20xx山東壽光房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)-資料下載頁
2024-11-08 10:52本頁面
【導讀】2009年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的作用凸顯，全國房地產(chǎn)市場快速回暖，市場消費信心逐漸增強，商品住房成交量快速增長，住房價格穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回升，企業(yè)資金壓力進一步減緩，部分區(qū)域土地購置競爭激烈。2010年第一季度，針對全國部分地區(qū)房價上漲過快、投資性購房比例過高等問題，政府先后出臺了多項保持和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，預(yù)計這些政策會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當大的影響，2010年全國的房地產(chǎn)市場會在整體平穩(wěn)中出現(xiàn)小幅回落。隨著土地供應(yīng)量的減少，競爭日益激烈，土地價格增長較快，壽光市土地價格在商品房住宅成本中占40％的比重，土地成本的上升必然帶來房價的上漲。（九）房地市場額開發(fā)欠規(guī)范，部分挫傷了開發(fā)商的積極性?，F(xiàn)在壽光城市建設(shè)用地已實行招、拍、掛制度，但許
【正文】 10000元/㎡面寬：8米 進深：1015米上下2層，單間100㎡左右與項目形象相符，突出高檔的概念，比如進駐高檔咖啡廳、影樓、西餐等環(huán)翠花園沿街三層，長約120米左右已售完（該區(qū)對外出租情況很好，一鋪難求）中南世紀城對面6000—7000元/㎡6000元/㎡5000元/㎡—5米，進深12米左右，單間55—60㎡現(xiàn)處前期裝修階段，已有一家高檔家具入住鴻基花園沿街兩層，加閣樓，東西區(qū)各長150—200米出售率在95﹪上，西區(qū)售完（西區(qū)出租情況良好，無閑置情況）東區(qū)僅有較差位置鋪位沒有出售，出租率在70—80﹪以上）現(xiàn)代中學西鄰6500元/㎡7000元/㎡6400元/㎡面寬3—，進深13米左右，單間40—45㎡主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為社區(qū)生活配套，如洗車、干洗、茶室等。東區(qū)臨近現(xiàn)代中學有書店、文具店早教中心等金色年華高層底商，東區(qū)北區(qū) 長度在150米左右出售率在30﹪左右，北環(huán)路與幸福路交匯處，一中西鄰7000元/㎡（臨近沿街小產(chǎn)權(quán)商鋪20㎡，售價7萬元，年租4000元，㎡7480元/㎡/6680元/㎡面寬4米左右，進深12—13米，單間面積為50㎡商鋪銷售不及住宅，因周邊市場暫無法支持此類大面積、高單價總價商鋪，主要客源將依賴于現(xiàn)有住戶及一中學生，無統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營書香門第多層底商，南北長度在200米左右，沿街兩層出售率在95﹪以上一中南鄰，北環(huán)路與幸福路交匯處，西邊為兆祥小區(qū)、教師新村5300元/㎡5548元/㎡5138元/㎡，進深17米左右（主力標準商鋪），單間面積60㎡左右商鋪及以上小戶型銷售都很好，因臨近一中，家長伴讀情況多，使該區(qū)房屋出租情況火爆，加上周邊社區(qū)相對成熟，對于商業(yè)發(fā)展也有促進作用中央華府高層底商，沿街2層，總長度約為300米基本售完人民廣場7500元/㎡9000元/㎡6000元/㎡（一期）面寬5米，進深10—12米，單間50—60㎡（主力商鋪上下兩層，200㎡左右）商鋪暫未開業(yè)，且出租情況不佳，因涉及住宅層高問題，導致業(yè)主無法入住，延誤商鋪營業(yè)，且周邊業(yè)態(tài)較為繁雜、低端，影響該區(qū)鋪位價值。無統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營。藍灣康城多層沿街底商僅剩三套金光街與東環(huán)路交匯處（臨近蘭桂坊）5000元/㎡5600元/㎡最小162㎡最大1500㎡商鋪規(guī)劃面積較大，消化較快，無統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，做為住宅底商，后期可能以社區(qū)配套和餐飲居多名仁摩登城45000平方米﹣1層、層、2層在售、4層未售，所剩商業(yè)不多渤海路與新興街交叉路口東南角﹣1層、2層11000元/㎡、1層均價18000元/㎡左右30000元/㎡10000元/㎡單間最大100㎡最小810㎡項目分為四層外加地下一層、二層，3層定位業(yè)態(tài)步行街、服裝、內(nèi)衣等，4層定位餐飲、娛樂，2層為地下停車場，統(tǒng)一經(jīng)營，5年返租，招商品牌名店，蘇寧電器已經(jīng)入駐，1層沿街商鋪炒到30000元/㎡，物業(yè)費用為11元/㎡/月，地下車位500個繽紛五洲10萬平方米以招商為主，銷售約50﹪金光街與石馬街交匯處1層均價16000元/㎡、2層均價8000元/㎡單間最小20㎡，自由分割，最大1000㎡經(jīng)營定位為購物、休閑、娛樂、餐飲，地面車位110個，地下車位410個，1層定位名品名流區(qū)、2層定位創(chuàng)意生活館、3層定位科技餐飲區(qū)、4層定位娛樂區(qū)，該項目定位較為嚴格，不能靈活變更，在很程度上限制某些行業(yè)的發(fā)展，據(jù)了解，該項目無產(chǎn)權(quán)，屬于租賃地，對于購買客戶是個難題3434/34總析：1. 目前壽光在建商業(yè)樓盤較多（由于多數(shù)樓盤商業(yè)部分未公開信息，暫不做記錄），壽光商業(yè)地產(chǎn)逐漸取代住宅成為新的熱點，加之壽光東城區(qū)的建設(shè)，城市中心的逐漸東移，商業(yè)建設(shè)更是日漸增多。2. 大型綜合購物中心，如全福元仍然占主導地位，傳統(tǒng)的沿街商鋪或住宅底商快速崛起。盡管壽光的人均商業(yè)面積嚴重超出國家平均水平，但僅僅局限于老城區(qū)，但縱觀整個壽光商業(yè)，仍以滿足基本生存需求消費為主，享受型消費將隨著人們對于生活品質(zhì)的要求逐漸提升而產(chǎn)生被動需求，此類型消費如餐飲、娛樂及休閑在東城區(qū)尚缺乏，市場空白較多。3. 位置較好的地區(qū)商鋪有價無市一鋪難求，價格也是高的離譜，但在位置較為偏遠而且升值潛力較大的地區(qū)，商鋪價格普遍能在人們接受范圍之內(nèi)，但大多數(shù)人持觀望態(tài)度，一旦規(guī)模形成，投資客戶蜂擁而至，在壽光當?shù)?，客戶跟風現(xiàn)象可見一斑。1. 商鋪價格分析項目名稱中南世紀城環(huán)翠花園鴻基花園金色年華書香門第中央華府藍灣康城名仁摩登城繽紛五洲銷售均價13000元/㎡6000—7000元/㎡6500元/㎡7000元/㎡5300元/㎡7500元/㎡5600元/㎡18000元/㎡16000元/㎡(一) 總結(jié)分析:壽光在售商業(yè)樓盤均價一般集中在5000元/㎡7000元/㎡之間，而集中在5500元/㎡6500元元/㎡占得比例較大，如：環(huán)翠花園、鴻基花園、藍灣康城等，這些樓盤地理位置適中，規(guī)劃為住宅底商，主要以社區(qū)配套為主，這部分樓盤幾乎代表了壽光當?shù)厣啼伿蹆r的平均水平，個別樓盤如中南世紀城均價到了13000元/㎡，樓盤定位較高，開發(fā)商實力較強，位于壽光主干道的沿街底商，自然價格較高，這為壽光商鋪個別現(xiàn)象。純商業(yè)樓盤如：名仁摩登城和繽紛五洲，由于其定位為純商業(yè)樓盤，銷售價格偏高，名仁摩登城1層個別沿街商鋪售價已達到30000元/㎡，內(nèi)街的均價也在18000元/㎡，首先是其地理位置的優(yōu)越，其次是其準確的定位和經(jīng)營方式，采取先招商后運營的方式取得了很多客戶的信賴，允諾5年返祖形式也讓商家看到了機會，因此許多商家紛紛進駐，價格自然也是一路攀升。繽紛五洲銷售一般，重點在招商，不過招商并不明顯，地理位置的偏遠，加上價格偏高，再因為其定位分明嚴格，靈活性小，限制了很多商家發(fā)展，所以進度整體一般，繽紛五洲無產(chǎn)權(quán)，為租賃土地，這也為銷售增添了難度。2. 商鋪面積分析項目名稱中南世紀城環(huán)翠花園鴻基花園金色年華書香門第中央華府藍灣康城名仁摩登城繽紛五洲單間面積100㎡60㎡45㎡50㎡60㎡60㎡90㎡8100㎡201000㎡(一) 總結(jié)分析：㎡60㎡之間，主要以上下連體出售為主，此類樓盤主要集中在老城區(qū)，由于老城區(qū)寸土寸金，價格相對較高，商鋪面積相對新城區(qū)較小。新城區(qū)商鋪單間面積超過90㎡以上，以藍灣康城最為顯著，最小單間商鋪面積超過90㎡以上，而且主要以上下五層或四層連體出售，新城區(qū)商業(yè)主要用于休閑、餐飲、娛樂為主，所需要商鋪面積較大，中南世紀城主要打造高端住宅，底商也定位位高端業(yè)態(tài)，相對面積需求較大。純商業(yè)樓盤如名仁摩登城和繽紛五洲，商鋪面積大小可以自由組合分割，這也給商家?guī)磔^大方便。、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，經(jīng)營面積都較大，而且生意較為火爆，這就不難看出，總價較高的問題影響逐漸減弱，壽光當?shù)乜蛻魧Φ乩砦恢幂^為看重，未來升值潛力是其次。，但是純商業(yè)項目較少，在老城區(qū)多種業(yè)態(tài)重疊發(fā)展的現(xiàn)象非常嚴重，很多業(yè)態(tài)分配不足，經(jīng)營較為混亂，成行成市的一條龍商業(yè)街幾乎空白。壽光商業(yè)仍然以滿足基本消費為主，享受型消費短時期內(nèi)難以形成，隨著人民生活水平的逐漸提高，必將產(chǎn)生被動享受型消費需求。
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