【正文】 地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目更容易獲得地方政府支持；項(xiàng)目經(jīng)營為區(qū)域帶來長(zhǎng)期而且數(shù)額巨大的財(cái)政收入 ；2．6項(xiàng)目的良性推廣將有利于慧谷品牌深入發(fā)展，實(shí)現(xiàn)跨域、跨行業(yè)整合發(fā)展。同時(shí)，我方及合作伙伴也具備了較強(qiáng)的酒店經(jīng)營管理的能力。綜合分析：在整個(gè)西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)中，本項(xiàng)目作為目前唯一的中大型的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。在整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，本項(xiàng)目都屬于高檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。綜合以上，享有得天獨(dú)厚的海景資源的本項(xiàng)目，在海南整體旅游大環(huán)境帶動(dòng)下、著眼于項(xiàng)目所處區(qū)域的規(guī)劃與未來發(fā)展，在項(xiàng)目的整體素質(zhì)的優(yōu)良性上以及我慧谷品牌的深入和營銷推廣優(yōu)勢(shì)上，從市場(chǎng)角度考慮，建議進(jìn)行本項(xiàng)目投資。第七章 項(xiàng)目整體收購后兩種操作模式評(píng)估目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為，不管對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體收購之后是自作經(jīng)營還是產(chǎn)權(quán)式酒店出售兩種操作模式，該種方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能夠快速回籠大量資金。保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理。1 委托酒店品牌公司經(jīng)營管理或者自己經(jīng)營管理：1優(yōu)勢(shì)（1）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理。（2）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。（3）操作方式較為簡(jiǎn)單，不存在后續(xù)問題。2劣勢(shì)（1） 不能快速回籠資金；回收期長(zhǎng)。小結(jié)：基于以上分析，酒店自己經(jīng)營管理雖然能能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理，不存在后續(xù)的返租分紅問題，但不能一次性回籠較多資金，資金的壓力較大，項(xiàng)目的收益回收期長(zhǎng)，2產(chǎn)權(quán)式酒店出售：1概念即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。2優(yōu)勢(shì)（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金。（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理。（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。3劣勢(shì)（1）操作方式較為復(fù)雜。（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求。整體來看，本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及海南及海口經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望良好。產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的選擇，對(duì)于酒店而言，具有以下四大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力?！?由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值?！?產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)。■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展。第八章 項(xiàng)目操作建議 1主題定位根據(jù)產(chǎn)權(quán)酒店的客戶定位，在經(jīng)濟(jì)大潮中翻滾中，歷盡身心的疲憊之時(shí)，人們努力尋找的是內(nèi)心深處的一片靜土。結(jié)合項(xiàng)目的獨(dú)特良好的自然海景和區(qū)域資源，在進(jìn)一步完善項(xiàng)目的配套設(shè)施之后，建議項(xiàng)目主題定位：星光半島，快樂悠游。項(xiàng)目結(jié)合各方面資源和品牌定位，市場(chǎng)定位為高端產(chǎn)品路線，引領(lǐng)區(qū)域投資新浪潮，項(xiàng)目啟動(dòng)前必須引進(jìn)國外知名酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理，重朔投資者信心。 2賣點(diǎn)整合3．1一流的自然海景資源。3．2未來發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，投資回報(bào)價(jià)值不可估量。3．3硬件的優(yōu)質(zhì)性及配套的超高標(biāo)準(zhǔn)性。3．4西海岸作為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，配套的完善性及升值潛力的不可估量。3．5低于市場(chǎng)的價(jià)格和高于市場(chǎng)的產(chǎn)品。3．6國際品牌酒店管理公司的服務(wù)、經(jīng)營保障和投資返租/年分紅保障。3．7產(chǎn)權(quán)為60年，比一般產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)20年，等于多20年收益。3．8業(yè)主每年可享受非節(jié)假日21天的免費(fèi)入住，該權(quán)益經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)可轉(zhuǎn)贈(zèng)。3價(jià)格預(yù)測(cè)與建議根據(jù)周邊的市場(chǎng)價(jià)格及參照區(qū)域同類產(chǎn)品銷售狀況、結(jié)合項(xiàng)目目前自身實(shí)際情況和之前的銷售狀況，既與三亞同素質(zhì)樓盤拉開價(jià)差，同時(shí)又給予前期投資者信心，消除不利的影響。建議平均售價(jià)為15000元/㎡，既符合市場(chǎng)銷售行情又體現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，并具有較高的贏利空間。4項(xiàng)目啟動(dòng)前注意的事項(xiàng)1與開發(fā)商明確項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，理清其他相關(guān)負(fù)債關(guān)系；明確前期已售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)及后期返利和分紅事項(xiàng)。2 明確項(xiàng)目前期承租部分的租金水平與租賃期限。3 在項(xiàng)目出售價(jià)格談判中，建議在可售客房物業(yè)部分，按目前項(xiàng)目實(shí)際情況和?？谑袌?chǎng)分析判斷，要求開發(fā)商按照銷售價(jià)格以平均售價(jià)800010000 元/m2為轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以利于我方獲得進(jìn)一步的利潤(rùn)空間。其他酒店設(shè)施和配套另行商議。4針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌經(jīng)營管理公司，完善配套設(shè)施，以增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；同時(shí)，利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。5入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)鑒于項(xiàng)目主題已成形并已對(duì)外營業(yè)一年，且有較大的負(fù)面影響，建議入市推廣宜早不宜遲，以免給市場(chǎng)再造成負(fù)面影響，同時(shí)也有利于資金的快速回收及贏利。在進(jìn)一步加快配套設(shè)施完工之后，建議于12月底或元旦假期期間推出。在假期時(shí)推出，可有利于項(xiàng)目集聚人氣，提高成交率。 6宣傳策略結(jié)合慧谷的優(yōu)勢(shì)和資源，第一階段主打東莞及珠三角等城市投資客，以實(shí)際設(shè)點(diǎn)和媒體宣傳及SP活動(dòng)推廣予以銷售。同時(shí)，推出購房度假等系列優(yōu)惠及活動(dòng)，銷售方法主打團(tuán)購。7銷售進(jìn)度目標(biāo)與資金回籠計(jì)劃（可售部分，以2008年1月1日始計(jì)）2008年1月—3月，利用元旦和春節(jié)假期期間，預(yù)計(jì)銷售總量至40%，按15000元/㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金9100萬元；2008年3月—6月，利用五一假期期間，預(yù)計(jì)銷售總量至80%，按15000元/㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金共18200萬元；2008年8月，預(yù)計(jì)銷售總量至100%，按15000元/㎡的平均售價(jià)計(jì)，預(yù)計(jì)回收資金 22860萬元。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目經(jīng)營階段收益與經(jīng)營成本預(yù)測(cè)1. 客房及配套經(jīng)營收入 客房年經(jīng)營收入預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值1酒店客房數(shù)304間2開房率50%3年開房天數(shù)344天4平均房?jī)r(jià)5客房年經(jīng)營收入（1*2*3*4）2配套部分經(jīng)營收入： 配套部分年經(jīng)營收入預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目年經(jīng)營收入（萬元人民幣）說明（每間客房2位客人，確定酒店客流量）1中西餐廳每人每天消費(fèi)200元2會(huì)議室每三位中一人消費(fèi)100元3Spa、溫泉、ktv及其他每位消費(fèi)100元酒店年經(jīng)營收入：6072萬元。每五年，以幅度5%增長(zhǎng)。2. 參考類似酒店項(xiàng)目的費(fèi)用成本率：在計(jì)算酒店的年經(jīng)營成本時(shí)，考慮到幾個(gè)類似項(xiàng)目的經(jīng)營成本情況：根據(jù)參考樣本一得出的數(shù)據(jù)：項(xiàng)目成本率取費(fèi)基礎(chǔ)成本費(fèi)用（萬元）客房10%客房經(jīng)營收入中西餐廳50%餐廳經(jīng)營收入會(huì)議廳10%會(huì)議廳經(jīng)營收入桑拿25%取共同成本率25%KTV（30間30%娛樂其他10%水電燃料費(fèi)%酒店?duì)I業(yè)總收入工資1500元/月334人企業(yè)管理費(fèi)%酒店?duì)I業(yè)總收入合計(jì)根據(jù)參考樣本二得出的數(shù)據(jù)：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）工資1500元334人 廣告費(fèi)1%　經(jīng)營收入 水、電、油費(fèi)5%經(jīng)營收入 維修保養(yǎng)費(fèi)2%　同上 培訓(xùn)費(fèi)　固定費(fèi)用　 服裝費(fèi)　　同上 辦公差旅費(fèi)%　經(jīng)營收入 招待費(fèi)1%　同上 綠化費(fèi)%　同上 酒店公司管理費(fèi)2%　同上 保險(xiǎn)費(fèi)2　每月 其他費(fèi)2%　經(jīng)營收入 合計(jì) 將兩個(gè)數(shù)據(jù)平均，得出本項(xiàng)目年經(jīng)營費(fèi)用成本：2071萬元。其余支出項(xiàng)目：酒店的配套中，有部分配套為租賃得來的，按照每平方米每天10元的標(biāo)準(zhǔn)。在產(chǎn)權(quán)銷售的情況下，公司本年要給業(yè)主比率為7%的收益，銷售率100%，銷售價(jià)格為15000元/平方米時(shí)，項(xiàng)目每年的產(chǎn)權(quán)回報(bào)支出為1548萬元。3 項(xiàng)目收購后兩種操作模式財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1經(jīng)營方式一：自己保留全部產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立經(jīng)營年經(jīng)營成本：保留產(chǎn)權(quán)自營情況下酒店年經(jīng)營成本為：2071+1168+售出的87套客房的返利=3737萬元，每五年該費(fèi)用以5%的幅度增長(zhǎng)。注：酒店自己經(jīng)營的情況下，考慮到已經(jīng)有87套客房售出，（已售出87套，每套63平方米，）。（本次測(cè)算只針對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)）在只有前兩年支付購入款的時(shí)候，對(duì)稅后資本金內(nèi)部收益率作雙因素敏感性分析，得到的敏感性分析表如下所示：稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表10000150001800020000150001300010000（注：表格中加粗部分豎排為第一年的支付額度，橫排為第二年的支付額度）敏感性分析解釋：項(xiàng)目購入款為35000萬元，首年支付15000萬元，次年支付20000萬元時(shí)，%；項(xiàng)目購入款為33000萬元，首年支付15000萬元，次年支付18000萬元時(shí)，%；其預(yù)付款金額和方式的結(jié)論下同。2經(jīng)營方式二：客房全部出售，業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)銷售情況下酒店年經(jīng)營成本為：4786萬元。每五年，該費(fèi)用以幅度為5% 增長(zhǎng)。對(duì)售價(jià)和購入價(jià)作交叉敏感性分析，分析對(duì)象是資本金內(nèi)部收益率。稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表350002500023000220002000015000NUM!%%%%13000%%%%%11000%%%%%10000%%%%%9500%%%%%9000%%%%%（注：敏感性分析表中加粗部分，橫排為支付價(jià)款，豎排為客房的售價(jià)） 敏感性分析解釋：當(dāng)客房銷售價(jià)格為15000元/平方米，項(xiàng)目的購入款為35000萬元時(shí)，項(xiàng)目無利可圖；項(xiàng)目的購入款為22000萬元時(shí)，%；當(dāng)客房銷售價(jià)格為13000元/平方米，項(xiàng)目的購入款為35000萬元時(shí)，項(xiàng)目無利可圖；此時(shí)的可承受的最高價(jià)位在22000萬元；%；其余情況類推。第十章 綜合結(jié)論與建議在基準(zhǔn)收益率為7%的假定下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論：1. 酒店購入后自己保持產(chǎn)權(quán)情況下，可承受的最高價(jià)款為25000萬元；2. 酒店購入客房部分全部銷售，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)時(shí)經(jīng)營的情況時(shí)，單方售價(jià)為15000元時(shí)，；單方售價(jià)為11000元時(shí)，；單方售價(jià)為9000元時(shí)，；44 / 4