【正文】 物業(yè)公司能獲得管理權(quán)。本案中，投資公司把小區(qū)的管理承包給物業(yè)公司，承包期十年，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。我國(guó)《城市住宅小區(qū)權(quán)利辦法第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理并與其簽訂物業(yè)管理合同。投資公司和物業(yè)公司之間的承包關(guān)系雖然無(wú)效，但鑒于物業(yè)公司已對(duì)某小區(qū)管理多年，為維護(hù)該小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶(hù)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，可限期物業(yè)公司將小區(qū)的管理權(quán)及維修基金交投資公司代管。為此，物業(yè)公司向投資公司支付了履行保證金50萬(wàn)元。1993年9月，該住宅小區(qū)建成，遷入320家住戶(hù)。由協(xié)議書(shū)載明，兩老過(guò)世后該房屋由其兒子繼承，進(jìn)一步反映是該房屋的實(shí)際權(quán)利人，仍享有房屋的所有權(quán)。不登記無(wú)法對(duì)抗第三人。同年8月，兩位老人因政策允許，要求兒媳協(xié)同一起辦理合同變更手續(xù)，被拒絕。2001年5月，臺(tái)灣的公婆與兒媳凌女士商議，國(guó)為政策原因，由兩位老人以凌女士名義出資購(gòu)買(mǎi)位于閔行區(qū)的兩套商住房屋，但房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)及有關(guān)房屋的一切權(quán)利與責(zé)任均由兩位老人所有。如果要求買(mǎi)受人在每一交易過(guò)程中對(duì)出讓人是否為真正的權(quán)利人進(jìn)行調(diào)查很難做到，即使可能的話(huà)，那征信成本也相當(dāng)高昂，由此就會(huì)在一定程度上阻礙不動(dòng)產(chǎn)的流通，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻。”該條中未將“共有財(cái)產(chǎn)”限定為動(dòng)產(chǎn)，故可以理解為既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，從該司法解釋演變生成來(lái)看，主要就是源于共同共有房屋的買(mǎi)賣(mài)糾紛。（2）從司法解釋角度進(jìn)行考察。理由如下：（1）從不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的角度進(jìn)行考察。善意取得制度是基于對(duì)善意第三人利益和交易安全之保護(hù)所作出的一項(xiàng)重要法規(guī)制度，該制度的適用使善意第三人依法直接取得物之所有權(quán)，而使物之原所有人喪失所有權(quán)。問(wèn)題： 本案中被告在案件審理過(guò)程中與錢(qián)某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？理由是什么？ 若本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，姚某可以通過(guò)何種方式保護(hù)自己權(quán)益？ 善意取得制度的構(gòu)成要件有哪些？參考答案： 本案中被告在案件審理過(guò)程中與錢(qián)某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)有效。后原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并交付了房屋。小區(qū)居民可以依法要求物業(yè)管理公司停止出租管理用房的行為。既然物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主所有，那么，依據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，這些房屋的占有、使用、收益與處分權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。案例十五、上海市某小區(qū)業(yè)主，從2002年3月起，我們小區(qū)物業(yè)管理公司就將其使用的部分房屋出租給一商販?zhǔn)褂?，其間曾有居民提出異議，但物業(yè)公司認(rèn)為其出租的是自己的辦公用房和住房，小區(qū)居民不用干涉，近幾個(gè)月來(lái)，該商販裝卸和運(yùn)送貨物時(shí)經(jīng)常堵塞了小區(qū)的交通，給小區(qū)居民帶來(lái)很多不便，為此，業(yè)主與物業(yè)公司及商販之間多次發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。查清真相，幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人，才能徹底解決事件，避免糾紛?！痹嫱＼?chē)——發(fā)現(xiàn)被砸——交涉，綜合事實(shí)，參考現(xiàn)場(chǎng)照片，可認(rèn)定原告車(chē)輛的損害是B大廈的所有人，應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。原告停車(chē)時(shí)清楚現(xiàn)場(chǎng)有建筑垃圾而仍停車(chē)，其意圖值得揣測(cè)。隨后起來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照，并將瓷片包裝好交給徐某。善意提示，形式得當(dāng)；真誠(chéng)而又巧妙的批評(píng)。參考答案：要把物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)成開(kāi)放型、透明型的企業(yè)。一般物業(yè)公司的常規(guī)做法就是物業(yè)管理員根據(jù)業(yè)主的反映，到業(yè)主的左鄰右舍挨門(mén)拜訪(fǎng)，向業(yè)主說(shuō)明情況，以消除這種聲音。他靈機(jī)一動(dòng)，向小孩子說(shuō)：“叔叔讓你每天都能看到漂亮的燈，你高興嗎？”小孩子半信半疑地說(shuō)：“媽媽說(shuō)，漂亮的燈只在節(jié)日里才開(kāi)，平時(shí)你們不開(kāi)的，行嗎？”“那今天晚上你等著看燈吧！”物業(yè)管理員回來(lái)后，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，連續(xù)一周每天晚上開(kāi)景觀(guān)燈一小時(shí)。該物業(yè)公司為贏(yíng)得業(yè)主信任，展示優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品質(zhì)，建立業(yè)主開(kāi)放日制度，將企業(yè)全面向業(yè)主開(kāi)放，分三個(gè)層次進(jìn)行。案例十二、從心理學(xué)角度分析處理業(yè)主投訴的一般心理，并簡(jiǎn)述對(duì)業(yè)主投訴的處理程序和處理投訴的技巧。案例十、馬斯洛需求層次理論的內(nèi)容是什么？參考答案：馬斯洛需要層次理論將人的動(dòng)機(jī)由低到高分為五層，形成階梯：生理需要——安全需要——社交需要——尊重需要——自我實(shí)現(xiàn)需要。 傳統(tǒng)管理認(rèn)為，生產(chǎn)效率主要決定于工作方法和工作條件?？刂啤：玫娜藛T素質(zhì)隊(duì)伍必須有一個(gè)具有強(qiáng)感召力的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)影響、管理自己的人員隊(duì)伍。組織。計(jì)劃。 管理的任務(wù)是有效的利用人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等各種資源；有效地利用決策、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵(lì)和控制等各種管理職能，用盡可能少的支出去實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。案例七、簡(jiǎn)述管理的基本特征參考答案： 管理的產(chǎn)生是來(lái)自社會(huì)活動(dòng)組織的要求，即這種社會(huì)活動(dòng)不是單個(gè)人的活動(dòng)，而是兩個(gè)以上的社會(huì)活動(dòng)。 增強(qiáng)管理活力。案例六、簡(jiǎn)述制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的意義參考答案： 使企業(yè)能夠順利發(fā)展。我們知道，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化廠(chǎng)商需要對(duì)投入要素量、產(chǎn)出量作出某種抉擇。在這一階段，廠(chǎng)商規(guī)模增加幅度與報(bào)酬增加幅度相等。規(guī)模報(bào)酬有三種類(lèi)型：第一，規(guī)模報(bào)酬遞增：產(chǎn)量增長(zhǎng)率快于各種生產(chǎn)要素投入增長(zhǎng)率。第三， 邊際產(chǎn)量曲線(xiàn)和平均產(chǎn)量曲線(xiàn)的關(guān)系：邊際產(chǎn)量曲線(xiàn)和平均產(chǎn)量曲線(xiàn)相交于平均產(chǎn)量曲線(xiàn)的最高點(diǎn)。使用時(shí)間長(zhǎng)的商品，其價(jià)格需求彈性較大；反之，使用壽命短的商品，其價(jià)格需求彈性就小。一種商品的替代品數(shù)目越多、替代品之間越相近，則該商品的需求彈性大，反之，一種商品的替代品數(shù)目少，替代品差別大，則該商品需求彈性小。案例二、試述需求價(jià)格彈性的影響因素。此時(shí)稱(chēng)需求有完全彈性。參考答案：/Ed/=0，表明無(wú)論價(jià)格如何變動(dòng)，需求量都固定不變，始終有△Q=0。水泵接合器（ ） 、污水性質(zhì)可以分為（ ）等 、污水排水系統(tǒng) ，設(shè)伸頂通氣管的排水管道系統(tǒng)常用于（ ） （ ）等 、污水不符合排入城市污水管網(wǎng)或水體的條件時(shí)，應(yīng)設(shè)置廢、污水局部處理構(gòu)筑物。下列研究特點(diǎn)中屬于社會(huì)學(xué)主要研究特點(diǎn)是（ ） ：人有較長(zhǎng)的生活依賴(lài)期，人有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，（ ） ，將其分成三種類(lèi)型：強(qiáng)制性組織、（ ） （ ） （ ） （ ） ，可稱(chēng)為超高層建筑的有（ ） （ ） （ ） ，哪些是屬于生產(chǎn)性建筑（ ） （ ） ，可把材料分為（ ） （ ） （ ） ，選用水泥時(shí)應(yīng)選擇（ ） （ ） （ ）在高溫狀態(tài)下軋制而成。擔(dān)保物權(quán)具有以下特征（ ） 、收益的物權(quán)，其權(quán)能包括（ ） ，是指由區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)?；パa(bǔ)有（ ） ，主要表現(xiàn)（ ）上是否相似 （ ） （ ） 、維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則是指在人際關(guān)系的建立、維持和發(fā)展過(guò)程中所必須遵循的基本的行為規(guī)范。 ，一般不與火災(zāi)探測(cè)器連接，而與區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器相連，處理區(qū)域級(jí)火災(zāi)報(bào)警控制器送來(lái)的報(bào)警信號(hào)，常使用在較大型系統(tǒng)中的火災(zāi)報(bào)警器是（ ） B. 集中火災(zāi)報(bào)警器 D. 整體火災(zāi)報(bào)警器（ ）、總體設(shè)計(jì)、子系統(tǒng)設(shè)計(jì)三個(gè)步驟。 ：?jiǎn)⒈盟?、停泵水位和? ） 、冷凝器、（ ）和蒸發(fā)器等裝置組成。 （ ）為基本傳輸媒質(zhì)，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為主要通信和控制手段，采用系統(tǒng)的方法，通過(guò)進(jìn)行綜合配置和管理，形成了一個(gè)設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)、硬件和軟件、控制管理和服務(wù)提供有機(jī)結(jié)合于一體的綜合建筑環(huán)境。這時(shí)要求有出自不同變壓器的兩個(gè)獨(dú)立電源，供電等級(jí)為（ ） ，動(dòng)力線(xiàn)路與照明線(xiàn)路一般是（ ） （ ）的儀器 ，一般采用380V/220V三線(xiàn)四相制線(xiàn)路供電。 ，標(biāo)高標(biāo)注的數(shù)字單位為（ ） ，能夠清楚表達(dá)建筑局部詳盡構(gòu)造的細(xì)部施工圖稱(chēng)為（ ） （ ） ：（ ） （ ） （ ）%～10% B. 2%～5% C. 5%～3% D. 10%～100% E. 5%～45%，最常用的給水管材是（ ）。 ，多層住宅是指（ ）。 （ ）表示。根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)把社區(qū)分為農(nóng)村社區(qū)、城市社區(qū)和（ ）。 117.（ ）通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等。 （ ）兩大類(lèi) （ ） 107. 下列哪項(xiàng)不是保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)（ ） 108. 下列哪項(xiàng)不是保險(xiǎn)合同的法律屬性的是（ ） B. 保險(xiǎn)合同是附和合同 C. 保險(xiǎn)合同是非要式合同 D. 保險(xiǎn)合同是射幸合同109. 下列哪項(xiàng)屬于保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)（ ） （ ） 、珠寶 、有價(jià)證券（ ） ，價(jià)值100萬(wàn)，如其中一人以自己的名義為該房屋投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，即使房屋在保險(xiǎn)有效期間內(nèi)發(fā)生火災(zāi)而遭全損，根據(jù)可保利益原則該被保險(xiǎn)人（ ） B. 能獲取100萬(wàn)賠償C. 能獲取75萬(wàn)賠償 D. 不能獲取任何賠償（ ），而不是以人與物或責(zé)任的關(guān)系來(lái)確定。乙樓層由于節(jié)電宣傳， ，保潔，綠化，設(shè)備維修方面的滿(mǎn)意度資料如下，平均滿(mǎn)意度約為：（ ）服務(wù)保安保潔綠化設(shè)備維修滿(mǎn)意度95%92%90%85%% % % %，則戶(hù)型的眾數(shù)為：擁有戶(hù)型0室1室2室3室4室合計(jì)家庭數(shù)20601509040360 101.（ ）是指引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的機(jī)會(huì)或擴(kuò)大損失幅度的原因和條件。 ，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范文件和約定技術(shù)規(guī)范文本中關(guān)于（ ）問(wèn)題的規(guī)定。 ，是指由區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的（ ）所構(gòu)成的特別所有權(quán)。 （ ）以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。 ，以被代理人的名義實(shí)施（ ）；被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。 、自愿、公平、（ ）、公序良俗和權(quán)利不得濫用等原則。，加重房地產(chǎn)管理部門(mén)的負(fù)擔(dān)。 ：打動(dòng)人心的最佳方式是，跟他談他最珍貴的事物。 （ ）交往的次數(shù) （ ） 59.（ ）是建立人際關(guān)系的途徑，是人與人之間溝通信息、交流思想感情，進(jìn)而發(fā)生共鳴或沖突行為的過(guò)程。 53.（ ）是指在人際交往中個(gè)體主觀(guān)上體驗(yàn)到的再空間和時(shí)間上對(duì)他人的依存情感。在這種情況下，兩者正好能取長(zhǎng)補(bǔ)短，各得其所，有利于事業(yè)的發(fā)展，這種互補(bǔ)星辰該人才的最佳配合。 （ ）。 （ ）。 ，最本質(zhì)的兩個(gè)特征是（ ）。，可以對(duì)其不聞不問(wèn)，聽(tīng)之任之。這就是確定企業(yè)目標(biāo)的（ ）原則。21.“管理是由計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)及控制等職能為要素組成的活動(dòng)過(guò)程”，這個(gè)關(guān)于管理的概念的觀(guān)點(diǎn)是由（ ）提出的。，只要交易成本為零，且交易成本為零C. 只要產(chǎn)權(quán)明確，與交易成本無(wú)關(guān)，交易成本是否為零（ ）