【正文】 管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。由此可見產(chǎn)權(quán)式酒店一般分布在黃金海岸等旅游圣地或發(fā)達(dá)城市商務(wù)中心。旅游資源極為豐富。在海南的萬寧、陵水等地，盡管當(dāng)?shù)芈糜螣岢辈蝗缛齺?，也有產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)完工或在動(dòng)工興建。在眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目品類之中，產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)槭蹆r(jià)高，回報(bào)驚人，開發(fā)商紛紛將寶貴的濱海地用于開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。據(jù)了解，國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，且仍有增加的趨勢(shì)。４、４　海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要個(gè)案分析項(xiàng)目名稱位置建筑面積m2單價(jià)(元/m2)產(chǎn)權(quán)年限投資回報(bào)銷售情況及推廣模式三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店三亞海坡旅游度假區(qū)園景房9000海景房1500040年委托管理合同每5年一簽，海航根據(jù)酒店客房實(shí)際營利返還租金收益，同時(shí)書面承諾業(yè)主委托經(jīng)營的回報(bào)率不低于6%。上海：三威力物業(yè)；深圳：萬科物業(yè)；香港：美聯(lián)物業(yè)。（二）三亞天域度假酒店酒店簡介：天域度假酒店座落于中國最南端的海南島三亞市亞龍灣。華宇集團(tuán)取得了海南三亞亞龍灣國家級(jí)旅游度假區(qū)200畝產(chǎn)權(quán)式度假酒店的土地使用權(quán)。價(jià)格：當(dāng)時(shí)售價(jià)基本為1200015000元/ m2物業(yè)類型：酒店標(biāo)準(zhǔn)間為主（現(xiàn)對(duì)原有完工工程增加挑臺(tái)處理，最大限度利用海景）產(chǎn)權(quán)年限：70年優(yōu)惠政策：酒店管理公司每年贈(zèng)送投資者旅游淡季18天的免費(fèi)入住權(quán)，該權(quán)益經(jīng)過投資者的書面授權(quán)后，可以轉(zhuǎn)贈(zèng)；在酒店加入RCI集團(tuán)后，該權(quán)益可以通過RCI度假交換計(jì)劃，在RCI全球范圍內(nèi)的加盟度假村使用。這種配套，一般產(chǎn)權(quán)酒店很難具備。? 90%客房為海景房，房間平均面積達(dá)63 m2，每個(gè)房間均設(shè)有露臺(tái)，視野開闊，房間裝修豪華且富有情調(diào)，硬件設(shè)施條件好。三年后按照上述計(jì)算方法分紅。2006年初，山東魯能集團(tuán)與澄邁縣簽訂土地開發(fā)框架協(xié)議，斥資百億元開發(fā)盈濱半島。? 一流的海水、一流的沙灘、一流的溫泉、毫無疑問的成為?？谥苓呑詈玫亩燃倬频?。? 本地酒店業(yè)的地理位置較佳及經(jīng)營日趨高檔化，給本項(xiàng)目競(jìng)爭形成壓力。同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁，商務(wù)旅行呈急劇增長趨勢(shì)，產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠性及投資回報(bào)方式無疑對(duì)這一市場(chǎng)具有極大吸引力，其間蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店這種模式的引入，一方面，可以使酒店閑置的客房資源按房地產(chǎn)的方式迅速收回投資；另一方面，可以提高酒店開房率，拓展客源市場(chǎng)，提高綜合效益，具有不影響酒店正常經(jīng)營和不需要酒店再投資進(jìn)行客房建設(shè)、改造等特點(diǎn)，是解決海南目前酒店開房率偏低現(xiàn)狀的一種低風(fēng)險(xiǎn)的可行方案。海口西海岸規(guī)劃藍(lán)圖整體開發(fā)盈濱半島是海南省“十一五”期間開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。5城市環(huán)境的優(yōu)化隨著?？谑邢嚓P(guān)城市規(guī)劃的建設(shè)實(shí)施，海口城市環(huán)境不斷優(yōu)化，城市配套不斷完善，擁有優(yōu)越的居住環(huán)境的海口將吸引更多的人到?？诙燃倬幼　奈磥黹L期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。2劣勢(shì)（1） 不能快速回籠資金；回收期長。整體來看，本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及海南及?？诮?jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望良好。 2賣點(diǎn)整合3．1一流的自然海景資源。3價(jià)格預(yù)測(cè)與建議根據(jù)周邊的市場(chǎng)價(jià)格及參照區(qū)域同類產(chǎn)品銷售狀況、結(jié)合項(xiàng)目目前自身實(shí)際情況和之前的銷售狀況，既與三亞同素質(zhì)樓盤拉開價(jià)差，同時(shí)又給予前期投資者信心，消除不利的影響。在進(jìn)一步加快配套設(shè)施完工之后，建議于12月底或元旦假期期間推出。其余支出項(xiàng)目：酒店的配套中，有部分配套為租賃得來的，按照每平方米每天10元的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)售價(jià)和購入價(jià)作交叉敏感性分析，分析對(duì)象是資本金內(nèi)部收益率。產(chǎn)權(quán)銷售情況下酒店年經(jīng)營成本為：4786萬元。每五年，以幅度5%增長。4針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢(shì)，建議引進(jìn)高品牌經(jīng)營管理公司，完善配套設(shè)施，以增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；同時(shí)，利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營成本，提高酒店盈利能力。3．7產(chǎn)權(quán)為60年，比一般產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)長20年，等于多20年收益。結(jié)合項(xiàng)目的獨(dú)特良好的自然海景和區(qū)域資源，在進(jìn)一步完善項(xiàng)目的配套設(shè)施之后，建議項(xiàng)目主題定位：星光半島，快樂悠游。（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。在整個(gè)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，本項(xiàng)目都屬于高檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。項(xiàng)目距市中心約20公里，目前距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)車程50分鐘，在2007年底濱海大道和?？诶@城高速公路建成通車后，距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)車程僅約20分鐘路程。3西海岸和盈濱半島的規(guī)劃建設(shè)盈濱半島位于西海岸的西邊，?？谖骱０兑?guī)劃以“?？诒掏?，熱帶九花園”為主題的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象。據(jù)調(diào)查，海南的酒店業(yè)長期處于虧損經(jīng)營狀態(tài)，主要原因是市場(chǎng)無序競(jìng)爭，各酒店房價(jià)明限暗降，而酒店經(jīng)營成本又居高不下；且海南旅游淡旺季差別明顯，在旅游淡季，大量客房閑置，造成資金浪費(fèi)。第六章 項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值判斷1影響項(xiàng)目未來發(fā)展的幾個(gè)因素1大環(huán)境分析一是度假概念逐漸成熟，商務(wù)旅行急劇增長。? 除海景外，本項(xiàng)目目前并無實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營亮點(diǎn)，吸客與留客的能力不強(qiáng)。? 盈濱半島因三面環(huán)海而成為海南島少有的海濱凈土，具備休閑運(yùn)動(dòng)和旅游居住功能的先決條件。? 盈濱半島未形成整體開發(fā)姿態(tài)，周邊近一兩年來無其他項(xiàng)目開發(fā)，現(xiàn)有的一些項(xiàng)目開發(fā)速度緩慢。? 60年產(chǎn)權(quán)，10年回報(bào)；每年按照酒店客房利潤的90％與各個(gè)小業(yè)主進(jìn)行分紅。 游艇碼頭海岸平灘實(shí)景照片4項(xiàng)目可售產(chǎn)品分析客房裝修實(shí)景項(xiàng)目設(shè)有客房304套，其中標(biāo)準(zhǔn)間159套，豪華間60套，行政房62間，套房22間，總統(tǒng)套房1間；其中90%為海景房，10%為園景房。2項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位于?？谖骱０? 盈濱半島位于?？谑形鞅辈繛I海地帶，全長22公里，呈帶狀型，是?？凇巴怀鲅睾?、向西翼拓展”城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心。（四）海口皇冠假日濱海溫泉酒店酒店簡介：?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店位于?？谑薪瓥|新區(qū)瓊山大道，北向緊鄰瓊州海峽， ?？谑袇^(qū)較近，由美蘭機(jī)場(chǎng)至酒店車程30余分鐘，該酒店配套有亞洲最大的室內(nèi)溫泉療養(yǎng)硬件設(shè)施，目標(biāo)客戶中境外人士占有較大比例。優(yōu)惠政策：酒店采用產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營和管理，每年享受21天五星級(jí)酒店的免費(fèi)入住權(quán)。除此以外，業(yè)主還可享受可享受海航內(nèi)部職工待遇，任何時(shí)段機(jī)票五折優(yōu)惠，業(yè)主享有訂票定座待遇等諸多優(yōu)惠。最初找當(dāng)?shù)卮砉句N售推廣。海南省人大及其人大常委會(huì)具有地方立法權(quán)，在國家統(tǒng)一的專項(xiàng)法律法規(guī)出臺(tái)之前，完全可以先行頒布實(shí)施專項(xiàng)地方性法規(guī)加以規(guī)范。這種出賣使用權(quán)和所有權(quán)的方式實(shí)際隱含著很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而海南存在的此類問題在中國又具有一定的代表性和警示性。這家占地約160畝、總投資人民幣5億多元的酒店將由已擁有亞龍灣一家五星級(jí)酒店的洲際酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場(chǎng)和避暑勝地，如三亞市的亞龍灣、鹿回頭、大東海、天涯海角，?？谑械男阌⒑?，文昌縣的清瀾灣，瓊海市長坡，銅鼓嶺南北海岸，陵水縣猴島，東方縣魚鱗洲等。４、２　海南產(chǎn)權(quán)式酒店分布和發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，在風(fēng)光迤邐的阿爾卑斯山下，產(chǎn)權(quán)式酒店開始興起。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。　　經(jīng)營規(guī)范的家庭旅館。近年來的統(tǒng)計(jì)表明，目前來海南的境外游客只占全部游客的6%左右，而海南作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，商務(wù)客人本來就少。這些酒店或因?yàn)槎ㄎ粶?zhǔn)確，或因?yàn)榫哂心承┨貏e優(yōu)勢(shì)，將會(huì)脫離“大盤”走出相對(duì)較好的行情，成為海南酒店業(yè)的最后贏家：國內(nèi)外酒店管理集團(tuán)投資和管理的酒店。海南是國內(nèi)除北京之外，擁有五星級(jí)酒店最多的省份（北京五星級(jí)酒店45家，上海31家）。由于對(duì)旅游促銷對(duì)象缺乏詳盡了解，對(duì)國內(nèi)外旅游者的不同旅游需求進(jìn)行有針對(duì)性的產(chǎn)品促銷宣傳活動(dòng)相對(duì)較少，宣傳促銷手段和辦法還比較單一，旅游形象宣傳與產(chǎn)品經(jīng)營常常相脫節(jié)。海南旅游經(jīng)過多年發(fā)展觀光線路仍比較單一，許多旅游投資者開發(fā)的新項(xiàng)目由于擠不進(jìn)這條單一的旅游行程，投資得不到回報(bào)，而影響到投資的積極性。其次、海南旅游企業(yè)經(jīng)營管理體制存在的問題：一方面，雖然旅游行業(yè)是我國改革開放的先導(dǎo)，是始終和國際接軌的行業(yè)，但由于內(nèi)部管理體制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，旅行社業(yè)一直處于“弱小散”狀態(tài)。景區(qū)（景點(diǎn)）的建設(shè)明顯加快，目前全省共有49處景區(qū)（景點(diǎn)），其中天涯海角、南山旅游區(qū)等7處景區(qū)（景點(diǎn)）已被評(píng)為國家4A級(jí)景區(qū)（景點(diǎn)）。?？谖骱０兑?guī)劃藍(lán)圖在海口市城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，?？诔鞘谢ㄔO(shè)，海口經(jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來高速發(fā)展機(jī)遇。2007年上半年海口市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。 “一環(huán)四帶”海洋經(jīng)濟(jì)圈包括本島沿?？h市臨海30公里陸域及海南省海域使用管理的海域，總面積約4萬平方公里。第二章　項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境分析２、1　海南宏觀投資環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)海南，中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳境，海洋面積200多萬平方公里，約占全國海洋面積的三分之二。3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地性質(zhì)： 住宅、綜合用地使用權(quán)類型：轉(zhuǎn)讓終止年限：2066年12月10日總占地面積：42408平方米總建筑面積：27362平方米產(chǎn)權(quán)客房數(shù)量：304套已售客房數(shù)量：87套剩余客房數(shù)量：217套可銷售建筑面積：15240平方米綠化面積：80000平方米配套面積：1400平方米中庭；中西餐廳800平方米；大堂吧117平方米；會(huì)議室5個(gè)889平方米；800平方米游泳池通過承租方式取得配套（20年經(jīng)營權(quán)）：SPA及溫泉池1425平方米；KTV1341平方米；酒吧139平方米；健身房及娛樂室等293平方米層高：8層容積率：綠化率：73%4 項(xiàng)目出售方式與價(jià)格 出售方式：整體轉(zhuǎn)讓 出售價(jià)格： 出價(jià)期限：30天5項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提出的背景1據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目自開業(yè)以來至2007年6月（索菲特品牌退出）期間每月均呈現(xiàn)虧損，月平均開房率在40%以下，并不是象開發(fā)商所說的“除試營業(yè)首兩個(gè)月外，其余各月均實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的平衡”。項(xiàng)目已建成并于2006年10月1日開業(yè)。一流的海水、一流的沙灘、一流的溫泉，成為?？谥苓呑詈玫男蓍e度假酒店之一。3項(xiàng)目的部分產(chǎn)權(quán)歸屬尚不明確不明晰，而且一部分客房已作為銀行貸款抵押。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，第一、二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重調(diào)整到基本持平；在經(jīng)濟(jì)效益和質(zhì)量上，地方財(cái)政收入和企業(yè)效益創(chuàng)建省以來最好水平，農(nóng)民收入增速超過城鎮(zhèn)居民收入增速；在需求上，消費(fèi)增長快于投資增長，出口持續(xù)走旺。16155表3：?？谑薪鼛啄陙斫?jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元）時(shí)間GDP增長率零售總額增長率固投增長率2003%%%2004%%%2005%%%2006%%%注：數(shù)據(jù)來源：海口市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中2003年GDP含農(nóng)墾相關(guān)規(guī)劃海南城市總體規(guī)劃把海口建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市，擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國際知名的綠色生態(tài)城市。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)