【正文】 產(chǎn)交易所或房地產(chǎn)代理商的辦事處調(diào)查，以及直接與房地產(chǎn)營銷人員進(jìn)行交流等方式獲取有關(guān)行情。對于收集到的大量房地產(chǎn)信息，購房者還要進(jìn)行仔細(xì)地分析和篩選。對廣告宣傳中的虛假成分，購房者要有辨識的能力，以防上當(dāng)受騙。　　查詢房地產(chǎn)商的合法性：在房地產(chǎn)市場上，有一些非法房地產(chǎn)商在沒有合法手續(xù)的情況下就銷售房地產(chǎn)，購買沒有辦理合法手續(xù)的房屋會給購房者帶來很大的損失。所以，購房者一定要對房地產(chǎn)商銷售行為的合法性進(jìn)行調(diào)查。購房者調(diào)查房地產(chǎn)商售房的手續(xù)是否完備、合法的最基本最簡單的辦法就是查看房地產(chǎn)商的“五證”，這“五證”就是：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房銷售許可證》。按國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商只有在“五證”齊全的情況下，其銷售的房屋才屬合法范疇。　　進(jìn)行實(shí)地調(diào)查：購房者根據(jù)所收集的購房信息，看中了某一處房屋后，一定要對欲購房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，眼見為實(shí)。購房者在觀看、考慮房屋時(shí)，務(wù)必全面仔細(xì)。在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，要對房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的 建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)備是否完備，房間的隔聲效果如何，頂棚、墻壁、地面、門窗是否有損壞，內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)考察。對房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。另外，還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對在實(shí)地查看過程中購房者無法調(diào)查的情況，或在某些方面存在疑問，購房者還可以直接向現(xiàn)場的售樓人員詢問，真正做到心中有數(shù)。　　簽訂房屋買賣合同和其他合同：購房者的前期調(diào)查了解工作完成之后，對欲購房屋滿意，就可以與房地產(chǎn)商具體簽訂房屋買賣合同了。簽訂合同是購房者實(shí)施購房行為中最重要的一個(gè)階段。購房者一方如果合同簽訂得不夠謹(jǐn)慎，那么就有可能給以后留下許多后患，使自己受到損失。購房者在簽訂合同時(shí)一定要堅(jiān)持使用國家認(rèn)定的商品房購銷合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)商單方面制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者簽訂的合同中的各項(xiàng)條款一定要準(zhǔn)確、清晰，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款，如需要，買賣雙方可簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。在簽訂合同過程中，購房者如無把握，可以聘請律師參與，為自己把關(guān)。在簽訂房屋買賣合同時(shí)，購房者還要簽訂其他有關(guān)合同。如購房者向銀行申請貸款來分期支付房價(jià)款，購房者應(yīng)與銀行簽訂抵押貸款合同。購房者所購房屋實(shí)施物業(yè)管理的，購房者還要簽訂一份物業(yè)管理合同。　　辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)：按照我國有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個(gè)人要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記、鑒證、評估和立契過戶手續(xù)。交易雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同必須辦理以上手續(xù)才是合法的，否則就是無效合同。鑒證是指房地產(chǎn)交易管理部門對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)交易價(jià)格以及有關(guān)證件等進(jìn)行的審查、核實(shí)活動。在審查、核對時(shí)，如有必要，房地產(chǎn)管理部門還會對買賣的房地產(chǎn)進(jìn)行查勘和評估。在房地產(chǎn)管理部門審查完畢及房地產(chǎn)買賣當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，房地產(chǎn)管理部門就可以向當(dāng)事人核發(fā)過戶單。當(dāng)事人可憑過戶單辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，是指投資的實(shí)際收益與期望收益的偏差。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱投資有增值潛力；反之，我們就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。　　變現(xiàn)能力風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品。由于房地產(chǎn)的實(shí)體性，所以投資于房地產(chǎn)中的資金流動性差，變現(xiàn)性較差，不像其他商品那樣容易脫手，容易收回資金。由于房地產(chǎn)存在這種不動產(chǎn)及買賣具有區(qū)域性的特性，作為房地產(chǎn)投資者必須注意流動性差、變現(xiàn)性差所帶來的風(fēng)險(xiǎn)?！　≠徺I力變化風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)投資周期較長，占有資金較多，因此投資于房地產(chǎn)，還需承擔(dān)因經(jīng)濟(jì)周期性變動帶來的購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)處于滑坡階段，經(jīng)濟(jì)蕭條，通貨膨脹，這時(shí)房地產(chǎn)本身不會因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂H值，相反，投資于房地產(chǎn)的資金還能夠起到保值作用。但由于通貨膨脹的影響，同樣數(shù)量的貨幣所能購到的商品數(shù)量可能已遠(yuǎn)不如通貨膨脹之前，無形之中，使得人們的購買力水平下降。購買力水平的降低，會影響到人們對房地產(chǎn)的消費(fèi)水平。這樣，即使房地產(chǎn)本身能保值，但由于人們消費(fèi)水平的降低，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失?！　『暧^市場風(fēng)險(xiǎn)：中國房地產(chǎn)市場是一種不充分市場，它與完全自由競爭市場所應(yīng)具備的四個(gè)條件（即同質(zhì)商品；交易雙方自由出入；交易雙方數(shù)量眾多沒有壟斷行為；交易雙方具備充分信息）相距甚遠(yuǎn)。因此，房地產(chǎn)市場只能說是一種準(zhǔn)市場。這種不充分市場，其特征就是缺乏信息交流，沒有一個(gè)正式市場，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是在不公開的情況下進(jìn)行的。但在交易時(shí)，人們往往不懂它所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條件、稅費(fèi)等，尤其是對房地產(chǎn)交易過程中的許多細(xì)節(jié)不了解，因此，有可能造成損失?！　∵x擇性風(fēng)險(xiǎn)：不是所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以升值。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目性價(jià)比內(nèi)含的日趨豐富，戶型不夠合理、配套相對落后的項(xiàng)目跌價(jià)將在所難免。選擇適當(dāng)?shù)挠性鲋禎摿Φ捻?xiàng)目是取得良好收益回報(bào)的關(guān)鍵。I、 保險(xiǎn)：（1）、保險(xiǎn)分類 　　保險(xiǎn)分為社會保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)兩大類。 　　 社會保險(xiǎn)是指國家通過立法強(qiáng)制實(shí)行的，由個(gè)人、單位、國家三方共同籌資，建立保險(xiǎn)基金，對個(gè)人因年老、工傷、疾病、生育、殘廢、失業(yè)、死亡等原因喪失勞動能力或暫時(shí)失去工作時(shí)，給予本人或其供養(yǎng)直系親屬物質(zhì)幫助的一種社會保障制度。社會保險(xiǎn)具有法制性、強(qiáng)制性、固定性等特點(diǎn)，每個(gè)在職職工都必須實(shí)行的，所以，社會保險(xiǎn)又稱為（社會）基本保險(xiǎn)，或者簡稱為社保。社會保險(xiǎn)按其功能又分以下種類： 　　養(yǎng)老保險(xiǎn)：是當(dāng)勞動者因年老喪失勞動能力時(shí)，由國家和社會保證基本生活的社會保險(xiǎn)項(xiàng)目。 　　工傷保險(xiǎn)：是勞動者在遇到意外傷害事故、暫時(shí)喪失或永久喪失工作能力導(dǎo)致收入中斷時(shí)，由國家和社會對其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，幫助其維持基本生活的社會保險(xiǎn)項(xiàng)目。 　　失業(yè)保險(xiǎn)：是由國家和社會在一定時(shí)期內(nèi)向非自愿性失業(yè)者提供基本生活需要的物質(zhì)幫助，并通過轉(zhuǎn)業(yè)訓(xùn)練、職業(yè)介紹等幫助其重新就業(yè)的社會保險(xiǎn)項(xiàng)目。 　　醫(yī)療保險(xiǎn)：是國家和社會為因患病而暫時(shí)喪失勞動能力、收入中斷的勞動者提供經(jīng)濟(jì)幫助和醫(yī)療服務(wù)的社會保險(xiǎn)項(xiàng)目。 　　生育保險(xiǎn)：是指當(dāng)女性勞動者因生育而暫時(shí)喪失勞動能力時(shí)，由國家和社會為其提供經(jīng)濟(jì)幫助和保健服務(wù)的社會保險(xiǎn)項(xiàng)目。 　　住房保險(xiǎn)：又叫住房公積金，是指國家或社會幫助職工購置住房提供的一種經(jīng)濟(jì)幫助。職工可以住房公積金進(jìn)行貸款購房，或在購房時(shí)申請取出。 　　商業(yè)保險(xiǎn)又稱金融保險(xiǎn)，是指按商業(yè)原則所進(jìn)行的保險(xiǎn)。具體而言，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對于合同約定的可能發(fā)生的事故因發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的保險(xiǎn)作為。商業(yè)保險(xiǎn)按其功能分以下種類?！　∝?cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：是指以物質(zhì)財(cái)產(chǎn)以及同它相關(guān)的利益作為保險(xiǎn)標(biāo)的（保險(xiǎn)對象）的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)標(biāo)的因自然災(zāi)害和意外事故而受損的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)根據(jù)投保主體與投保對象，又分成許多種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，與家庭有家的主要是家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和個(gè)體工商戶財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)?！　∪松肀ｋU(xiǎn)：是以人的身體和生命作為保險(xiǎn)標(biāo)的一種保險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期限內(nèi)，被保險(xiǎn)人傷殘、死亡或生存到保險(xiǎn)期滿，保險(xiǎn)公司給付保險(xiǎn)金。人身保險(xiǎn)又包括人壽保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)(醫(yī)療保險(xiǎn))、意外傷害保險(xiǎn)、以及投資類型的保險(xiǎn)，即分紅保險(xiǎn)?！　∝?zé)任保險(xiǎn)是以被保險(xiǎn)人依法應(yīng)負(fù)的民事賠償責(zé)任或經(jīng)過特別約定的合同責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的一種保險(xiǎn)。責(zé)任保險(xiǎn)的種類包括：公眾責(zé)任保險(xiǎn)、產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)、職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)等。（2）、保險(xiǎn)的步驟１、分析需求，明確目的　　首先要做的就是了解家庭經(jīng)濟(jì)狀況，分析家庭風(fēng)險(xiǎn)種類，并明確保險(xiǎn)目的。一般來說，產(chǎn)生保險(xiǎn)的愿望是在有了需求之后，所以首先應(yīng)該確定保險(xiǎn)的目的，比如選擇意外傷害險(xiǎn)等等。２、了解機(jī)構(gòu)，落實(shí)品種　　現(xiàn)在保險(xiǎn)公司很多，根據(jù)自己的分析判斷尋找一家最放心的最專業(yè)的保險(xiǎn)公司，向?qū)Ψ阶稍冃枨蠓秶鷥?nèi)最合適的保險(xiǎn)品種、價(jià)格、政策等情況。３、完善手續(xù)，及時(shí)付費(fèi)　　審視保險(xiǎn)合同，詳細(xì)了解相關(guān)的條款內(nèi)容，簽定保險(xiǎn)合同，選擇繳費(fèi)方式，并開始繳費(fèi)保險(xiǎn)。填寫保存資料必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得隱瞞和虛報(bào)，否則保險(xiǎn)公司有權(quán)解除合同。再有，投保以死亡為保險(xiǎn)責(zé)任的保險(xiǎn)必須征得被保險(xiǎn)人同意并在保單上簽字。其三，投保人與被保人必須具有保險(xiǎn)利益關(guān)系。其四、繳費(fèi)方式選擇上需結(jié)合家庭當(dāng)前和未來的現(xiàn)金流，如果家庭現(xiàn)金充足或收入高，可采用一次繳清；否則選擇分期繳納比較好，可減少家庭的負(fù)擔(dān)；及時(shí)支付保險(xiǎn)費(fèi)用，以免發(fā)生不必要的麻煩。三、 稅收：A、個(gè)人所得稅：個(gè)人所得稅是對個(gè)人（自然人）取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅。我國法律規(guī)定了11項(xiàng)個(gè)人收入為應(yīng)稅所得： 　　工資、薪金所得 5%45%　　個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得 5%35%　　承包經(jīng)營、承租經(jīng)營的所得 5%35%　　勞務(wù)報(bào)酬所得 20%　　稿酬所得 14%　　特許權(quán)使用費(fèi)所得 20%　　利息、股息、紅利所得 20%　　財(cái)產(chǎn)租賃所得 20%　　財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 20%　　偶然所得 20%　　經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得 20% 　　個(gè)人所得稅的費(fèi)用減除：　　一、工資、薪金所得，以每月收入額減除費(fèi)用800元后的余額，為應(yīng)納稅所得額；　　二、個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額，為應(yīng)納稅所得額。　　其余略，請參考稅法有關(guān)細(xì)則。B、利息稅：利息稅就是對利息收入征收個(gè)人所得稅，稅率為20%。利息稅一般由儲蓄機(jī)構(gòu)代扣代繳，并給儲戶出具利息結(jié)付單，此單可視作完稅證明。 扣稅方式： 　　存本取息定期存款扣稅方式：每次取息時(shí)不扣利息稅，在到期清戶或提前支取時(shí)一次代扣利息稅?！　』钇诖婵?、銀行卡存款扣稅方式：一般不給利息結(jié)付清單，只在存折或?qū)紊献⒚骺鄱悢?shù)額?！　⊥ù嫱▋秲π畲婵羁鄱惙绞剑寒惖厝∠r(shí)，由原開戶行代扣利息稅，代理行出具利息給付清單?！　⊥鈳糯婵羁鄱惙绞剑簩糁苯影赐鈳爬⒖劾⒍?，但銀行上繳稅款需折算成人民幣后繳入中央金庫。 免稅儲蓄品種：　　教育儲蓄存款　　國債　　保險(xiǎn)（如養(yǎng)老保險(xiǎn)金、醫(yī)療保險(xiǎn)金等）　　國務(wù)院財(cái)政部門確定的其他專項(xiàng)儲蓄存款或?qū)ｍ?xiàng)基金存款等C、 其它稅：增值稅：增值稅是對商品生產(chǎn)和流通中各環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品附加值進(jìn)行征稅。它是一種流轉(zhuǎn)稅，即發(fā)生在流通領(lǐng)域中的商品的流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的稅項(xiàng)。簡單來說，就是低價(jià)購進(jìn)產(chǎn)品以高價(jià)銷售出去，其商品增值了，所以要收稅，即為增值稅。小規(guī)模納稅人增值稅的稅率是：商業(yè)企業(yè)4%，其他企業(yè)6%。 　　消費(fèi)稅：在增值稅的基礎(chǔ)上，對少數(shù)消費(fèi)品再征一道稅，即為消費(fèi)稅。消費(fèi)稅主要是針對煙化妝品等11類，而且實(shí)行價(jià)內(nèi)稅，即包括在價(jià)格中，在流通環(huán)節(jié)不用繳納消費(fèi)稅。實(shí)際上，消費(fèi)稅是由消費(fèi)者承擔(dān)的。 　　營業(yè)稅：營業(yè)稅是對規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。象勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)等，都需繳納營業(yè)稅，其稅率為5%。例如我們前面介紹過的房產(chǎn)買賣，就需征收營業(yè)稅。 車船使用稅：車船使用稅是指國家對行駛于境內(nèi)公共道路的車輛和航行于境內(nèi)河流、湖泊或者領(lǐng)海的船舶，依法征收的一種稅。一般采用定額稅率，由各地自行規(guī)定，一般小車大概是60320元/年。對于擁有私家車的家庭，此項(xiàng)稅款是每年必須的支出。 　　印花稅：印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。印花稅征收范圍很廣，但稅率低，稅負(fù)輕，最高千分之二，最低千分之零點(diǎn)五，或者每件5元。在股票交易、住房買賣中都有印花稅。 　　契稅：契稅是對不動產(chǎn)的買賣、典當(dāng)?shù)犬a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動所征收的一種稅項(xiàng)。稅率一般為3%5%。在房產(chǎn)買賣時(shí)有就契稅。26 / 26