【正文】 工程增加挑臺處理，最大限度利用海景）產(chǎn)權(quán)年限：70年優(yōu)惠政策：酒店管理公司每年贈送投資者旅游淡季18天的免費入住權(quán)，該權(quán)益經(jīng)過投資者的書面授權(quán)后，可以轉(zhuǎn)贈；在酒店加入RCI集團(tuán)后，該權(quán)益可以通過RCI度假交換計劃，在RCI全球范圍內(nèi)的加盟度假村使用。（四）?？诨使诩偃諡I海溫泉酒店酒店簡介：海口皇冠假日濱海溫泉酒店位于?？谑薪瓥|新區(qū)瓊山大道，北向緊鄰瓊州海峽， 海口市區(qū)較近，由美蘭機場至酒店車程30余分鐘，該酒店配套有亞洲最大的室內(nèi)溫泉療養(yǎng)硬件設(shè)施，目標(biāo)客戶中境外人士占有較大比例。價格：—，（可直接入泳池）物業(yè)類型：單間49—116 M2，按套內(nèi)面積計算，116 M2的房型配簡易廚房。該項目分為兩個部分：一部分定位為國內(nèi)成功人士的第三寓所—公寓式產(chǎn)權(quán)酒店，建筑面積6萬平方米，面向全國銷售；另一部分定位為為亞龍灣度假區(qū)整體配套，具有鮮明熱帶度假特色和歐亞建筑風(fēng)格，集購物、餐飲、娛樂和配套服務(wù)于一體的商業(yè)街。華宇集團(tuán)取得了海南三亞亞龍灣國家級旅游度假區(qū)200畝產(chǎn)權(quán)式度假酒店的土地使用權(quán)。優(yōu)惠政策：酒店采用產(chǎn)權(quán)和時權(quán)結(jié)合的方式進(jìn)行經(jīng)營和管理，每年享受21天五星級酒店的免費入住權(quán)。雙套間及三套間均配有廚房。酒店分別距三亞市區(qū)20公里，三亞機場40公里，?？谑?70公里。（二）三亞天域度假酒店酒店簡介：天域度假酒店座落于中國最南端的海南島三亞市亞龍灣。除此以外，業(yè)主還可享受可享受海航內(nèi)部職工待遇，任何時段機票五折優(yōu)惠，業(yè)主享有訂票定座待遇等諸多優(yōu)惠。 付款方式 ：A：一次性付款（） B：分期付款（） C：銀行按揭（）銀行按揭可選擇在海南當(dāng)?shù)剞k理，或郵寄按揭所需相關(guān)資料，委托酒店銷售處代為辦理。（一） 三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店酒店簡介：三亞海航度假中心位于中國熱帶濱海名城三亞市海坡旅游度假區(qū)，近鄰著名的風(fēng)景勝地—天涯海角，距南山佛教文化苑僅25分鐘車程，離三亞鳳凰國際機場10分鐘車 程，三亞海坡旅游度假區(qū)的第一家五星級濱海休閑度假酒店。上海：三威力物業(yè)；深圳：萬科物業(yè)；香港：美聯(lián)物業(yè)。最初找當(dāng)?shù)卮砉句N售推廣。共360套，約賣出330套，開始賣三期別墅，已經(jīng)賣出10%主要向代理公司（不祥）和住客推廣三亞華宇皇冠假日酒店三亞亞龍灣49～11614000起海景房2200040年簽定委托管理合同每12年一簽，酒店根據(jù)客房實際收入返還業(yè)主租金收益，年回報率不低于1013％。已經(jīng)開始賣二期：亞太會議中心，目前沒有售出上海：戴得梁行代理三亞天域度假酒店三亞亞龍灣50～160均價25000海景房4000050年委托管理合同每3年一簽，委托年限30年。４、４　海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要個案分析項目名稱位置建筑面積m2單價(元/m2)產(chǎn)權(quán)年限投資回報銷售情況及推廣模式三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店三亞海坡旅游度假區(qū)園景房9000海景房1500040年委托管理合同每5年一簽，海航根據(jù)酒店客房實際營利返還租金收益，同時書面承諾業(yè)主委托經(jīng)營的回報率不低于6%。海南省人大及其人大常委會具有地方立法權(quán)，在國家統(tǒng)一的專項法律法規(guī)出臺之前，完全可以先行頒布實施專項地方性法規(guī)加以規(guī)范。同時，海南也已經(jīng)意識到，海南島作為一個整體區(qū)域單位，又是全國的生態(tài)省試點，產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對數(shù)量必須限制，否則會同時導(dǎo)致生態(tài)系統(tǒng)破壞和不良競爭等惡性循環(huán)。當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則及有關(guān)司法解釋，但仍不足。據(jù)了解，國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，且仍有增加的趨勢。這種出賣使用權(quán)和所有權(quán)的方式實際隱含著很大的經(jīng)營風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)式酒店盡管有著誘人的高額投資回報，但風(fēng)險也與收益并存。與同檔次的公寓樓相比，價格高出兩倍多。在眾多的地產(chǎn)項目品類之中，產(chǎn)權(quán)式酒店因為售價高，回報驚人，開發(fā)商紛紛將寶貴的濱海地用于開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。而海南存在的此類問題在中國又具有一定的代表性和警示性。海南也完全可能由工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代的“火車尾”一躍而成為生態(tài)經(jīng)濟(jì)時代的“火車頭”。隨著海南“健康島”、“陽光島”知名度越來越高，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店還會越來越多。在海南的萬寧、陵水等地，盡管當(dāng)?shù)芈糜螣岢辈蝗缛齺?，也有產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)完工或在動工興建。這家占地約160畝、總投資人民幣5億多元的酒店將由已擁有亞龍灣一家五星級酒店的洲際酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。此外還有天澤海韻、天福源等一批產(chǎn)權(quán)式酒店在動工興建。海南產(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在海口和三亞，主要集中在三亞，在三亞主要集中在三亞亞龍灣區(qū)域，三亞海航產(chǎn)權(quán)酒店、三亞天域度假酒店、三亞華宇皇冠假日酒店等都集中在亞龍灣。旅游資源極為豐富。適宜的氣候和優(yōu)良的沙灘使這里遍布最理想的海水浴場和避暑勝地，如三亞市的亞龍灣、鹿回頭、大東海、天涯海角，?？谑械男阌⒑?，文昌縣的清瀾灣，瓊海市長坡，銅鼓嶺南北海岸，陵水縣猴島，東方縣魚鱗洲等。C，長夏無冬。而從旅游資源豐富和全年旅游季節(jié)長度兩個方面看，海南都具有明顯的優(yōu)勢。由此可見產(chǎn)權(quán)式酒店一般分布在黃金海岸等旅游圣地或發(fā)達(dá)城市商務(wù)中心。４、２　海南產(chǎn)權(quán)式酒店分布和發(fā)展現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，在風(fēng)光迤邐的阿爾卑斯山下，產(chǎn)權(quán)式酒店開始興起。其后，這兩年國內(nèi)很多大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店上世紀(jì)70年代產(chǎn)生于美國，90年代引入我國。產(chǎn)權(quán)式酒店繼高檔酒店式公寓、商鋪投資熱之后的一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，根據(jù)其用途,又可分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，產(chǎn)權(quán)式度假酒店主要分布在風(fēng)光旖旎的旅游勝地，而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在大都市的CBD中心，其本質(zhì)是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。而對游客來說，既能充分體驗家庭生活的溫馨氣氛，價格又便宜，吸引力自然不言而喻。海南旅游季節(jié)性強，游客的分布很不均衡，旺季房間不夠，淡季房間又大量空置，這給家庭旅館以較大的生長空間。　　經(jīng)營規(guī)范的家庭旅館。海南回頭客多，回頭客令大型綜合性飯店成為必要，因為對回頭客而言，該看的地方都去過了，剩下的就是在大酒店里享受溫暖的陽光、潔凈的空氣和進(jìn)行各種休閑活動，小酒店顯然難以滿足客人的這種需要。大型綜合性飯店。海南五星級酒店48%這一遠(yuǎn)低于三星級酒店的客房出租率表明，海南酒店市場更需要的是擁有實用的客房、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和價格較低的經(jīng)濟(jì)型酒店。近年來的統(tǒng)計表明，目前來海南的境外游客只占全部游客的6%左右，而海南作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，商務(wù)客人本來就少。國際國內(nèi)酒店管理集團(tuán)之所以能夠勝出，除去本身一流的管理水平、強大的客源支撐外，與國人“崇洋崇大”的心理也有一定關(guān)系。它們的進(jìn)入提升了海南酒店業(yè)的整體形象和管理水平，而它們自己也成為海南酒店業(yè)的贏家。專家預(yù)測，全世界的飯店最終將有60%會成為國際連鎖飯店集團(tuán)成員。這些酒店或因為定位準(zhǔn)確，或因為具有某些特別優(yōu)勢，將會脫離“大盤”走出相對較好的行情，成為海南酒店業(yè)的最后贏家：國內(nèi)外酒店管理集團(tuán)投資和管理的酒店。但目前海南符合這樣條件的酒店少之又少，三星級或同等水平的旅游飯店雖然近100家，但這些酒店大多為上世紀(jì)九十年代所建，設(shè)施普遍老化，服務(wù)差強人意。海南是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，商務(wù)客人并不多，再加上來海南的游客中，境外客人占的比重很小（僅有6%）。海南省酒店業(yè)的布局和發(fā)展?fàn)顩r格外令人關(guān)注。海南是國內(nèi)除北京之外，擁有五星級酒店最多的省份（北京五星級酒店45家，上海31家）。第二次是近兩年房地產(chǎn)復(fù)蘇，大量資金再一次集中轉(zhuǎn)向賓館酒店。３、２　海南酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析自1988年海南島建省以后，酒店業(yè)經(jīng)過了兩次大發(fā)展。同時，有經(jīng)驗的宣傳促銷人才缺乏，也使得旅游宣傳促銷難于出新、出彩。由于對旅游促銷對象缺乏詳盡了解，對國內(nèi)外旅游者的不同旅游需求進(jìn)行有針對性的產(chǎn)品促銷宣傳活動相對較少，宣傳促銷手段和辦法還比較單一，旅游形象宣傳與產(chǎn)品經(jīng)營常常相脫節(jié)。市場營銷對加快旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。旅游市場內(nèi)部還不同程度地存在著業(yè)務(wù)操作不規(guī)范，低價格競爭、從業(yè)人員素質(zhì)低、管理粗放、服務(wù)質(zhì)量差等問題；“黑社”、“黑車”、“黑導(dǎo)”、“黑店”等現(xiàn)象屢禁不止，影響了海南整體的旅游形象和投資環(huán)境，妨礙國內(nèi)外知名旅游企業(yè)進(jìn)入。但是隨著海南旅游業(yè)相關(guān)規(guī)劃的出臺，此現(xiàn)象有望得到改變。海南旅游經(jīng)過多年發(fā)展觀光線路仍比較單一，許多旅游投資者開發(fā)的新項目由于擠不進(jìn)這條單一的旅游行程，投資得不到回報，而影響到投資的積極性。一些景點的開發(fā)建設(shè)缺乏遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，投資經(jīng)營者不是靠旅游產(chǎn)品的吸引力和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來吸引客源，參與市場競爭，而是靠提供高額回扣的競爭來爭奪客源。短期經(jīng)營行為嚴(yán)重影響旅行社的信譽和進(jìn)一步的發(fā)展，而由此形成的惡性削價競爭則是導(dǎo)致當(dāng)前旅游市場混亂諸多問題的根源。另一方面，從經(jīng)營機制看，由于旅行社內(nèi)部管理松散，人員變動較多，旅行社的相當(dāng)部分從業(yè)人員為追求短期效益，急功近利，對企業(yè)的長期發(fā)展關(guān)心較少，對新產(chǎn)品開發(fā)和新市場開拓也不想有更多的投入。其次、海南旅游企業(yè)經(jīng)營管理體制存在的問題：一方面，雖然旅游行業(yè)是我國改革開放的先導(dǎo)，是始終和國際接軌的行業(yè)，但由于內(nèi)部管理體制與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)，旅行社業(yè)一直處于“弱小散”狀態(tài)。海南旅游企業(yè)大部分規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。首先是海南旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，作為支柱產(chǎn)業(yè)的直接效益尚未凸現(xiàn)：海南雖是旅游資源大省但還不是旅游經(jīng)濟(jì)強省，旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)在全省經(jīng)濟(jì)總量中所占的比重較小，旅游接待人數(shù)和收入雖年年遞增，但收入總量并不大，旅游經(jīng)營是粗放型而非質(zhì)量型。?？凇⑷齺喌任鍌€城市也因此而先后獲得全國優(yōu)秀旅游城市稱號。景區(qū)（景點）的建設(shè)明顯加快，目前全省共有49處景區(qū)（景點），其中天涯海角、南山旅游區(qū)等7處景區(qū)（景點）已被評為國家4A級景區(qū)（景點）。一些特色旅游項目在國內(nèi)已有一定影響，取得良好的示范性作用。%；，%。隨著海南旅游市場秩序進(jìn)一步規(guī)范，旅游服務(wù)質(zhì)量和旅游收入也在不斷上升。海南通過確立和實施“一省兩地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。第三章　海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r３、１　海南旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫和人民生活水平的提高，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。?？谖骱０兑?guī)劃藍(lán)圖在海口市城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，海口城市化建設(shè)，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來高速發(fā)展機遇。?？谖骱０兑?guī)劃以“海口碧望角，熱帶九花園”為主題的規(guī)劃設(shè)計方案，勾勒出了西海岸未來綠色海濱旅游圣地的形象。到2010年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到530億元，綜合經(jīng)濟(jì)實力邁上新臺階，中心城市輻射帶動作用明顯增強，人民生活富裕，提前率先基本實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，成為中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。其中，%；，%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值120億元，%。2007年上半年?？谑袑崿F(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。２、２　海口宏觀投資環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢?？谑械貓D，四年的時間里，增長了一百多億元。全社會固定資產(chǎn)投資億元累計1408累計2440地方財政收入億元 150 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元809011887 8 農(nóng)村居民人均純收入元30064020 6 年末常住人口萬人　 　城鎮(zhèn)人口比重%