【正文】 以從各種有關房地產的媒體廣告、宣傳材料、售樓書中得到所需的房屋資料。購房者還可以通過參加房地產交易展示會，到房地產交易所或房地產代理商的辦事處調查，以及直接與房地產營銷人員進行交流等方式獲取有關行情。對于收集到的大量房地產信息，購房者還要進行仔細地分析和篩選。對廣告宣傳中的虛假成分，購房者要有辨識的能力，以防上當受騙?！　〔樵兎康禺a商的合法性：在房地產市場上，有一些非法房地產商在沒有合法手續(xù)的情況下就銷售房地產，購買沒有辦理合法手續(xù)的房屋會給購房者帶來很大的損失。所以，購房者一定要對房地產商銷售行為的合法性進行調查。購房者調查房地產商售房的手續(xù)是否完備、合法的最基本最簡單的辦法就是查看房地產商的“五證”，這“五證”就是：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售許可證》。按國家有關規(guī)定，房地產商只有在“五證”齊全的情況下，其銷售的房屋才屬合法范疇?！　∵M行實地調查：購房者根據所收集的購房信息，看中了某一處房屋后，一定要對欲購房屋進行實地調查，眼見為實。購房者在觀看、考慮房屋時，務必全面仔細。在查看房屋的內部時，要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的 建筑質量、裝修標準、裝修質量，房屋的附屬設備是否完備，房間的隔聲效果如何，頂棚、墻壁、地面、門窗是否有損壞，內部設計是否合理等方面進行仔細考察。對房屋外部進行查看時，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對在實地查看過程中購房者無法調查的情況，或在某些方面存在疑問，購房者還可以直接向現(xiàn)場的售樓人員詢問，真正做到心中有數。　　簽訂房屋買賣合同和其他合同：購房者的前期調查了解工作完成之后，對欲購房屋滿意，就可以與房地產商具體簽訂房屋買賣合同了。簽訂合同是購房者實施購房行為中最重要的一個階段。購房者一方如果合同簽訂得不夠謹慎，那么就有可能給以后留下許多后患，使自己受到損失。購房者在簽訂合同時一定要堅持使用國家認定的商品房購銷合同的規(guī)范文本，不要使用房地產商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者簽訂的合同中的各項條款一定要準確、清晰，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款，如需要，買賣雙方可簽訂有關的補充協(xié)議。在簽訂合同過程中，購房者如無把握，可以聘請律師參與，為自己把關。在簽訂房屋買賣合同時，購房者還要簽訂其他有關合同。如購房者向銀行申請貸款來分期支付房價款，購房者應與銀行簽訂抵押貸款合同。購房者所購房屋實施物業(yè)管理的，購房者還要簽訂一份物業(yè)管理合同?！　∞k理房屋產權過戶登記手續(xù)：按照我國有關房地產法規(guī)的規(guī)定，進行房地產交易的單位和個人要到當地房地產管理機關辦理登記、鑒證、評估和立契過戶手續(xù)。交易雙方當事人簽訂的房屋買賣合同必須辦理以上手續(xù)才是合法的，否則就是無效合同。鑒證是指房地產交易管理部門對房地產產權、房地產交易價格以及有關證件等進行的審查、核實活動。在審查、核對時，如有必要，房地產管理部門還會對買賣的房地產進行查勘和評估。在房地產管理部門審查完畢及房地產買賣當事人按照規(guī)定繳納有關稅費后，房地產管理部門就可以向當事人核發(fā)過戶單。當事人可憑過戶單辦理產權過戶手續(xù)，領取房地產權屬證書。房地產投資的風險　　房地產投資的風險，是指投資的實際收益與期望收益的偏差。當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增值潛力；反之，我們就稱投資面臨著風險損失。　　變現(xiàn)能力風險：房地產是一種比較特殊的商品。由于房地產的實體性，所以投資于房地產中的資金流動性差，變現(xiàn)性較差，不像其他商品那樣容易脫手，容易收回資金。由于房地產存在這種不動產及買賣具有區(qū)域性的特性，作為房地產投資者必須注意流動性差、變現(xiàn)性差所帶來的風險?！　≠徺I力變化風險：由于房地產投資周期較長，占有資金較多，因此投資于房地產，還需承擔因經濟周期性變動帶來的購買力下降的風險。當社會經濟處于滑坡階段，經濟蕭條，通貨膨脹，這時房地產本身不會因為通貨膨脹而貶值，相反，投資于房地產的資金還能夠起到保值作用。但由于通貨膨脹的影響，同樣數量的貨幣所能購到的商品數量可能已遠不如通貨膨脹之前，無形之中，使得人們的購買力水平下降。購買力水平的降低，會影響到人們對房地產的消費水平。這樣，即使房地產本身能保值，但由于人們消費水平的降低，也會導致房地產投資者遭受一定的損失?！　『暧^市場風險：中國房地產市場是一種不充分市場，它與完全自由競爭市場所應具備的四個條件（即同質商品；交易雙方自由出入；交易雙方數量眾多沒有壟斷行為；交易雙方具備充分信息）相距甚遠。因此，房地產市場只能說是一種準市場。這種不充分市場，其特征就是缺乏信息交流，沒有一個正式市場，許多房地產的交易和定價是在不公開的情況下進行的。但在交易時，人們往往不懂它所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條件、稅費等，尤其是對房地產交易過程中的許多細節(jié)不了解，因此，有可能造成損失?！　∵x擇性風險：不是所有的房地產項目都可以升值。隨著社會的發(fā)展，房地產項目性價比內含的日趨豐富，戶型不夠合理、配套相對落后的項目跌價將在所難免。選擇適當的有增值潛力的項目是取得良好收益回報的關鍵。I、 保險：（1）、保險分類 　　保險分為社會保險和商業(yè)保險兩大類。 　　 社會保險是指國家通過立法強制實行的，由個人、單位、國家三方共同籌資，建立保險基金，對個人因年老、工傷、疾病、生育、殘廢、失業(yè)、死亡等原因喪失勞動能力或暫時失去工作時，給予本人或其供養(yǎng)直系親屬物質幫助的一種社會保障制度。社會保險具有法制性、強制性、固定性等特點，每個在職職工都必須實行的，所以，社會保險又稱為（社會）基本保險，或者簡稱為社保。社會保險按其功能又分以下種類： 　　養(yǎng)老保險：是當勞動者因年老喪失勞動能力時，由國家和社會保證基本生活的社會保險項目。 　　工傷保險：是勞動者在遇到意外傷害事故、暫時喪失或永久喪失工作能力導致收入中斷時，由國家和社會對其經濟補償，幫助其維持基本生活的社會保險項目。 　　失業(yè)保險：是由國家和社會在一定時期內向非自愿性失業(yè)者提供基本生活需要的物質幫助，并通過轉業(yè)訓練、職業(yè)介紹等幫助其重新就業(yè)的社會保險項目。 　　醫(yī)療保險：是國家和社會為因患病而暫時喪失勞動能力、收入中斷的勞動者提供經濟幫助和醫(yī)療服務的社會保險項目。 　　生育保險：是指當女性勞動者因生育而暫時喪失勞動能力時，由國家和社會為其提供經濟幫助和保健服務的社會保險項目。 　　住房保險：又叫住房公積金，是指國家或社會幫助職工購置住房提供的一種經濟幫助。職工可以住房公積金進行貸款購房，或在購房時申請取出。 　　商業(yè)保險又稱金融保險，是指按商業(yè)原則所進行的保險。具體而言，是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的保險作為。商業(yè)保險按其功能分以下種類?！　∝敭a保險：是指以物質財產以及同它相關的利益作為保險標的（保險對象）的保險。保險公司承擔保險標的因自然災害和意外事故而受損的經濟賠償責任。財產保險根據投保主體與投保對象，又分成許多種財產保險，與家庭有家的主要是家庭財產保險和個體工商戶財產保險?！　∪松肀ｋU：是以人的身體和生命作為保險標的一種保險。在保險期限內，被保險人傷殘、死亡或生存到保險期滿，保險公司給付保險金。人身保險又包括人壽保險、健康保險(醫(yī)療保險)、意外傷害保險、以及投資類型的保險，即分紅保險。　　責任保險是以被保險人依法應負的民事賠償責任或經過特別約定的合同責任為保險標的的一種保險。責任保險的種類包括：公眾責任保險、產品責任保險、職業(yè)責任保險、雇主責任保險等。（2）、保險的步驟１、分析需求，明確目的　　首先要做的就是了解家庭經濟狀況，分析家庭風險種類，并明確保險目的。一般來說，產生保險的愿望是在有了需求之后，所以首先應該確定保險的目的，比如選擇意外傷害險等等。２、了解機構，落實品種　　現(xiàn)在保險公司很多，根據自己的分析判斷尋找一家最放心的最專業(yè)的保險公司，向對方咨詢需求范圍內最合適的保險品種、價格、政策等情況。３、完善手續(xù)，及時付費　　審視保險合同，詳細了解相關的條款內容，簽定保險合同，選擇繳費方式，并開始繳費保險。填寫保存資料必須真實、準確，不得隱瞞和虛報，否則保險公司有權解除合同。再有，投保以死亡為保險責任的保險必須征得被保險人同意并在保單上簽字。其三，投保人與被保人必須具有保險利益關系。其四、繳費方式選擇上需結合家庭當前和未來的現(xiàn)金流，如果家庭現(xiàn)金充足或收入高，可采用一次繳清；否則選擇分期繳納比較好，可減少家庭的負擔；及時支付保險費用，以免發(fā)生不必要的麻煩。三、 稅收：A、個人所得稅：個人所得稅是對個人（自然人）取得的各項應稅所得征收的一種稅。我國法律規(guī)定了11項個人收入為應稅所得： 　　工資、薪金所得 5%45%　　個體工商戶的生產、經營所得 5%35%　　承包經營、承租經營的所得 5%35%　　勞務報酬所得 20%　　稿酬所得 14%　　特許權使用費所得 20%　　利息、股息、紅利所得 20%　　財產租賃所得 20%　　財產轉讓所得 20%　　偶然所得 20%　　經國務院財政部門確定征稅的其他所得 20% 　　個人所得稅的費用減除：　　一、工資、薪金所得，以每月收入額減除費用800元后的余額，為應納稅所得額；　　二、個體工商戶的生產、經營所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額，為應納稅所得額?！　∑溆嗦?，請參考稅法有關細則。B、利息稅：利息稅就是對利息收入征收個人所得稅，稅率為20%。利息稅一般由儲蓄機構代扣代繳，并給儲戶出具利息結付單，此單可視作完稅證明。 扣稅方式： 　　存本取息定期存款扣稅方式：每次取息時不扣利息稅，在到期清戶或提前支取時一次代扣利息稅。　　活期存款、銀行卡存款扣稅方式：一般不給利息結付清單，只在存折或對帳單上注明扣稅數額。　　通存通兌儲蓄存款扣稅方式：異地取息時，由原開戶行代扣利息稅，代理行出具利息給付清單?！　⊥鈳糯婵羁鄱惙绞剑簩糁苯影赐鈳爬⒖劾⒍?，但銀行上繳稅款需折算成人民幣后繳入中央金庫。 免稅儲蓄品種：　　教育儲蓄存款　　國債　　保險（如養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險金等）　　國務院財政部門確定的其他專項儲蓄存款或專項基金存款等C、 其它稅：增值稅：增值稅是對商品生產和流通中各環(huán)節(jié)的新增價值或商品附加值進行征稅。它是一種流轉稅，即發(fā)生在流通領域中的商品的流轉產生的稅項。簡單來說，就是低價購進產品以高價銷售出去，其商品增值了，所以要收稅，即為增值稅。小規(guī)模納稅人增值稅的稅率是：商業(yè)企業(yè)4%，其他企業(yè)6%。 　　消費稅：在增值稅的基礎上，對少數消費品再征一道稅，即為消費稅。消費稅主要是針對煙化妝品等11類，而且實行價內稅，即包括在價格中，在流通環(huán)節(jié)不用繳納消費稅。實際上，消費稅是由消費者承擔的。 　　營業(yè)稅：營業(yè)稅是對規(guī)定的提供商品或勞務的全部收入征收的一種稅。象勞務、轉讓無形資產、銷售不動產等，都需繳納營業(yè)稅，其稅率為5%。例如我們前面介紹過的房產買賣，就需征收營業(yè)稅。 車船使用稅：車船使用稅是指國家對行駛于境內公共道路的車輛和航行于境內河流、湖泊或者領海的船舶，依法征收的一種稅。一般采用定額稅率，由各地自行規(guī)定，一般小車大概是60320元/年。對于擁有私家車的家庭，此項稅款是每年必須的支出。 　　印花稅：印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。印花稅征收范圍很廣，但稅率低，稅負輕，最高千分之二，最低千分之零點五，或者每件5元。在股票交易、住房買賣中都有印花稅。 　　契稅：契稅是對不動產的買賣、典當等產權轉移變動所征收的一種稅項。稅率一般為3%5%。在房產買賣時有就契稅。44 / 44