【正文】 注：酒店自己經(jīng)營的情況下，考慮到已經(jīng)有87套客房售出，（已售出87套，每套63平方米，）。2 明確項(xiàng)目前期承租部分的租金水平與租賃期限?！?產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為，不管對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體收購之后是自作經(jīng)營還是產(chǎn)權(quán)式酒店出售兩種操作模式，該種方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能夠快速回籠大量資金。在海口市城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，海口城市化建設(shè)，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來高速發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，比較其他投資品種，產(chǎn)權(quán)式酒店在年限、投資回報(bào)方式和升值、保值方面，都有著相對(duì)優(yōu)勢(shì)。4威脅? 雅高集團(tuán)索菲特品牌經(jīng)營不當(dāng)退出造成極大的不利影響，后期15套已購房業(yè)主要求退房也造成不良的口碑。? 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊生活配套嚴(yán)重不足，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱。項(xiàng)目東邊為金鑫足球訓(xùn)練地酒店附近的金鑫足球集訓(xùn)基地的每年數(shù)十支國家甲級(jí)球隊(duì)的來到，確保了酒店每年有23個(gè)月的時(shí)間達(dá)到連續(xù)較高入住率的機(jī)會(huì)。該項(xiàng)目的征地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、報(bào)建等工作均已完成，2003年年初已全面開工，預(yù)計(jì)2004年底具備接待能力。三亞海航度假中心二期擴(kuò)建工程位于酒店東側(cè)，占地面積30畝，呈“人”字型三面臨海，樓高五層，擁有海景客房230間。必須盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)。應(yīng)該說，海南獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的環(huán)境、氣候、景觀、人文條件非常適合發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游房地產(chǎn)。海南島與美國夏威夷處在同一緯度，在長達(dá)1528公里的海岸上遍布可以開發(fā)建設(shè)成為世界一流旅游圣地的旅游資源，島上終年氣候宜人，年平均氣溫2325176。第四章　海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析４、１　產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIME SHARE）演變而來。由喜達(dá)屋管理的三亞喜來登大酒店是目前海南經(jīng)營最好的酒店，也是喜達(dá)屋亞太區(qū)最好的酒店，其他如凱萊酒店業(yè)績也不俗。第一次上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，大量資金投向旅游業(yè)，酒店數(shù)量急劇膨脹。其三、旅游產(chǎn)品的無序開發(fā)：海南雖然有旅游總體規(guī)劃，但由于缺乏具有實(shí)際操作意義的配套實(shí)施細(xì)則，在旅游產(chǎn)品研發(fā)方面存在對(duì)客源市場(chǎng)的具體定位較模糊，對(duì)市場(chǎng)供需變化的反應(yīng)不及時(shí)等問題。近年來，海南不僅在發(fā)展旅游業(yè)中逐步整合優(yōu)化傳統(tǒng)的觀光旅游項(xiàng)目，而且根據(jù)旅游資源特點(diǎn)和不斷變化的市場(chǎng)需求，精心營造旅游熱點(diǎn)，突出發(fā)展休閑度假、會(huì)議旅游、節(jié)慶活動(dòng)等能充分體現(xiàn)海南自然、文化歷史特色的各種專項(xiàng)旅游產(chǎn)品，有效提升了旅游產(chǎn)品競(jìng)爭力。到2020年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1390億元，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢(shì)更加突出，初步建成在國際上具有一定知名度與影響力，以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。相關(guān)規(guī)劃《海南省海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》提出，在海南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃框架下，確立“以海帶陸，依海興瓊，建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)整合與合作，實(shí)施濱海中心城市帶動(dòng)，形成以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為骨干的海洋經(jīng)濟(jì)體系，以及“一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開發(fā)”的區(qū)域布局，使海南海洋經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，2020年實(shí)現(xiàn)海洋經(jīng)濟(jì)總量翻三番的目標(biāo)，在全省GDP的比重超過30%。項(xiàng)目聘請(qǐng)雅高酒店集團(tuán)全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不過雅高酒店集團(tuán)已于2007年6月退出酒店管理。在全國旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，海南的旅游業(yè)步步升溫，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。規(guī)劃提出建設(shè)特色突出、結(jié)構(gòu)相對(duì)完整的海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)域和開發(fā)區(qū)域。?？谖骱０兑?guī)劃以“?？诒掏?，熱帶九花園”為主題的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象。一些特色旅游項(xiàng)目在國內(nèi)已有一定影響，取得良好的示范性作用。一些景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)缺乏遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，投資經(jīng)營者不是靠旅游產(chǎn)品的吸引力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引客源，參與市場(chǎng)競(jìng)爭，而是靠提供高額回扣的競(jìng)爭來爭奪客源。第二次是近兩年房地產(chǎn)復(fù)蘇，大量資金再一次集中轉(zhuǎn)向賓館酒店。國際國內(nèi)酒店管理集團(tuán)之所以能夠勝出，除去本身一流的管理水平、強(qiáng)大的客源支撐外，與國人“崇洋崇大”的心理也有一定關(guān)系。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。C，長夏無冬。海南也完全可能由工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“火車尾”一躍而成為生態(tài)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“火車頭”。同時(shí)，海南也已經(jīng)意識(shí)到，海南島作為一個(gè)整體區(qū)域單位，又是全國的生態(tài)省試點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對(duì)數(shù)量必須限制，否則會(huì)同時(shí)導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)破壞和不良競(jìng)爭等惡性循環(huán)。 付款方式 ：A：一次性付款（） B：分期付款（） C：銀行按揭（）銀行按揭可選擇在海南當(dāng)?shù)剞k理，或郵寄按揭所需相關(guān)資料，委托酒店銷售處代為辦理。價(jià)格：—，（可直接入泳池）物業(yè)類型：單間49—116 M2，按套內(nèi)面積計(jì)算，116 M2的房型配簡易廚房。2項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施酒店設(shè)施篇——前廳實(shí)景照片酒店設(shè)施篇——甘露吧Nectar Bar位于酒店大堂，提供各式雞尾酒，飲料，及進(jìn)口雪茄酒店設(shè)施篇 — 里維埃拉宴會(huì)廳 酒店設(shè)施篇——里維埃拉宴會(huì)廳Riviera Grand Ballroom實(shí)景照片酒店設(shè)施篇——中西餐廳D海柳包房A.B.C.C.D.A.酒店設(shè)施篇——走廊、內(nèi)廷實(shí)景照片實(shí)景照片實(shí)景照片酒店設(shè)施篇——酒店游泳池Swimming Pool規(guī)劃篇—配套娛樂設(shè)施世界排名第一的SPA管理品牌Banyan Tree在對(duì)酒店全面考察后決定管理擁有22個(gè)房間的超大SPA。? 區(qū)域交通落后，出行不便。? 三亞優(yōu)秀的海景資源和諸多的產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)是本項(xiàng)目在客源上的競(jìng)爭的重點(diǎn)；本項(xiàng)目位于目前海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的非熱點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)域，與同為島外購買客戶的三亞各項(xiàng)目相比，價(jià)格敏感性小。2海南地產(chǎn)：借勢(shì)產(chǎn)權(quán)酒店成功突圍海南因其獨(dú)有的氣候和環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)，如潔凈的空氣、冬季的陽光、沙灘(避寒勝地)、湛藍(lán)的大海、熱帶植物花卉等生態(tài)環(huán)境，以及豐富的熱帶濱海旅游資源，已經(jīng)被國家旅游局定位為著名的熱帶海島度假旅游目的地，海南省政府也將旅游業(yè)作為海南的主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)。而?？谖骱０兑?guī)劃的制定，?？谖骱０犊刂菩栽敿?xì)規(guī)劃出臺(tái)，將充分發(fā)揮?？诤Ｑ髢?yōu)勢(shì)，加速?？诼糜螛I(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理。■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展。3 在項(xiàng)目出售價(jià)格談判中，建議在可售客房物業(yè)部分，按目前項(xiàng)目實(shí)際情況和?？谑袌?chǎng)分析判斷，要求開發(fā)商按照銷售價(jià)格以平均售價(jià)800010000 元/m2為轉(zhuǎn)讓價(jià)格，以利于我方獲得進(jìn)一步的利潤空間。（本次測(cè)算只針對(duì)動(dòng)態(tài)指標(biāo)）在只有前兩年支付購入款的時(shí)候，對(duì)稅后資本金內(nèi)部收益率作雙因素敏感性分析，得到的敏感性分析表如下所示：稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表10000150001800020000150001300010000（注：表格中加粗部分豎排為第一年的支付額度，橫排為第二年的支付額度）敏感性分析解釋：項(xiàng)目購入款為35000萬元，首年支付15000萬元，次年支付20000萬元時(shí)，%；項(xiàng)目購入款為33000萬元，首年支付15000萬元，次年支付18000萬元時(shí)，%；其預(yù)付款金額和方式的結(jié)論下同。3 項(xiàng)目收購后兩種操作模式財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1經(jīng)營方式一：自己保留全部產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立經(jīng)營年經(jīng)營成本：保留產(chǎn)權(quán)自營情況下酒店年經(jīng)營成本為：2071+1168+售出的87套客房的返利=3737萬元，每五年該費(fèi)用以5%的幅度增長。4項(xiàng)目啟動(dòng)前注意的事項(xiàng)1與開發(fā)商明確項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，理清其他相關(guān)負(fù)債關(guān)系；明確前期已售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)及后期返利和分紅事項(xiàng)?！?由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值。第七章 項(xiàng)目整體收購后兩種操作模式評(píng)估目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。盈濱半島將建設(shè)成影視會(huì)展、佛教文化、旅游度假、康健娛樂、游艇運(yùn)動(dòng)、商務(wù)休閑、生活居住的“星光半島”。且投資產(chǎn)權(quán)酒店的回報(bào)大大高于銀行利息或國債回報(bào)。海南擁有眾多的海岸度假資源，但因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)布局原因，唯有擁有機(jī)場(chǎng)的海口與三亞兩個(gè)城市的海岸度假資源具有競(jìng)爭力。2劣勢(shì)? 項(xiàng)目作為酒店運(yùn)營的配套設(shè)施如酒吧、KTV和游艇等未完善，入住率偏低；不能夠有效留住客人，回頭客缺失，在目前娛樂配套不完善的條件下，項(xiàng)目的經(jīng)營面臨著很大壓力。附近三個(gè)大型高爾夫球場(chǎng)帶來的大量日韓等境外球客，這些也將形成非常獨(dú)特的酒店客源。該項(xiàng)目分為兩個(gè)部分：一部分定位為國內(nèi)成功人士的第三寓所—公寓式產(chǎn)權(quán)酒店，建筑面積6萬平方米，面向全國銷售；另一部分定位為為亞龍灣度假區(qū)整體配套，具有鮮明熱帶度假特色和歐亞建筑風(fēng)格，集購物、餐飲、娛樂和配套服務(wù)于一體的商業(yè)街。（一） 三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店酒店簡介：三亞海航度假中心位于中國熱帶濱海名城三亞市海坡旅游度假區(qū)，近鄰著名的風(fēng)景勝地—天涯海角，距南山佛教文化苑僅25分鐘車程，離三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)10分鐘車 程，三亞海坡旅游度假區(qū)的第一家五星級(jí)濱海休閑度假酒店。當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則及有關(guān)司法解釋，但仍不足。隨著海南“健康島”、“陽光島”知名度越來越高，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店還會(huì)越來越多。而從旅游資源豐富和全年旅游季節(jié)長度兩個(gè)方面看，海南都具有明顯的優(yōu)勢(shì)。而對(duì)游客來說，既能充分體驗(yàn)家庭生活的溫馨氣氛，價(jià)格又便宜，吸引力自然不言而喻。它們的進(jìn)入提升了海南酒店業(yè)的整體形象和管理水平，而它們自己也成為海南酒店業(yè)的贏家。３、２　海南酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析自1988年海南島建省以后，酒店業(yè)經(jīng)過了兩次大發(fā)展。短期經(jīng)營行為嚴(yán)重影響旅行社的信譽(yù)和進(jìn)一步的發(fā)展，而由此形成的惡性削價(jià)競(jìng)爭則是導(dǎo)致當(dāng)前旅游市場(chǎng)混亂諸多問題的根源。%；，%。到2010年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到530億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺(tái)階，中心城市輻射帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)，人民生活富裕，提前率先基本實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，成為中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。更可喜的是，而全省GDP、財(cái)政收入、工業(yè)企業(yè)利潤、城鄉(xiāng)居民收入的增速均高于全國平均水平。2 項(xiàng)目定位本項(xiàng)目按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)營建，集溫泉、酒店、度假及會(huì)議等功能為一體，定位為純粹而高尚的休閑度假天堂。目前，盈濱半島區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線產(chǎn)權(quán)式酒店目前屈指可數(shù)，在此背景下，項(xiàng)目的定位一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。建設(shè)北部綜合海洋產(chǎn)業(yè)帶、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、南部度假休閑產(chǎn)業(yè)帶、東部旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三個(gè)海洋開發(fā)區(qū)域，形成“一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開發(fā)”格局。?？谑锌傮w規(guī)劃?？谖磥淼陌l(fā)展定位為“突出沿海，向西翼拓展”，確定西海岸 “一帶三中心”的功能定位，即西海岸黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、高尚娛樂中心，并具有一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。如南山文化旅游區(qū)，是集海南生態(tài)文化和歷史文化為一體，檔次較高、特色鮮明的旅游觀光景區(qū)；以亞龍灣國家旅游度假區(qū)為代表的一批建筑風(fēng)格各異的度假休閑酒店群落成了國內(nèi)游客冬季避寒的首選度假之地；博鰲亞洲論壇的成功舉辦，為海南會(huì)議旅游的興起和會(huì)議層次的提高樹立了良好的典范；包括臺(tái)達(dá)、亞龍灣、博鰲在內(nèi)的省內(nèi)16家各具特色的海濱型、山地型高爾夫球場(chǎng)的分布密度在國內(nèi)省市中名列前茅。這種不規(guī)范的競(jìng)爭方式，使得一些頗具有潛力的旅游產(chǎn)品剛“問世”就“夭折”，嚴(yán)重制約了海南旅游產(chǎn)品的豐富和完善。截止2006