【正文】 附件3業(yè)主公約（示范文本） 為加強(qiáng)小區(qū)（以下稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 　第十八條 本辦法由國家計委負(fù)責(zé)解釋。 　 第十六條 各省、自治區(qū)、直轄市物價部門、物業(yè)管理行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，報國家計委、建設(shè)部備案。第十四條 物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)項。 　第十二條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價部門核定的收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償。 　第十一條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。 　第十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。 　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定 。 　 第八條 住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分： １．管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；２．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；３．綠化管理費(fèi)； ４．清潔衛(wèi)生費(fèi)；５．保安費(fèi)； ?。叮k公費(fèi)； ?。罚飿I(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；８．法定稅費(fèi)。 　 第七條 物價部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 　凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費(fèi)實行經(jīng)營者定價。 　 為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物價部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。 　本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。附件2城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法〈國家計委、建設(shè)部頒布〉第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》，制定本辦法。 第十八條 本辦法由國家建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。 第十六條 本辦法生效前，未按本辦法實施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。 第十四條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、折中恢復(fù)原狀、賠償損失： (一) 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的； (二) 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀壞設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；(三) 私搭亂建、亂停、亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；(四) 不照章交納各種費(fèi)用的。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時，應(yīng)在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。 第十一條 物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案。 第九條 物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 物業(yè)管理公司的義務(wù)： (一) 履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營；(二) 接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； (三) 重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)同；(四) 接受房地產(chǎn)行政主管部門、 有關(guān)行政主管部門及住 宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 第七條 管委會的權(quán)利： (一) 制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人、 維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；(二) 決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司； (三) 審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；(四) 檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行是管委會的義務(wù)： 1． 根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；2． 協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；3． 接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；4． 接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 第六條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。 第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。本辦法所稱住宅小區(qū)管理 (以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。 第二條 本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。2）屆時所有到位的小區(qū)管理員工亦接受了培訓(xùn)及實際在職訓(xùn)練，理論上已可應(yīng)付項目管理工作的需求，而項目主管員工亦開始加強(qiáng)監(jiān)控糾正各員工的工作表現(xiàn)，確保運(yùn)作正常。尤以承包商資料最為重要，每日并需登記開工人數(shù)，派發(fā)胸章，管理員及工程人員（包括主管在內(nèi)）每天必須巡視各施工現(xiàn)場，禁止違規(guī)改建，尤以晚上停工后，確保無火種遺留，水電開關(guān)關(guān)閉，各單元內(nèi)不準(zhǔn)留宿等一系列保安措施。4）此外，管理處并提供臨時供電安排，以備業(yè)主或租戶裝修，所有消防，空調(diào)的改裝工程，必須由認(rèn)可承包商負(fù)責(zé)進(jìn)行。2）業(yè)主或租戶于接收房產(chǎn)前，除與發(fā)展商辦妥所有應(yīng)辦手續(xù)后，管理處亦要確定管理費(fèi)押金，開發(fā)基金及其他應(yīng)付數(shù)額，已經(jīng)全部付清。3）正副總經(jīng)理，財務(wù)總監(jiān)等，將以管理會議形式，建議各項財務(wù)制度，管理制度，訂定管理費(fèi)押金，開發(fā)基金，開設(shè)銀行帳戶，刻制公章，以及估計預(yù)算管理處裝修費(fèi)用，添置文具、復(fù)印機(jī)、傳真、電腦配套、家具等估計費(fèi)用，并有效落實執(zhí)行。正副總經(jīng)理同時需要跟進(jìn)工程進(jìn)度，項目機(jī)電設(shè)施了解、撰寫裝修守則、業(yè)主手冊、安排員工招聘面試、選拔、編排培訓(xùn)課程、協(xié)助租務(wù)推廣、并加強(qiáng)與施工單位聯(lián)系，按照時間表報告工程情況并與當(dāng)?shù)毓賳T、審批單位多作聯(lián)系協(xié)調(diào)，每周呈遞書面報告予發(fā)展商參考。三、主要物業(yè)管理制度列示：員工手冊崗位職責(zé)及工作流程財務(wù)制度采購及招標(biāo)程序員工考核標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主委員會章程各配套功能管理規(guī)定文件管理制度辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對外服務(wù)工作管理規(guī)定1裝修工程隊安全責(zé)任書1停車場管理規(guī)定1非機(jī)動車輛管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書1 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定四、主要物業(yè)管理操作規(guī)程列示： 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程 消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程 供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 停車場、車庫操作規(guī)程 停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程 給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1 公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1 保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程1 照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1 通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1 管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程1 租賃管理工作規(guī)程五、主要物業(yè)管理成本費(fèi)用列示： 管理員工支出l 薪金及福利l 招聘和培訓(xùn)l 膳食及住宿 維護(hù)及保養(yǎng)l 照明及通風(fēng)系統(tǒng)l 機(jī)電設(shè)備l 動力設(shè)備l 保安及消防設(shè)備l 給排水設(shè)備l 公共設(shè)備設(shè)施l 園藝綠化l 工具及器材l 冷暖系統(tǒng)l 雜項維修 公共費(fèi)用l 公共電費(fèi)l 公共水費(fèi)l 排污費(fèi)l 垃圾費(fèi)l 滅蟲 行政費(fèi)用l 辦公室支出（包括文儀器材及其他低值易耗品）l 公關(guān)支出l 電話費(fèi)l 差旅費(fèi) 保險費(fèi)（包括財產(chǎn)及公共責(zé)任險） 其他l 節(jié)日燈飾l 審計費(fèi)用l 雜項支出 管理者酬金 營業(yè)稅預(yù)留項目維修基金原則上物業(yè)的運(yùn)營為自負(fù)盈虧，上述所有費(fèi)用均由管理費(fèi)支付，發(fā)展商理論上無需負(fù)責(zé)營運(yùn)上的任何費(fèi)用；還有其他開支如智能網(wǎng)絡(luò)、金融信息系統(tǒng)等均會影響管理費(fèi)支出。 l 嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財產(chǎn)，以及其他不良行為。l 不準(zhǔn)儀容和服裝不整。l 不準(zhǔn)調(diào)戲婦女和逗弄小孩。l 執(zhí)勤時不準(zhǔn)吸煙、看報紙、書刊、聽收音機(jī)。l 不準(zhǔn)體罰或變相打人。4）嚴(yán)禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。2）堅決執(zhí)行上級的命令、指示，遵守規(guī)章制度，一切行動聽指揮。3保安員紀(jì)律紀(jì)律是履行合同和完成保安任務(wù)的保證，為此，制定《保安人員紀(jì)律》，保安人員必須嚴(yán)格執(zhí)行。3）認(rèn)真學(xué)習(xí)保安知識，積極參加保安技能訓(xùn)練，熟悉裝備器材性能，不斷提高業(yè)務(wù)技能。1）服從命令，聽指揮，勇敢頑強(qiáng)，不怕犧牲，嚴(yán)守紀(jì)律，堅決完成保安任務(wù)。6）堅決完成上級賦予的保安及其他任務(wù)。4）掌握全班人員的思想情況，及時做好思想工作，搞好全班團(tuán)結(jié)，保證各項任務(wù)的完成。2）帶領(lǐng)全班認(rèn)真學(xué)習(xí)政治、法規(guī)和保安專業(yè)知識，積極開展保安業(yè)務(wù)技能訓(xùn)練，提高 全班人員的政治水平和專業(yè)素質(zhì)。1）堅決執(zhí)行公司、保安部的指示和規(guī)章制度，帶領(lǐng)全班完成規(guī)定保安任務(wù)。10）組織全體隊員完成公司賦予的其他任務(wù)，積極參加公司組織的各種社會活動。8）關(guān)心和愛護(hù)隊員，及時向保安部和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報情況，幫助和解決隊員的實際問題。6）經(jīng)常開展法紀(jì)教育，教育全體隊員做到懂法、知法、守法、做到文明執(zhí)勤。4）了解和掌握全隊人員的情況，根據(jù)公司的指示和意圖，適時提出保安工作的建議，經(jīng)公司認(rèn)可后，領(lǐng)導(dǎo)全隊貫徹執(zhí)行。2）加強(qiáng)保安業(yè)務(wù)理論，法律研究，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。10）組織保安隊員進(jìn)行消防知識的學(xué)習(xí)和演習(xí)。8）完成公司賦予保安部的各項任務(wù)。6）指導(dǎo)各保安隊長做好保安隊員的思想工作。4）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄區(qū)域內(nèi)的治安情況，提出改進(jìn)保安工作的建議。2）負(fù)責(zé)保安人員的招聘、培訓(xùn)及使用的管理工作。7）完成公司賦予保安部的各項任務(wù)。5）處理發(fā)生在本公司所轄小區(qū)有關(guān)危害治安不夠治安管理處罰的行為。3）檢查、監(jiān)督、考核本保安部的安全工作，分析本公司所轄范圍內(nèi)的安全防范工作。3保安部職責(zé)1）堅決執(zhí)行黨的路線方針政策及國家政策法律、法規(guī)中有關(guān)企業(yè)治安保衛(wèi)工作的規(guī)定和本公司制定的保安工作制度。4）參與施工工程的竣工驗收，對工程質(zhì)量作出鑒定。2）參與施工計劃的編制工作。4）收集整理各項工程資料，歸檔保存。2）按照“工程定額”，審核工程預(yù)、結(jié)算款項，編制預(yù)、結(jié)算表，把好預(yù)、結(jié)算關(guān)。4）負(fù)責(zé)與供水部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。2）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)水電管理員對水電電氣設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修。3）負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的維修。2柴油發(fā)電機(jī)主管職責(zé)1）定期巡視各小區(qū)柴油機(jī)的保養(yǎng)情況，查閱運(yùn)行和維護(hù)記錄，作出書面評定，提出整改措施。2）協(xié)助各小區(qū)電梯管理員解決電梯運(yùn)行中的各種問題。4）負(fù)責(zé)與供電部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。2）定期巡視各小區(qū)高、低壓電房的運(yùn)行情況，記錄運(yùn)行中存在的問題，采取有效措施，保障安全運(yùn)行。7） 時向公司領(lǐng)導(dǎo)請示匯報工作。盡快熟悉各種設(shè)施中新產(chǎn)品、新設(shè)備的技術(shù)性能，掌握維修技術(shù)，不斷提高各種專業(yè)人員的技術(shù)水平。4）監(jiān)督各種配套設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。3）嚴(yán)格執(zhí)行工程計劃，選擇施工隊伍，抓好工程進(jìn)度，保證工程質(zhì)量。2）遵守公司的各項規(guī)章制度。8）收集、整理各小區(qū)的房屋配套設(shè)施、市政建設(shè)、水電等各種資料建立檔案。6）參與新建房屋的驗收和移交工作。4）負(fù)責(zé)各小區(qū)樓宇防盜系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、更換和維修、保養(yǎng)工作。2）定期檢查各小區(qū)水電設(shè)施的保養(yǎng)和安全運(yùn)行情況，對各項技術(shù)狀況作出評定，提出維修、保養(yǎng)或更換意見。3）接受管理部水電管理員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和水電維修工作的統(tǒng)籌安排，聽從調(diào)遣，并積極協(xié)助水電管理員進(jìn)行水電管理。2水電工職責(zé)1）接收住戶的水電維修委托要及時維修；自己不能完成的維修要立即報告管理部 水電管理員。4）與財務(wù)部收費(fèi)員協(xié)調(diào)好工作，現(xiàn)金帳目要日清月結(jié)。2）遵守財經(jīng)紀(jì)律和財務(wù)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度。5）全心全意為住戶服務(wù)，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開展多項的有償服務(wù)和特約服務(wù)。3）負(fù)責(zé)住戶檔案的收集、完善和管理工作，及時向管理部資料員提供房產(chǎn)檔案所需的有關(guān)資料及維修記錄。 房屋管理員職責(zé)1）負(fù)責(zé)受理住戶的房屋、水、電維修和裝修工作，本處不能完成的，應(yīng)及時將委托書呈管理部主管該項維修工作的人員。7） 責(zé)計算機(jī)使用、維修和保養(yǎng)。5）作好會議的準(zhǔn)備工作，起草、發(fā)出會議通知，必要時制定會議程序表，安排活動，業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，參加會議并作好會議紀(jì)要，分送有關(guān)人員。3）接受住戶的來訪、投訴，并做好登記，及時回訪。1行政助理職責(zé)1）對日常往來的公文、信函、傳真等進(jìn)行整理、登記后傳遞到各崗位人員，對屬于本職責(zé)的文件，應(yīng)自行處理或提出初步處理意見。13）負(fù)責(zé)綠化、泳