I=10%)　 5財務(wù)凈現(xiàn)值 6累計財務(wù)凈現(xiàn)值　 7內(nèi)部收益率　　%8靜態(tài)投資回收期（年）　　 9動態(tài)投資回收期（年）　　 %，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銀行貸款利率，項目贏利能力很強(qiáng)。（四）項目風(fēng)險分析影響本項目的不確定因素主要有以下幾方面：建造成本、售價、貸款利息等。這些因素受長沙市政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項目的經(jīng)濟(jì)效益。盈虧平衡分析影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是建筑工程投資、商品房銷售價格、商品房銷售率等。這些因素受長沙市政治、經(jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟(jì)效益。盈虧平衡點即上述因素往不利方向變動（其它因素不變），達(dá)到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點。 表21：項目敏感性分析表 　敏感因素變化幅度%敏感性分析結(jié)果　銷售收入項目開發(fā)成本財務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率基本方案146436 85694 33192 %銷售收入上升5%153758 85694 38440 %銷售收入上升10%161079 85694 43687 %銷售收入下降5%139114 85694 27945 %銷售收入下降10%131792 85694 22698 %項目開發(fā)成本下降5%146436 81409 36836 %項目開發(fā)成本下降10%146436 77125 40474 %項目開發(fā)成本上升5%146436 89979 29543 %項目開發(fā)成本上升10%146436 94263 25887 %七、經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境效益評價（一）經(jīng)濟(jì)效益評價本房地產(chǎn)開發(fā)項目中，投資利潤較高，通過項目的財務(wù)分析，，，%，%。，%，遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率10%；因此，本房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠帶來良好的開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益。（二）社會效益評價本項目為長沙縣重點建設(shè)項目，能夠改善長沙市乃至長株潭地區(qū)居民的住宅環(huán)境和住宅條件，住上高檔住宅，改善居民生活；項目周圍也因本項目的開發(fā)而進(jìn)行的市政配套建設(shè)，道路、綠化的改造，大大的改善周圍居民的生活環(huán)境；有利于迅速提升尖山、永安片城市化進(jìn)程，提升該地區(qū)的人氣指數(shù)，有利于帶動周邊項目建設(shè)，促進(jìn)城區(qū)提質(zhì)擴(kuò)容。同時，項目處于長株潭“兩型社會”建設(shè)核心區(qū)，本項目的開發(fā)建設(shè)也為長沙市建設(shè)“兩型社會”先導(dǎo)區(qū)起到了推動作用。因此，本項目具有良好的社會效益。 （三）環(huán)境效益評價本項目以基地獨特的地理環(huán)境、地形、地貌為基礎(chǔ)，打造人居與自然的和諧統(tǒng)一。在戶型設(shè)計上充分體現(xiàn)多樣式、前瞻性和生態(tài)性。本項目要滿足居住生活環(huán)境和條件的舒適性、安全性的要求，為社會提供高檔次、多樣化、實用性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明小區(qū)。為達(dá)到上述目標(biāo)，本項目在規(guī)劃中堅持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，合理的進(jìn)行綠化和交通體系安排，創(chuàng)造了一個良好的生態(tài)環(huán)境效益。