【正文】 海南西海岸前沿大酒店項(xiàng)目收購可行性分析報(bào)告廣東慧谷城市策略有限公司二00七年十月八日目 錄第一章 項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目地理位置2 項(xiàng)目定位3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4項(xiàng)目出售方式與價(jià)格5 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提出的背景6項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)第二章 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境分析1海南宏觀投資環(huán)境分析2?？诤暧^投資環(huán)境分析第三章 海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析2海南酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析第四章 海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析1產(chǎn)權(quán)式酒店概念2海南產(chǎn)權(quán)式酒店分布3海南產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)分析4海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要個(gè)案分析第五章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1 項(xiàng)目背景2 項(xiàng)目介紹3 項(xiàng)目配套4 項(xiàng)目可售產(chǎn)品分析5 項(xiàng)目SWOT分析第六章 項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值判斷1影響項(xiàng)目未來發(fā)展的幾個(gè)要素2項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值判斷第七章 項(xiàng)目整體收購后兩種操作模式評(píng)估第八章 項(xiàng)目操作建議1主題定位2賣點(diǎn)整合3價(jià)格預(yù)測(cè)與建議4項(xiàng)目啟動(dòng)前注意的事項(xiàng)5入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)6宣傳策略7銷售進(jìn)度與資金回籠計(jì)劃第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第十章 綜合結(jié)論與建議第一章 項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目地理位置本報(bào)告所陳述的對(duì)象為海南西海岸前沿大酒店項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目坐落于海口西海岸最西端的盈濱半島上，項(xiàng)目（盈濱半島）雖然臨近海口但地屬于海南省澄邁縣管轄，項(xiàng)目距市中心約20公里，目前距?？诿捞m機(jī)場(chǎng)車程40分鐘。項(xiàng)目已建成并于2006年10月1日開業(yè)。盈濱半島因其獨(dú)特的半島海灣，而成為現(xiàn)在海南少有的海濱凈土，碧海銀沙、白浪戀人，可媲美亞龍灣。 盈濱半島三面環(huán)山，成月牙形將海水包圍在自己的懷中，地理構(gòu)造的特殊造就了碧綠、清澈、無污染的盈濱半島海水。一流的海水、一流的沙灘、一流的溫泉，成為?？谥苓呑詈玫男蓍e度假酒店之一。2 項(xiàng)目定位本項(xiàng)目按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)建，集溫泉、酒店、度假及會(huì)議等功能為一體，定位為純粹而高尚的休閑度假天堂。項(xiàng)目聘請(qǐng)雅高酒店集團(tuán)全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不過雅高酒店集團(tuán)已于2007年6月退出酒店管理。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，海南的旅游業(yè)步步升溫，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。目前，盈濱半島區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線產(chǎn)權(quán)式酒店目前屈指可數(shù)，在此背景下，項(xiàng)目的定位一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)土地性質(zhì)： 住宅、綜合用地使用權(quán)類型：轉(zhuǎn)讓終止年限：2066年12月10日總占地面積：42408平方米總建筑面積：27362平方米產(chǎn)權(quán)客房數(shù)量：304套已售客房數(shù)量：87套剩余客房數(shù)量：217套可銷售建筑面積：15240平方米綠化面積：80000平方米配套面積：1400平方米中庭；中西餐廳800平方米；大堂吧117平方米；會(huì)議室5個(gè)889平方米；800平方米游泳池通過承租方式取得配套（20年經(jīng)營(yíng)權(quán)）：SPA及溫泉池1425平方米；KTV1341平方米；酒吧139平方米；健身房及娛樂室等293平方米層高：8層容積率：綠化率：73%4 項(xiàng)目出售方式與價(jià)格 出售方式：整體轉(zhuǎn)讓 出售價(jià)格： 出價(jià)期限：30天5項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提出的背景1據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目自開業(yè)以來至2007年6月（索菲特品牌退出）期間每月均呈現(xiàn)虧損，月平均開房率在40%以下，并不是象開發(fā)商所說的“除試營(yíng)業(yè)首兩個(gè)月外，其余各月均實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的平衡”。2007年8月份開發(fā)商“自管”經(jīng)營(yíng)獲得贏利。2項(xiàng)目自2007年月份以來，剩余產(chǎn)權(quán)客房未取得銷售，而且在所售出的87套物業(yè)中，已有15套業(yè)主提出退房要求，開發(fā)商未受理。3項(xiàng)目的部分產(chǎn)權(quán)歸屬尚不明確不明晰，而且一部分客房已作為銀行貸款抵押。4項(xiàng)目配套尚未完善事項(xiàng)：承租方式取得的娛樂中心內(nèi)裝修改造項(xiàng)目已完成約80%工作量，預(yù)計(jì)于今年10月底完工；水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施項(xiàng)目（游艇）的建設(shè)，僅完成10%的工作量。5項(xiàng)目通過承租方式取得配套（20年經(jīng)營(yíng)權(quán)）的租金狀況尚不知曉。6 可行性研究的依據(jù)本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目分析以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。第二章　項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境分析２、1　海南宏觀投資環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)海南，中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u入佳境，海洋面積200多萬平方公里，約占全國(guó)海洋面積的三分之二。，2007年上半年，海南特區(qū)的經(jīng)濟(jì)延續(xù)了近年來的快速發(fā)展勢(shì)頭，%。表1：海南近幾年來經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時(shí)間GDP增長(zhǎng)率零售總額增長(zhǎng)率固定投資增長(zhǎng)率2003%%%2004%%%2005%%%2006窗體頂端%窗體頂端%窗體頂端%窗體頂端窗體底端2007上%%%注：數(shù)據(jù)來源：海南統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)近幾年來，海南經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值都保持10%以上的增長(zhǎng)率，%，在經(jīng)濟(jì)總量快速擴(kuò)大的同時(shí)，海南經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的格局。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，第一、二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重調(diào)整到基本持平；在經(jīng)濟(jì)效益和質(zhì)量上，地方財(cái)政收入和企業(yè)效益創(chuàng)建省以來最好水平，農(nóng)民收入增速超過城鎮(zhèn)居民收入增速；在需求上，消費(fèi)增長(zhǎng)快于投資增長(zhǎng)，出口持續(xù)走旺。更可喜的是，而全省GDP、財(cái)政收入、工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)、城鄉(xiāng)居民收入的增速均高于全國(guó)平均水平。相關(guān)規(guī)劃《海南省海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》提出，在海南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃框架下，確立“以海帶陸，依海興瓊，建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)整合與合作，實(shí)施濱海中心城市帶動(dòng)，形成以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為骨干的海洋經(jīng)濟(jì)體系，以及“一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開發(fā)”的區(qū)域布局，使海南海洋經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，2020年實(shí)現(xiàn)海洋經(jīng)濟(jì)總量翻三番的目標(biāo)，在全省GDP的比重超過30%。規(guī)劃提出建設(shè)特色突出、結(jié)構(gòu)相對(duì)完整的海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)域和開發(fā)區(qū)域。建設(shè)北部綜合海洋產(chǎn)業(yè)帶、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、南部度假休閑產(chǎn)業(yè)帶、東部旅游農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，以及南海北部海域、南海中部海域、南沙海域等三個(gè)海洋開發(fā)區(qū)域，形成“一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開發(fā)”格局。 “一環(huán)四帶”海洋經(jīng)濟(jì)圈包括本島沿海縣市臨海30公里陸域及海南省海域使用管理的海域，總面積約4萬平方公里。海南省十一五規(guī)劃總體目標(biāo)框架：到2020年，全省生產(chǎn)總值達(dá)到3000億元左右，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平大幅度躍升，三次產(chǎn)業(yè)的比重趨近15：45：40，城鎮(zhèn)人口比例達(dá)到60%左右，全省人均生產(chǎn)總值超過30000元。表2：海南十一五規(guī)劃主要預(yù)期指標(biāo)指標(biāo)名稱計(jì)算單位“十五”完成“十一五”預(yù)期2005年 預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)%2010年 預(yù)期年均增長(zhǎng) %全省生產(chǎn)總值億元 10 13929第一產(chǎn)業(yè)增加值比重%　29　第二產(chǎn)業(yè)增加值比重%　　第三產(chǎn)業(yè)增加值比重%　　工業(yè)增加值比重%　25　人均地區(qū)生產(chǎn)總值元10995 16155全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元累計(jì)1408累計(jì)2440地方財(cái)政收入億元 150 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元809011887 8 農(nóng)村居民人均純收入元30064020 6 年末常住人口萬人　 　城鎮(zhèn)人口比重%　50　單位生產(chǎn)總值能耗﹡噸標(biāo)煤/萬元　1 　單位工業(yè)增加值能耗噸標(biāo)煤/萬元　 　森林覆蓋率% 　60 　注：2010年生產(chǎn)總值、城鄉(xiāng)居民收入按2005年價(jià)格計(jì)算。﹡我省處在工業(yè)化初期階段，隨著工業(yè)比重明顯提高，全社會(huì)能耗仍將處于穩(wěn)定上升過程。２、２　?？诤暧^投資環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)海口市地圖，四年的時(shí)間里，增長(zhǎng)了一百多億元。數(shù)字的背后，是海口市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和整體效益明顯提高，旅游業(yè)日益興旺，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，工業(yè)保持的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨上新臺(tái)階，海口市經(jīng)濟(jì)步入又好又快發(fā)展的快車道。2007年上半年海口市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。，%。其中，%；，%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值120億元，%。表3：?？谑薪鼛啄陙斫?jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元）時(shí)間GDP增長(zhǎng)率零售總額增長(zhǎng)率固投增長(zhǎng)率2003%%%2004%%%2005%%%2006%%%注：數(shù)據(jù)來源：?？谑薪y(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中2003年GDP含農(nóng)墾相關(guān)規(guī)劃海南城市總體規(guī)劃把?？诮ㄔO(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟(jì)中心城市，擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地，國(guó)際知名的綠色生態(tài)城市。到2010年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到530億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力邁上新臺(tái)階，中心城市輻射帶動(dòng)作用明顯增強(qiáng)，人民生活富裕，提前率先基本實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，成為中國(guó)創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。到2020年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1390億元，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢(shì)更加突出，初步建成在國(guó)際上具有一定知名度與影響力，以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。?？谖骱０兑?guī)劃以“?？诒掏?，熱帶九花園”為主題的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象。?？谑锌傮w規(guī)劃海口未來的發(fā)展定位為“突出沿海，向西翼拓展”，確定西海岸 “一帶三中心”的功能定位，即西海岸黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運(yùn)動(dòng)中心、高尚娛樂中心，并具有一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。?？谖骱０兑?guī)劃藍(lán)圖在海口市城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，海口城市化建設(shè)，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來高速發(fā)展機(jī)遇。而?？谖骱０兑?guī)劃的制定，?？谖骱０犊刂菩栽敿?xì)規(guī)劃出臺(tái)，將充分發(fā)揮海口海洋優(yōu)勢(shì)，加速?？诼糜螛I(yè)、酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第三章　海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r３、１　海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析在過去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫和人民生活水平的提高，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。海南通過確立和實(shí)施“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，海南省旅游行業(yè)已擁有國(guó)內(nèi)許多地方所不具備的資源、環(huán)境、政策和法律優(yōu)勢(shì)，形成了具有相當(dāng)規(guī)模的“吃、住、行、游、購、娛”六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，初步具備了年接待游客2500多萬人次的能力,在全國(guó)的綜合排名也由建省前的26位上升至15位。隨著大企業(yè)、大航線的引進(jìn)，以及對(duì)旅游市場(chǎng)“四黑”的大力整治，海南旅游業(yè)扭轉(zhuǎn)了“旺丁不旺財(cái)”的局面，正逐步進(jìn)入