20xx山東壽光房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)-資料下載頁(yè)
2024-11-08 10:52本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】2009年以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的作用凸顯，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，市場(chǎng)消費(fèi)信心逐漸增強(qiáng)，商品住房成交量快速增長(zhǎng)，住房?jī)r(jià)格穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)回升，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步減緩，部分區(qū)域土地購(gòu)置競(jìng)爭(zhēng)激烈。2010年第一季度，針對(duì)全國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資性購(gòu)房比例過(guò)高等問(wèn)題，政府先后出臺(tái)了多項(xiàng)保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，預(yù)計(jì)這些政策會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響，2010年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在整體平穩(wěn)中出現(xiàn)小幅回落。隨著土地供應(yīng)量的減少，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，土地價(jià)格增長(zhǎng)較快，壽光市土地價(jià)格在商品房住宅成本中占40％的比重，土地成本的上升必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。（九）房地市場(chǎng)額開(kāi)發(fā)欠規(guī)范，部分挫傷了開(kāi)發(fā)商的積極性?，F(xiàn)在壽光城市建設(shè)用地已實(shí)行招、拍、掛制度，但許
【正文】 10000元/㎡面寬：8米 進(jìn)深：1015米上下2層，單間100㎡左右與項(xiàng)目形象相符，突出高檔的概念，比如進(jìn)駐高檔咖啡廳、影樓、西餐等環(huán)翠花園沿街三層，長(zhǎng)約120米左右已售完（該區(qū)對(duì)外出租情況很好，一鋪難求）中南世紀(jì)城對(duì)面6000—7000元/㎡6000元/㎡5000元/㎡—5米，進(jìn)深12米左右，單間55—60㎡現(xiàn)處前期裝修階段，已有一家高檔家具入住鴻基花園沿街兩層，加閣樓，東西區(qū)各長(zhǎng)150—200米出售率在95﹪上，西區(qū)售完（西區(qū)出租情況良好，無(wú)閑置情況）東區(qū)僅有較差位置鋪位沒(méi)有出售，出租率在70—80﹪以上）現(xiàn)代中學(xué)西鄰6500元/㎡7000元/㎡6400元/㎡面寬3—，進(jìn)深13米左右，單間40—45㎡主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為社區(qū)生活配套，如洗車(chē)、干洗、茶室等。東區(qū)臨近現(xiàn)代中學(xué)有書(shū)店、文具店早教中心等金色年華高層底商，東區(qū)北區(qū) 長(zhǎng)度在150米左右出售率在30﹪左右，北環(huán)路與幸福路交匯處，一中西鄰7000元/㎡（臨近沿街小產(chǎn)權(quán)商鋪20㎡，售價(jià)7萬(wàn)元，年租4000元，㎡7480元/㎡/6680元/㎡面寬4米左右，進(jìn)深12—13米，單間面積為50㎡商鋪銷(xiāo)售不及住宅，因周邊市場(chǎng)暫無(wú)法支持此類(lèi)大面積、高單價(jià)總價(jià)商鋪，主要客源將依賴(lài)于現(xiàn)有住戶(hù)及一中學(xué)生，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)書(shū)香門(mén)第多層底商，南北長(zhǎng)度在200米左右，沿街兩層出售率在95﹪以上一中南鄰，北環(huán)路與幸福路交匯處，西邊為兆祥小區(qū)、教師新村5300元/㎡5548元/㎡5138元/㎡，進(jìn)深17米左右（主力標(biāo)準(zhǔn)商鋪），單間面積60㎡左右商鋪及以上小戶(hù)型銷(xiāo)售都很好，因臨近一中，家長(zhǎng)伴讀情況多，使該區(qū)房屋出租情況火爆，加上周邊社區(qū)相對(duì)成熟，對(duì)于商業(yè)發(fā)展也有促進(jìn)作用中央華府高層底商，沿街2層，總長(zhǎng)度約為300米基本售完人民廣場(chǎng)7500元/㎡9000元/㎡6000元/㎡（一期）面寬5米，進(jìn)深10—12米，單間50—60㎡（主力商鋪上下兩層，200㎡左右）商鋪暫未開(kāi)業(yè)，且出租情況不佳，因涉及住宅層高問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法入住，延誤商鋪營(yíng)業(yè)，且周邊業(yè)態(tài)較為繁雜、低端，影響該區(qū)鋪位價(jià)值。無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)。藍(lán)灣康城多層沿街底商僅剩三套金光街與東環(huán)路交匯處（臨近蘭桂坊）5000元/㎡5600元/㎡最小162㎡最大1500㎡商鋪規(guī)劃面積較大，消化較快，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，做為住宅底商，后期可能以社區(qū)配套和餐飲居多名仁摩登城45000平方米﹣1層、層、2層在售、4層未售，所剩商業(yè)不多渤海路與新興街交叉路口東南角﹣1層、2層11000元/㎡、1層均價(jià)18000元/㎡左右30000元/㎡10000元/㎡單間最大100㎡最小810㎡項(xiàng)目分為四層外加地下一層、二層，3層定位業(yè)態(tài)步行街、服裝、內(nèi)衣等，4層定位餐飲、娛樂(lè)，2層為地下停車(chē)場(chǎng)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，5年返租，招商品牌名店，蘇寧電器已經(jīng)入駐，1層沿街商鋪炒到30000元/㎡，物業(yè)費(fèi)用為11元/㎡/月，地下車(chē)位500個(gè)繽紛五洲10萬(wàn)平方米以招商為主，銷(xiāo)售約50﹪金光街與石馬街交匯處1層均價(jià)16000元/㎡、2層均價(jià)8000元/㎡單間最小20㎡，自由分割，最大1000㎡經(jīng)營(yíng)定位為購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲，地面車(chē)位110個(gè)，地下車(chē)位410個(gè)，1層定位名品名流區(qū)、2層定位創(chuàng)意生活館、3層定位科技餐飲區(qū)、4層定位娛樂(lè)區(qū)，該項(xiàng)目定位較為嚴(yán)格，不能靈活變更，在很程度上限制某些行業(yè)的發(fā)展，據(jù)了解，該項(xiàng)目無(wú)產(chǎn)權(quán)，屬于租賃地，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)是個(gè)難題3434/34總析：1. 目前壽光在建商業(yè)樓盤(pán)較多（由于多數(shù)樓盤(pán)商業(yè)部分未公開(kāi)信息，暫不做記錄），壽光商業(yè)地產(chǎn)逐漸取代住宅成為新的熱點(diǎn)，加之壽光東城區(qū)的建設(shè)，城市中心的逐漸東移，商業(yè)建設(shè)更是日漸增多。2. 大型綜合購(gòu)物中心，如全福元仍然占主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)的沿街商鋪或住宅底商快速崛起。盡管壽光的人均商業(yè)面積嚴(yán)重超出國(guó)家平均水平，但僅僅局限于老城區(qū)，但縱觀(guān)整個(gè)壽光商業(yè)，仍以滿(mǎn)足基本生存需求消費(fèi)為主，享受型消費(fèi)將隨著人們對(duì)于生活品質(zhì)的要求逐漸提升而產(chǎn)生被動(dòng)需求，此類(lèi)型消費(fèi)如餐飲、娛樂(lè)及休閑在東城區(qū)尚缺乏，市場(chǎng)空白較多。3. 位置較好的地區(qū)商鋪有價(jià)無(wú)市一鋪難求，價(jià)格也是高的離譜，但在位置較為偏遠(yuǎn)而且升值潛力較大的地區(qū)，商鋪價(jià)格普遍能在人們接受范圍之內(nèi)，但大多數(shù)人持觀(guān)望態(tài)度，一旦規(guī)模形成，投資客戶(hù)蜂擁而至，在壽光當(dāng)?shù)?，客?hù)跟風(fēng)現(xiàn)象可見(jiàn)一斑。1. 商鋪價(jià)格分析項(xiàng)目名稱(chēng)中南世紀(jì)城環(huán)翠花園鴻基花園金色年華書(shū)香門(mén)第中央華府藍(lán)灣康城名仁摩登城繽紛五洲銷(xiāo)售均價(jià)13000元/㎡6000—7000元/㎡6500元/㎡7000元/㎡5300元/㎡7500元/㎡5600元/㎡18000元/㎡16000元/㎡(一) 總結(jié)分析:壽光在售商業(yè)樓盤(pán)均價(jià)一般集中在5000元/㎡7000元/㎡之間，而集中在5500元/㎡6500元元/㎡占得比例較大，如：環(huán)翠花園、鴻基花園、藍(lán)灣康城等，這些樓盤(pán)地理位置適中，規(guī)劃為住宅底商，主要以社區(qū)配套為主，這部分樓盤(pán)幾乎代表了壽光當(dāng)?shù)厣啼伿蹆r(jià)的平均水平，個(gè)別樓盤(pán)如中南世紀(jì)城均價(jià)到了13000元/㎡，樓盤(pán)定位較高，開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，位于壽光主干道的沿街底商，自然價(jià)格較高，這為壽光商鋪個(gè)別現(xiàn)象。純商業(yè)樓盤(pán)如：名仁摩登城和繽紛五洲，由于其定位為純商業(yè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格偏高，名仁摩登城1層個(gè)別沿街商鋪售價(jià)已達(dá)到30000元/㎡，內(nèi)街的均價(jià)也在18000元/㎡，首先是其地理位置的優(yōu)越，其次是其準(zhǔn)確的定位和經(jīng)營(yíng)方式，采取先招商后運(yùn)營(yíng)的方式取得了很多客戶(hù)的信賴(lài)，允諾5年返祖形式也讓商家看到了機(jī)會(huì)，因此許多商家紛紛進(jìn)駐，價(jià)格自然也是一路攀升。繽紛五洲銷(xiāo)售一般，重點(diǎn)在招商，不過(guò)招商并不明顯，地理位置的偏遠(yuǎn)，加上價(jià)格偏高，再因?yàn)槠涠ㄎ环置鲊?yán)格，靈活性小，限制了很多商家發(fā)展，所以進(jìn)度整體一般，繽紛五洲無(wú)產(chǎn)權(quán)，為租賃土地，這也為銷(xiāo)售增添了難度。2. 商鋪面積分析項(xiàng)目名稱(chēng)中南世紀(jì)城環(huán)翠花園鴻基花園金色年華書(shū)香門(mén)第中央華府藍(lán)灣康城名仁摩登城繽紛五洲單間面積100㎡60㎡45㎡50㎡60㎡60㎡90㎡8100㎡201000㎡(一) 總結(jié)分析：㎡60㎡之間，主要以上下連體出售為主，此類(lèi)樓盤(pán)主要集中在老城區(qū)，由于老城區(qū)寸土寸金，價(jià)格相對(duì)較高，商鋪面積相對(duì)新城區(qū)較小。新城區(qū)商鋪單間面積超過(guò)90㎡以上，以藍(lán)灣康城最為顯著，最小單間商鋪面積超過(guò)90㎡以上，而且主要以上下五層或四層連體出售，新城區(qū)商業(yè)主要用于休閑、餐飲、娛樂(lè)為主，所需要商鋪面積較大，中南世紀(jì)城主要打造高端住宅，底商也定位位高端業(yè)態(tài)，相對(duì)面積需求較大。純商業(yè)樓盤(pán)如名仁摩登城和繽紛五洲，商鋪面積大小可以自由組合分割，這也給商家?guī)?lái)較大方便。、休閑、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)面積都較大，而且生意較為火爆，這就不難看出，總價(jià)較高的問(wèn)題影響逐漸減弱，壽光當(dāng)?shù)乜蛻?hù)對(duì)地理位置較為看重，未來(lái)升值潛力是其次。，但是純商業(yè)項(xiàng)目較少，在老城區(qū)多種業(yè)態(tài)重疊發(fā)展的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，很多業(yè)態(tài)分配不足，經(jīng)營(yíng)較為混亂，成行成市的一條龍商業(yè)街幾乎空白。壽光商業(yè)仍然以滿(mǎn)足基本消費(fèi)為主，享受型消費(fèi)短時(shí)期內(nèi)難以形成，隨著人民生活水平的逐漸提高，必將產(chǎn)生被動(dòng)享受型消費(fèi)需求。
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