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西海岸前沿大酒店項目收購可行性分析報-在線瀏覽

2024-08-09 16:19本頁面
  

【正文】 角債等經(jīng)營糾紛時有發(fā)生。其三、旅游產(chǎn)品的無序開發(fā):海南雖然有旅游總體規(guī)劃,但由于缺乏具有實際操作意義的配套實施細則,在旅游產(chǎn)品研發(fā)方面存在對客源市場的具體定位較模糊,對市場供需變化的反應不及時等問題。這種不規(guī)范的競爭方式,使得一些頗具有潛力的旅游產(chǎn)品剛“問世”就“夭折”,嚴重制約了海南旅游產(chǎn)品的豐富和完善。旅游產(chǎn)品的無序開發(fā)沖擊著正常運轉(zhuǎn)的市場秩序,一些能代表海南特色的旅游資源難于得到開發(fā),而淹沒在眾多低水平開發(fā)和靠高回扣拉客的產(chǎn)品中。其四、旅游行業(yè)管理不夠完善:應當說,海南旅游業(yè)市場經(jīng)營開放度走在全國前列,市場化程度較高,但由于對全社會辦大旅游的負面效應考慮不周,市場應變能力不強等諸多因素影響,致使海南旅游市場管理存在一些問題。其五:旅游宣傳促銷力度有待加大:海南作為一個新興的、遠離客源市場的旅游目的地。但由于政府財力有限和本省有實力的旅游企業(yè)不多,宣傳促銷的資金投入較少,難于形成較為系統(tǒng)、長久和較大規(guī)模的促銷。一些節(jié)慶活動重形式而輕內(nèi)容,短期熱鬧一陣,長期效果就不明顯。一些旅游熱點地區(qū)沒有充分發(fā)揮當?shù)刂饕糜萎a(chǎn)品的輻射作用,在產(chǎn)品包裝策劃宣傳時,沒有把周邊縣市旅游產(chǎn)品很好融入組合包裝,形成有機整體,客源共享度低。第一次上世紀九十年代房地產(chǎn)泡沫時期,大量資金投向旅游業(yè),酒店數(shù)量急劇膨脹。截止2006年底,全省星級酒店有266家,五星級酒店32家(其中??诠灿?4家星級酒店,五星級酒店5家,四星級酒店13家)。旅游部門綜合反饋,全省酒店平均客房出租率在50%左右,酒店業(yè)接待能力超前15年。隨著海南旅游業(yè)飛快發(fā)展而興起的一股高檔度假酒店高潮,使得海南酒店得到空前發(fā)展,結果是市場嚴重供大于求,酒店開房率連連下降,酒店房價一再下降,除三亞亞龍灣部分酒店外,整個酒店業(yè)處于虧損狀態(tài),??谮A利的酒店曲指可數(shù),團隊價格低到外地人都不敢相信,盡管旅游主管部門一再用酒店保護價來使酒店業(yè)能平穩(wěn)發(fā)展,但哪一次都很難執(zhí)行下去,因為市場是無情的,海南酒店的商務客源少,主要以旅游團為主。因此,市場對豪華酒店的需求其實很有限,市場更需要的是擁有實用的客房、優(yōu)質(zhì)的服務和價格較低的經(jīng)濟型酒店。海南酒店業(yè)的整體市場前景并不樂觀,但是,仍有部分酒店值得期待。集團化連鎖經(jīng)營是國內(nèi)外酒店業(yè)發(fā)展的大趨勢。近年來,國際酒店管理公司紛紛登陸海南。由喜達屋管理的三亞喜來登大酒店是目前海南經(jīng)營最好的酒店,也是喜達屋亞太區(qū)最好的酒店,其他如凱萊酒店業(yè)績也不俗。價廉物美的經(jīng)濟型酒店。因此,來海南的游客仍將是普通游客為主,將目標市場定位于高檔客人只能是一廂情愿??梢钥隙?,經(jīng)濟型酒店特別是全島連鎖、全國連鎖的經(jīng)濟型酒店最終將取代現(xiàn)有三星級或同等水平的酒店,成為海南旅游市場的主打酒店。大型綜合性飯店的一個顯著特征,在于它們具有較大的規(guī)模,有很多風格各異的餐廳和健全的休閑娛樂設施,客人不必走出度假村,就能夠獲得所需的任何產(chǎn)品及服務。由于海南公共旅游設施極不完善,因此,大型飯店將具有很好的開發(fā)前景。近兩年來,海南尤其是三亞的家庭旅館發(fā)展迅速。對于經(jīng)營者而言,家庭旅館可以采取旺季開門迎客淡季則季節(jié)性暫時停業(yè)的經(jīng)營方式,再加上家庭旅館一般不需雇用固定員工,成本可以控制到最低——只要開門就能賺錢。第四章 海南產(chǎn)權式酒店發(fā)展分析4、1 產(chǎn)權式酒店概念產(chǎn)權式酒店由“時權酒店”(TIME SHARE)演變而來。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。而產(chǎn)權酒店則是進而買斷產(chǎn)權而不僅是買斷時段,即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者,投資者一般并不在酒店居住,而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報,同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。對于投資者來說,既可以直接獲得收益,又可以到不同國家,到世界各處名勝休閑度假。深圳在國內(nèi)最早引進了產(chǎn)權式酒店概念,海南則在1999年底率先將五星級產(chǎn)權式度假酒店“南海傳說”溫泉療養(yǎng)度假中心(后更名為海南皇冠假日濱海溫泉酒店)推向了市場。甚至在不少城市里,許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產(chǎn)權式度假酒店、酒店式產(chǎn)權公寓或超級大戶型商住物業(yè)而普遍被盤活,成為房地產(chǎn)市場一大亮點。根據(jù)其用途,分為產(chǎn)權式商務酒店、產(chǎn)權式度假酒店等,如今風行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地的產(chǎn)權式酒店即屬于后者,而產(chǎn)權式商務酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)。產(chǎn)權式酒店作為旅游產(chǎn)物,旅游資源豐富的地方,酒店可以保持較高的出租率,這可以讓業(yè)主相信具有投資價值。海南島與美國夏威夷處在同一緯度,在長達1528公里的海岸上遍布可以開發(fā)建設成為世界一流旅游圣地的旅游資源,島上終年氣候宜人,年平均氣溫2325176。四季均適宜旅游。沿海還有火山爆發(fā)奇觀(如瓊山水下村莊和馬鞍嶺熔巖洞穴等)與紅樹林海岸景觀。海南作為中國的海島省,海洋旅游資源豐富,因此也成為中國產(chǎn)權式酒店的發(fā)源地。海坡度假區(qū)的三亞海航度假酒店等。華宇皇冠假日酒店作為亞龍灣內(nèi)首家產(chǎn)權式酒店,在2003年10月底正式開盤銷售。同是產(chǎn)權式酒店的天域酒店二期項目則與之隔路相望,預計將于今年竣工營業(yè),目前已停盤。今年上半年以來,海口銀達商務酒店、三亞華宇皇冠假日酒店、香水灣產(chǎn)權度假酒店等新一批產(chǎn)權式酒店問世。應該說,海南獨特的地理位置和優(yōu)越的環(huán)境、氣候、景觀、人文條件非常適合發(fā)展產(chǎn)權式酒店等旅游房地產(chǎn)。但目前旅游房地產(chǎn)存在的問題不容忽視。4、3 海南產(chǎn)權式酒店經(jīng)營分析據(jù)調(diào)查了解到,海南在售產(chǎn)權式酒店銷售狀況良好,截至2006年底三亞海航產(chǎn)權酒店一期共230套,約售出115套,已經(jīng)開始賣二期;三亞天域度假酒店共360套,約賣出330套;銷售形勢喜人。以三亞的產(chǎn)權式酒店天福源為例,一些業(yè)內(nèi)人士評價其建筑外觀、材料、施工等,只能算是一般,然而其平均售價卻高達每平方米1萬多元。但是風險和收益是一對孿生兄弟。產(chǎn)權式酒店客房的產(chǎn)權雖然已經(jīng)賣給了個人,但在很長的時間里,它不是小業(yè)主的居所,而是作為酒店客房經(jīng)營的。事實上,國內(nèi)真正成功的產(chǎn)權式酒店只有寥寥幾家,失敗的例子卻不勝枚舉。由于產(chǎn)權式酒店具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性,國家尚無產(chǎn)權式酒店行業(yè)專門法規(guī),并且國家建設部曾經(jīng)明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段,使得中國產(chǎn)權式酒店發(fā)展之路走得有點別扭,就連產(chǎn)權式酒店是什么東西、合法不合法都有爭論,開發(fā)商各行其是、肆意違約的現(xiàn)象更是大量存在,終端投資人(業(yè)主)的權利確定與權益保護問題日益突出。必須盡快出臺相關法律法規(guī)。產(chǎn)權式酒店不能誰想上馬就上馬,必須達到一定的品質(zhì)標準才能上馬或轉(zhuǎn)型,更不能逢“灣”都建產(chǎn)權式酒店。保持一批原生態(tài)海灣、景區(qū)對海南來說已經(jīng)刻不容緩。一期共230套,約售出200套。酒店客房實際收入的40%返還業(yè)主,年終提供酒店年報,業(yè)主可通過業(yè)主委員會聘請會計事務所核查。共500套,約賣出300套;傳統(tǒng)的坐銷,等上門客海口皇冠假日濱海溫泉酒店??谑薪瓥|新區(qū)瓊山大道25~60130001500070年單位年度利潤分紅=該單位分紅系數(shù)(該單位首次交易額/總面積的對應首次交易總額)可分配年度利潤總額(由業(yè)主委員會決定)共338套,未售。但銷售不理想,現(xiàn)定位為自己經(jīng)營。現(xiàn)經(jīng)營狀況不理想。三亞海航度假中心二期擴建工程位于酒店東側,占地面積30畝,呈“人”字型三面臨海,樓高五層,擁有海景客房230間。優(yōu)惠政策:酒店采用產(chǎn)權和時權結合的方式進行經(jīng)營和管理,每年享受21天五星級酒店的免費入住權,其中有14天業(yè)主還可通過海航酒店集團及國際分時度假交換組織提供的連鎖會員酒店進行交換,實現(xiàn)環(huán)球度假。目前,海航集團已在海南(???、興隆、三亞、博鰲)、北京、上海、深圳、杭州等均擁有了自己的酒店。酒店房間總數(shù)為360間,房型分別為高級園景房、高級海景房、豪華海景房、高級海景套房、豪華海景套房、豪華貴賓套房、總統(tǒng)套房等。物業(yè)類型:單間50 M2,雙套間100 M2,三套間160 M2,按套內(nèi)面積計算。付款方式:A:一次性付款() B:分期付款C:銀行按揭:銀行按揭需在海南當?shù)剞k理,月按揭款可通過銀行轉(zhuǎn)帳辦理。(三)三亞華宇皇冠假日酒店酒店簡介:華宇皇冠假日酒店的投資方是山西最大的民營企業(yè)之一的華宇集團,總投資人民幣5億多元,由已擁有亞龍灣一家五星級酒店的洲際酒店集團負責管理。產(chǎn)權式酒店現(xiàn)已全面開工,計劃年底具備接待能力。該項目的征地、立項、設計、規(guī)劃、報建等工作均已完成,2003年年初已全面開工,預計2004年底具備接待能力。產(chǎn)權年限:40年付款方式 :A:一次性付款();B:銀行按揭:銀行按揭需在海南當?shù)剞k理,月按揭款可通過銀行轉(zhuǎn)帳辦理。投資方為中國華源集團,酒店占地10萬m2,是??谑谐霈F(xiàn)較早的產(chǎn)權式酒店之一,該酒店從2001年12月底開始向外推介,當時房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,銷售業(yè)績一般,后來酒店取消作為產(chǎn)權式酒店銷售的模式,轉(zhuǎn)型為日常經(jīng)營模式。近幾年,海南的房地產(chǎn)業(yè)尤其是三亞房地產(chǎn)業(yè)慢慢脫離早期海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的陰影,開始復蘇,并朝著良性的方向發(fā)展,開始了新一輪的升溫。與其同時,三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情,客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房、產(chǎn)權式度假酒店大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。但在2006年10月1日開業(yè)至今不足一年,因為項目連續(xù)出現(xiàn)虧損,員工工資拖欠,后續(xù)支持不力,雅高國際集團宣布退出本項目,在酒店行業(yè)中造成了極大的負面影響。項目離海邊只有50米,海景十分壯觀;有超大觀景露臺,還有規(guī)劃中的游艇、SPA和超大泳池配套設施;更有源自地下850米的溫泉水,直接引入每個房間。 項目面對大海的全景海景房項目鳥瞰夜景圖3項目配套設施1項目周邊配套在項目的西邊為在建中的世界首尊海上金玉大佛 5公里至海南月亮灣高爾夫球會酒店附近曾經(jīng)輝煌的永慶寺正在修復,海上六項吉尼斯記錄的海上金佛將于年底建成,建成之后,盈濱半島正在成為東南亞觀光信徒的重要選擇。項目東邊為金鑫足球訓練地酒店附近的金鑫足球集訓基地的每年數(shù)十支國家甲級球隊的來到,確保了酒店每年有23個月的時間達到連續(xù)較高入住率的機會。海南西海岸索菲特前沿大酒店溫泉水質(zhì)檢測報告:水質(zhì)清澈透明、無色、無溴、無沉淀物,達到醫(yī)療水命名標準,引用水礦化度小于1g/L,符合生活飲用水標準。正北向 (C 區(qū))面積: 50 – 80 m2單價: 20000–25000元/m2總價: 100 – 160 萬元正南向 (D 區(qū))已全部售完面積: 41 – m2單價: 12800–14500元/m2總價: – 萬元東北向 (B 區(qū))面積: 66 – 69 m2單價: 16000–20000元/m2總價: 106 – 138 萬元西北向 (A 區(qū))面積: 66 – 74 m2單價: 15500–19400元/m2總價: 102– 144 萬元大堂宴會廳大??头慨a(chǎn)品區(qū)位圖(所標示單價為最早定價)正北海景房 東北/西北海景房建筑面積: m2~ m2 建筑面積: m2 ~ m2 單價:20000元/ m2~25000元/ m2 單價:15000元/ m2~20000元/ m2至尊套房A/B型建筑面積: m2 ~ m2單價:15000元/
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