【正文】 案例十四、 2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于A大廈停車場(chǎng)，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安、保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸，并帶徐某查年現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時(shí)有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后起來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。徐某候車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費(fèi)1000元。原告徐某起訴的主要理由是，B大廈在拆除腳手架和防護(hù)網(wǎng)時(shí)設(shè)置的遮蓋物過(guò)小，不足以防止損害的發(fā)生，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，而A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù)，也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱，原告的損失應(yīng)找施工單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則，做好安全防范工作。原告停車時(shí)清楚現(xiàn)場(chǎng)有建筑垃圾而仍停車，其意圖值得揣測(cè)。被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān)，在停車場(chǎng)管理方面沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。問(wèn)題： B大廈發(fā)展商某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任》依據(jù)是什么？ 本案中的某物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任？依據(jù)是什么？ 物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒的經(jīng)驗(yàn)有哪些？參考答案：B大廈發(fā)展商某房地產(chǎn)公司確應(yīng)承擔(dān)民事?lián)p害責(zé)任。我國(guó)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸——交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。本案中的物業(yè)管理公司不須承擔(dān)連帶責(zé)任，理由是本案中的物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，沒(méi)有與車主間建立車輛保管關(guān)系，因此不須承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外，可能導(dǎo)致糾紛時(shí)，物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn)：（1）應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過(guò)程。僅證明自己沒(méi)有責(zé)任是不夠的，也無(wú)法完全打消事主的疑慮。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛。（2）全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過(guò)拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無(wú)利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù)，既有利于協(xié)助事主解決糾紛，又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問(wèn)題。根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)。案例十五、上海市某小區(qū)業(yè)主，從2002年3月起，我們小區(qū)物業(yè)管理公司就將其使用的部分房屋出租給一商販?zhǔn)褂?，其間曾有居民提出異議，但物業(yè)公司認(rèn)為其出租的是自己的辦公用房和住房，小區(qū)居民不用干涉，近幾個(gè)月來(lái)，該商販裝卸和運(yùn)送貨物時(shí)經(jīng)常堵塞了小區(qū)的交通，給小區(qū)居民帶來(lái)很多不便，為此，業(yè)主與物業(yè)公司及商販之間多次發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。問(wèn)題：小區(qū)居民有權(quán)干涉物業(yè)管理公司出租管理用房的行為嗎？（請(qǐng)說(shuō)明理由）參考答案：如果小區(qū)物業(yè)管理公司出租的是其物業(yè)管理用房，那么小區(qū)居民就有權(quán)要求其停止出租行為?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。既然物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主所有，那么，依據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，這些房屋的占有、使用、收益與處分權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。作為物業(yè)管理公司，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，無(wú)權(quán)出租這些房屋?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第65條規(guī)定，違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。根據(jù)這些規(guī)定，本案中的小區(qū)的物業(yè)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，無(wú)權(quán)擅自出租其管理用房。小區(qū)居民可以依法要求物業(yè)管理公司停止出租管理用房的行為。案例十六、原告：錢某，個(gè)體工商戶被告：趙某，白蒲航運(yùn)公司職工 2001年5月5日，被告趙某因資金周轉(zhuǎn)困難向原告錢某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。在案件審理過(guò)程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，被告表示沒(méi)有現(xiàn)金，但是有住房一套，并出示了僅有其本人名字的房屋產(chǎn)權(quán)證書，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。原、被告雙方在法院主持下，自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運(yùn)公司305室的住房一套作價(jià)給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價(jià)雙方當(dāng)事人另行簽訂的房屋買賣協(xié)議。后原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議并交付了房屋。被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對(duì)被告出售房屋一事一無(wú)所知?；貒?guó)探親時(shí)才發(fā)出自己的房屋被丈夫私自賣出，姚某認(rèn)為房屋是在婚后共同出資購(gòu)買的，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，遂帶著結(jié)婚證、購(gòu)房合同、共同出資的證據(jù)，向法院審判監(jiān)督庭申請(qǐng)?jiān)賹彛J(rèn)為：原審被告趙某在原審調(diào)解中將不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)共有房屋用于抵償債務(wù)，侵犯了家庭其他成員的合法權(quán)益。因此，原審調(diào)解協(xié)議內(nèi)容違法，要求法院依法予以撤銷。問(wèn)題： 本案中被告在案件審理過(guò)程中與錢某簽訂的房屋買賣合同是否有效？理由是什么？ 若本案中的房屋買賣合同有效，姚某可以通過(guò)何種方式保護(hù)自己權(quán)益？ 善意取得制度的構(gòu)成要件有哪些？參考答案： 本案中被告在案件審理過(guò)程中與錢某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)有效。理由如下：雖然事實(shí)上并非房屋的唯一所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)單獨(dú)處分該房屋。但是被告趙某在與原告錢某達(dá)成房屋買賣協(xié)議時(shí)，原告錢某為善意且無(wú)過(guò)失，應(yīng)適用善意取得制度，原告錢某憑被告出示的房屋所有權(quán)證，有理由相信被告趙某系該房屋的唯一所有權(quán)人，亦有理由相信其有權(quán)出賣該房屋，故從保護(hù)善意第三人利益的角度出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)簽訂的房屋買賣合同有效。至于因出賣房屋而給被告妻子姚某帶來(lái)的損失，姚某可另行起訴要求被告趙某予以賠償，被告妻子姚某的再審請(qǐng)求不能成立，應(yīng)依法予以駁回。善意取得制度是基于對(duì)善意第三人利益和交易安全之保護(hù)所作出的一項(xiàng)重要法規(guī)制度，該制度的適用使善意第三人依法直接取得物之所有權(quán)，而使物之原所有人喪失所有權(quán)。善意取得制度基本構(gòu)成要件為：（1）受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意（2）轉(zhuǎn)讓人必須為無(wú)權(quán)處分財(cái)產(chǎn)的人（3）轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的（4）善意取得的財(cái)產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)（5）受讓人必須通過(guò)交換而取得的財(cái)產(chǎn)即支付對(duì)價(jià)。本案實(shí)質(zhì)為部分共有人單獨(dú)處分共有財(cái)產(chǎn)發(fā)生的爭(zhēng)議。被告趙某雖無(wú)權(quán)單獨(dú)出賣與其家庭成員共有的房屋，但原告錢某并不知道內(nèi)情，且支付了價(jià)款，應(yīng)適用善意取得制度，本案應(yīng)確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，原告錢某可以取得房屋所有權(quán)。理由如下：（1）從不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的角度進(jìn)行考察。我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定實(shí)行的是登記要件說(shuō)，即賦予登記以較強(qiáng)的公信力，登記一經(jīng)完成，權(quán)利即為設(shè)定，即使該登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利不符，亦視登記內(nèi)容為正確，法律對(duì)于信賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護(hù)。善意取得便是以登記公信力為其理論基礎(chǔ)的。本案中被告趙某雖實(shí)際上不單獨(dú)享有房屋的所有權(quán)，但在房管部門核發(fā)的房產(chǎn)證上，其為唯一所有權(quán)人，鑒于房產(chǎn)證的公信力，原告錢某有理由確信被告趙某為房屋的所有權(quán)人而與之訂立房屋買賣合同，該買賣合同應(yīng)為有效。（2）從司法解釋角度進(jìn)行考察。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！痹摋l中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動(dòng)產(chǎn)，故可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來(lái)看，主要就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。由此可看出，司法解釋實(shí)際上已間接承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。（3）從善意取和制度的發(fā)展趨勢(shì)角度進(jìn)行考察。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日臻完善的社會(huì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)的交易日益頻繁，對(duì)交易安全的要求也越來(lái)越高。如果要求買受人在每一交易過(guò)程中對(duì)出讓人是否為真正的權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查很難做到，即使可能的話，那征信成本也相當(dāng)高昂，由此就會(huì)在一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn)的流通，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。因此，從鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)交易，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的角度上來(lái)看，亦應(yīng)采取和適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。案例十七年近古稀的兩位臺(tái)灣老人，以上海兒媳凌女士的名義出資購(gòu)買了二套商住房屋，后兩老人因政策允許，要求凌女士一起辦理合同購(gòu)買人的變更、出資和權(quán)屬手續(xù)時(shí)，遭到凌女士拒絕。在萬(wàn)般無(wú)奈下，兩老人將兒媳告上法庭。2001年5月，臺(tái)灣的公婆與兒媳凌女士商議，國(guó)為政策原因，由兩位老人以凌女士名義出資購(gòu)買位于閔行區(qū)的兩套商住房屋，但房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)及有關(guān)房屋的一切權(quán)利與責(zé)任均由兩位老人所有。事后，兩位老人付清了房款。同年7月，兩位老人以兒媳婦的名義，與房產(chǎn)公司簽訂了兩套房屋的預(yù)售合同。兩位老人和兒媳婦簽訂一份協(xié)議書，約定“凌女士同意將兩套商住房屋在兩位老人任何一方有生之年有收租權(quán)，兩位老人以外任何人使用應(yīng)付租，雙方均不得對(duì)兩套商住房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售或過(guò)戶，兩位老人均過(guò)世后，該商鋪由其兒子一方繼承”等有關(guān)條款。同年8月，兩位老人因政策允許，要求兒媳協(xié)同一起辦理合同變更手續(xù)，被拒絕。后兩位老人提出訴請(qǐng)，要求確認(rèn)兩套房屋的所有權(quán)。在法庭上，凌女士辯稱，房款是老人的兒子出資，并已約定房屋產(chǎn)權(quán)歸自己，且已取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，故要求駁回訴請(qǐng)。問(wèn)題： 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示效力以什么為要件？ 本案中的兩套商鋪房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸兩位臺(tái)灣老人還是凌女士？理由是什么？參考答案： 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公示效力以登記為要件。不登記無(wú)法對(duì)抗第三人。本案中的兩套商鋪房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸兩位臺(tái)灣老人所有。理由如下：因凌女士辦理房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，所以登記人為凌女士。但是，應(yīng)明析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記人與真正所有權(quán)人之間的法律關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)的登記公示效力，主要保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真正所有人以外的善意第三人的利益，不動(dòng)產(chǎn)的登記人不一定就是不動(dòng)產(chǎn)的真正所有權(quán)人。由協(xié)議書載明，兩老過(guò)世后該房屋由其兒子繼承，進(jìn)一步反映是該房屋的實(shí)際權(quán)利人，仍享有房屋的所有權(quán)。應(yīng)當(dāng)明確房屋的實(shí)際所有權(quán)人是兩老人，凌女士?jī)H是房屋登記名義人。故兩套商鋪房屋的所有權(quán)人為兩位臺(tái)灣老人。案例十八、1992年上半年，原告某投資公司將其開發(fā)的某住宅小區(qū)預(yù)售給相關(guān)業(yè)主。1993年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入320家住戶。1994年1月31日，原該投資公司和被告某物業(yè)公司簽訂《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同》及《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。約定：原告將其開發(fā)的某住宅小區(qū)第一期37棟高級(jí)公寓（面積約10萬(wàn)平方米）的物業(yè)管理承包合同給被告，承包期十年，承包金按實(shí)際住房面積計(jì)算，每月每平方米一元；合同簽訂后10日內(nèi)，物業(yè)公司應(yīng)向投資公司支付履行保證金50萬(wàn)元。同年5月12日，投資公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：某小區(qū)137棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由投資公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款31萬(wàn)元。為此，物業(yè)公司向投資公司支付了履行保證金50萬(wàn)元。物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒(méi)有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴到法院。一審法院審理認(rèn)為：原告投資公司和被告物業(yè)公司簽訂的《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，損害了住宅小區(qū)業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同，雙方依據(jù)該合同取得的財(cái)物應(yīng)相互返還，投資公司請(qǐng)求物業(yè)公司支付承包金246萬(wàn)元以及物業(yè)公司反訴請(qǐng)示投資公司賠償因物業(yè)管理房屋面積不足給其造成的損失2034292元，均屬無(wú)理要求，應(yīng)予駁回。投資公司和物業(yè)公司因《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是不同的法律關(guān)系，不予合并審理。投資公司和物業(yè)公司之間的承包關(guān)系雖然無(wú)效，但鑒于物業(yè)公司已對(duì)某小區(qū)管理多年，為維護(hù)該小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，可限期物業(yè)公司將小區(qū)的管理權(quán)及維修基金交投資公司代管。一審判決后，被告物業(yè)公司不服，以投資公司未交足物業(yè)管理面積給其造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以及該住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)已經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)授予該公司行使，投資公司無(wú)代管權(quán)為由，向上級(jí)人民法院提出上訴，請(qǐng)求改判。問(wèn)題： 本案中的物業(yè)承包合同是否為無(wú)效合同？理由是什么？ 本案中的物業(yè)公司能否依法取得小區(qū)的管理權(quán)？參考答案：物業(yè)承包合同為無(wú)效合同。因?yàn)闃I(yè)主選舉業(yè)主大會(huì)，再由業(yè)主大會(huì)授予業(yè)主委員會(huì)權(quán)利選聘物業(yè)管理公司是法律賦予的權(quán)利。我國(guó)《城市住宅小區(qū)權(quán)利辦法第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理并與其簽訂物業(yè)管理合同。”第六條規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)。”第七條規(guī)定：“管委會(huì)有權(quán)選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司?！痹趯?shí)踐中，在管委會(huì)成立之前，可由開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理公司，在管委會(huì)成立后，由管委會(huì)再?zèng)Q定物業(yè)管理公司。本案中，投資公司把小區(qū)的管理承包給物業(yè)公司，承包期十年，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。依照《民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定：“違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為為無(wú)效民事行為?！焙贤ǖ谖迨l第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效?！币虼?，此承包合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無(wú)效合同。物業(yè)公司能獲得管理權(quán)。理由如下：根據(jù)法律對(duì)無(wú)效合同的斥力規(guī)定，投資公司應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公司給付的50萬(wàn)元保證金返還，其要求物業(yè)公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。物業(yè)公司根據(jù)無(wú)效合同的約定，要求投資公司償付少交付物業(yè)管理面積給其造成的“損失”，不予支持。投資公司對(duì)住宅小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理權(quán)，原審在處理合同無(wú)效時(shí)，雖然注意到這一問(wèn)題，但是以維護(hù)住宅小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶