【正文】 本項(xiàng)目銷售價(jià)格測定所使用的數(shù)據(jù)和條件是綜合國內(nèi)有關(guān)近期產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的情況并結(jié)合本公司大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，并考慮到項(xiàng)目建成后張家界大型基建項(xiàng)目，特別是高速公路通車和機(jī)場擴(kuò)建對物業(yè)價(jià)值的影響所確定。項(xiàng)目定位：閑暇時(shí)，盡覽天下山水寄豪情；繁忙時(shí)，坐擁財(cái)源滾滾舒壯志；——項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營及組織需要根椐當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、文化、人文環(huán)境、地理位置條件、風(fēng)景、氣候條件等進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查分析,這樣才能對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)起到依據(jù)作用,如何去對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營組織進(jìn)行計(jì)劃實(shí)施呢?A，策劃公司進(jìn)行全方位的調(diào)查考證，出具項(xiàng)目市場的可行性分析，其后對項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，樣式、效果以及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃及再造提出合理且符合市場同時(shí)具有前瞻性的建議,最后對項(xiàng)目的銷售和推廣制定市場策略和執(zhí)行方案；B，評選及推薦建筑設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司等對項(xiàng)目進(jìn)行總體的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，其后則需要出具可行性分析和方案，最后通過專家的評選挑出最佳的評論家為項(xiàng)目方案；C，挑選國際知名的酒店管理公司對酒店進(jìn)行日常管理和經(jīng)營（此類公司應(yīng)具有國際IS9002認(rèn)證資格）項(xiàng)目的工作及組織程序如下： 項(xiàng)目策劃公司——建筑設(shè)計(jì)公司（建筑工程、監(jiān)理公司）——環(huán)境設(shè)計(jì)公司——裝飾設(shè)計(jì)公司——廣告推廣公司——銷售代理公司——酒店管理公司以上只是對項(xiàng)目的各項(xiàng)程序進(jìn)行簡單的評述，具體操作則需根據(jù)工作進(jìn)度及策劃工作安排再作詳細(xì)安排，屆時(shí)可以以詳細(xì)的計(jì)劃說明；53目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃：項(xiàng)目的投資構(gòu)成主要分為以下：項(xiàng)目地價(jià)、建筑成本（建安造價(jià)）、各項(xiàng)配套成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、利息、營業(yè)稅等；總投資估算：項(xiàng)目地價(jià)（此項(xiàng)已由湖南省旅游開發(fā)總公司負(fù)責(zé)投入）,此不計(jì)算在項(xiàng)目之成本內(nèi)；建筑成本（包括機(jī)電設(shè)備及安裝：）：60%左右—約計(jì)人民幣：72，000，000元整各項(xiàng)配套成本：30 %左右；約計(jì)人民幣：36，000，000元整管理、銷售、不可預(yù)見、利息、營業(yè)稅等費(fèi)用：占總投資額的10%左右；約計(jì)人民幣：12，000，000元整資金籌措：項(xiàng)目的資金籌措辦法一般為以下：1）、自籌資金；2）、銀行貸款（一般為抵押式）；3）、融資；4）、尋找合作伙伴，共同投資（一般為有地沒錢，另外有錢沒地，這種情況較易達(dá)成合作）；上述情況，發(fā)展商則根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，對資金的籌措則順應(yīng)市場且要有一定的風(fēng)險(xiǎn)共承意識。將本項(xiàng)目溶入到張家界的山水當(dāng)中，而有特別地突出酒店特色，使人入住酒店以后有一種居住在世外桃源的感覺?，F(xiàn)在擁有最好的酒店就是“亙立國際酒店”其他的酒店無論從外觀設(shè)計(jì)到房間布局，甚至內(nèi)部配套設(shè)施都不能滿足令人滿意。這種酒店國外于20世紀(jì)70年代興起，由于其投資成本和風(fēng)險(xiǎn)都非常低，回報(bào)高且快，因而得到快速推廣，現(xiàn)已風(fēng)靡世界，至今全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額已近70億美元。 相當(dāng)一部分年輕客戶是為父母買房。私人投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店后，通常每年在度假期間使用，其他時(shí)間則將房間交由酒店管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營。大部分酒店外觀都顯陳舊，而且酒店設(shè)施落后，酒店管理水平不高。 : : : :。項(xiàng)目建成后將是張家界市首家“休閑度假式五星級”酒店，項(xiàng)目將引進(jìn)目前國外流行的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)模式且配以先進(jìn)的酒店經(jīng)營管理模式。地塊總面積約為60畝，預(yù)計(jì)建成一個(gè)低密度的建筑群，其中，總占地面積為：39660平方，總建筑面積計(jì)劃在27972平方米；其中規(guī)劃設(shè)計(jì)客房面積約為16783平方米；客房數(shù)量大概在250間左右。其中第一產(chǎn)業(yè)149553萬元，%；第二產(chǎn)業(yè)137909萬元，%；第三產(chǎn)業(yè)316260萬元，%。“創(chuàng)建”工作圓滿完成。在國家統(tǒng)計(jì)局針對2000年10大城市收入、消費(fèi)情況調(diào)查中，；廣州市、上海市、北京市、廈門市居民家庭人均可支配收入已達(dá)1萬元以上。這批高收入家庭平均每戶住房面積已經(jīng)達(dá)到113平方米，但在2001年新增投資意想中，投資房地產(chǎn)業(yè)（特別是投資型物業(yè)）的家庭仍占有較高比例，在所有投資項(xiàng)目中位居榜首。但是，也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)有上述諸多好處，誘惑得很多人非理性地?cái)D進(jìn)這個(gè)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤越來越狹窄。張家界市是一個(gè)世界知名的旅游勝地。希望盡快將本項(xiàng)目的規(guī)劃；設(shè)計(jì)；公建配套；地質(zhì)勘探等工作完成。背靠梅花林；步入水世界；遠(yuǎn)眺“百丈峽”，一種人在山中、人在畫中的感覺。 8紅線內(nèi)外工程成本（包括：供電費(fèi)用、臨時(shí)施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費(fèi)、供水管網(wǎng)工程費(fèi)、臨時(shí)施工用水費(fèi)、環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費(fèi)、停車場工程費(fèi)等）i. 供電、水費(fèi)用（臨時(shí)施工用電、水）：ii. 紅線內(nèi)道路設(shè)施工程費(fèi)：iii. 供水管網(wǎng)工程費(fèi)：iv. 環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)：v. 建筑紅線內(nèi)外其它零星工程費(fèi)：vi. 停車場工程費(fèi)：9不可預(yù)見費(fèi)：3%10開發(fā)期稅費(fèi)：5%11綜合成本（歸納以上費(fèi)用） 12金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用A、 本項(xiàng)目的資金主要是通過銀行貸款，在項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，其中項(xiàng)目的地價(jià)已由湖南省旅游開發(fā)總公司以投資的形式進(jìn)行了投資，另外發(fā)展商（山水天下旅游有限公司）自籌了一部分資金，其它則需要通過銀行貸款（可以用房產(chǎn)抵押），但比例應(yīng)不需過大，因?yàn)轫?xiàng)目是可以賣樓花的（專業(yè)的地產(chǎn)策劃、銷售公司進(jìn)行策劃、銷售），在銷售的過程中，我們可以迅速的回籠資金，通過這樣的操作形式，可以舒減發(fā)展商的壓力。 運(yùn)用市場比較加權(quán)系數(shù)修正法，測定本項(xiàng)目市場銷售單價(jià)（一次付款）。至于銀行貸款則是市場上操作最多的形式。在中國的傳統(tǒng)文化當(dāng)中，一些文人騷客對梅、桃都有較為深厚的感情，并為此而留下了贊美梅花（桃花）的大量文章、詩詞。在武陵源區(qū)建設(shè)已經(jīng)完全具備開發(fā)建設(shè)一個(gè)高質(zhì)素酒店的市場條件。這種產(chǎn)權(quán)式酒店之所以能在短短的一段時(shí)間內(nèi)風(fēng)行世界投資領(lǐng)域，國內(nèi)外的共同經(jīng)驗(yàn)是：低投資、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)常出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。異地置業(yè)是產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的一大特征。作為世界知名的旅游名勝“張家界”的名氣是相當(dāng)不陪襯的，在張家界大力開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)的今天，開發(fā)建設(shè)高素質(zhì)的星級賓館是張家界的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)現(xiàn)旅游收入194106萬元，%；，旅游外匯2905萬美元，%%。借以達(dá)到項(xiàng)目的形象、質(zhì)素、品牌的全面提升?！吧剿糜纬恰表?xiàng)目，項(xiàng)目包括“山水豪庭”高檔住宅小區(qū)、“旅游商品城”及“天下國際大酒店”；公司還與湖南省旅游開發(fā)總公司合作，共同投資在張家界武陵源核心風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)“張家界山水國際大酒店”。另外已經(jīng)動工的大型項(xiàng)目有“張家界荷花機(jī)場”的擴(kuò)建工程；正在規(guī)劃當(dāng)中的“張家界火車站”搬遷到南莊坪一帶。張家界市政府依法治旅游步伐加快。這意味著我們迎來了一個(gè)新的時(shí)代——休閑時(shí)代，也意味著一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)的形成——休閑產(chǎn)業(yè)。2000年7月，國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)在北京、上海、天津、重慶、浙江、廣東、云南、陜西、湖北、遼寧等10個(gè)省區(qū)對近1萬戶高收入家庭進(jìn)行了問卷調(diào)查。本項(xiàng)目為一個(gè)集旅游、渡假、投資為一體的五星級產(chǎn)權(quán)酒店，無論從項(xiàng)目之定位、價(jià)格、檔次上都不是一般人所能望其項(xiàng)背的。因此外國游客、港澳臺游客和一大部分國內(nèi)經(jīng)濟(jì)比較好地區(qū)的游客入住都基本上選擇這些有星級評定或者在居住方面具備星級酒店條件的酒店。 ：本項(xiàng)目地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及其他公共配套設(shè)施尚未進(jìn)行規(guī)劃，因此在項(xiàng)目的建筑規(guī)劃和計(jì)算成本時(shí)應(yīng)將市政配套設(shè)施和公共配套設(shè)施計(jì)劃在內(nèi)。在水族館內(nèi)養(yǎng)錦鯉和金魚。在經(jīng)過對比后還須要對各地區(qū)的成本差異進(jìn)行估算和測定每一個(gè)地方的地質(zhì)、地貌、地形情況不一樣及各地區(qū)的建筑用材和人工也不一樣，成本的差異也較大，我們在對項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)考慮以上方面的因素，只有這樣估算出的成本才比較合理： （本項(xiàng)目所在位置地形情況不佳，不規(guī)則且靠山，故建筑成本一般不會低的）綜上所言，我們初步估算項(xiàng)目的建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項(xiàng)目地價(jià)）：4,000元/M2。預(yù)算客房總建筑面積為16,，按上述預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客房售價(jià)為：人民幣：8600元/平方米客房銷售總收入為人民幣144，335，520元。機(jī)電設(shè)備：給水系統(tǒng)本采用泵房二次加壓供水，3層以上的則可以采用變頻水泵供水；給水管材選用銅管（管道從管井接出，暗藏在墻，板內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)各用水點(diǎn)）；衛(wèi)生間熱水則中央供水系統(tǒng)供應(yīng),熱水管材用銅管, 暗藏在管道井內(nèi)；排水系統(tǒng)：a， 本工程采用排水管材（雨水和污水）采用UPVC排水塑料管，室外采用UPVC排水管，鋼筋混凝土管；b， 衛(wèi)生間等潔具的排水位按統(tǒng)一的尺位預(yù)留；大多數(shù)馬桶和地漏采用側(cè)排式；c， 本工程采用（雨水和污水）分流制；燃料系統(tǒng)：可根據(jù)餐廳和廚房的需要再作考慮；空調(diào)與通風(fēng)；A，本工程采用中央空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)，在每間客房內(nèi)，均設(shè)有控制與調(diào)節(jié)開關(guān)，除中央空調(diào)外，酒店不再考慮增設(shè)其他獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，以保持酒店外觀的整體美觀與完整；4基本參數(shù)與建筑物裝修及機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（建筑物大致材料及設(shè)備的預(yù)算）； 5土地成本：本項(xiàng)目是以合作方式出現(xiàn)的，擁有土地的是湖南省旅游開發(fā)總公司，其中本項(xiàng)目的土地成本約為人民幣3，000萬，投資建房的是山水天下旅游公司， 。這樣一可讓游客欣賞到梅花（桃花）的美艷和由此帶來的心靈的靜化和人格的熏陶，二可以將酒店、林、山聯(lián)系到一起，使人有著一種人在山中、人在林中的感覺。張家界市由南莊坪到武陵源之間的“張清公路”已經(jīng)基本完工，不日將正式通車使用，以后通過“張清公路”從張家界市的經(jīng)濟(jì)中心“永定區(qū)”到“武陵源核心景區(qū)”的行車時(shí)間將縮短為半小時(shí)左右，對旅游人士是一個(gè)相當(dāng)方便的行程。在經(jīng)過星級評定的幾家酒店當(dāng)中最好的是“祥龍國際酒店”和“國際酒店”評有四星級酒店，另外三星級酒店五家。 還有相當(dāng)部分是“沖動型”的買家。產(chǎn)權(quán)式酒店的坐落位置集中在風(fēng)景秀麗的度假區(qū)和大城市附近（常張高速公路開通以后，張家界到湖南省省會城市長沙只需要3小時(shí)左右車程）。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，更加速了酒店的發(fā)展，這時(shí)單純的傳統(tǒng)守舊的酒店業(yè)也開始受到了市場的沖擊，傳統(tǒng)的酒店行業(yè)有以下幾個(gè)特征： 經(jīng)營風(fēng)格及模式守舊，缺乏科學(xué)化、規(guī)范化的管理； 經(jīng)營人才的缺乏，缺少軟件上的支撐； 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套設(shè)計(jì)陳舊，造成酒店品質(zhì)低下； 酒店配套功能的缺乏，使之缺少現(xiàn)代酒店應(yīng)有的特性；現(xiàn)代的酒店不僅要在門面上做足