【正文】 ，是通羊鎮(zhèn)未來商業(yè)旺地，商業(yè)增值潛力巨大，同時便利的交通又給打造大型旅游項(xiàng)目與高檔商住地產(chǎn)提供了便利。以城市距離而論，素有武漢后花園之稱的xx縣距武漢僅兩小時車程；以人居環(huán)境而論，山川秀美的xx縣無疑是最佳的棲居地。xx縣以其巨大的發(fā)展?jié)摿Α⑸霞训纳鷳B(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的焦點(diǎn)。xx縣市政府常務(wù)會議討論通過了《xx縣通羊鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，確定了xx縣的發(fā)展定位：抓住創(chuàng)建中國旅游強(qiáng)縣的契機(jī)，圍繞以自然旅游、文化旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動新型工業(yè)化，新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，讓全縣人民得實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。回去后要抓規(guī)劃，高起點(diǎn)整合旅游資源；抓建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)完善旅游設(shè)備；抓經(jīng)營，高膽識創(chuàng)新開發(fā)機(jī)制；抓宣傳，高規(guī)格打造旅游品牌；抓管理，高要求優(yōu)化旅游環(huán)境，把我縣正在興起的旅游產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。 《xx縣市通羊鎮(zhèn)通羊鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃》指出，通羊鎮(zhèn)具有良好的區(qū)位條件：湖北省區(qū)域空間的資源結(jié)構(gòu)性變化，使得xx縣成為區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)之一。xx縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)正向南調(diào)整，在xx縣城市總體規(guī)劃平面圖中，通羊鎮(zhèn)正好處在xx縣的中心位置。 在城市規(guī)劃中，立足特色規(guī)劃，結(jié)合生態(tài)旅游城市這一定位，切實(shí)按照“山中城、城中山”的要求編制城市規(guī)劃，依托xx自然的山水優(yōu)勢，保護(hù)山、利用水、琢園林、塑景觀，彰顯縣城的生態(tài)特色。目前，素有“楚天第一大夫第”之稱的王明璠古民居正在重建中。 文化發(fā)展是通羊鎮(zhèn)規(guī)劃的另一個核心內(nèi)容。文化項(xiàng)目建設(shè)計劃也是該規(guī)劃的重要內(nèi)容。 ■構(gòu)建立體交通 xx地理?xiàng)l件優(yōu)越：具有三個三，兩個兩，一大圈的優(yōu)勢。即三國戰(zhàn)赤壁旅游線，湖北省、江西省、湖南省三個省級交通要道，互為“金三角”旅游線，長江三峽旅游線。九宮山國家級風(fēng)景區(qū)，廬山國家級風(fēng)景區(qū)，由富水太平山自然形成“仁者樂山，智者好水，信者瞻塔”一大環(huán)型旅游圈。 ■綜合路網(wǎng)四通八達(dá) 從xx和武漢直通距離來看，有武漢到咸寧的高速鐵路，還有幾條高速公路。目前從武漢到xx縣城約兩個小時。xx縣交通條件改善以后，由過去一個交通相對閉塞，區(qū)位相對邊緣化，變?yōu)榱宋錆h城市圈一部份，變成武漢的后花園。核電建設(shè)以后，把xx在全國的知名度空前的提升，核電產(chǎn)業(yè)本身對經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會帶來較大增量和實(shí)力，xx的知名度提升了以后，核電將會把xx縣推到注意力當(dāng)中去，使xx受全省關(guān)注，全國關(guān)注乃至世界關(guān)注，特別是通過武漢城市圈建設(shè)，使得xx縣將來可以全方位融入武漢城市圈，并可借鑒武漢城市圈兩型社會和體制創(chuàng)新方面的經(jīng)驗(yàn)。 高速公路：更有發(fā)展前景的還有檸樟國道高速，阿深高速，大畈核電站工程等國家重點(diǎn)項(xiàng)目落戶此境。 ■ 前景預(yù)測石宕村作為通羊鎮(zhèn)的主要組成部分，是通羊鎮(zhèn)核心區(qū)域，扼守惠南大道要沖，本身有具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)條件與自然資源，無論是商業(yè)、居住，還是發(fā)展大型文化旅游產(chǎn)業(yè)，均具有得天獨(dú)厚的條件，本項(xiàng)目立足人文博覽園的立意又新穎獨(dú)特，必將得到湖北省乃到國內(nèi)文化界的關(guān)注，獨(dú)一無二的文化定位，將為本項(xiàng)目帶來超 萬人/年的人流量，創(chuàng)造出極大的商機(jī)。同時，本項(xiàng)目作為未來通羊鎮(zhèn)重要的旅游產(chǎn)業(yè)的配套項(xiàng)目，依托通羊鎮(zhèn)的居住人口，亦將打造出一個區(qū)域性的商業(yè)中心，提供每年高達(dá) 的營業(yè)額，為開發(fā)商的運(yùn)營帶來巨大的收益，同時為xx縣市財政提供不菲的財政收入。 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒旅游、商貿(mào)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)狀與協(xié)調(diào)發(fā)展情況2009年元月至10月，該縣共接待游客160萬人次，門票收入3000萬元，分別較去年同期增長75%、327%、61%。 旅游成了該縣的“經(jīng)濟(jì)王牌”，已占GDP的21%。昔日集“老、庫、山、窮”于一體的重點(diǎn)貧困縣開始了“優(yōu)美轉(zhuǎn)身”:繼去年成功創(chuàng)建“湖北省旅游強(qiáng)縣”后，今年xx又啟動“創(chuàng)建中國旅游強(qiáng)縣”工作，爭取用3年至5年時間，跨入中國旅游強(qiáng)縣行列。在xx縣市委市政府的決策下，打造惠城為鄂南休閑之都的目標(biāo)下，xx縣的相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)投資擴(kuò)張較快，但亦存在相關(guān)的缺陷，在旅游投資加速增長的拉動下，雖然面臨2008年的國際金融危機(jī)， 2008年xx縣旅游業(yè)繼續(xù)保持相對穩(wěn)定，初步呈現(xiàn)增速回落。隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速，xx縣的城市建設(shè)直接促進(jìn)了商品貿(mào)易市場的發(fā)展，但旅游商品業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀卻不容樂觀，與xx縣的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈不對稱狀，根據(jù)統(tǒng)計，xx縣市旅游者的旅游購物花費(fèi)占旅游總支出的12%，與全國平均水平相比存在較大差距，xx縣市旅游商品種類少、產(chǎn)品終端銷售方式多是設(shè)攤點(diǎn)或小店出售，旅游商品銷售的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒓谢?、管理標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，須加強(qiáng)旅游配套產(chǎn)品的開發(fā)與銷售力度。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定通羊鎮(zhèn)是xx縣未來幾年發(fā)展的核心區(qū)域，政府投入巨資改善通羊鎮(zhèn)的交通環(huán)境與綜合配套，體育場館的建設(shè)到位，xx縣學(xué)院及各類學(xué)校設(shè)施的完善，加之高起點(diǎn)的規(guī)劃，使通羊鎮(zhèn)必將成為未來xx縣發(fā)展的核心區(qū)域，從房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，xx縣民眾與投資者已普遍認(rèn)可該片區(qū)的未來價值，同時片區(qū)保持了良好的生態(tài)環(huán)境和大量可建設(shè)用地，正是發(fā)展綜合主題文化旅游基地的最佳場所，而建成入住小區(qū)的增多，帶來了是片區(qū)日益旺盛的商業(yè)需求，而本項(xiàng)目的建設(shè)亦將成為通羊鎮(zhèn)重要的商業(yè)配套設(shè)施，使得通羊鎮(zhèn)功能更完善。 旅游市場供給分析xx縣目前主要提供的旅游服務(wù)產(chǎn)品基本上依附自然資源形成，主要自然資源型旅游景點(diǎn)有：歷史人文類：xx縣西湖、客家文化與建筑等自然山水類：華中勝景九宮山，森林公園大幕山，百洞之山大城山，水上樂園富水湖及地下長廊隱水洞，滑雪休閑類：xx九宮山滑雪場等；主題文化旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，即以生態(tài)保護(hù)為主旨，就是以豐富的生態(tài)資源為基礎(chǔ)、以深厚的文化底蘊(yùn)為靈魂、以發(fā)達(dá)的旅游產(chǎn)業(yè)為引擎、以經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，推動圈內(nèi)8個市州林區(qū)資源整合、整體開發(fā)、互利共贏，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)湖北東部、西部相對均衡發(fā)展，加快湖北省全面小康社會建設(shè)的進(jìn)程。以大型主題文化為旅游市場主要帶動點(diǎn)，而這一點(diǎn)恰恰是xx縣所缺乏的，本項(xiàng)目規(guī)劃的文化博覽主題的大型樂園，立意新穎，必將引來廣大游客和文化人士熱烈歡迎，市場前景巨大，輔以良好的文化創(chuàng)意與商業(yè)化運(yùn)營，可延伸上下游，打造一個市場規(guī)模巨大的產(chǎn)業(yè)鏈。 目標(biāo)市場分析根據(jù)項(xiàng)目的總體定位，其全球與全國性的戰(zhàn)略創(chuàng)意，預(yù)期客戶來源十分廣泛，初步分析的顧客來源構(gòu)成是：《目標(biāo)顧客區(qū)域構(gòu)成表》來自區(qū)域所占比例xx縣市民20％湖北省內(nèi)其它地市50%港、澳、臺地區(qū)10%國內(nèi)其它省市15%國際旅客5％ 競爭分析區(qū)域旅游市場供求結(jié)構(gòu)極不均衡，主題文化旅游產(chǎn)品匱乏，產(chǎn)品需求旺盛但嚴(yán)重供應(yīng)不足，表明本主題產(chǎn)品貼切市場需求，具有極高的文化與經(jīng)濟(jì)價值。片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基本成型，項(xiàng)目首期用地及發(fā)展用地有保障，主題延伸可塑性強(qiáng)，本項(xiàng)目亦是通羊鎮(zhèn)急需的區(qū)域配套，區(qū)域市場消費(fèi)潛力較大，近期無其它同類主題旅游項(xiàng)目可開發(fā)。酒店公寓等商服配套，現(xiàn)為通羊鎮(zhèn)區(qū)域最大規(guī)模與最高起點(diǎn)，且有主題概念支持，市場基本無競爭對手。通羊鎮(zhèn)未來三到四年內(nèi)無大型商業(yè)新項(xiàng)目推出，商用物業(yè)的市場空白存在有一定時間，土地供應(yīng)上看，片區(qū)內(nèi)基本上無競爭對手。 市場分析結(jié)論主題定位立意新穎，國內(nèi)首創(chuàng)，在大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的xx縣市，具有廣闊的市場前景； 通羊鎮(zhèn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，土地資源豐富，具備開發(fā)大型旅游文化產(chǎn)業(yè)的先天基礎(chǔ)； 交通地理位置突出，適合打造大型主題旅游基地；片區(qū)發(fā)展日益成熟，潛在區(qū)域商業(yè)前景巨大，項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)無明顯競爭對手。 第3章 項(xiàng)目分析及市場定位 地塊解析 交通條件通羊鎮(zhèn)是我縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。地處縣域中部偏西，富水上游。最大橫距17公里，最大縱距21公里，國土面積240平方公里。鎮(zhèn)政府位于縣城洋都大道。轄新城、馬槽橋、石宕、南門橋、雙泉、鳳池、等23個行政村和6個社區(qū)居委會，總?cè)丝?1萬人，。近幾年來，該鎮(zhèn)發(fā)展出了健全紙業(yè)、通力鎂業(yè)、四海玄武巖、新橋水電站、大理石、石英石系列等一大批骨干企業(yè)。逐步形成了冶煉、建材、礦產(chǎn)、能源、造紙等產(chǎn)業(yè)群體。通羊境內(nèi)鳳梓山濃蔭蔽日，鳥語花香，空氣清新，晨練、游玩俱佳。通羊鎮(zhèn)位于三棟鎮(zhèn)核心區(qū)域，惠南大道旁，鄰近惠南大道、外環(huán)路、惠大高速、莞惠高速，四通八達(dá)，且有多路公共汽車通過。 周邊配套通羊鎮(zhèn)除了具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢以外，還有一支團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、求是的領(lǐng)導(dǎo)班子。2007年，該鎮(zhèn)干群同心同德，真抓實(shí)干，圍繞“發(fā)展、穩(wěn)定、服務(wù)、形象”四大目標(biāo)，堅持工業(yè)、農(nóng)業(yè)、城建、社區(qū)“四輪驅(qū)動”，比上年同期增長8%；財政收入達(dá)到2175萬元，比上年同期增長28%；，比上年同期增長9 %，到位資金3870萬元；全社會固定資產(chǎn)投資完成3200萬元，比06年同期增長11%；農(nóng)村人平純收入達(dá)2620元，比06年同期增長9%。在08年初的縣委工作會議上，縣委縣政府還授予通羊鎮(zhèn)07年度“紅旗單位”的榮譽(yù)稱號。在全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)及發(fā)展速度排名第四，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全市第9名。 地形地勢本項(xiàng)目基地西臨二十六米支路，南臨橫一路，東臨九宮北路，北臨橫二路，現(xiàn)狀用地為水田，旱地及部分山體。本宗地形狀呈長方形，基地沿河流呈較規(guī)則矩形，地狀現(xiàn)狀主要為山體，藕塘及田地，河流與道路將基地分為兩塊，構(gòu)成了獨(dú)特的山水環(huán)境與城市肌理，場地基地內(nèi)部地勢較平坦，有三座小型山體和部分水面水塘，東面平整場地較西邊為平整場地高1015M，巧妙利用地形可以塑造良好的住區(qū)環(huán)境，并成為xx自然山水與城市環(huán)境中的明珠。宗地地勢平坦，無不良地質(zhì)情況，周邊適宜大型樂園開發(fā)用地儲備充足，且具自然山水優(yōu)勢。 水電氣保障本項(xiàng)目建成后水電氣供應(yīng)充足，保障程度較高。 規(guī)劃條件限制城市規(guī)劃對該宗地?zé)o其他特殊使用規(guī)定，目前也無他項(xiàng)權(quán)利限制。 項(xiàng)目SWOT分析 S優(yōu)勢通羊鎮(zhèn)全新規(guī)劃，xx縣未來幾年政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；項(xiàng)目文化博覽主題定位，立意新穎，市場空間巨大；毗鄰?fù)ㄑ蜴?zhèn)大型住宅小區(qū)，周邊高消費(fèi)力人群多；項(xiàng)目自身規(guī)模大，旅游項(xiàng)目特點(diǎn)，自身可聚集起龐大人流與消費(fèi)群；商業(yè)規(guī)劃起前，游樂+參觀有機(jī)結(jié)合，可引來知名商家進(jìn)駐，先期占領(lǐng)市場；商業(yè)住宅定位，既服務(wù)商業(yè)，又具無限投資價值，區(qū)域無同類產(chǎn)品競爭。 W劣勢周邊無其它商業(yè)，目前商業(yè)氛圍不濃，前期須依靠自身游樂項(xiàng)目聚集人氣；項(xiàng)目地塊較小，以室內(nèi)設(shè)施為主，無法進(jìn)駐大型游樂設(shè)備，須待項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)完畢，方能形成完整體系；項(xiàng)目立意新穎，但主題文化營運(yùn)無借鑒，前期推廣與運(yùn)營成本會較高； O機(jī)會xx縣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢回穩(wěn)向好，經(jīng)濟(jì)增長率高；未來幾年片區(qū)大量供應(yīng)和入住樓盤，帶來大量高消