【正文】 m2～18000元/ m25項(xiàng)目SWOT分析1優(yōu)勢? 離海僅有50米距離，擁有?？谥苓呑詈煤Ｋ?、海灘。? 擁有海南最具規(guī)模的溫泉SPA空間。? 地處被納入海南省十一五期間重點(diǎn)打造的“盈濱半島”地域，該區(qū)域按規(guī)劃將被打造成一個具有國際水準(zhǔn)的綜合性濱海休閑旅游度假區(qū)。? 每年定期組織業(yè)主聯(lián)誼活動，就酒店運(yùn)營管理、增值保值空間等問題及時(shí)與業(yè)主溝通。? 前三年承諾6％保底回報(bào)，即前三年內(nèi)按照上述計(jì)算方法分紅不足6％的年份， 按仍照6％分紅。? 21天免費(fèi)入住權(quán)。? 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊生活配套嚴(yán)重不足，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱。? 90年代末的開發(fā)熱潮致使周邊諸多項(xiàng)目設(shè)施形成爛尾，影響區(qū)域投資信心。3機(jī)會? 盈濱半島位處的澄邁老城區(qū)將可能在未來被劃入海口市的行政區(qū)域，是西海岸深淵度假區(qū)的核心部分；整體開發(fā)盈濱半島是海南省“十一五”期間開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。盈濱半島將建設(shè)成影視會展、佛教文化、旅游度假、康健娛樂、游艇運(yùn)動、商務(wù)休閑、生活居住的“星光半島”。? 盈濱半島是人們心目中被奉若神明的風(fēng)水寶地，世界首尊海上金玉大佛坐落于此。? 項(xiàng)目周邊臨近月亮灣高爾夫球場和金鑫足球訓(xùn)練基地，將給項(xiàng)目帶來較為穩(wěn)定的客源保證。? 海口目前無較有影響力的產(chǎn)權(quán)式酒店在售，市場競爭壓力較小。臨近省會城市?？诘奈恢茫屗越^對優(yōu)勢吸引度假客源的同時(shí)又可獲得眾多的會務(wù)客源。4威脅? 雅高集團(tuán)索菲特品牌經(jīng)營不當(dāng)退出造成極大的不利影響，后期15套已購房業(yè)主要求退房也造成不良的口碑。? 項(xiàng)目目前存在的產(chǎn)權(quán)歸屬不明確和一部分客房作為銀行貸款抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)。? 海口先前的開發(fā)熱度形成爛尾風(fēng)潮致使投資產(chǎn)生畏懼。? 本地市場人口缺少，消費(fèi)機(jī)率低，本地消費(fèi)支持不足。? 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大。綜合分析：F 項(xiàng)目最大優(yōu)勢在于其優(yōu)越的海景資源和客房的硬件條件；F 項(xiàng)目最大劣勢是管理公司退出以及項(xiàng)目交通、生活等配套基礎(chǔ)設(shè)施凸顯不足和周邊爛尾設(shè)施的負(fù)面影響；F 項(xiàng)目最大機(jī)會是盈濱半島區(qū)域的未來利好規(guī)劃以及海南的未來旅游發(fā)展?jié)摿Γ籉 項(xiàng)目最大威脅是項(xiàng)目客觀存在的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。在我國，隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模，特別是城市周邊的周末短期度假和節(jié)假日度假已具雛形?！《俏覈挟a(chǎn)階級層的增長，社會理財(cái)觀念的轉(zhuǎn)變；隨著我國中產(chǎn)階級的形成并迅速增長，社會理財(cái)觀念現(xiàn)已發(fā)生了根本性改變，且隨著銀行利率經(jīng)過3年中8次的調(diào)整，包括7次降息1次增納利息稅，銀行儲蓄將不再是居民，尤其是中產(chǎn)階級的投資首選。同時(shí)，比較其他投資品種，產(chǎn)權(quán)式酒店在年限、投資回報(bào)方式和升值、保值方面，都有著相對優(yōu)勢。 而海南酒店業(yè)的現(xiàn)狀也成為發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的一個契機(jī)。這兩個主要因素決定了海南酒店業(yè)整體虧損的局面。產(chǎn)權(quán)酒店為海南低迷的房地產(chǎn)市場帶來了走出困境的希望。為盤活房地產(chǎn)，2000年以來，海南省政府以及?？谑姓懤m(xù)出臺了一系列盤活房地產(chǎn)的政策和措施，包括銀行按揭、購房入戶、降價(jià)、減免有關(guān)收費(fèi)等等，這些政策和措施對刺激海南旅游房地產(chǎn)業(yè)、增加活力、走出低谷無疑會起到積極作用，但海南的房地產(chǎn)仍不為人們看好，不少外地客戶談及海南房地產(chǎn)時(shí)仍為之色變。在這種背景下，產(chǎn)權(quán)式酒店這一“旅游＋房地產(chǎn)＋投資”的模式將會有效帶動海南的房地產(chǎn)的突圍。根據(jù)2004年海口市的西海岸規(guī)劃，?？谖磥淼陌l(fā)展定位為“突出沿海，向西翼拓展”，?？谑锌傮w規(guī)劃確定西海岸 “一帶三中心”的功能定位，即西海岸黃金旅游帶、休閑旅游度假中心、海上休閑運(yùn)動中心、高尚娛樂中心，并具有一流的生態(tài)景觀、一流的建筑景觀和一流的功能配套。2006年初，山東魯能集團(tuán)與澄邁縣簽訂土地開發(fā)框架協(xié)議，斥資百億元開發(fā)盈濱半島。在?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃的指導(dǎo)下，海口城市化建設(shè)，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展將迎來高速發(fā)展機(jī)遇。4交通網(wǎng)絡(luò)的完善項(xiàng)目位于省會?？诘倪吘壍貛?，相對三亞具有不可替代的優(yōu)勢。交通網(wǎng)絡(luò)的完善對項(xiàng)目未來發(fā)展的影響是非常大的，因交通便利了，將極大帶動周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這對酒店又會起到刺激作用。而這類人的增加肯定會給?？谑懈骶频陰泶罅康目蛻簦瑥亩碳ず？诼糜螛I(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展。該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程；同時(shí)項(xiàng)目的成功推出為政府開發(fā)西海岸和盈濱半島埋下伏筆；2．3在國家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，市場因素復(fù)雜，市場競爭激烈，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稀少，本項(xiàng)目相對投資額與絕對投資額并不巨大的條件下，相對于同等投資金額的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目更具有投資價(jià)值； 2．4相對于同等投資規(guī)模的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目投資發(fā)展具有非常巨大和深遠(yuǎn)的社會影響力，有利于建設(shè)具有廣泛社會影響力的企業(yè)品牌；2．5相對于在其他地區(qū)發(fā)展傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目更容易獲得地方政府支持；項(xiàng)目經(jīng)營為區(qū)域帶來長期而且數(shù)額巨大的財(cái)政收入 ；2．6項(xiàng)目的良性推廣將有利于慧谷品牌深入發(fā)展，實(shí)現(xiàn)跨域、跨行業(yè)整合發(fā)展。綜合分析：在整個西海岸房地產(chǎn)市場中，本項(xiàng)目作為目前唯一的中大型的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。綜合以上，享有得天獨(dú)厚的海景資源的本項(xiàng)目，在海南整體旅游大環(huán)境帶動下、著眼于項(xiàng)目所處區(qū)域的規(guī)劃與未來發(fā)展，在項(xiàng)目的整體素質(zhì)的優(yōu)良性上以及我慧谷品牌的深入和營銷推廣優(yōu)勢上，從市場角度考慮，建議進(jìn)行本項(xiàng)目投資。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為，不管對該項(xiàng)目進(jìn)行整體收購之后是自作經(jīng)營還是產(chǎn)權(quán)式酒店出售兩種操作模式，該種方案必須能同時(shí)滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能夠快速回籠大量資金。1 委托酒店品牌公司經(jīng)營管理或者自己經(jīng)營管理：1優(yōu)勢（1）能保持對酒店的經(jīng)營管理。（3）操作方式較為簡單，不存在后續(xù)問題。小結(jié)：基于以上分析，酒店自己經(jīng)營管理雖然能能保持對酒店的經(jīng)營管理，不存在后續(xù)的返租分紅問題，但不能一次性回籠較多資金，資金的壓力較大，項(xiàng)目的收益回收期長，2產(chǎn)權(quán)式酒店出售：1概念即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。3劣勢（1）操作方式較為復(fù)雜。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對本項(xiàng)目最佳出路的要求。產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項(xiàng)目最佳出路的選擇，對于酒店而言，具有以下四大戰(zhàn)略性意義：■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力?！?產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)。第八章 項(xiàng)目操作建議 1主題定位根據(jù)產(chǎn)權(quán)酒店的客戶定位，在經(jīng)濟(jì)大潮中翻滾中，歷盡身心的疲憊之時(shí)，人們努力尋找的是內(nèi)心深處的一片靜土。項(xiàng)目結(jié)合各方面資源和品牌定位，市場定位為高端產(chǎn)品路線，引領(lǐng)區(qū)域投資新浪潮，項(xiàng)目啟動前必須引進(jìn)國外知名酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理，重朔投資者信心。3．2未來發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，投資回報(bào)價(jià)值不可估量。3．4西海岸作為政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，配套的完善性及升值潛力的不可估量。3．6國際品牌酒店管理公司的服務(wù)、經(jīng)營保障和投資返租/年分紅保障。3．8業(yè)主每年可享受非節(jié)假日21天的免費(fèi)入住，該權(quán)益經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)可轉(zhuǎn)贈。建議平均售價(jià)為15000元/㎡，既符合市場銷售行情又體現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，并具有較高的贏利空間。2 明確項(xiàng)目前期承租部分的租金水平與租賃期限。其他酒店設(shè)施和配套另行商議。5入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)鑒于項(xiàng)目主題已成形并已對外營業(yè)一年，且有較大的負(fù)面影響，建議入市推廣宜早不宜遲，以免給市場再造成負(fù)面影響，同時(shí)也有利于資金的快速回收及贏利。在假期時(shí)推出，可有利于項(xiàng)目集聚人氣，提高成交率。同時(shí)，推出購房度假等系列優(yōu)惠及活動，銷售方法主打團(tuán)購。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目經(jīng)營階段收益與經(jīng)營成本預(yù)測1. 客房及配套經(jīng)營收入 客房年經(jīng)營收入預(yù)測表序號項(xiàng)目數(shù)值1酒店客房數(shù)304間2開房率50%3年開房天數(shù)344天4平均房價(jià)5客房年經(jīng)營收入（1*2*3*4）2配套部分經(jīng)營收入： 配套部分年經(jīng)營收入預(yù)測表序號項(xiàng)目年經(jīng)營收入（萬元人民幣）說明（每間客房2位客人，確定酒店客流量）1中西餐廳每人每天消費(fèi)200元2會議室每三位中一人消費(fèi)100元3Spa、溫泉、ktv及其他每位消費(fèi)100元酒店年經(jīng)營收入：6072萬元。2. 參考類似酒店項(xiàng)目的費(fèi)用成本率：在計(jì)算酒店的年經(jīng)營成本時(shí)，考慮到幾個類似項(xiàng)目的經(jīng)營成本情況：根據(jù)參考樣本一得出的數(shù)據(jù)：項(xiàng)目成本率取費(fèi)基礎(chǔ)成本費(fèi)用（萬元）客房10%客房經(jīng)營收入中西餐廳50%餐廳經(jīng)營收入會議廳10%會議廳經(jīng)營收入桑拿25%取共同成本率25%KTV（30間30%娛樂其他10%水電燃料費(fèi)%酒店?duì)I業(yè)總收入工資1500元/月334人企業(yè)管理費(fèi)%酒店?duì)I業(yè)總收入合計(jì)根據(jù)參考樣本二得出的數(shù)據(jù)：取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)項(xiàng)目費(fèi)用（萬元）工資1500元334人 廣告費(fèi)1%　經(jīng)營收入 水、電、油費(fèi)5%經(jīng)營收入 維修保養(yǎng)費(fèi)2%　同上 培訓(xùn)費(fèi)　固定費(fèi)用　 服裝費(fèi)　　同上 辦公差旅費(fèi)%　經(jīng)營收入 招待費(fèi)1%　同上 綠化費(fèi)%　同上 酒店公司管理費(fèi)2%　同上 保險(xiǎn)費(fèi)2　每月 其他費(fèi)2%　經(jīng)營收入 合計(jì) 將兩個數(shù)據(jù)平均，得出本項(xiàng)目年經(jīng)營費(fèi)用成本：2071萬元。在產(chǎn)權(quán)銷售的情況下，公司本年要給業(yè)主比率為7%的收益，銷售率100%，銷售價(jià)格為15000元/平方米時(shí)，項(xiàng)目每年的產(chǎn)權(quán)回報(bào)支出為1548萬元。注：酒店自己經(jīng)營的情況下，考慮到已經(jīng)有87套客房售出，（已售出87套，每套63平方米，）。2經(jīng)營方式二：客房全部出售，業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)。每五年，該費(fèi)用以幅度為5% 增長。稅后資本金本部收益率雙因素敏感性分析表350002500023000220002000015000NUM!%%%%13000%%%%%11000%%%%%10000%%%%%9500%%%%%9000%%%%%（注：敏感性分析表中加粗部分，橫排為支付價(jià)款，豎排為客房的售價(jià)） 敏感性分析解釋：當(dāng)客房銷售價(jià)格為15000元/平方米，項(xiàng)目的購入款為35000萬元時(shí)，項(xiàng)目無利可圖；項(xiàng)目的購入款為22000萬元時(shí)，%；當(dāng)客房銷售價(jià)格為13000元/平方米，項(xiàng)目的購入款為35000萬元時(shí)，項(xiàng)目無利可圖；此時(shí)的可承受的最高價(jià)位在22000萬元；%；其余情況類