【正文】 素修正修正后單價(jià)雅蘭酒店12,00075/1009,000遠(yuǎn)洋商務(wù)大 廈17,50052/1009,100項(xiàng)目售價(jià)市場(chǎng)比較系數(shù)修正表2 港幣：元/M2建筑面積比較實(shí)例雅蘭酒店遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈修改后單價(jià)9,000 9,100運(yùn)算結(jié)果 9,050 經(jīng)過(guò)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客房售價(jià)為港幣：9,050元/M2建筑面積。 8紅線內(nèi)外工程成本（包括：供電費(fèi)用、臨時(shí)施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費(fèi)、供水管網(wǎng)工程費(fèi)、臨時(shí)施工用水費(fèi)、環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費(fèi)、停車場(chǎng)工程費(fèi)等）i. 供電、水費(fèi)用（臨時(shí)施工用電、水）：ii. 紅線內(nèi)道路設(shè)施工程費(fèi)：iii. 供水管網(wǎng)工程費(fèi)：iv. 環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)：v. 建筑紅線內(nèi)外其它零星工程費(fèi)：vi. 停車場(chǎng)工程費(fèi)：9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：3%10開發(fā)期稅費(fèi)：5%11綜合成本（歸納以上費(fèi)用） 12金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用A、 本項(xiàng)目的資金主要是通過(guò)銀行貸款，在項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，其中項(xiàng)目的地價(jià)已由湖南省旅游開發(fā)總公司以投資的形式進(jìn)行了投資，另外發(fā)展商（山水天下旅游有限公司）自籌了一部分資金，其它則需要通過(guò)銀行貸款（可以用房產(chǎn)抵押），但比例應(yīng)不需過(guò)大，因?yàn)轫?xiàng)目是可以賣樓花的（專業(yè)的地產(chǎn)策劃、銷售公司進(jìn)行策劃、銷售），在銷售的過(guò)程中，我們可以迅速的回籠資金，通過(guò)這樣的操作形式，可以舒減發(fā)展商的壓力。考慮到項(xiàng)目與發(fā)展商現(xiàn)情，我司有如下之建議；銀行貸款：30%自籌資金：20%融資：50%（此不包括項(xiàng)目地價(jià)在內(nèi)）5．4建筑物裝修及機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建筑物大致材料(單位：人民幣)材料名稱規(guī)格單位20032002．3后估測(cè)圓鋼筋10內(nèi)t25802550260010外t261025002650螺紋鋼綜合t262025002650普通水泥425t355350355普通水泥525t445400450普通水泥525純硅t500500550膠合板18cm1號(hào)M2757080膠合板5mmM2161520紅磚標(biāo)準(zhǔn)塊0．230．230．30砂中M3353035碎石2040mmM3565660平板玻璃5mm M2303035平板玻璃5mmM2353035以上表中所述為收集之?dāng)?shù)據(jù)，只得作為參考之用，不能作為結(jié)算或處理價(jià)格之用。背靠梅花林；步入水世界；遠(yuǎn)眺“百丈峽”，一種人在山中、人在畫中的感覺(jué)。在項(xiàng)目?jī)?nèi)種植梅花（桃花），而且將本項(xiàng)目背靠的山頭種植梅花（桃花）使之成為一片梅花（桃花）林,使得能夠成為此地的一處景觀。希望盡快將本項(xiàng)目的規(guī)劃；設(shè)計(jì)；公建配套；地質(zhì)勘探等工作完成。：本項(xiàng)目位于張家界市武陵源核心景區(qū)內(nèi)，距離武陵源相隔幾個(gè)景區(qū)的干道“武陵大道”400米。張家界市是一個(gè)世界知名的旅游勝地。大部分酒店是沒(méi)有經(jīng)過(guò)星級(jí)評(píng)定的。但是，也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)有上述諸多好處，誘惑得很多人非理性地?cái)D進(jìn)這個(gè)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越狹窄。還有一些旅行社購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店，安排自己的團(tuán)隊(duì)入住，一方面可以減低成本，另一方面可以從酒店經(jīng)營(yíng)中獲得投資收益。這批高收入家庭平均每戶住房面積已經(jīng)達(dá)到113平方米，但在2001年新增投資意想中，投資房地產(chǎn)業(yè)（特別是投資型物業(yè)）的家庭仍占有較高比例，在所有投資項(xiàng)目中位居榜首。近兩年來(lái)，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民的腳步在假日里越走越遠(yuǎn)，于是，異地置業(yè)特別是購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店這種新興的投資物業(yè)有逐步趨熱。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局針對(duì)2000年10大城市收入、消費(fèi)情況調(diào)查中，；廣州市、上海市、北京市、廈門市居民家庭人均可支配收入已達(dá)1萬(wàn)元以上。酒店最早的原始雛形為當(dāng)時(shí)的兵站，后進(jìn)一步的轉(zhuǎn)化脫變都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每一個(gè)角落都有各類酒店物業(yè)的身影，酒店作為一個(gè)傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)仍經(jīng)久不衰，欣欣向榮，這個(gè)具有千年歷史的行業(yè)，正在勃發(fā)著生機(jī)?！皠?chuàng)建”工作圓滿完成?！啊?，創(chuàng)歷史最高水平。其中第一產(chǎn)業(yè)149553萬(wàn)元，%；第二產(chǎn)業(yè)137909萬(wàn)元，%；第三產(chǎn)業(yè)316260萬(wàn)元，%。張家界市分為永定、武陵源兩區(qū)（縣級(jí)）和慈利、桑植兩縣。地塊總面積約為60畝，預(yù)計(jì)建成一個(gè)低密度的建筑群，其中，總占地面積為：39660平方，總建筑面積計(jì)劃在27972平方米；其中規(guī)劃設(shè)計(jì)客房面積約為16783平方米；客房數(shù)量大概在250間左右。是集房地產(chǎn)、旅游酒店、設(shè)施、生態(tài)農(nóng)業(yè)投資開發(fā)及高新技術(shù)產(chǎn)品與推廣為一體的綜合型企業(yè)。項(xiàng)目建成后將是張家界市首家“休閑度假式五星級(jí)”酒店，項(xiàng)目將引進(jìn)目前國(guó)外流行的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)模式且配以先進(jìn)的酒店經(jīng)營(yíng)管理模式。張家界市由南莊坪到武陵源之間的“張清公路”已經(jīng)基本完工，不日將正式通車使用，以后通過(guò)“張清公路”從張家界市的經(jīng)濟(jì)中心“永定區(qū)”到“武陵源核心景區(qū)”的行車時(shí)間將縮短為半小時(shí)左右，對(duì)旅游人士是一個(gè)相當(dāng)方便的行程。 : : : :。旅游消費(fèi)水平繼續(xù)提高。大部分酒店外觀都顯陳舊，而且酒店設(shè)施落后，酒店管理水平不高。如何減去投資的風(fēng)險(xiǎn)，特別是減少前期投入風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代發(fā)展酒店業(yè)的投資者所關(guān)注的問(wèn)題：“既要贊錢，又要減少風(fēng)險(xiǎn)”怎么去做呢？這時(shí)一種新型的酒店投資浮出水面，閃亮登場(chǎng)，成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)“一種以旅游為嫁接，又同房地產(chǎn)相結(jié)合的酒店新產(chǎn)品正式出臺(tái)—產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的背景： 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各項(xiàng)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 人們生活水平的提高，消費(fèi)空間增長(zhǎng)，房地產(chǎn)從只有滿足居住條件發(fā)展到以投資為主的多用途房地產(chǎn)新開發(fā)模式； 中國(guó)順利的加入WTO，經(jīng)濟(jì)一體化，帶動(dòng)全球人氣轉(zhuǎn)移； 假日經(jīng)濟(jì)的熱旺及中國(guó)成為世界上最大的、最受歡迎的旅游國(guó)家； 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得眾多發(fā)展商另籌高策，于是，創(chuàng)造出了（邊緣地產(chǎn)）旅游的新類項(xiàng)目—產(chǎn)權(quán)式酒店。私人投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店后，通常每年在度假期間使用，其他時(shí)間則將房間交由酒店管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)。大批有“閑錢”的高收入階層是產(chǎn)權(quán)式酒店的目標(biāo)客戶。 相當(dāng)一部分年輕客戶是為父母買房。本項(xiàng)目的客群分析：湖南省為一內(nèi)陸省，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)一直處于中游水平且省內(nèi)各地的發(fā)展又不平衡，故在很大的程度上妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這種酒店國(guó)外于20世紀(jì)70年代興起，由于其投資成本和風(fēng)險(xiǎn)都非常低，回報(bào)高且快，因而得到快速推廣，現(xiàn)已風(fēng)靡世界，至今全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額已近70億美元。其他的酒店都是按三星級(jí)酒店配置或者是對(duì)外稱相當(dāng)三星級(jí)的酒店?，F(xiàn)在擁有最好的酒店就是“亙立國(guó)際酒店”其他的酒店無(wú)論從外觀設(shè)計(jì)到房間布局，甚至內(nèi)部配套設(shè)施都不能滿足令人滿意。地塊前，與軍砥路相隔的是一條小溪。將本項(xiàng)目溶入到張家界的山水當(dāng)中，而有特別地突出酒店特色，使人入住酒店以后有一種居住在世外桃源的感覺(jué)。我們建議將保留這條小溪，并且對(duì)小溪進(jìn)行改造，拓寬和內(nèi)引，在外給人一種護(hù)城河的感覺(jué)，在內(nèi)則給人一種內(nèi)湖的想象。項(xiàng)目定位：閑暇時(shí)，盡覽天下山水寄豪情；繁忙時(shí)，坐擁財(cái)源滾滾舒壯志；——項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)及組織需要根椐當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、文化、人文環(huán)境、地理位置條件、風(fēng)景、氣候條件等進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查分析,這樣才能對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)起到依據(jù)作用,如何去對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)組織進(jìn)行計(jì)劃實(shí)施呢?A，策劃公司進(jìn)行全方位的調(diào)查考證，出具項(xiàng)目市場(chǎng)的可行性分析，其后對(duì)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，樣式、效果以及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃及再造提出合理且符合市場(chǎng)同時(shí)具有前瞻性的建議,最后對(duì)項(xiàng)目的銷售和推廣制定市場(chǎng)策略和執(zhí)行方案；B，評(píng)選及推薦建筑設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，其后則需要出具可行性分析和方案，最后通過(guò)專家的評(píng)選挑出最佳的評(píng)論家為項(xiàng)目方案；C，挑選國(guó)際知名的酒店管理公司對(duì)酒店進(jìn)行日常管理和經(jīng)營(yíng)（此類公司應(yīng)具有國(guó)際IS9002認(rèn)證資格）項(xiàng)目的工作及組織程序如下： 項(xiàng)目策劃公司——建筑設(shè)計(jì)公司（建筑工程、監(jiān)理公司）——環(huán)境設(shè)計(jì)公司——裝飾設(shè)計(jì)公司——廣告推廣公司——銷售代理公司——酒店管理公司以上只是對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)程序進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)述，具體操作則需根據(jù)工作進(jìn)度及策劃工作安排再作詳細(xì)安排，屆時(shí)可以以詳細(xì)的計(jì)劃說(shuō)明；53目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃：項(xiàng)目的投資構(gòu)成主要分為以下：項(xiàng)目地價(jià)、建筑成本（建安造價(jià)）、各項(xiàng)配套成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、利息、營(yíng)業(yè)稅等；總投資估算：項(xiàng)目地價(jià)（此項(xiàng)已由湖南省旅游開發(fā)總公司負(fù)責(zé)投入）,此不計(jì)算在項(xiàng)目之成本內(nèi)；建筑成本（包括機(jī)電設(shè)備及安裝：）：60%左右—約計(jì)人民幣：72，000，000元整各項(xiàng)配套成本：30 %左右；約計(jì)人民幣：36，000，000元整管理、銷售、不可預(yù)見(jiàn)、利息、營(yíng)業(yè)稅等費(fèi)用：占總投資額的10%左右；約計(jì)人民幣：12，000，000元整資金籌措：項(xiàng)目的資金籌措辦法一般為以下：1）、自籌資金；2）、銀行貸款（一般為抵押式）；3）、融資；4）、尋找合作伙伴，共同投資（一般為有地沒(méi)錢，另外有錢沒(méi)地，這種情況較易達(dá)成合作）；上述情況，發(fā)展商則根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，對(duì)資金的籌措則順應(yīng)市場(chǎng)且要有一定的風(fēng)險(xiǎn)共承意識(shí)。 工建是指項(xiàng)目的主體建筑工程部分，他包括項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程部分、建筑主體工程部分等，本項(xiàng)目為高標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)的酒店，其在工建方面及用材都不同于一般的普通住宅，酒店的用材及其它類的成本都較之普通住宅高之23倍，故針對(duì)這些情況我司在對(duì)市場(chǎng)熟悉及對(duì)張家界進(jìn)行調(diào)查的情況下，對(duì)項(xiàng)目的建筑成本進(jìn)行初步的估算：張家界普通商住房（多層、毛坯房）建安造價(jià)：500元/M2深圳一般普通商住房（多層、毛坯房）建安造價(jià)： 1,100元/M2。 本項(xiàng)目銷售價(jià)格測(cè)定所使用的數(shù)據(jù)和條件是綜合國(guó)內(nèi)有關(guān)近期產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的情況并結(jié)合本公司大量的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，并考慮到項(xiàng)目建成后張家界大型基建項(xiàng)目，特別是高速公路通車和機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響所確定