【正文】 店設(shè)施篇——里維埃拉宴會(huì)廳Riviera Grand Ballroom實(shí)景照片酒店設(shè)施篇——中西餐廳D海柳包房A.B.C.C.D.A.酒店設(shè)施篇——走廊、內(nèi)廷實(shí)景照片實(shí)景照片實(shí)景照片酒店設(shè)施篇——酒店游泳池Swimming Pool規(guī)劃篇—配套娛樂設(shè)施世界排名第一的SPA管理品牌Banyan Tree在對酒店全面考察后決定管理擁有22個(gè)房間的超大SPA。第五章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1 項(xiàng)目背景上海前沿控股聯(lián)合法國雅高酒店管理集團(tuán)在2004年11月8日新聞發(fā)布會(huì)上發(fā)表聲明：雅高國際集團(tuán)將開始管理其中國境內(nèi)第一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店——海南西海岸索菲特前沿大酒店，國際著名酒店管理集團(tuán)在中國第一次涉足產(chǎn)權(quán)酒店的管理，這在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。價(jià)格：—，（可直接入泳池）物業(yè)類型：單間49—116 M2，按套內(nèi)面積計(jì)算，116 M2的房型配簡易廚房。雙套間及三套間均配有廚房。 付款方式 ：A：一次性付款（） B：分期付款（） C：銀行按揭（）銀行按揭可選擇在海南當(dāng)?shù)剞k理，或郵寄按揭所需相關(guān)資料，委托酒店銷售處代為辦理。共360套，約賣出330套，開始賣三期別墅，已經(jīng)賣出10%主要向代理公司（不祥）和住客推廣三亞華宇皇冠假日酒店三亞亞龍灣49～11614000起海景房2200040年簽定委托管理合同每12年一簽，酒店根據(jù)客房實(shí)際收入返還業(yè)主租金收益，年回報(bào)率不低于1013％。同時(shí)，海南也已經(jīng)意識(shí)到，海南島作為一個(gè)整體區(qū)域單位，又是全國的生態(tài)省試點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對數(shù)量必須限制，否則會(huì)同時(shí)導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)破壞和不良競爭等惡性循環(huán)。產(chǎn)權(quán)式酒店盡管有著誘人的高額投資回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)也與收益并存。海南也完全可能由工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“火車尾”一躍而成為生態(tài)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“火車頭”。此外還有天澤海韻、天福源等一批產(chǎn)權(quán)式酒店在動(dòng)工興建。C，長夏無冬。其后，這兩年國內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。海南回頭客多，回頭客令大型綜合性飯店成為必要，因?yàn)閷仡^客而言，該看的地方都去過了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽光、潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動(dòng)，小酒店顯然難以滿足客人的這種需要。國際國內(nèi)酒店管理集團(tuán)之所以能夠勝出，除去本身一流的管理水平、強(qiáng)大的客源支撐外，與國人“崇洋崇大”的心理也有一定關(guān)系。但目前海南符合這樣條件的酒店少之又少，三星級或同等水平的旅游飯店雖然近100家，但這些酒店大多為上世紀(jì)九十年代所建，設(shè)施普遍老化，服務(wù)差強(qiáng)人意。第二次是近兩年房地產(chǎn)復(fù)蘇，大量資金再一次集中轉(zhuǎn)向賓館酒店。市場營銷對加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。一些景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)缺乏遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，投資經(jīng)營者不是靠旅游產(chǎn)品的吸引力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引客源，參與市場競爭，而是靠提供高額回扣的競爭來爭奪客源。海南旅游企業(yè)大部分規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。一些特色旅游項(xiàng)目在國內(nèi)已有一定影響，取得良好的示范性作用。海口西海岸規(guī)劃以“?？诒掏?，熱帶九花園”為主題的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象。２、２　海口宏觀投資環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢?？谑械貓D，四年的時(shí)間里，增長了一百多億元。規(guī)劃提出建設(shè)特色突出、結(jié)構(gòu)相對完整的海洋經(jīng)濟(jì)區(qū)域和開發(fā)區(qū)域。6 可行性研究的依據(jù)本報(bào)告是基于對市場的充分了解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，海南的旅游業(yè)步步升溫，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。海南西海岸前沿大酒店項(xiàng)目收購可行性分析報(bào)告廣東慧谷城市策略有限公司二00七年十月八日目 錄第一章 項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目地理位置2 項(xiàng)目定位3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4項(xiàng)目出售方式與價(jià)格5 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓提出的背景6項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)第二章 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境分析1海南宏觀投資環(huán)境分析2?？诤暧^投資環(huán)境分析第三章 海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析2海南酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析第四章 海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析1產(chǎn)權(quán)式酒店概念2海南產(chǎn)權(quán)式酒店分布3海南產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營分析4海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要個(gè)案分析第五章 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1 項(xiàng)目背景2 項(xiàng)目介紹3 項(xiàng)目配套4 項(xiàng)目可售產(chǎn)品分析5 項(xiàng)目SWOT分析第六章 項(xiàng)目的市場價(jià)值判斷1影響項(xiàng)目未來發(fā)展的幾個(gè)要素2項(xiàng)目的市場價(jià)值判斷第七章 項(xiàng)目整體收購后兩種操作模式評估第八章 項(xiàng)目操作建議1主題定位2賣點(diǎn)整合3價(jià)格預(yù)測與建議4項(xiàng)目啟動(dòng)前注意的事項(xiàng)5入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)6宣傳策略7銷售進(jìn)度與資金回籠計(jì)劃第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)第十章 綜合結(jié)論與建議第一章 項(xiàng)目概況1 項(xiàng)目地理位置本報(bào)告所陳述的對象為海南西海岸前沿大酒店項(xiàng)目，以下簡稱本項(xiàng)目。項(xiàng)目聘請雅高酒店集團(tuán)全程管理（以旗下品牌“索菲特”管理），不過雅高酒店集團(tuán)已于2007年6月退出酒店管理。5項(xiàng)目通過承租方式取得配套（20年經(jīng)營權(quán)）的租金狀況尚不知曉。相關(guān)規(guī)劃《海南省海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》提出，在海南省社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃框架下，確立“以海帶陸，依海興瓊，建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)整合與合作，實(shí)施濱海中心城市帶動(dòng)，形成以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為骨干的海洋經(jīng)濟(jì)體系，以及“一環(huán)四帶三區(qū)，階梯式開發(fā)”的區(qū)域布局，使海南海洋經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，2020年實(shí)現(xiàn)海洋經(jīng)濟(jì)總量翻三番的目標(biāo)，在全省GDP的比重超過30%。﹡我省處在工業(yè)化初期階段，隨著工業(yè)比重明顯提高，全社會(huì)能耗仍將處于穩(wěn)定上升過程。到2020年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1390億元，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢更加突出，初步建成在國際上具有一定知名度與影響力，以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，海南省旅游行業(yè)已擁有國內(nèi)許多地方所不具備的資源、環(huán)境、政策和法律優(yōu)勢，形成了具有相當(dāng)規(guī)模的“吃、住、行、游、購、娛”六大要素功能齊全、協(xié)調(diào)配套的產(chǎn)業(yè)體系，初步具備了年接待游客2500多萬人次的能力,在全國的綜合排名也由建省前的26位上升至15位。近年來，海南不僅在發(fā)展旅游業(yè)中逐步整合優(yōu)化傳統(tǒng)的觀光旅游項(xiàng)目，而且根據(jù)旅游資源特點(diǎn)和不斷變化的市場需求，精心營造旅游熱點(diǎn)，突出發(fā)展休閑度假、會(huì)議旅游、節(jié)慶活動(dòng)等能充分體現(xiàn)海南自然、文化歷史特色的各種專項(xiàng)旅游產(chǎn)品，有效提升了旅游產(chǎn)品競爭力。同時(shí)，地區(qū)發(fā)展也不平衡，旅游企業(yè)和旅游景點(diǎn)主要集中在東部沿海和?？?、三亞等市縣。其三、旅游產(chǎn)品的無序開發(fā)：海南雖然有旅游總體規(guī)劃，但由于缺乏具有實(shí)際操作意義的配套實(shí)施細(xì)則，在旅游產(chǎn)品研發(fā)方面存在對客源市場的具體定位較模糊，對市場供需變化的反應(yīng)不及時(shí)等問題。其五：旅游宣傳促銷力度有待加大：海南作為一個(gè)新興的、遠(yuǎn)離客源市場的旅游目的地。第一次上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，大量資金投向旅游業(yè)，酒店數(shù)量急劇膨脹。因此，市場對豪華酒店的需求其實(shí)很有限，市場更需要的是擁有實(shí)用的客房、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和價(jià)格較低的經(jīng)濟(jì)型酒店。由喜達(dá)屋管理的三亞喜來登大酒店是目前海南經(jīng)營最好的酒店，也是喜達(dá)屋亞太區(qū)最好的酒店，其他如凱萊酒店業(yè)績也不俗。大型綜合性飯店的一個(gè)顯著特征，在于它們具有較大的規(guī)模，有很多風(fēng)格各異的餐廳和健全的休閑娛樂設(shè)施，客人不必走出度假村，就能夠獲得所需的任何產(chǎn)品及服務(wù)。第四章　海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展分析４、１　產(chǎn)權(quán)式酒店概念產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIME SHARE）演變而來。深圳在國內(nèi)最早引進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店概念，海南則在1999年底率先將五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說”溫泉療養(yǎng)度假中心（后更名為海南皇冠假日濱海溫泉酒店）推向了市場。海南島與美國夏威夷處在同一緯度，在長達(dá)1528公里的海岸上遍布可以開發(fā)建設(shè)成為世界一流旅游圣地的旅游資源，島上終年氣候宜人，年平均氣溫2325176。海坡度假區(qū)的三亞海航度假酒店等。應(yīng)該說，海南獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的環(huán)境、氣候、景觀、人文條件非常適合發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游房地產(chǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)和收益是一對孿生兄弟。必須盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)。酒店客房實(shí)際收入的40％返還業(yè)主，年終提供酒店年報(bào)，業(yè)主可通過業(yè)主委員會(huì)聘請會(huì)計(jì)事務(wù)所核查。三亞海航度假中心二期擴(kuò)建工程位于酒店東側(cè)，占地面積30畝，呈“人”字型三面臨海，樓高五層，擁有海景客房230間。物業(yè)類型：單間50 M2，雙套間100 M2，三套間160 M2，按套內(nèi)面積計(jì)算。該項(xiàng)目的征地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、報(bào)建等工作均已完成，2003年年初已全面開工，預(yù)計(jì)2004年底具備接待能力。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房、產(chǎn)權(quán)式度假酒店大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。項(xiàng)目東邊為金鑫足球訓(xùn)練地酒店附近的金鑫足球集訓(xùn)基地的每年數(shù)十支國家甲級球隊(duì)的來到，確保了酒店每年有23個(gè)月的時(shí)間達(dá)到連續(xù)較高入住率的機(jī)會(huì)。? 地處被納入海南省十一五期間重點(diǎn)打造的“盈濱半島”地域，該區(qū)域按規(guī)劃將被打造成一個(gè)具有國際水準(zhǔn)的綜合性濱海休閑旅游度假區(qū)。? 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊生活配套嚴(yán)重不足，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱。? 盈濱半島是人們心目中被奉若神明的風(fēng)水寶地，世界首尊海上金玉大佛坐落于此。4威脅? 雅高集團(tuán)索菲特品牌經(jīng)營不當(dāng)退出造成極大的不利影響，后期15套已購房業(yè)主要求退房也造成不良的口碑。? 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大。同時(shí)，比較其他投資品種，產(chǎn)權(quán)式酒店在年限、投資回報(bào)方式和升值、保值方面，都有著相對優(yōu)勢。為盤活房地產(chǎn)，2000年以來，海南省政府以及?？谑姓懤m(xù)出臺(tái)了一系列盤活房地產(chǎn)的政策和措施，包括銀行按揭、購房入戶、降價(jià)、減免有關(guān)收費(fèi)等等，這些政策和措施對刺激海南旅游房地產(chǎn)業(yè)、增加活力、走出低谷無疑會(huì)起到積極作用，但海南的房地產(chǎn)仍不為人們看好，不少外地客戶談及海南房地產(chǎn)時(shí)仍為之色變。在?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃的指導(dǎo)下，?？诔鞘谢ㄔO(shè)，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來高速發(fā)展機(jī)遇。該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程；同時(shí)項(xiàng)目的成功推出為政府開發(fā)西海岸和盈濱半島埋下伏筆；2．3在國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，市場因素復(fù)雜，市場競爭激烈，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稀少，本項(xiàng)目相對投資額與絕對投資額并不巨大的條件下，相對于同等投資金額的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目更具有投資價(jià)值； 2．4相對于同等投資規(guī)模的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目投資發(fā)展具有非常巨大和深遠(yuǎn)的社會(huì)影響力，有利于建設(shè)具有廣泛社會(huì)影響力的企業(yè)品牌；2．5相對于在其他地區(qū)發(fā)展傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目更容易獲得地方政府支持；項(xiàng)目經(jīng)營為區(qū)域帶來長期而且數(shù)額巨大的財(cái)政收入 ；2．6項(xiàng)目的良性推廣將有利于慧谷品牌深入發(fā)展，實(shí)現(xiàn)跨域、跨行業(yè)整合發(fā)展。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為，不管對該項(xiàng)目進(jìn)行整體收購之后是自作經(jīng)營還是產(chǎn)權(quán)式酒店出售兩種操作模式，該種方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：在短期內(nèi)能夠快速回籠大量資金。（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)。3．4西海岸作為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，配套的完善性及升值潛力的不可估量。2 明確項(xiàng)目前期承租部分的租金水平與租賃期限。同時(shí)，推出購房度假等系列優(yōu)惠及活動(dòng)，銷售方法主打團(tuán)購。注：酒店自己經(jīng)營的情況下，考慮到已經(jīng)有87套客房售出，（已售出87套，每套63平方米，