【正文】 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 東錦大酒店 可行性調(diào)研報告 （東錦大酒店經(jīng)營管理策劃書） 襄陽東錦科技開發(fā)有限公司 武漢陽光酒店管理公司 二 0 一二年二月二十四日 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 東錦大酒店可行性調(diào)研分析、經(jīng)營管理 策劃報告 目 錄 一、東錦大酒店建設(shè)背景及建設(shè)的可行性 二、襄陽高新區(qū)星級酒店的市場調(diào)研及前景預(yù)測 三、東錦大酒店項目定位 四、東錦大酒店的規(guī)劃 五、酒店的管理及營銷策略 六、環(huán)境保護(hù)與職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計、防火與節(jié)能 七、酒店的經(jīng)營成本及效益預(yù)測 八、管理思想和模式 九、餐飲管理的分析 附表：襄陽高新區(qū)內(nèi) 現(xiàn)有酒店、賓館經(jīng)營情況匯總表 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 東錦大酒店可行性調(diào)研分析、經(jīng)營管理 策劃報告書 東錦大酒店位于湖北省襄陽市高新開發(fā)區(qū)新城路 11 號，是襄陽市高新開發(fā)區(qū)的黃金及中心地段。其門前主通道（新城路）于近期全面貫通通車后，將成為連接襄陽高新區(qū)管委會、東風(fēng)襄陽基地、汽車工業(yè)園區(qū)、深圳工業(yè)園區(qū)、米莊和團(tuán)山鎮(zhèn)、光彩工業(yè)園區(qū)、火牌工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)的主干道；東錦大酒店毗鄰即將擴(kuò)建成為國內(nèi)主要航線的劉集機(jī)場和即將建成襄陽火車東站、襄陽汽車客運中心站 。由東錦科技開發(fā)有限公司投資興建的（綜合大樓主樓）東錦大酒店擁有建筑面積近 6000 平方米（含兩層 300 ㎡）；加上綜合樓附樓四層可作為酒店的會議室及行政辦公區(qū)使用。總的經(jīng)營及管理可用面積將達(dá)到 6700 平方米。 擬將東錦大酒店規(guī)劃定位為準(zhǔn)四星級硬件和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。近期瞄準(zhǔn)的是周邊大中型企業(yè)及高新區(qū)管委會等行政單位的中、高檔客戶群體。長遠(yuǎn)方向是通過我們的經(jīng)營成為襄陽市酒店行業(yè)、尤其是餐飲業(yè)的一面旗幟。 一、東錦大酒店的建設(shè)背景及建設(shè)必要性 在過去的 20年中，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中 央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 近幾年，襄陽市房地產(chǎn)和旅游業(yè)朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費觀念的改變襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 以及襄陽市商務(wù)、旅游綜合環(huán)境的不斷改善。襄陽作為全國十大魅力城市之一，使得商務(wù)、旅游、休閑目的地的地位越來越受到國際、國內(nèi)的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為：未來幾年，襄陽市房地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)具有較大的市場發(fā)展與需求。 襄陽市是被建設(shè)部 確定的區(qū)域中心城市。襄陽市土地面積 萬平方公里；現(xiàn)有總?cè)丝?580 萬人。其中市區(qū)面積 3564 平方公里 ,人口 254 萬 ,已建成城區(qū)面積約為 200 平方公里 ,城區(qū)人口 萬。是鄂、豫、渝、陜毗粼地區(qū)唯一規(guī)劃的區(qū)域中心城市；也是湖北省僅次于武漢市的第二大城市。湖北省委、省政府已把襄陽市列為“省域副中心城市”重點建設(shè)發(fā)展。近年來 ,汽車產(chǎn)業(yè)、旅游酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛 ,已成為襄陽市的支柱產(chǎn)業(yè) 。對目前襄陽市經(jīng)濟(jì)形式的分析：以 20xx 年度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看。 20xx 年度襄陽地區(qū)（含九個縣、市、區(qū)） GDP總量約為 1560 億。其中高新區(qū)的 GDP總量為 1063 億元 。其中高新區(qū)的汽車工業(yè)園區(qū)及汽車產(chǎn)業(yè)的 GDP總量為 980多億。約占整個襄陽地區(qū)的 2/3（ 60%）以上，連續(xù)幾年統(tǒng)計的情況大致相同。強(qiáng)大的 GDP 產(chǎn)出，導(dǎo)致各種消費需求大量的增加。 襄陽高新區(qū)汽車工業(yè)園 20xx 年度生產(chǎn)經(jīng)營情況：①東風(fēng)日產(chǎn)襄陽乘用車公司生產(chǎn)“天籟”“樓蘭”高檔轎車約 ，產(chǎn)值 400億元以上。②東風(fēng)康明斯發(fā)動機(jī)約 25 萬輛，產(chǎn)值過 150 億以上。③神龍公司襄陽工廠生產(chǎn)發(fā)動機(jī)、變速箱車轎、轎車底盤總成量 55 萬臺（套）產(chǎn)值過 300 億元以上。④東風(fēng)輕卡及 各種特種車輛產(chǎn)量超 15 萬輛，產(chǎn)值過 150 億元。⑤東風(fēng)旅行車（客車）及新能源車輛約 4萬輛，產(chǎn)值百億元以上。⑥東風(fēng)儀表、電器、車轎國家質(zhì)檢中心及其它零部件綜合產(chǎn)值近百億元。⑦汽車工業(yè)園內(nèi)已建成投產(chǎn)企業(yè)有：如宇清電動車公司、新火炬等九十多家高新企業(yè)生產(chǎn)總值達(dá)到 100億以上。 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 前述東風(fēng)基地的東風(fēng)汽車公司的多個整車、主機(jī)廠、園區(qū)內(nèi)多家大型高新技術(shù)企業(yè)，在全國的協(xié)配企業(yè)近兩千家。每家配套企業(yè)每天都要向整車、主機(jī)廠送貨及各種配套服務(wù)；還有全國近百家汽車整車企業(yè)新車型的定型試驗、零部件監(jiān)督檢驗任務(wù)都在襄陽東風(fēng)基地國家汽 車檢測中心（試車場）進(jìn)行?，F(xiàn)初步統(tǒng)計每天到東風(fēng)基地出差、參觀考察，配套服務(wù)的人流量超過萬人以上。這些人員都需要吃、住消費，還有大量的商務(wù)宴請需求。 襄陽市委、市政府在 20xx年年底進(jìn)行了換屆。新的市委、市政府提出了超越發(fā)展新戰(zhàn)略思路；規(guī)劃了未來五年襄陽市宏偉愿景。到 20xx 年，全市 GDP 總量將超過 6000億元，高新區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量將超過 4000億元，汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要突破 3500億元。 襄州區(qū)深圳工業(yè)園、伙牌鎮(zhèn)已于 20xx 年二月中旬，直接劃入高新開發(fā)區(qū)管轄。調(diào)整后的高新區(qū)區(qū)域面積將達(dá)到 270（ 140+130）平方公里。新的高新開發(fā)區(qū)工業(yè)中心位置，也就是東錦科技公司現(xiàn)在所在位置。行政區(qū)劃的調(diào)整擴(kuò)展，為未來東錦酒店公司提供新的強(qiáng)大客源優(yōu)勢。 高新區(qū)新的工業(yè)、商業(yè)走廊路線：（深圳工業(yè)園→汽車工業(yè)園（高新管委會、東風(fēng)基地）→米莊鎮(zhèn)（光彩工業(yè)園、臺商工業(yè)園、日資工業(yè)園）→團(tuán)山鎮(zhèn)（高新工業(yè)園）→伙牌鎮(zhèn)（現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園、 207國道經(jīng)濟(jì)帶）。目前高新區(qū)內(nèi)暫無一個完善的星級酒店和會務(wù)接待及商務(wù)活動中心。 高新區(qū)管委會、東風(fēng)公司各大業(yè)務(wù)版塊、園區(qū)內(nèi)各大企業(yè)的商務(wù)宴請活動，缺少一家環(huán)境條件較好，停車方便，菜系有一定質(zhì)量特色的 酒店。這些商務(wù)活動中缺的不是錢，而是一個合適的地點、環(huán)境及可口的菜肴。有些客戶招待的是需要面子的，需要有一個恰談商務(wù)的場地。目前高新管委會、東風(fēng)各大業(yè)務(wù)版塊均將這些重要的商務(wù)接待活動安排到市區(qū)的食神、華悅、萬達(dá)、共享國際、好福記、新吉陽、襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 新富貴大酒店；或襄州區(qū)榮華、紅寶石、城市名人大酒店等地進(jìn)行。上述這些大酒店，距離我們汽車工業(yè)園較遠(yuǎn)，大部分酒店停車位緊張。加上現(xiàn)在控制酒駕和交通堵車問題，給這些大客戶的需求帶來了極大的不便。外加整個高新開發(fā)區(qū)各家企業(yè)及各相關(guān)管理部門大家都處于一種高節(jié)奏運行狀態(tài)。加上高新區(qū)這 里工作人員及居民均以移民人員為主。大家的消耗觀點比較超前，大量家庭聚會、宴請都不愿在自己家中進(jìn)行；本轄區(qū)現(xiàn)有百余家企業(yè)及行政管理單位，很多單位是沒有食堂，或有食堂，但做的飯菜也都不算好。干部、職工的工作就餐有一定的問題；同時現(xiàn)轄區(qū)十幾萬人口家庭的婚、喪、嫁、娶、升學(xué)、升遷、喬遷、生日宴請有大量的需求。 在襄陽市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)目前尚無一家正規(guī)星級酒店和高檔餐飲接待場所。現(xiàn)有的幾家酒店、賓館在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足商務(wù)、旅游、休閑度假市場的強(qiáng)大需求。在此背景下 ,東錦大酒店無疑適時而上 ,具有一定的建設(shè)投資必要性 。一方面盡可能的提供市場高品質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品 ,滿足市場的需求 ,另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 本報告是基于對市場的充分調(diào)研分析和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的。具有科學(xué)性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對東錦大酒店項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略、環(huán)境保護(hù)與職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計、防火節(jié)能以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行分析研究。 二、襄陽高星級酒店的市場調(diào)研分析及前景預(yù)測 行業(yè)狀況的調(diào)研分析 依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家經(jīng)貿(mào)委、中國消費者協(xié)會、中國旅游飯店業(yè)協(xié)會、國家旅游局、全國商業(yè)信息 中心、國民經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心全國及海外 1100 多種相關(guān)報紙雜志的基礎(chǔ)信息以及各省市相關(guān)統(tǒng)計單位等公布和提供大量資料顯示。中國酒店行業(yè)在 20xx 年度開始實質(zhì)性的增長 ,全面扭虧為盈。從中國襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 飯店業(yè)整體業(yè)績看 ,無論是住宿率還是平均房價保持了持續(xù)增長的勢頭。 酒店需求增長很快 ,大概每年都有 10%以上的增長水平。整體酒店市場的客源結(jié)構(gòu)仍維持穩(wěn)定。商務(wù)客源仍是酒店需求的主體 ,四星、三星和經(jīng)濟(jì)型酒店總需求中所占的比例分別為 48%、 49%、 40%。四星級飯店的國內(nèi)客源所占比例比變化不大 ,但三星級飯店市場的國內(nèi)客源比例卻發(fā)生了較 大的變化 ,國內(nèi)管理及自行管理的三星級飯店的國內(nèi)客源占總體客源的比例分別下降了 10%和 7%. 襄陽市高星級酒店現(xiàn)狀分析 據(jù)襄陽市旅游局提供的數(shù)據(jù)顯示 ,目前襄樊擁有五星級酒店 2 家，四星級酒店 3家 ,三星級酒店 13 家 . 從分布狀況看 ,四、五星級酒店都集聚在中心城區(qū)或商務(wù)區(qū)內(nèi) .這與高星級酒店的功能定位和適配環(huán)境基本一致 .但上述高星級酒店在高新區(qū)范圍尚屬于空白。 襄陽酒店市場分析 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,商務(wù)、旅游、會展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也迅速發(fā)展 ,襄陽市對高檔酒店的需求量也不斷提升。襄陽市四星級（含準(zhǔn)四星）以上的星 級酒店平均年均收益增幅達(dá) 10%； 20xx 年的平均上座率、入住率均高于 80%這一良好水平。 襄陽市是一個重要的旅游觀光城市 ,是全國十大魅力城市之一。在湖北的四大精品旅游線路中就占有 2 條 ,旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。據(jù)統(tǒng)計 ,20xx 年度，來襄陽旅游的人次就達(dá)到 20xx 萬以上。據(jù)省旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ,目前到武當(dāng)山旅游的 50%的游客都會在襄陽食宿。在高新區(qū)內(nèi)，汽車工業(yè)的快速發(fā)展也給這個歷史悠久的城市增添了活力。在高新區(qū)內(nèi)，大中型企業(yè)之間的商務(wù)活襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 動成為星級酒店重要的客戶資源。 綜上簡述 ,根據(jù)高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店業(yè)巨大 的發(fā)展空間 ,東錦大酒店的建立勢在必行。誰先搶占先機(jī)誰就搶占了制高點 ,盡早興建東錦大酒店是襄陽高新區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要。 區(qū)位優(yōu)勢和特點 見一： C— I的綜述分析 市場定位及前景預(yù)測 東錦大酒店將設(shè)計為準(zhǔn)四星級標(biāo)準(zhǔn)的智能型商務(wù)與休閑酒店。目標(biāo)客戶是：來襄陽市高新區(qū)從事商務(wù)活動的，具有中高消費能力高端商務(wù)人士、游客 ,政府機(jī)關(guān)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會高層機(jī)構(gòu)和知名人士。 在此區(qū)域地理條件下 ,東錦大酒店暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目。目前在高新區(qū)中高檔酒店基本是個空白。 評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的 ,但本 項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。在以下部分的財務(wù)評價中 ,運用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) ,如價格 ,均是低于目前的市場價格；成本 ,又是按最高可發(fā)生的成本估算。因此 ,從理論上來講 ,本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。隨著高新區(qū)整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和快速、穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是指日可待。襄陽市作為全國十大魅力城市之一 ,越來越受到人們的關(guān)注 ,而位于高新區(qū)乃至整個襄陽市一家高品位的酒店 東錦大酒店 ,更會為襄陽市商務(wù)、旅游、休閑度假增添新的亮點 ,可以預(yù)測 ,本項目具有良好的市場前景。 三、東錦大酒店項目定位 主題定位 智能型商務(wù)酒店 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 開發(fā)該項目目的定位 : 、投資收益的最大化； 、提升東錦科技公司品牌形象； 項目開發(fā)的市場需求定位 、對總體接待能力的需求 ,尤其是商務(wù)活動、節(jié)假日休閑中檔客房需求； 、高檔餐飲消費的需求； 、大型社會商務(wù)宴請的需求； 轄區(qū)十幾萬人口家庭的婚、喪、嫁、娶、升學(xué)、升遷、喬遷、生日宴請需求： 、政府團(tuán)體、東風(fēng)基地、汽車工業(yè)園、深圳工業(yè)園、日資臺資工業(yè)園、光彩工業(yè)園各家企業(yè)年會大、中、小型宴請需求； 、周邊區(qū)域日常商務(wù)活動、棋牌休閑需求 ； 東錦大酒店項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位 、總體規(guī)劃設(shè)計特色 本項目的設(shè)計主旨是：為商務(wù)、休閑度假的成功人士、各大公司、社會、會議團(tuán)體提供一個中高檔的商務(wù)活動酒店。本項目建筑物設(shè)計為一幢“ L”型分布的建筑物 ,分為裙樓和主樓。主樓高五層主要用于酒店、賓館；裙樓的四層用于辦公、會議、培訓(xùn)配套。 “ L”型建筑物承襲了當(dāng)今國際流行的設(shè)計理念 ,融合襄樊的本土文化特色。精致完美、玲瓏的雕塑 ,疊錯式的噴泉 ,精巧別致的燈飾，別具一格的開敞式酒店大堂 ,融合成出優(yōu)美的商務(wù)、休閑酒店效果。 、建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 (1)標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計。 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 (2)景觀與朝向 保持原建筑風(fēng)格不做大的變動，