【正文】 現(xiàn)金流估算（二）餐飲業(yè)項目資本金現(xiàn)金流估算九、不確定性分析在對建設餐飲業(yè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對餐飲業(yè)項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對餐飲業(yè)項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定餐飲業(yè)項目的可靠性，這就是不確定性分析。根據(jù)分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視餐飲業(yè)項目情況而定。（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析第十部分 餐飲業(yè)項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價在建設餐飲業(yè)項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷餐飲業(yè)項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設餐飲業(yè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明一、財務評價財務評價是考察餐飲業(yè)項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設餐飲業(yè)項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數(shù)財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷餐飲業(yè)項目在財務上是否可行。（一）財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值是指把餐飲業(yè)項目計算期內各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到建設期初（餐飲業(yè)項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察餐飲業(yè)項目在其計算期內盈利能力的主要動態(tài)評價指標。如果餐飲業(yè)項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零，表明餐飲業(yè)項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，餐飲業(yè)項目財務上可行。（二）財務內部收益率（FIRR）財務內部收益率是指餐飲業(yè)項目在整個計算期內各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使餐飲業(yè)項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。財務內部收益率是反映餐飲業(yè)項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，餐飲業(yè)項目可行。（三）投資回收期Pt投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：（l）計算公式動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)餐飲業(yè)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值（2）評價準則1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明餐飲業(yè)項目（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可行的；2）Pt＞Pc時，則餐飲業(yè)項目（或方案）不可行，應予拒絕。（四）餐飲業(yè)項目投資收益率ROI餐飲業(yè)項目投資收益率是指餐飲業(yè)項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與餐飲業(yè)項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，餐飲業(yè)項目在財務上可考慮接受。（五）餐飲業(yè)項目投資利稅率餐飲業(yè)項目投資利稅率是指餐飲業(yè)項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與餐飲業(yè)項目總投資的比率，計算公式為：投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資100%投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，餐飲業(yè)項目在財務上可考慮接受。（六）餐飲業(yè)項目資本金凈利潤率（ROE）餐飲業(yè)項目資本金凈利潤率是指餐飲業(yè)項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤(NP)與餐飲業(yè)項目資本金(EC)的比率。餐飲業(yè)項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用餐飲業(yè)項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。（七）餐飲業(yè)項目測算核心指標匯總表二、國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是餐飲業(yè)項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮餐飲業(yè)項目取舍的重要依據(jù)。建設餐飲業(yè)項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算餐飲業(yè)項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價餐飲業(yè)項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)餐飲業(yè)項目的具體特點和實際需要也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的餐飲業(yè)項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。三、社會效益和社會影響分析在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對餐飲業(yè)項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。第十一部分 餐飲業(yè)項目風險分析及風險防控一、建設風險分析及防控措施二、法律政策風險及防控措施三、市場風險及防控措施四、籌資風險及防控措施五、其他相關風險及防控措施第十二部分 餐飲業(yè)項目可行性研究結論與建議一、餐飲業(yè)項目推薦方案的總體描述二、餐飲業(yè)項目推薦方案的優(yōu)缺點描述 1．優(yōu)點 2．存在問題3．主要爭論與分歧意見三、餐飲業(yè)項目主要對比方案 1．方案描述2．未被采納的理由四、結論與建議第五篇：可行性分析報告川江壹號二期工程可行性報告4 項目建設方案及規(guī)劃設計定位1 總體規(guī)劃設計特色規(guī)劃炒菜和火鍋兩大區(qū)域，體現(xiàn)分而不亂，滿足不同口味人群的需求，可行性分析報告。2建設設計與規(guī)劃定位在不破壞建筑設計的原則下，因地就勢裝修，體現(xiàn)整體美觀，空間，視野寬敞為準則。5價格定位星級酒店待遇，大眾消費。6入市姿態(tài)及推廣時機定位1硬件和軟件設施全部到位，各崗位人員齊全，做到最完整的形象出現(xiàn)。2 10月份是人們吃火鍋的季節(jié)了，這個時候是推廣我們品牌的最佳時機。7銷售方式定位介紹引導銷售。8 物業(yè)管理定位外部物業(yè)管理由本項目后勤部與中宏大廈物業(yè)服務部協(xié)同管理；內部物業(yè)管理由本項目后勤部管理。第四章 營銷策略1 宣傳主題概念星級享受，大眾消費。2 優(yōu)惠措施1 消費100元以上200元以下，送2聽飲料；200元以上{包括在內}送20元代金卷一張，每增加100元，再贈送20元代金卷一張。2 節(jié)假日根據(jù)情況做一些優(yōu)惠政策。3 資金回籠計劃確立銷售目標體系――整體推廣思路，銷售的目標，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度。這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到預期的目標。第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算裝修改造:120萬元{包括材料}。計劃再招收20名新員工，平均每人培訓一月計算，每人花費1200元，共計培訓費用:24000元；環(huán)境布置；10萬元；硬件設施：30萬元；軟件設施：20萬元；廣告宣傳費用:10萬元；成本綜計:1924000元，調查報告《可行性分析報告》。2資金籌措1 自籌資金:100萬元；2 前期回籠資金。12萬元；3 銀行貸款:；第六章 財務評價與社會效益分析依據(jù)前期項目的收入情況，扣除所得稅，每月純利潤83000元；如果按占地面積計算，本項目每月純利潤74000元；綜計每月純利潤157000元，但本項目相對第一期管理成本少了，所以，在一年內保證收回本項目投資資金。而且本項目還可以提供20名就業(yè)崗位，這也是本項目的社會效益所在。第七章 結論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目達到的盈虧平衡點較低，而且，投資收益率高于行業(yè)基準收益率，具有較大的投資吸引力。在項目的投資和開發(fā)中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標將是可以實現(xiàn)的。第一章 總論1.、1項目概況本報告所陳述的對象為川江壹號二期工程，以下簡稱本項目。本項目位于咸陽市秦都區(qū)人民路中段，團結路與人民路什字交匯處繁華路段，東北角中宏大廈二樓。本項目，在一期工程的基礎上，裝修改造剩余空閑的地方，增加更多的席位，容納更多的客戶。2 項目提出的背景及建設必要性自從2009年4月份開業(yè)以來，在每天吃飯黃金時間客人多席位少的情況下，經(jīng)過股東們協(xié)商一致認為很有必要把剩余的空間充分利用起來。3可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。