【正文】 及計算基數(shù)單位造價（元/㎡）費用合計（萬元）一建筑工程費1高層住宅（十八層）土建工程（框剪）m21400給排水工程m260電氣工程（含弱電）m2120供暖工程m265消防工程m2552商業(yè)建筑土建工程m218901550給排水工程m2189060電氣工程（含弱電）m21890120供暖工程m2189065消防工程m21890553地下車庫m2土建工程m21850電氣工程（含弱電）m2150消防工程m255二室外配套工程費1給排水工程m256538202排水工程m256538253電氣工程（含1臺變壓器）m256538354供暖工程m256538455特殊設(shè)備購置費部102500006道路及場地硬化工程m21807綠化工程m2808化糞池個29蓄水池（含加壓泵）個1合 計商貿(mào)物流區(qū)工程估算表序號工程費用及名稱單位建筑規(guī)模及計算基數(shù)單位造價（元/㎡）費用合計（萬元）一建筑工程費1地上部分（四層）土建工程（框架）m21180給排水工程m230電氣工程（含弱電）m2150供暖工程m245消防工程m2652地下倉庫部分土建工程（框架）m21550電氣工程（含弱電）m2150消防工程m265二室外配套工程費1給排水工程m2152排水工程m2203電氣工程（含1臺變壓器）m2354供暖工程m2455特殊設(shè)備購置費（自動扶梯）m2906道路及場地硬化工程m21507綠化工程m2808化糞池個3合 計工程建設(shè)其他費用序號工程費用及名稱建筑規(guī)模及計算基數(shù)費率費用合計（萬元）備注三工程建設(shè)其他費用1土地費150萬/畝190772建設(shè)單位管理費%3可行性研究報告編制費4勘察費%5設(shè)計費6環(huán)境影響評價費7招標(biāo)代理費8勞動安全衛(wèi)生評價費%9施工圖審查費%10場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費%11工程保險費%12工程監(jiān)理費13特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗費‰14防空工程易地建設(shè)費15城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費70元/㎡16城市消防設(shè)施配套費3四預(yù)備費8%五項目總投資融資方案，擬通過項目單位自籌方式。項目資本金本項目建設(shè)投資為企業(yè)自籌，項目資本金6000萬元，資本金比例為32%，所占比例符合國發(fā)[2009]27號文《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》要求。資金使用計劃項目建設(shè)期2年，根據(jù)項目實際進度，在建設(shè)期內(nèi)完成全部項目建設(shè)資金使用。該項目經(jīng)濟評價主要依據(jù)國家計委及建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，現(xiàn)行財稅制度，建設(shè)單位提供的有關(guān)資料等。計算期項目總工期為2年，經(jīng)營期按20年計算。運營成本本項目運營成本按照營業(yè)收入的20%計提，為28136萬元。外購燃料和動力費用參考同規(guī)模項目，本項目外購燃料和動力費用為400萬元。維修費按固定資產(chǎn)原值的3%計提，運營期年均54萬元人員工資及福利本項目定員100人，福利費按工資額的30%計，項目運營期人員工資及福利總額為234萬元。其他費用本項目其他費用主要是企業(yè)管理費按運營期按每年經(jīng)營收入的1%計提，運營期年均18萬元。折舊房屋、建筑物折舊均按20年折算,殘值率均按原值的5%計算。其它可進入固定資產(chǎn)原值部分也按20年折算?？偝杀举M用為項目經(jīng)營成本加項目固定資產(chǎn)折舊,。經(jīng)營收入測算經(jīng)營收入主要為商業(yè)區(qū)門面銷售收入、門面出租收入、倉儲區(qū)銷售收入、住宅小區(qū)銷售收入、車庫銷售收入、小區(qū)商業(yè)建筑銷售收入等部分。物流商業(yè)區(qū)按銷售門面方式，其中三分之二面積出售，每平米均價按13000元/m2，收入71878萬元；三分之一面積出租，每平米均價按60元/月，年收入1794萬元。，每平米均價按7000元/m2，收入34192萬元。住宅小區(qū)可銷售面積54648平方米，每平米均價按4500元/m2，收入24592萬元。停車位385個；按14萬元/位，收入5390萬元。小區(qū)商業(yè)建筑可銷售面積1890平方米，每平米均價按15000元/m2，年收入2835萬元。項目運營總收入140681萬元。、利潤的計算營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅按收入5%計征，城建稅按營業(yè)稅7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。項目運營期營業(yè)稅金及附加8037萬元。利潤的估算本項目運營期利潤總額39394萬元。所得稅所得稅按25%交納，本項目運營期年均上繳所得稅9849萬元。通過分析項目計算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和流出，計算凈現(xiàn)金流量和累計盈余資金，由財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表可以看出，經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量第1年為19507萬元，以后各年依次增大，可以滿足經(jīng)營活動的現(xiàn)金需求。同時累計盈余資金各年均遠大于0，項目經(jīng)營財務(wù)的持續(xù)性有保障稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=19% 投資回收期=財務(wù)凈現(xiàn)值=4705萬元稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=% 投資回收期：(含建設(shè)期)財務(wù)凈現(xiàn)值：3529萬元總投資收益率：61%綜上財務(wù)分析，本項目的盈利能力較好，借款償還有保障，各項經(jīng)濟指標(biāo)均高于行業(yè)一般水平，在項目計算期內(nèi)，財務(wù)狀況良好，因此本項目在財務(wù)上是可行的,具有投資價值。由于項目所涉及的不少方面都具有長期性和變動性，會受到諸多因素變化的影響，這些難以預(yù)知的變化因素決定了企業(yè)投資的不確定性，投資風(fēng)險一般是難以避免的。為減少風(fēng)險，提高投資安全性，最大程度的實現(xiàn)預(yù)期效益，本可行性研究進行投資項目的不確定性分析。1)盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點：年均固定成本年均營業(yè)收入－年均可變成本－年均營業(yè)稅金B(yǎng)EP＝ 100％＝％通過計算可知，以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）%，可見項目盈利能力較強。2) 敏感性分析根據(jù)項目特點，本評價只進行單因素敏感分析，選擇營業(yè)收入、經(jīng)營成本、建設(shè)投資三個因素，對項目稅后全部投資內(nèi)部收益率指標(biāo)進行風(fēng)險分析，測試這些因素177。10%范圍內(nèi)對項目可盈利性的影響。財務(wù)敏感性分析表項目名稱基本方案銷售收入變化經(jīng)營成本變化投資變化增加10%減少10%增加10%減少10%增加10%減少10%內(nèi)部收益率1918與基本方案比較增（+）、減（）+%%%+%%+%從上表可見：三個因素對項目盈利能力均有不同程度的影響，其中營業(yè)收入最敏感、經(jīng)營成本影響較為敏感，建設(shè)投資次之。因此，在項目經(jīng)營中，要切實提高服務(wù)質(zhì)量，加強成本意識，提高企業(yè)效益。通過上述技術(shù)經(jīng)濟分析表明，投資利潤率為61%，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率分別為19%（所得稅前）%（所得稅后），也高于基準(zhǔn)值12%；財務(wù)凈現(xiàn)值遠大于零；（含建期2年，所得稅前）（含建設(shè)期2年，所得稅后）。本項目各項財務(wù)評價指標(biāo)較好，項目具有較強的抗風(fēng)險能力和盈利能力，有很好的經(jīng)濟效益。綜上所述，本項目經(jīng)濟分析可行。臨汾市地處山西省的西南部，隨著近年來經(jīng)濟的發(fā)展，已成為山西省經(jīng)濟發(fā)展最具活力的主要城市之一。但在經(jīng)濟發(fā)展過程中，國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展不太合理，第一二產(chǎn)業(yè)所占比重高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對滯后。臨汾市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中指出：發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：積極打造城市商業(yè)中心，加快建設(shè)臨汾市區(qū)河西商務(wù)區(qū)、工業(yè)園區(qū)商務(wù)區(qū)、高效商務(wù)區(qū)和堯廟景觀商務(wù)區(qū)，強化特色定位，滿足不同群體消費需求。發(fā)展連鎖經(jīng)營優(yōu)勢，鼓勵連鎖企業(yè)兼并聯(lián)合。本工程不僅是臨汾市商貿(mào)設(shè)施建設(shè)重點項目，也是臨汾市物流產(chǎn)業(yè)建設(shè)發(fā)展的組成部分，在建設(shè)過程中，以物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展做為牽引力，形成區(qū)域性的物資交易體系，進而帶動相關(guān)的交通運輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)、信息業(yè)和旅游餐飲業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，推動臨汾市區(qū)域經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展。第七章 社會影響分析該項目建成后具有明顯的社會效益。有利于臨汾市城市建設(shè)規(guī)劃的整體推進，加速城市信息化和現(xiàn)代化建設(shè)；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進經(jīng)濟發(fā)展，從而提升城市綜合競爭力；實現(xiàn)物流合理化，緩解交通擁擠、堵塞、噪聲等城市問題，體理可持續(xù)發(fā)展要求，利于城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)；充分利用企業(yè)經(jīng)濟資源、自然資源與社會資源，合理利用人力、物力和財力，取得最佳經(jīng)濟效益；提供更多就業(yè)機會，促進企業(yè)發(fā)展與社會穩(wěn)定首先是可以解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，該項目可容納200多職工就業(yè)，除部分管理和技術(shù)人員外，其余人員均從當(dāng)?shù)卣衅福梢源蟠缶徑猱?dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力。投資項目的風(fēng)險來源于法律、法規(guī)及政策變化，市場供需變化、資源開發(fā)與利用、技術(shù)的可靠性、工程方案、融資方案、組織管理、環(huán)境與社會、外部配套條件等一個方面或幾個方面的共同影響。項目風(fēng)險貫穿于項目建設(shè)、生產(chǎn)和運營的全過程。參考本類項目的實施和運營狀況，其風(fēng)險主要有以下幾種：市場風(fēng)險市場風(fēng)險是項目遇到的重要風(fēng)險之一。它的損失主要表現(xiàn)在項目產(chǎn)品銷路不暢，原材料供應(yīng)不足，以至產(chǎn)量和銷售收入達不到預(yù)期目標(biāo)。本項目的市場風(fēng)險主要來源于三個方面：一是市場供需實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；二是項目產(chǎn)品市場競爭力發(fā)生重大變化；三是項目產(chǎn)品和主要原材料的實際價格與預(yù)測價格發(fā)生較大偏離。技術(shù)風(fēng)險項目采用技術(shù)的先進性、可靠性、適用性和可行性與預(yù)測方案發(fā)生重大變化，導(dǎo)致生產(chǎn)能力利用率降低，生產(chǎn)成本增加，產(chǎn)品質(zhì)量達不到預(yù)期要求。工程風(fēng)險工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件與預(yù)測發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長等。資金風(fēng)險項目資金來源的可靠性、充足性和及時性不能保證，導(dǎo)致項目工期拖延甚至被迫終止；由于工程量預(yù)計不足或設(shè)備、材料價格上升導(dǎo)致投資增加。組織管理風(fēng)險由于項目組織結(jié)構(gòu)不當(dāng)、管理機制不完善等因素，導(dǎo)致項目不能按期建成；未能制定有效的企業(yè)競爭策略，而導(dǎo)致企業(yè)在市場競爭中失敗。政策風(fēng)險由于政府在稅收、金融、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)政策等的政策調(diào)整，使稅率、稅種、利率、匯率、通貨膨脹率發(fā)生變化，導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。外部協(xié)作條件風(fēng)險交通運輸、供水、供電等外部配套設(shè)施和外購、外協(xié)件的配套關(guān)系發(fā)生重大變化，給項目建設(shè)、生產(chǎn)和運營帶來困難。社會風(fēng)險預(yù)測的社會條件、社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設(shè)和運營帶來損失。該項目只有通過有效合理的監(jiān)管控制風(fēng)險，制定項目風(fēng)險管理計劃才能對本項目進行風(fēng)險控制，保證本項目的順利實施。建議成立獨立項目組對本項目全過程進行財務(wù)監(jiān)管控制風(fēng)險。第八章 結(jié)論和建議項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策項目建設(shè)符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》中第一類鼓勵類第二十五項“其他服務(wù)業(yè)” 第1條“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)”，項目屬于國家鼓勵發(fā)展類。項目建設(shè)條件項目選址恰當(dāng)，項目所需的水電供應(yīng)、市政設(shè)施等建設(shè)條件具備，并得到了臨汾市委、市政府大力支持，項目建設(shè)具備良好的建設(shè)條件。項目建設(shè)規(guī)模適宜。，其中主要為建設(shè)單位自籌資金。綜上所述，項目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟和社會效益、具有較強的抗風(fēng)險能力，項目可行。項目單位應(yīng)立即做好項目的立項工作，開展項目初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程招投標(biāo)等各項工作，力爭優(yōu)質(zhì)優(yōu)量完成項目的建設(shè)，盡早投產(chǎn)運營，實現(xiàn)經(jīng)濟效益。項目建設(shè)規(guī)模較大，建議進一步優(yōu)化設(shè)計布局，進行多方案比選，確定最佳方案。積極落實建設(shè)資金，按照基本建設(shè)程序辦事，認真實行項目法人責(zé)任制，招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，保證項目的順利實