【正文】 投資公司對住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理權(quán)，原審在處理合同無效時，雖然注意到這一問題，但是以維護(hù)住宅小區(qū)的管理秩序和便于收回住戶拖欠的物。理由如下：根據(jù)法律對無效合同的斥力規(guī)定，投資公司應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理公司給付的50萬元保證金返還，其要求物業(yè)公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回?！币虼耍顺邪贤捌溲a(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無效合同。依照《民法通則》第五十八條第一款第五項的規(guī)定：“違反法律或者社會公共利益的民事行為為無效民事行為?！痹趯嵺`中，在管委會成立之前，可由開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理公司，在管委會成立后，由管委會再決定物業(yè)管理公司?！钡诹鶙l規(guī)定：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會。因為業(yè)主選舉業(yè)主大會，再由業(yè)主大會授予業(yè)主委員會權(quán)利選聘物業(yè)管理公司是法律賦予的權(quán)利。一審判決后，被告物業(yè)公司不服，以投資公司未交足物業(yè)管理面積給其造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以及該住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)已經(jīng)由業(yè)主委員會授予該公司行使，投資公司無代管權(quán)為由，向上級人民法院提出上訴，請求改判。投資公司和物業(yè)公司因《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是不同的法律關(guān)系，不予合并審理。物業(yè)公司在實施物業(yè)管理行為期間，向住戶收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是沒有按合同約定向投資公司支付承包金，投資公司因此訴到法院。同年5月12日，投資公司又和物業(yè)公司簽訂了《維修承包合同》，約定：某小區(qū)137棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由投資公司總承包給物業(yè)公司維修，總承包工程款31萬元。1994年1月31日，原該投資公司和被告某物業(yè)公司簽訂《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同》及《某小區(qū)物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。案例十八、1992年上半年，原告某投資公司將其開發(fā)的某住宅小區(qū)預(yù)售給相關(guān)業(yè)主。應(yīng)當(dāng)明確房屋的實際所有權(quán)人是兩老人，凌女士僅是房屋登記名義人。但是，應(yīng)明析不動產(chǎn)權(quán)利登記人與真正所有權(quán)人之間的法律關(guān)系，不動產(chǎn)的登記公示效力，主要保護(hù)不動產(chǎn)登記人及真正所有人以外的善意第三人的利益，不動產(chǎn)的登記人不一定就是不動產(chǎn)的真正所有權(quán)人。本案中的兩套商鋪房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸兩位臺灣老人所有。問題： 我國不動產(chǎn)公示效力以什么為要件？ 本案中的兩套商鋪房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸兩位臺灣老人還是凌女士？理由是什么？參考答案： 我國不動產(chǎn)公示效力以登記為要件。后兩位老人提出訴請，要求確認(rèn)兩套房屋的所有權(quán)。兩位老人和兒媳婦簽訂一份協(xié)議書，約定“凌女士同意將兩套商住房屋在兩位老人任何一方有生之年有收租權(quán)，兩位老人以外任何人使用應(yīng)付租，雙方均不得對兩套商住房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售或過戶，兩位老人均過世后，該商鋪由其兒子一方繼承”等有關(guān)條款。事后，兩位老人付清了房款。在萬般無奈下，兩老人將兒媳告上法庭。因此，從鼓勵不動產(chǎn)交易，維護(hù)不動產(chǎn)交易安全的角度上來看，亦應(yīng)采取和適用不動產(chǎn)善意取得制度。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展日臻完善的社會背景下，不動產(chǎn)的交易日益頻繁，對交易安全的要求也越來越高。由此可看出，司法解釋實際上已間接承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得制度。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。本案中被告趙某雖實際上不單獨(dú)享有房屋的所有權(quán)，但在房管部門核發(fā)的房產(chǎn)證上，其為唯一所有權(quán)人，鑒于房產(chǎn)證的公信力，原告錢某有理由確信被告趙某為房屋的所有權(quán)人而與之訂立房屋買賣合同，該買賣合同應(yīng)為有效。我國關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定實行的是登記要件說，即賦予登記以較強(qiáng)的公信力，登記一經(jīng)完成，權(quán)利即為設(shè)定，即使該登記內(nèi)容與真實權(quán)利不符，亦視登記內(nèi)容為正確，法律對于信賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護(hù)。被告趙某雖無權(quán)單獨(dú)出賣與其家庭成員共有的房屋，但原告錢某并不知道內(nèi)情，且支付了價款，應(yīng)適用善意取得制度，本案應(yīng)確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效，原告錢某可以取得房屋所有權(quán)。善意取得制度基本構(gòu)成要件為：（1）受讓人取得財產(chǎn)時出于善意（2）轉(zhuǎn)讓人必須為無權(quán)處分財產(chǎn)的人（3）轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的（4）善意取得的財產(chǎn)必須是法律允許流轉(zhuǎn)的財產(chǎn)（5）受讓人必須通過交換而取得的財產(chǎn)即支付對價。至于因出賣房屋而給被告妻子姚某帶來的損失，姚某可另行起訴要求被告趙某予以賠償，被告妻子姚某的再審請求不能成立，應(yīng)依法予以駁回。理由如下：雖然事實上并非房屋的唯一所有權(quán)人，其無權(quán)單獨(dú)處分該房屋。因此，原審調(diào)解協(xié)議內(nèi)容違法，要求法院依法予以撤銷。被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對被告出售房屋一事一無所知。原、被告雙方在法院主持下，自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運(yùn)公司305室的住房一套作價給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價雙方當(dāng)事人另行簽訂的房屋買賣協(xié)議。案例十六、原告：錢某，個體工商戶被告：趙某，白蒲航運(yùn)公司職工 2001年5月5日，被告趙某因資金周轉(zhuǎn)困難向原告錢某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。根據(jù)這些規(guī)定，本案中的小區(qū)的物業(yè)在沒有經(jīng)過業(yè)主大會同意的情況下，無權(quán)擅自出租其管理用房。作為物業(yè)管理公司，在沒有經(jīng)過業(yè)主大會同意的情況下，無權(quán)出租這些房屋。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。問題：小區(qū)居民有權(quán)干涉物業(yè)管理公司出租管理用房的行為嗎？（請說明理由）參考答案：如果小區(qū)物業(yè)管理公司出租的是其物業(yè)管理用房，那么小區(qū)居民就有權(quán)要求其停止出租行為。根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定，設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償，設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任，因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動中的主要環(huán)節(jié)。（2）全面加強(qiáng)證據(jù)意識。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的，也無法完全打消事主的疑慮。本案中的物業(yè)管理公司不須承擔(dān)連帶責(zé)任，理由是本案中的物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人，沒有與車主間建立車輛保管關(guān)系，因此不須承擔(dān)責(zé)任。我國《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能證明自己沒有過錯的除外。被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片，辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān)，在停車場管理方面沒有過錯。被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱，原告的損失應(yīng)找施工單位賠償，作為建筑單位，我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則，做好安全防范工作。徐某候車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果，遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場的管理單位某物業(yè)公司告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費(fèi)1000元?，F(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng)，不時有墜物降落，車身上下布滿灰塵，車旁有瓷片等建筑垃圾，車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。案例十四、 2002年5月29日，車主徐某將其小轎車停放于A大廈停車場，后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。運(yùn)用“移情效應(yīng)”，從情感突破。物業(yè)管理企業(yè)宜通過多種方式和途徑，采用主動的態(tài)度向業(yè)主及業(yè)主大會公布一些“敏感”內(nèi)容，就物業(yè)管理下一階段的工作計劃與安排聽取業(yè)主、行業(yè)主管部門及社區(qū)等公眾的意見，加強(qiáng)與包括業(yè)主在內(nèi)的公眾的溝通，以滿足公眾受尊重的需要，促使他們產(chǎn)生肯定的內(nèi)心體驗，對物業(yè)管理企業(yè)傳遞的信息持樂于接受的態(tài)度。信件傳達(dá)的第二天這種聲音就消失了。該物業(yè)的人員確沒有簡單的這樣做，他們先到投訴業(yè)主家里了解情況，實地觀察現(xiàn)場的聲音的來源?！钡那脫袈?，非常影響他的休息，讓物業(yè)公司給予解決。當(dāng)再次提到物業(yè)費(fèi)時，還沒等大人開口，小孩子就說，我媽媽把錢都準(zhǔn)備好了，就等著你來收物業(yè)費(fèi)，我媽媽喜歡我，最聽我的話！在某物業(yè)管理小區(qū)，有業(yè)主向物業(yè)投訴：每天夜深人靜的時候，他在家總能聽到“嗒、嗒、嗒。孩子的愿望實現(xiàn)了，孩子最高興的是物業(yè)管理叔叔，非常尊重她的愛好，心里得到了極大的滿足。有一個業(yè)主以各種理由，長期不愿意交納物業(yè)費(fèi)，該物業(yè)的物業(yè)管理員在一次入戶拜訪中，無意聽到該業(yè)主的小孩對小區(qū)節(jié)日景觀燈十分喜歡。一是將一般不為業(yè)主所知的小區(qū)設(shè)備設(shè)施定期向業(yè)主開放；二是將一線為業(yè)主服務(wù)的員工生活區(qū)向業(yè)主開放；三是邀請業(yè)主代表和大客戶到公司本部訪問，并參加公司的季度工作會和年度工作會，讓他們了解公司本部的管理和團(tuán)隊。作為業(yè)主的大管家，物業(yè)企業(yè)為業(yè)主管理的許多設(shè)備設(shè)施以及物業(yè)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作情況一般業(yè)主不了解。參考答案： 業(yè)主投訴的一般心理（1） 求尊重心理（2） 求發(fā)泄的心理（3） 求補(bǔ)償心理 對業(yè)主投訴的處理（1） 要端正服務(wù)態(tài)度，真誠地對待業(yè)主投訴（2） 做好投訴的分類（3） 認(rèn)真聆聽與記錄（4） 及時判定投訴性質(zhì) 注意投訴處理的技巧（1） 在充分熟悉本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要內(nèi)容（2） 在處理投訴時，一定要注意把把好時間的尺度（3） 給接訴人員處理投訴的權(quán)力（4） 沉著冷靜處理投訴（5） 用以迂為直的方法處理投訴案例十三、請用公共關(guān)系相關(guān)知識分析某物業(yè)管理公司所處理的以下相關(guān)案例，分析時候注意說明該公司主要運(yùn)用了公共關(guān)系的哪些原理以及該公司是如何運(yùn)用這些原理的。物業(yè)管理服務(wù)中的心理策略應(yīng)用主要包括情感化服務(wù)、個性化服務(wù)。案例十一、請用學(xué)過的知識論述一下心理學(xué)在物業(yè)管理中的應(yīng)用。 霍桑試驗主張“工人參與管理”、“傾聽職工的意見”、“溝通人際關(guān)系”、“改善工人對公司的態(tài)度”等來提高管理的效率?；羯Ｔ囼灡砻鳎a(chǎn)效率的提高和降低，主要取決于職工的工作情緒?；羯嶒灡砻鳎耸恰吧鐣恕?，影響人的生產(chǎn)積極性，除物質(zhì)利益等物質(zhì)因素之外，還有社會的和心理的因素。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)預(yù)定的目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，對管理活動進(jìn)行系統(tǒng)的監(jiān)督、檢查和衡量績效，若發(fā)生偏差，就要采取措施加以糾正，使整個活動按既定的的計劃和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。物業(yè)管理激勵常用的方法主要有物質(zhì)激勵、精神激勵等。激勵。物業(yè)管理一個重要的特點就是每天都是和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類人員打交道，因而，對物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求就相對較高。對于物業(yè)管理而言，根據(jù)企業(yè)的總體服務(wù)目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)及所經(jīng)營管理項目的實際情況，進(jìn)行企業(yè)資源調(diào)配和組織設(shè)計，以確保物業(yè)管理各項決策和計劃的貫徹落實。然而每一個服務(wù)項目都有他的具體服務(wù)過程，具體對過程的策劃實際上就是對產(chǎn)品實現(xiàn)過程的策劃，策劃的結(jié)果形成了服務(wù)的計劃。物業(yè)管理企業(yè)和一般企業(yè)一樣，在實施每一項物業(yè)管理決策之前，都必須對資源、時間、人力等各方面情況進(jìn)行詳細(xì)的計劃，物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理決策的具體化。物業(yè)管理決策主要是解決物業(yè)管理的方向性的問題。案例八、簡述管理六大職能在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用參考答案：決策。 管理的核心是處理好各種人際關(guān)系，即在管理過程中的各個環(huán)節(jié)都必須與人的交道，只有妥善地處理好各種人際關(guān)系，才能更好的使別人與自己一道去實現(xiàn)管理目標(biāo)。共同勞動的規(guī)模越大，勞動分工和協(xié)作越復(fù)雜，管理工作就越重要。企業(yè)應(yīng)用經(jīng)營戰(zhàn)略，有利于企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)人集中精力去思考并制定經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略措施等帶有全局性的問題，這些問題的解決都需具有戰(zhàn)略頭腦，有利于培養(yǎng)和造就一大批企業(yè)家。運(yùn)用經(jīng)營戰(zhàn)略，使之達(dá)到企業(yè)的外部環(huán)境、內(nèi)部條件、經(jīng)營目標(biāo)三者的動態(tài)平衡，就可以理順內(nèi)部的各種關(guān)系，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，審時度勢，統(tǒng)籌規(guī)劃，規(guī)定合理的經(jīng)營方式和經(jīng)營行為。企業(yè)有了經(jīng)營戰(zhàn)略，就有了發(fā)展的總綱領(lǐng)，就有了奮斗的目標(biāo)，從而可以進(jìn)行人力、物力、財力的優(yōu)化配置，統(tǒng)一全體職工的思想，調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，實現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)。制定經(jīng)營戰(zhàn)略能夠?qū)ζ髽I(yè)當(dāng)前和長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營方向和經(jīng)營能力有一個正確的認(rèn)識，全面了解本企業(yè)的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅，從而做到“知已知彼”，不失時機(jī)的把握機(jī)會、利用機(jī)會、揚(yáng)長避短，求得企業(yè)的生存和發(fā)展。所以如果廠商把投入要素如雇用的勞動量作為選擇變量，那么實現(xiàn)利潤最大化的條件便是VMP=MCL。如果廠商把產(chǎn)出量作為選擇變量，將總收益、總成本進(jìn)而總利潤視為產(chǎn)量的函數(shù)，那么實現(xiàn)利潤最大化的條件就是：廠商把產(chǎn)出量調(diào)整到一定數(shù)量，使得這一產(chǎn)量下的最后一個單位的產(chǎn)品所提供的總收益的增加量（邊際收益MR）恰好等于增加這最后一個單位的產(chǎn)品引起的總成本的增加量（邊際成本MC），即使得這一產(chǎn)量下的邊際收益等于邊際成本（MR=MC）但是如果廠商把投入的生產(chǎn)要素（如勞動）作為選擇的變量，將總收益、總成本進(jìn)而總利潤視為投入要素的函數(shù)，那么實現(xiàn)利潤最大化的條件就可以表述為：VMP=MCL=W（完全競爭市場）（不完全競爭市場應(yīng)是MRP=MCL），也就是廠商把雇傭來的勞動投入量調(diào)整到一定數(shù)量，使得這一雇傭勞動總量下的最后一個單位勞動帶來的總收益的增加量（邊際產(chǎn)品價值VMP）恰好等于增加這最后一個單位勞動雇用量引起的總成本的增加量（邊際要素成本MCL。案例五、如何理解利潤最大化條件？MP=MC與VMP=MCL兩個公式一樣嗎？為什么？參考答案：兩個公式是從不同角度出發(fā)考察利潤最大化條件，兩者都可以保證廠商利潤最大化目標(biāo)的實現(xiàn)。第三，規(guī)模報酬遞減：產(chǎn)量增長率慢于各種生產(chǎn)要素投入增長率。規(guī)模報酬固定的原因是由于在規(guī)模報酬遞增階段的后期，大規(guī)模生產(chǎn)的優(yōu)越性已得到充分發(fā)揮，廠商逐漸用完了種種規(guī)模優(yōu)勢，同時，廠商采取各種措施努力減少規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，以推遲規(guī)模報酬遞減階段的到來。導(dǎo)致規(guī)模報酬遞增的原因主要是由于生產(chǎn)專業(yè)化程度的提高，生產(chǎn)要素的不可分割性，生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大后管理更合理等。規(guī)模報酬的變化是指在其他條件不變的情況下，企業(yè)內(nèi)部各種生產(chǎn)要素按相同比例變化時所引起的產(chǎn)量變化。相交前，邊際產(chǎn)量大于平均產(chǎn)量（MP＞AP），平均產(chǎn)量曲線是上升的；相交后，邊際產(chǎn)量小于平均產(chǎn)量（MP＜AP）平均產(chǎn)量曲線是下降的；相交時，邊際產(chǎn)量等于平均產(chǎn)量（MP=AP）。第二， 總產(chǎn)量曲線和邊際產(chǎn)量曲線的關(guān)系：當(dāng)邊際產(chǎn)量大于零時，總產(chǎn)量是遞增的；當(dāng)邊際產(chǎn)量為零時，總產(chǎn)量達(dá)到最大；當(dāng)邊際產(chǎn)量為負(fù)時，總產(chǎn)量開始遞減。上述是影響價格需求彈性的主要因素，還要考慮其他因素，綜合分析因素的作用。 使用時間。 用途的廣泛性。 可替代程度。參考答案：影響需求彈性的因素很多，其中主要有