【正文】 只進行裝飾、裝修處理達到預期效果。 (3)地形利用 充分自用自景觀和有利和地形 ,通過對正面廣場綠化帶的設計 ,減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 (4)功能分布與設計 ①主樓的四至五層，設計成為客房?？头吭O計成不同智能房型（單間、標間、商務套房、總套。兼國際國內(nèi)長途電話、部分房間含電腦，所有房型免費高速光纖，配備消毒柜、小冰柜、電吹風、免費礦泉水、夜床鮮花等）； ②主樓的三層（共計 25 個標間），設計配備 810 間帶棋牌、茶室商務會談功能的商務活動間（兼商務用餐 8 人以下）；設豪華御膳房級包房 1 間（按目前標準 4 間合并，可命名為乾清宮）；設豪華總督級包房 2 間（目前標準間3 間合并，可命名為直隸總督府、湖廣總督府。標間配備）；設小包間 5 間（專供領導隨從用，可設計為吊滑門的連體包）； ③主樓的二層（共計 25 標間），設計為：中小型包房，按照清宮各殿名稱設巡撫級包房 4 間（目前標準間 2 間合并）、知府級包房 17 間（目前標準間單間為 1 間）； ④主樓一層為大廳；擬將在臨街面設計五個小包間；開設二十五桌（ 25+5）宴會大廳。 ⑤餐飲大小包 房合計 43 間（ 10 間棋牌、茶室、商務會談包房）；宴會大廳可設 25— 30 桌；可供 1000 人同時用餐。 ⑥附樓的四層（共計 16 個標間）將設計為：設可容納 120 人會議（培訓）的多功能廳（把頭四個連體標間）；設一間可容納 30 人的小會議室（門廳對襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 應兩間一體）；設董事會兼業(yè)主總監(jiān)辦公室一間（兩個標間組成）；設總經(jīng)理辦公室一間（兩個標間組成）；設酒店綜合管理部辦公室一間（兩個標間組成）；設財務總監(jiān)及財務部辦公室一間（兩個標間組成）；設餐飲部及總監(jiān)辦公室一間（兩個標間組成）；設客房部辦公室（一個標間組成）；主樓與副樓有樓梯直聯(lián)通； (5)建設與裝修 按中高檔標準進行裝修。在市內(nèi)或轄區(qū)內(nèi)同類智能商務酒店中 ,從規(guī)模、風格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。 建筑采用框架結(jié)構(gòu) ,戶型以標間為主 ,配以部分雙套間和三套間 ,以適用不同客戶的需求。 裝修 :全部按準四星級酒店標準裝修 ,配備準四星級酒店必備的設施、用品。 （ 6）酒店的熱能、通風空調(diào)設計要求 ①酒店所使用熱水，將直接使用東風動力廠供應的熱水進行勾兌使用。 ②酒店的通風空調(diào)系統(tǒng)，擬將采用單體空調(diào)機（柜機和單體掛機）。 ③酒店所用燃氣系統(tǒng)，擬將采用天燃氣，或液化氣。 ④水電系統(tǒng)，將直接使用 東風動力廠供應的水電。 (7)裝修設計意圖和要求 ①充分利用房型臨窗光源 ,創(chuàng)造舒適宜人的環(huán)境； ②創(chuàng)造一個高雅的室內(nèi)外空間 ,提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； ③建筑風格、園林風格統(tǒng)一并相互陪襯 ,相得益彰 ,符合地方個性和氣候特征； 結(jié)合環(huán)保設計 ,如太陽能利用 ,水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 本項目房屋造型及格調(diào)以智能商務與休閑度假為原則 ,體現(xiàn)酒店外觀 ,項目建設密度低 ,大綠化。 價格定位與分布 客房、餐飲的價格策略均采用兩極化的政策。以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對價差（比如無窗的暗房）的房 型 ,制訂有競爭力的起價 ,并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格 ,令景觀較好部分的套房承擔更多的成本 ,從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受 ,以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價格較高 ,但由于好的景觀會吸引潛在客戶。 將餐飲部分的一樓宴會、散客價格定位和二、三樓餐飲包房價格盡量拉開。在保證色、香、味等出品質(zhì)量的同時，將宴會、散臺毛利率定在 50%左右，保證一樓的人氣；在宴會經(jīng)營上，將各種不同性質(zhì)的宴會從價格上把價格拉開（比如說婚宴價格從 488— 1888），以保證不同檔次的宴席接待。包房毛利定在 65%左右。采用“川、湘、鄂 、粵”菜系，外加改良的譚家官府菜，保證品位、提升檔次、確保利潤空間。 四、東錦大酒店的裝修投資規(guī)劃 東錦大酒店按照準四星級酒店標準裝修、五星級服務水準。建設標準詳見“中華人民共和國星級酒店評定標準”“中華人民共和國旅游行業(yè)標準星級酒店客房用品、餐飲用品服務質(zhì)量與配備要求”。 預計酒店總投資約為人民幣約 800 萬元 (未含房產(chǎn) ,房產(chǎn)面積 5400 平方米（未含附樓）；酒店主體建筑為五層結(jié)構(gòu) )。 內(nèi)裝飾約 200 萬元 ：主要項目含：纜線橋架、綜合布線、消防煙感、溫感、噴淋、天花吊頂、酒店公共區(qū)域 (大堂、餐飲、會議室 、客房 )造型飾板、墻布、地毯、電源開關、插座、衛(wèi)生潔具 (洗手盆、座便器、浴缸 )、花鋼石、襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 大理石、燈飾。 外立面裝飾約 100 萬元： 主要是廚房操作間構(gòu)建（ 300 ㎡）、副樓樓頂搭建職工餐廳（ 400 ㎡）；主樓正立面花鋼石、大理石、塑鋁板、玻璃裝飾，門牌、廣告牌、夜間燈飾照明。 設備費用約 60 萬元 主要有電梯 、高低壓配電系統(tǒng)、后備發(fā)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。 安防及弱電設備系統(tǒng)約 46萬元： 有消防系統(tǒng) (含各功能區(qū)防火卷簾、消防栓、滅火器 )、智能安防系統(tǒng) (監(jiān)控 )、電話交換機系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、酒店背景音樂 廣播系統(tǒng)、酒店報警廣播系統(tǒng)、酒店無線尋呼系統(tǒng)、酒店管理軟件系統(tǒng)、會議室音響設備。 餐廚、洗滌設備約 90萬元： 中廚設備、自助餐設備、洗碗機設備、清潔設備等。 熱水系統(tǒng)約 10 萬元： 變頻給排水管網(wǎng)系統(tǒng)、消防用水系統(tǒng)。 辦公室設備約 6 萬元： 酒店商務中心、行政樓層、辦公室設備等。 酒店用交通工具約 20 萬元： 接送客人車輛、工作自用車輛等。 酒店用品約 30 萬元。 1客房電器設施用品約 35 萬元 ：液晶電視、液晶電腦、無氟冰箱、智能保險箱、客房電話等。 客房專用電梯 15 萬元； 1客房設施用品約 60 萬 元： 席夢思、客房家具、沙發(fā)、布草 (按 1:4 配備 )、樓層工作車、各類洗滌劑、客房各類清潔劑等。 1餐廳設施及用品約 120 萬元： 自助餐臺、中西餐桌椅、金器銀器不銹鋼器皿、瓷器、玻璃器皿、布菲爐、咖啡爐、飲料機、毛巾柜、布草 (按 1:4配備 )等。 襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 1會議室約 20 萬元： 多功能會議臺、活動 T 型臺、會議桌椅、投影播放器材、布草 (按 1:4 配備 )、會議音頻、視頻、音響播音。 15 酒店主要設備配置： 、酒店的空調(diào)掛機 、空調(diào)、熱水配送系統(tǒng)設備 . 、消防控制設備和消防設施及用品 、電話交換 機 、監(jiān)控系統(tǒng)部分 、酒店電梯 、廚房設備 、客房所有用品 、酒店客房衛(wèi)生間潔具 、會議室音控設備、投影儀、音響 、公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生潔具和自動感應沖淋系統(tǒng) 、清潔設備 、清潔工具 1酒店功能及區(qū)域分布 一層 :前臺接待、大堂吧 (早餐區(qū) )、行李寄存室、商務中心 (含票務中心 )、購物中心、公共衛(wèi)生間、宴會廳、傳菜點和附一樓廚房、餐飲吧臺 二層 :餐飲包房 (21 間 )、公共衛(wèi)生間（普包不帶衛(wèi)生間和傳菜口） 三層 :餐飲包房 (18 間 )、其中含 棋牌商務包房 10 間 四層 :普通標準客房 25 間 五層 :豪套 1 間（ 4間合 1）、商套 2 間（ 2 間合 1）、商務大床單間 8 間（帶電襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 腦）、普標 9 間 四層至五層 :共計 45 間客房 1 酒店客房標準及配置 酒店日前初步設計客房樓層共 2 層 ,計劃擁有 45 間 (套 )各類能滿足商務旅行、行政辦公用途的豪華、舒適的客房 ,其中 ,總統(tǒng)套房 1 間 ,豪華套房 2 間、商務大床房 8間、標準房 34 間；每間客房均配有液晶電視、寬帶網(wǎng)絡、獨立的商務辦公臺、單人床寬在 米以上、套房配有客用保險柜、迷你酒吧及冰箱、每間客房至少兩部以上電話（衛(wèi)生間 1 部）、衛(wèi)生潔具采 用國內(nèi)知名品牌等設施 ,可以滿足準四星級酒店功能需求 . 19 餐廳、會議、康體、娛樂 餐廳面積 3000 多平方米 ,大型中、餐廳匯集各式精美的佳肴 ,最多可同時接待 1000 余人進餐 ,滿足不同賓客不同的飲食文化需求； 酒店設多功能廳和會議室 ,可接待高規(guī)格的會議（餐飲高峰期可將多功能廳臨時改為宴會廳） 酒店設有 80100 余個泊車位 (內(nèi)外合計 ). 商務中心可提供網(wǎng)絡 ,代發(fā)信函、傳真、復印、國內(nèi)長途電話、票務、旅游等服務 . 五、東錦大酒店的管理及營銷策略 酒店在完成規(guī)劃、設計、建設之后的重要工作就是管理 ,酒店輸出的產(chǎn)品是 以服務為宗旨 ,而服務是通過人的行為來實現(xiàn)的 ,規(guī)范有序的管理可使企業(yè)的核心競爭力不斷的提升 ,隨著市場的變化和競爭狀況不斷的調(diào)整營銷、管理思路 ,使酒店不斷處于良性、可持續(xù)發(fā)展的軌道 , 東錦酒店聚集了一批具先進管理理念和豐富經(jīng)驗的酒店管理精英 ,形成求實、高效、創(chuàng)新的管理團隊 ,這襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 將為酒店創(chuàng)造區(qū)域品牌奠定堅實的基礎； 宣傳主題概念 襄陽市高新區(qū)首家智能商務酒店； 開創(chuàng)高新區(qū)高檔餐飲食府先河； 個性、品位、超值的服務享受； 誠信務實、融合創(chuàng)新、和諧共生。 六、環(huán)境保護與職業(yè)安全衛(wèi)生設計、防火節(jié)能 環(huán)境保護 、 生活污水處理 ,生活污水經(jīng)過分解 ,生化處理后 ,排入城市排水管網(wǎng)。 、設立酒店垃圾中轉(zhuǎn)點，生活垃圾處理 .實行垃圾袋裝化 ,由城市管理部門定時外運。 、餐飲處理剩菜余渣可以聯(lián)系養(yǎng)豬廠進行處理，增加收入。 職業(yè)安全衛(wèi)生設計、防火與節(jié)能 、嚴格執(zhí)行國家及地方環(huán)境保護法和勞動保護法 ,建設清潔無害 ,安全衛(wèi)生文明企業(yè)。 、酒店內(nèi)部設環(huán)形安全通道 ,樓道內(nèi)設安全通道。酒店內(nèi)部設環(huán)關給水管 ,并設有智能的消火系統(tǒng)和消火栓 ,其間距不大于 100 米 ,符合《建筑設計防火規(guī)范要求》。 、酒店設置通風設備 ,以保 持室內(nèi)空氣清潔、新鮮。 、總平面布置中設計消防通道 ,以滿足物流通暢及消防要求 ,各生產(chǎn)部門及輔助部門 ,均按規(guī)定配置消防滅火裝置等。 、在設計中設備選型均選擇國家指定的安全認證標志的產(chǎn)品 ,各種用電設備均設有可靠的獲救標志；酒店通道均設有夜間照明 ,照度符合安全要襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 求。 、所有的動力管線應有明顯的分類標志 ,所有的動力點有明顯的安全標志和使用說明。 、新增建筑物按照地震烈度 6 度、火災耐火等級二級來設計 .防雷設計按照三類防雷建筑物考慮。 、酒店人員和物流出入口分開設置 ,以避免混流帶來的安全隱 患 .各工位應與安全通道相連 ,酒店應有兩個以上的對外出入口 ,以滿足人員疏散的要求。 七、酒店的經(jīng)營成本及預測 (一 ) 酒店年營業(yè)收入測算 東錦酒店擁有 45 間客房 ,其中總統(tǒng)套房 1間、豪華套房 2間、商務大床房 8間、標準房 34 間；餐廳面積 3000 多平方米 ,大型中餐廳 ,可同時接待 1000余人進餐； 營業(yè)收入；酒店客房和餐飲收入 客房方面 :按照總統(tǒng)套房價格 688 元 /日、豪華套房 488 元 /日 (豪華單間同價 )、商務大床房 228 元 /日、標準間 188 元 /日計算 ,酒店出租率按照80%計算 ,酒店客房年收入 萬元 688X1X360X50%= 萬 488X2X360X70%= 萬 228X8X360X80%= 萬 188X34X360X80%= 萬 合計 : 萬 以上按 80%入住率保守計算 ,隨著經(jīng)濟、商務、旅游的發(fā)展 ,近幾年襄樊襄陽東錦酒店管理有限公司 襄陽東錦酒店管理有限公司 .可行性方案 .經(jīng)營管理計劃方案 高星級酒店的出租率穩(wěn)步上升 ,而由于經(jīng)濟型酒店的蓬勃發(fā)展 ,低端市場將首開價格戰(zhàn) ,相反高端市場因經(jīng)濟的迅速發(fā)展需求增加和投資門檻高等因素還會相對穩(wěn)定。因此 ,東錦酒店的年收入也會穩(wěn)步上升。 餐飲方面 :按照包房均價 1500 元 /餐 。宴會及散臺 500 元 /餐 ,和 80%的上座率計算 ,酒店餐飲年收入 萬 包房 :39X1600X360X80%= 萬 宴會及散臺 :40X500X360X70%=504 萬 合計 : 萬 全年客房 \餐飲綜合收入 :2462 萬 (二 )酒店年經(jīng)營成本測算 (祥見表四 ) 營業(yè)成本 主營業(yè)成本主要是指與酒店客房收入相對應的運營成本 ,星級酒店 客房運營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。一般情況下 ,酒店客房日消耗成本 810 元 ,那么按照出租率 80%計算 ,東錦酒店客房年材料消耗費用約 萬元；按照 早餐成本每份 5元、每個客房每日 2份早餐計算 ,每年早餐成本費用約 萬元；酒店營業(yè)、辦公租房計 6500 ㎡，房租費用成本約： 100 萬元。