【正文】 現(xiàn)金流估算（二）餐飲業(yè)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算九、不確定性分析在對(duì)建設(shè)餐飲業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)餐飲業(yè)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)餐飲業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定餐飲業(yè)項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視餐飲業(yè)項(xiàng)目情況而定。（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析第十部分 餐飲業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)在建設(shè)餐飲業(yè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷餐飲業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)餐飲業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察餐飲業(yè)項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)餐飲業(yè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷餐飲業(yè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把餐飲業(yè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（餐飲業(yè)項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察餐飲業(yè)項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。如果餐飲業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明餐飲業(yè)項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，餐飲業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指餐飲業(yè)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使餐飲業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映餐飲業(yè)項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，餐飲業(yè)項(xiàng)目可行。（三）投資回收期Pt投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：（l）計(jì)算公式動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)餐飲業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值（2）評(píng)價(jià)準(zhǔn)則1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說明餐飲業(yè)項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的；2）Pt＞Pc時(shí)，則餐飲業(yè)項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。（四）餐飲業(yè)項(xiàng)目投資收益率ROI餐飲業(yè)項(xiàng)目投資收益率是指餐飲業(yè)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與餐飲業(yè)項(xiàng)目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時(shí)，餐飲業(yè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。（五）餐飲業(yè)項(xiàng)目投資利稅率餐飲業(yè)項(xiàng)目投資利稅率是指餐飲業(yè)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與餐飲業(yè)項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資100%投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時(shí)，餐飲業(yè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。（六）餐飲業(yè)項(xiàng)目資本金凈利潤率（ROE）餐飲業(yè)項(xiàng)目資本金凈利潤率是指餐飲業(yè)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與餐飲業(yè)項(xiàng)目資本金(EC)的比率。餐飲業(yè)項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用餐飲業(yè)項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。（七）餐飲業(yè)項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是餐飲業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮餐飲業(yè)項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)餐飲業(yè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算餐飲業(yè)項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)餐飲業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)餐飲業(yè)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的餐飲業(yè)項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)餐飲業(yè)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。第十一部分 餐飲業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施三、市場風(fēng)險(xiǎn)及防控措施四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施五、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施第十二部分 餐飲業(yè)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議一、餐飲業(yè)項(xiàng)目推薦方案的總體描述二、餐飲業(yè)項(xiàng)目推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 1．優(yōu)點(diǎn) 2．存在問題3．主要爭論與分歧意見三、餐飲業(yè)項(xiàng)目主要對(duì)比方案 1．方案描述2．未被采納的理由四、結(jié)論與建議第五篇：可行性分析報(bào)告川江壹號(hào)二期工程可行性報(bào)告4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色規(guī)劃炒菜和火鍋兩大區(qū)域，體現(xiàn)分而不亂，滿足不同口味人群的需求，可行性分析報(bào)告。2建設(shè)設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位在不破壞建筑設(shè)計(jì)的原則下，因地就勢(shì)裝修，體現(xiàn)整體美觀，空間，視野寬敞為準(zhǔn)則。5價(jià)格定位星級(jí)酒店待遇，大眾消費(fèi)。6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位1硬件和軟件設(shè)施全部到位，各崗位人員齊全，做到最完整的形象出現(xiàn)。2 10月份是人們吃火鍋的季節(jié)了，這個(gè)時(shí)候是推廣我們品牌的最佳時(shí)機(jī)。7銷售方式定位介紹引導(dǎo)銷售。8 物業(yè)管理定位外部物業(yè)管理由本項(xiàng)目后勤部與中宏大廈物業(yè)服務(wù)部協(xié)同管理；內(nèi)部物業(yè)管理由本項(xiàng)目后勤部管理。第四章 營銷策略1 宣傳主題概念星級(jí)享受，大眾消費(fèi)。2 優(yōu)惠措施1 消費(fèi)100元以上200元以下，送2聽飲料；200元以上{包括在內(nèi)}送20元代金卷一張，每增加100元，再贈(zèng)送20元代金卷一張。2 節(jié)假日根據(jù)情況做一些優(yōu)惠政策。3 資金回籠計(jì)劃確立銷售目標(biāo)體系――整體推廣思路，銷售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算裝修改造:120萬元{包括材料}。計(jì)劃再招收20名新員工，平均每人培訓(xùn)一月計(jì)算，每人花費(fèi)1200元，共計(jì)培訓(xùn)費(fèi)用:24000元；環(huán)境布置；10萬元；硬件設(shè)施：30萬元；軟件設(shè)施：20萬元；廣告宣傳費(fèi)用:10萬元；成本綜計(jì):1924000元，調(diào)查報(bào)告《可行性分析報(bào)告》。2資金籌措1 自籌資金:100萬元；2 前期回籠資金。12萬元；3 銀行貸款:；第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析依據(jù)前期項(xiàng)目的收入情況，扣除所得稅，每月純利潤83000元；如果按占地面積計(jì)算，本項(xiàng)目每月純利潤74000元；綜計(jì)每月純利潤157000元，但本項(xiàng)目相對(duì)第一期管理成本少了，所以，在一年內(nèi)保證收回本項(xiàng)目投資資金。而且本項(xiàng)目還可以提供20名就業(yè)崗位，這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。第七章 結(jié)論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，具有較大的投資吸引力。在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。第一章 總論1.、1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為川江壹號(hào)二期工程，以下簡稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于咸陽市秦都區(qū)人民路中段，團(tuán)結(jié)路與人民路什字交匯處繁華路段，東北角中宏大廈二樓。本項(xiàng)目，在一期工程的基礎(chǔ)上，裝修改造剩余空閑的地方，增加更多的席位，容納更多的客戶。2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性自從2009年4月份開業(yè)以來，在每天吃飯黃金時(shí)間客人多席位少的情況下，經(jīng)過股東們協(xié)商一致認(rèn)為很有必要把剩余的空間充分利用起來。3可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。