【正文】 可行性論據(jù)，然后才通過買賣樓花 的形式，達到項目的資金迅速回籠，這種操作方法，雖然風(fēng)險較大，但卻為眾多發(fā)展商所接受。再有一種情況就是通過合作方式進行項目開發(fā)，如上述所說的土地商和項目的投資商共同開發(fā)，這對于實力且資金不到位的發(fā)展商而言是再好不過的，此種情況在市場上也是較為流行的。至于銀行貸款則是市場上操作最多的形式。作為策劃公司，我們對于以上的各種情況都是認同的，只是風(fēng)險有大有小，銷售阻力有難有易，而發(fā)展商至所以尋找策劃公司合作，也就是想讓風(fēng)險減至最的的范圍內(nèi)，而作為一家專業(yè)性質(zhì)的策劃公司，正是對市場有著十分的了解，對風(fēng)險有著強烈的轉(zhuǎn)化意識，所以我們認為，如果發(fā)展商在上述資金方面只要符合一種情況，其項目也是可以操作的，當(dāng)然，能夠滿足上述所有的的情況，那是最好不過的?？紤]到項目與發(fā)展商現(xiàn)情，我司有如下之建議；銀行貸款：30%自籌資金：20%融資：50%（此不包括項目地價在內(nèi)）5．4建筑物裝修及機電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建筑物大致材料(單位：人民幣)材料名稱規(guī)格單位20032002．3后估測圓鋼筋10內(nèi)t25802550260010外t261025002650螺紋鋼綜合t262025002650普通水泥425t355350355普通水泥525t445400450普通水泥525純硅t500500550膠合板18cm1號M2757080膠合板5mmM2161520紅磚標(biāo)準(zhǔn)塊0．230．230．30砂中M3353035碎石2040mmM3565660平板玻璃5mm M2303035平板玻璃5mmM2353035以上表中所述為收集之?dāng)?shù)據(jù)，只得作為參考之用，不能作為結(jié)算或處理價格之用。機電設(shè)備：給水系統(tǒng)本采用泵房二次加壓供水，3層以上的則可以采用變頻水泵供水；給水管材選用銅管（管道從管井接出，暗藏在墻，板內(nèi)進入室內(nèi)各用水點）；衛(wèi)生間熱水則中央供水系統(tǒng)供應(yīng),熱水管材用銅管, 暗藏在管道井內(nèi)；排水系統(tǒng)：a， 本工程采用排水管材（雨水和污水）采用UPVC排水塑料管，室外采用UPVC排水管，鋼筋混凝土管；b， 衛(wèi)生間等潔具的排水位按統(tǒng)一的尺位預(yù)留；大多數(shù)馬桶和地漏采用側(cè)排式；c， 本工程采用（雨水和污水）分流制；燃料系統(tǒng)：可根據(jù)餐廳和廚房的需要再作考慮；空調(diào)與通風(fēng)；A，本工程采用中央空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)，在每間客房內(nèi)，均設(shè)有控制與調(diào)節(jié)開關(guān)，除中央空調(diào)外，酒店不再考慮增設(shè)其他獨立空調(diào)系統(tǒng)，以保持酒店外觀的整體美觀與完整；4基本參數(shù)與建筑物裝修及機電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（建筑物大致材料及設(shè)備的預(yù)算）； 5土地成本：本項目是以合作方式出現(xiàn)的，擁有土地的是湖南省旅游開發(fā)總公司，其中本項目的土地成本約為人民幣3，000萬，投資建房的是山水天下旅游公司， 。6建安工程成本工建及裝修工程成本建安成本為項目前期投入中的主體，工建及裝修工程成本部分，它的成本大概占項目總投資的60%以上，對于一個項目來說，控制好及運用好建筑成本，一可以做到物以致用，二可以減少浪費，用一句行話來講，那就是如果你要節(jié)省開支和避免不必要的浪費，控制好建筑成本那就是你最好的方法。 工建是指項目的主體建筑工程部分，他包括項目的基礎(chǔ)工程部分、建筑主體工程部分等，本項目為高標(biāo)準(zhǔn)五星級的酒店，其在工建方面及用材都不同于一般的普通住宅，酒店的用材及其它類的成本都較之普通住宅高之23倍，故針對這些情況我司在對市場熟悉及對張家界進行調(diào)查的情況下，對項目的建筑成本進行初步的估算：張家界普通商住房（多層、毛坯房）建安造價：500元/M2深圳一般普通商住房（多層、毛坯房）建安造價： 1,100元/M2。由于酒店與住宅的成本投入不一樣，故在測定項目的成本時，我們只對周邊市場上的住宅或其它物業(yè)進行分析和比較，比較的范圍基本上參考酒店建安成本比一般普通住宅要高（不含裝修），以深圳雅蘭酒店為例建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項目地價）：6000元/ /M左右。在經(jīng)過對比后還須要對各地區(qū)的成本差異進行估算和測定每一個地方的地質(zhì)、地貌、地形情況不一樣及各地區(qū)的建筑用材和人工也不一樣，成本的差異也較大，我們在對項目的成本進行估算時，應(yīng)考慮以上方面的因素，只有這樣估算出的成本才比較合理： （本項目所在位置地形情況不佳，不規(guī)則且靠山，故建筑成本一般不會低的）綜上所言，我們初步估算項目的建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項目地價）：4,000元/M2。（以上考慮了地域成本差，如建筑用材，人工等，以下降20%左右為估算數(shù)字，只供參考）7設(shè)備安裝工程成本設(shè)備安裝工程成本也分為二大部分，一是工程材料成本，二是安裝成本方面工程材料成本：門窗用材、給排水用材、消防系統(tǒng)用材、燃料系統(tǒng)用材、空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)用材、電訊電器用材、安全系統(tǒng)等；安裝成本：各種系統(tǒng)的安裝和調(diào)試；現(xiàn)將各項安裝調(diào)試費用作如下：水、電：70元/M2水、電安裝：60元/M2消防：40元/M2煤氣：15元/M2通訊：15元/M2電梯：150/M2電視：5元/M2防盜安全：30元/M2根據(jù)所選用的材料及各地各成本差異不同，單位價都有所變化或不同，在此提供上述數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考。（包括：供電費用、臨時施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費、供水管網(wǎng)工程費、臨時施工用水費、環(huán)境美化及綠化工程費用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費、停車場工程費等）項目的前期費用為項目總投資額4%，其中以成立項目公司為總投入中主體的60%，而項目的建筑規(guī)劃設(shè)計和前期策劃為40%。 8紅線內(nèi)外工程成本（包括：供電費用、臨時施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費、供水管網(wǎng)工程費、臨時施工用水費、環(huán)境美化及綠化工程費用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費、停車場工程費等）i. 供電、水費用（臨時施工用電、水）：ii. 紅線內(nèi)道路設(shè)施工程費：iii. 供水管網(wǎng)工程費：iv. 環(huán)境美化及綠化工程費：v. 建筑紅線內(nèi)外其它零星工程費：vi. 停車場工程費：9不可預(yù)見費：3%10開發(fā)期稅費：5%11綜合成本（歸納以上費用） 12金籌措計劃及財務(wù)費用A、 本項目的資金主要是通過銀行貸款，在項目的成本構(gòu)成中，其中項目的地價已由湖南省旅游開發(fā)總公司以投資的形式進行了投資，另外發(fā)展商（山水天下旅游有限公司）自籌了一部分資金，其它則需要通過銀行貸款（可以用房產(chǎn)抵押），但比例應(yīng)不需過大，因為項目是可以賣樓花的（專業(yè)的地產(chǎn)策劃、銷售公司進行策劃、銷售），在銷售的過程中，我們可以迅速的回籠資金，通過這樣的操作形式，可以舒減發(fā)展商的壓力。故在此我司建議，項目的銀行貸款額度可為項目的30%左右。當(dāng)然，我們可以通過融資的渠道進行籌措一部分資金，這也不失為一個較佳的辦法。 本項目銷售價格測定所使用的數(shù)據(jù)和條件是綜合國內(nèi)有關(guān)近期產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的情況并結(jié)合本公司大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，并考慮到項目建成后張家界大型基建項目，特別是高速公路通車和機場擴建對物業(yè)價值的影響所確定。 運用科學(xué)評估方法進行測算，并予以一定的保險系數(shù)，提出具體建議。 評估時點為二○○二年三月十日 基本條件：本項目具有四星級酒店必須具備的設(shè)施、設(shè)備，項目能在規(guī)定時間內(nèi)通過國家的星級評定。 運用市場比較加權(quán)系數(shù)修正法，測定本項目市場銷售單價（一次付款）。由于本項目離建成銷售還有一段較長時間，用于參考的產(chǎn)權(quán)式酒店深圳的“雅蘭酒店”、廣州的“遠洋商務(wù)大廈”都是正在銷售當(dāng)中，而且，對比物業(yè)都在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，另外還有一些商業(yè)的氛圍，所以對比的系數(shù)將比較小。項目售價市場比較系數(shù)修正表1 港幣：元/M2建筑面積比較實例成交單價個別因素修正修正后單價雅蘭酒店12,00075/1009,000遠洋商務(wù)大 廈17,50052/1009,100項目售價市場比較系數(shù)修正表2 港幣：元/M2建筑面積比較實例雅蘭酒店遠洋商務(wù)大廈修改后單價9,000 9,100運算結(jié)果 9,050 經(jīng)過上述計算，預(yù)計本項目客房售價為港幣：9,050元/M2建筑面積。預(yù)算客房總建筑面積為16,，按上述預(yù)計本項目客房售價為：人民幣：8600元/平方米客房銷售總收入為人民幣144，335，520元。B、 財務(wù)費用：1， 總建筑面積：27,872M其中，總占地面積為：39,960M客房總面積為：16,客房量：250間1，建筑成本：人民幣67，132，800元（以上不包含公建面積成本）2， 預(yù)計收入：144，335，520元（預(yù)計銷售收入）；3， 管理費用：600萬（2億*5%）4， 銷售費用：721萬(*5%)5， 不可預(yù)見費用：360萬(*3%)6， 利息：36,000,000萬*5%：198萬7， 營業(yè)稅：794萬（44億*5%）以上總計人民幣：93，862，800元其中項目的配套工程及安裝費用：人民幣26，137，200元8， 利潤：人民幣24，335，520元；%：算經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（發(fā)展商不能提供任何指標(biāo)）：地塊總面積60畝=39,960平方米 即總建筑面積27,972平方米其中配套設(shè)施須40%面積其余60%是客房面積客房總面積16,預(yù)計250間客房(包括總統(tǒng)套房；豪華套房；標(biāo)準(zhǔn)房等)；平均每套客房面積67平方米；：綜上所述，我司在對項目所處地（區(qū)）的政治、經(jīng)濟、文化、旅游、氣候、項目資金估算等進行了較為全面和細致的調(diào)查和論證后，現(xiàn)得出以下之結(jié)論：1，項目符合產(chǎn)權(quán)式酒店之興建條件和定位；2，項目銷售前景明確且投資確實可行；