湖南中心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告doc(編輯修改稿)
2024-08-14 11:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 76（2）長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)居民可支配收入分析表6 長(zhǎng)沙市近幾年房?jī)r(jià)收入比與月供收入比 數(shù)據(jù)來(lái)源：2012年112月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行月報(bào)獲取、0731房產(chǎn)網(wǎng)。 單位：萬(wàn)元、%年份人均支配收入三口之家年收入商品住宅均價(jià)100平米總價(jià)房?jī)r(jià)收入比最新按揭利率貸款期限家庭月供支出月供收入比20071615348459337233720015年194920081828254846390639060015年194920092065061950435743570015年178220102281468442518251820015年209320112645179353598959890015年2255上表顯示, 2011年長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比有所下降，主要是由于2011年長(zhǎng)沙市人均可支配收入較2010年上漲的幅度大于房?jī)r(jià)上漲的速度；長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)收入比低于全國(guó)水平，在全國(guó)大中城市中長(zhǎng)沙市住宅均價(jià)仍然偏低；，說(shuō)明購(gòu)房月供支出占家庭月收入的比率較低且相對(duì)穩(wěn)定。（3）20112013年3月長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)基本情況2011年，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌152宗，㎡。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌76宗，㎡；住宅用地掛牌20宗，㎡；工業(yè)用地掛牌56宗，㎡。市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交118宗，㎡，綜合地價(jià)水平值3299元/㎡，其中，㎡，；㎡，；㎡。2012年13月招拍掛出讓土地掛牌15宗，市內(nèi)六區(qū)土地實(shí)際成交34宗，㎡，成交總金額400509萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值2375元/㎡。表7 2011年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)663981380152面積（萬(wàn)m2）成交情況宗數(shù)6532111054118面積（萬(wàn)m2）金額（億元）綜合地價(jià)水平值（元/m2）30017734638405227128410993299表8 2013年13月長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)和交易情況區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)內(nèi)六區(qū)掛牌情況宗數(shù)1000001面積（m2）00000成交情況宗數(shù)0012238面積（萬(wàn)m2）00金額（萬(wàn)元）008468841393967131168159666綜合地價(jià)水平值（元/m2）10178697251922793655表9 2011年長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況用途內(nèi)六區(qū)其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)118521749成交面積（萬(wàn)m2）成交金額（億元）綜合地價(jià)水平值（元/m2)329972013418499表10 2013年13月長(zhǎng)沙市各用途土地成交情況用途全市其中商業(yè)（綜合）住宅工業(yè)成交宗數(shù)16925成交面積（m2）成交金額（萬(wàn)元）1809344961111837112952綜合地價(jià)水平值（元/m2)309419849566614自2012年春節(jié)以來(lái)，湖南省乃至全國(guó)的土地市場(chǎng)都呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，根據(jù)湖南省國(guó)土廳地產(chǎn)處發(fā)布的2012年全省供地計(jì)劃的數(shù)據(jù)顯示，，基本持平。長(zhǎng)沙市（包括三縣（市）和望城區(qū)）。因?yàn)槟壳叭珖?guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊，2012年1季度長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)土地供應(yīng)總量呈現(xiàn)下降。不過(guò)，綜合歷年情況分析，2012年一季度各地土地供應(yīng)普遍偏低，在年度計(jì)劃編制完成后將逐步回升，年度土地供應(yīng)的回升也將到來(lái)。2011年，大河西的土地供應(yīng)量占到了長(zhǎng)沙市的1/3以上，作為長(zhǎng)沙城市建設(shè)的開(kāi)發(fā)熱土，2012年大河西的土地供應(yīng)仍然將占到較重的比例。近期來(lái)自湖南省深圳商會(huì)的30余家房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)代表們先后考察了長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司旗下的洋湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱江新城等主要建設(shè)片區(qū)，根據(jù)長(zhǎng)沙市先導(dǎo)投資控股公司的消息稱(chēng)，包括恒大、萬(wàn)科、河南楷林、金地等多家資金實(shí)力雄厚的房產(chǎn)公司均對(duì)該區(qū)域土地表示了強(qiáng)烈興趣。大河西將在近年來(lái)成為長(zhǎng)沙樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)。2013年13月，全市招拍掛出讓土地掛牌80宗。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌41宗， ；住宅用地掛牌8宗，；工業(yè)用地31宗。全市土地實(shí)際成交103宗，總金額893292萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值2222元/ ，成交金額615954萬(wàn)元；，成交金額199473萬(wàn)元；，成交金額77865萬(wàn)元。3月份，長(zhǎng)沙縣有1宗地流拍。（4）2013年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)批準(zhǔn)預(yù)售情況分析，%，%。分區(qū)域來(lái)看，%，%。從走勢(shì)來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比大幅增長(zhǎng)，除2月外，1月、3月新增批準(zhǔn)預(yù)售量均達(dá)130萬(wàn)m2以上。從各區(qū)縣情況來(lái)看，天心區(qū)、雨花區(qū)、瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣同比仍為負(fù)增長(zhǎng)；其余五區(qū)縣中，開(kāi)福區(qū)同比增幅最大。表11 2013年13月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況區(qū)域新建商品房其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）全市其中芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長(zhǎng)沙縣瀏陽(yáng)市寧鄉(xiāng)縣（5）2013年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)新建商品房銷(xiāo)售備案情況分析，%，%。分區(qū)域來(lái)看，%，%。從走勢(shì)來(lái)看，一季度長(zhǎng)沙市商品房成交備案量猛增，除2月外，1月、3月備案量均超過(guò)170萬(wàn)m2,季度走勢(shì)延續(xù)了去年來(lái)的回升趨勢(shì)：從各區(qū)情況來(lái)看，各區(qū)商品房備案量同比增幅均為正值，除瀏陽(yáng)市外，其余各縣市同比增幅均超過(guò)30%，芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)相對(duì)較高，同比增幅超過(guò)100%。表12（6）2013一季度年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)備案均價(jià)情況分析2013年13月全市新建商品住宅（含單位集資房等）備案均價(jià)為5477元/ m2，非住宅9092元/ m2；內(nèi)六區(qū)新建商品房住宅（含單位集資房等）備案均價(jià)為5943元/ m2，非住宅9874元/ m2。表13（7）2013一季度年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)抵押貸款情況分析2013年13月，長(zhǎng)沙市辦理抵押登記手續(xù)37282筆，，%、%、%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)36778筆，，%、%、%。2012年13月，長(zhǎng)沙市共辦理在建工程抵押349筆，，%、%、%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押295筆，，%、%、%。從13月情況來(lái)看，一般抵押各指標(biāo)同比降幅較大，內(nèi)六區(qū)尤為明顯；在建工程抵押各指標(biāo)同比均有較大增幅，增幅均超過(guò)60%，這表明房屋交易仍不景氣，連續(xù)五個(gè)季度成交量的持續(xù)下滑，使得一般抵押也呈現(xiàn)了較大跌幅，同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)商資金回籠速度緩慢，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的依賴(lài)程度增加，促進(jìn)了在建工程抵押業(yè)務(wù)的大幅增長(zhǎng)。表14 2013年13月長(zhǎng)沙市房屋抵押情況區(qū)域累計(jì)本月全市同比（%）其中：內(nèi)六區(qū)同比（%）全市環(huán)比（%）其中：內(nèi)六區(qū)環(huán)比（%）一般抵押抵押筆數(shù)（筆）3728223134149548795其中：個(gè)人3677822845147618687抵押面積（萬(wàn)㎡）其中：個(gè)人貸款金額（億元）其中：個(gè)人在建工程抵押抵押筆數(shù)（筆）349295162141抵押面積（萬(wàn)㎡）109貸款金額（億元）（8）2013年一季度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)新建商品住房供銷(xiāo)套型結(jié)構(gòu)分析，%。從供銷(xiāo)對(duì)比來(lái)看，13月新增供應(yīng)量?jī)H為其同期備案量的六成左右，特別是60 m2以下小戶(hù)型，新增供應(yīng)套數(shù)僅為其同期備案量的36%，商品房去化速度加快；分套型來(lái)看，90120 m6090 m2是今年前三月新增供銷(xiāo)的主力套型。從3月情況來(lái)看，90120 m2套型新增批準(zhǔn)預(yù)售量較大，%，成交備案則以90120 m2套型為最大，%。13月90 %。表15 2013年13月長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶(hù)型供銷(xiāo)關(guān)系分析表（單位：套）面積段供（套）比例（%）銷(xiāo)（套）比例（%）供銷(xiāo)（套）供銷(xiāo)比《60㎡1290360323136090㎡36596972
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