【正文】 四個階段：l 籌備期l 招募及培訓駐場員工l 交接房產(chǎn)期及裝修期l 正式運作籌備期1）于項目交付使用前四個月總經(jīng)理到位，協(xié)助處理籌備各項管理事務。正副總經(jīng)理同時需要跟進工程進度，項目機電設施了解、撰寫裝修守則、業(yè)主手冊、安排員工招聘面試、選拔、編排培訓課程、協(xié)助租務推廣、并加強與施工單位聯(lián)系，按照時間表報告工程情況并與當?shù)毓賳T、審批單位多作聯(lián)系協(xié)調(diào)，每周呈遞書面報告予發(fā)展商參考。2）于開展管理處的籌備工作時，首先由發(fā)展商撥調(diào)一筆開辦費金額予管理公司，作為開發(fā)費用。3）正副總經(jīng)理，財務總監(jiān)等，將以管理會議形式，建議各項財務制度，管理制度，訂定管理費押金，開發(fā)基金，開設銀行帳戶，刻制公章，以及估計預算管理處裝修費用，添置文具、復印機、傳真、電腦配套、家具等估計費用，并有效落實執(zhí)行。招募及培訓駐場員工交接房產(chǎn)期及裝修期1）于項目正式交付使用前，組織接收小組，將工程已竣工之房產(chǎn)接收，并于跟妥各項遺漏工程后，準備移交予有關的業(yè)主或租戶。2）業(yè)主或租戶于接收房產(chǎn)前，除與發(fā)展商辦妥所有應辦手續(xù)后，管理處亦要確定管理費押金，開發(fā)基金及其他應付數(shù)額，已經(jīng)全部付清。3）業(yè)主或租戶在進行裝修前需呈遞全套裝修圖則一式五份，由管理公司審批，圖則批出后管理公司保存一份，管理處保存一份，以便于日常巡查時可以對照工程是否依例進行，業(yè)主或租戶收回三份，其中一份必須于工地明顯處懸掛，供各有關人士隨時查閱。4）此外，管理處并提供臨時供電安排，以備業(yè)主或租戶裝修，所有消防，空調(diào)的改裝工程，必須由認可承包商負責進行。于該段時間內(nèi)，項目內(nèi)的保安及防火最為緊張，因為承包商的施工隊尚未完全撤離，各單位委聘的裝修承包商又開始進入小區(qū)內(nèi)施工，加上租務代理、客戶、業(yè)主等方面人士均會經(jīng)常進出小區(qū)。尤以承包商資料最為重要，每日并需登記開工人數(shù)，派發(fā)胸章，管理員及工程人員（包括主管在內(nèi)）每天必須巡視各施工現(xiàn)場，禁止違規(guī)改建，尤以晚上停工后，確保無火種遺留，水電開關關閉，各單元內(nèi)不準留宿等一系列保安措施。正式運作1）由有關部門發(fā)給正式交付使用證開始，項目即當為正式運作，亦即實則管理事務開始，所有業(yè)主必須按小區(qū)公共契約規(guī)定由該日起支付管理費，不管其單元是否有人使用。2）屆時所有到位的小區(qū)管理員工亦接受了培訓及實際在職訓練，理論上已可應付項目管理工作的需求，而項目主管員工亦開始加強監(jiān)控糾正各員工的工作表現(xiàn)，確保運作正常。第三部分：附件—物業(yè)管理相關法令、規(guī)范及公約附件1城市新建住宅小區(qū)管理辦法〈中華人民共和國建設部令第33號〉第一條 為了加強城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，特制定本辦法。 第二條 本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全的新建住宅小區(qū) (居住小區(qū)、住宅組團．以下簡稱住宅小區(qū))。本辦法所稱住宅小區(qū)管理 (以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。 第三條 房地產(chǎn)行政主管部門負責小區(qū)管理的對口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責分工， 負責小區(qū)管理中有關工作的監(jiān)督與指導。 第四條 住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。 第六條 住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益。 第七條 管委會的權利： (一) 制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權人、使用人、 維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權利；(二) 決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司； (三) 審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施；(四) 檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行是管委會的義務： 1． 根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；2． 協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；3． 接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督；4． 接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。 第八條 物業(yè)管理公司的權利和義務； 物業(yè)管理公司的權利：(一) 物業(yè)管理公司應當根據(jù)有關法規(guī)，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；(二) 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；(三) 依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用； (四) 有權制止違反規(guī)章制度的行為； (五) 有權要求管委會協(xié)助管理； (六) 有權選聘專營公司 (如清潔公司、 保安公司等) 承擔專項管理業(yè)務； (七) 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 物業(yè)管理公司的義務： (一) 履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營；(二) 接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； (三) 重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認同；(四) 接受房地產(chǎn)行政主管部門、 有關行政主管部門及住 宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。 第九條 物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 第十條 物業(yè)管理合同應當明確： (一) 管理項目；(二) 管理內(nèi)容； (三) 管理費用； (四) 雙方權利和義務； (五) 合同期限；(六) 違約責任； (七) 其他。 第十一條 物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應報房地產(chǎn)行政主管部門備案。 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時， 應在買 賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權人與使用人分離時，應在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。 第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人，應當遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，并有權參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。 第十四條 房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、折中恢復原狀、賠償損失： (一) 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的； (二) 擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀壞設施、設備，危及房屋安全的；(三) 私搭亂建、亂停、亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；(四) 不照章交納各種費用的。 第十五條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人有權投訴；管委會有權制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：(一) 房屋及公用設施、設備修繕不及時的； (二) 管理制度不健全，管理混亂的；(三) 擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；(四) 私搭亂建，改變房屋和公用設施用途的；(五) 不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務的。 第十六條 本辦法生效前，未按本辦法實施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。第十七條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實施細則。 第十八條 本辦法由國家建設部負責解釋。 第十九條 本辦法自一九九四年四月一日起施行。附件2城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法〈國家計委、建設部頒布〉第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)管理單位對城市住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。 　本辦法所稱的物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。 　第三條 各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務收費的主管機關。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。 　 第四條 物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應的原則。國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。 　 第五條 物業(yè)管理服務收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。 　 為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價或政府指導價。 實行政府定價或政府指導價的物業(yè)管理服務收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。 　凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外，服務收費實行經(jīng)營者定價。 　 第六條 實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。 　 第七條 物價部門在核定收費標準時，應充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用為基礎，結合物業(yè)管理單位的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務深度核定。 　 物價部門對核定的物業(yè)管理收費標準，應根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。 　 第八條 住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括以下部分： １．管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；２．公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；３．綠化管理費； ４．清潔衛(wèi)生費；５．保安費； ?。叮k公費； 　７．物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；８．法定稅費。 　本條第２項至第６項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。 　物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定 。 　第九條 經(jīng)物價部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人代表、使用人的代表協(xié)商議定的收費項目、收費標準和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中明文約定。 　第十條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目、標準及收費辦法，應在經(jīng)營場所或收費地點公布。 　物業(yè)管理單位應當定期（一般為６個月）向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督。 　第十一條 物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。 　第十二條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應按物價部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定繳納管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。 　 第十三條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)節(jié)處理。第十四條 物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取公共性服務費的，其他部門和單位不得再行重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。 　 第十五條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰： 　 （一）越權定價、擅自提高收費標準的； （二）擅自設立收費項目，亂收費用的；（三）不按規(guī)定實行明碼標價的； 　（四）提供服務質(zhì)價不符的； 　 （五）只收費不服務或多收費少服務的； （六）其他違反本辦法的行為。 　 第十六條 各省、自治區(qū)、直轄市物價部門、物業(yè)管理行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，報國家計委、建設部備案。 　第十七條 本辦法發(fā)布之前的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。 　第十八條 本辦法由國家計委負責解釋。 　 第十九條 本辦法自１９９６年３月１日起執(zhí)行。附件3業(yè)主公約（示范文本） 為加強小區(qū)（以下稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 一、業(yè)主的權利、義務 （一）權利 1．依法享有所擁有物業(yè)的各項權利； 2．依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設施和公共場所（地）的權利； 3．有權按有關規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修； 4．有權自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構施工的除外； 5．有權根據(jù)房屋建筑共同