中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)影響分析1資料-資料下載頁(yè)
2025-06-28 02:50本頁(yè)面
【正文】 住房負(fù)擔(dān),發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用?！比绻f(shuō)“把滿足居民的合理改善居住條件和房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和改進(jìn)的目標(biāo)的話,那么“增加保障性住房供給”和“減輕居民合理購(gòu)房負(fù)擔(dān)”就是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法和途徑。 具體措施在會(huì)議文件中并未涉及,可以預(yù)期,建設(shè)部等相關(guān)部委將根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)精神繼續(xù)出臺(tái)細(xì)則,落實(shí)有關(guān)精神。比較可能的措施包括:適當(dāng)放寬“二套房貸”限制,如降低首付、利率優(yōu)惠等。降低或減免住房流通過(guò)程中的稅費(fèi)。降低個(gè)人所得稅或購(gòu)房退稅等。至于地方政府,則會(huì)出臺(tái)力度更大的剌激方案?！ ≈赋鲎》肯M(fèi)是“擴(kuò)大內(nèi)需”的重要組成部分 會(huì)議提出“把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)?！?而“加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整作為保增長(zhǎng)的主攻方面”,實(shí)際上,“提高居民財(cái)產(chǎn)性收入,大力促進(jìn)農(nóng)民消費(fèi),穩(wěn)定發(fā)展住房消費(fèi)和汽車消費(fèi)”正是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的主要內(nèi)容和落腳點(diǎn)。發(fā)展和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),只靠政府投資和外貿(mào)進(jìn)出口是不夠的,必須把國(guó)內(nèi)消費(fèi)真正提高,通過(guò)調(diào)整收入分配模式,增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入,擴(kuò)大居民的消費(fèi)力,穩(wěn)定住房和汽車消費(fèi),擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi),才能真正把“消費(fèi)”這一經(jīng)濟(jì)加速器啟動(dòng)起來(lái),才能夠不辜負(fù)中央對(duì)于“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)作為保增長(zhǎng)的主攻方面”的期望和要求?！ ∫虼?保持住房消費(fèi)就顯得十分關(guān)鍵,相對(duì)汽車消費(fèi)和啟動(dòng)村消費(fèi),住房消費(fèi)是最容易啟動(dòng)的,啟動(dòng)的困難最小,發(fā)揮的作用最明顯。因此,明年圍繞落實(shí)“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,國(guó)家還會(huì)出臺(tái)更多促進(jìn)措施,可以預(yù)計(jì),保障住房消費(fèi)是明年一個(gè)重點(diǎn),同時(shí)普通住房消費(fèi)同樣會(huì)提到重要位置,轉(zhuǎn)變消費(fèi)預(yù)期、房?jī)r(jià)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整、降低交易稅費(fèi)將成為主要落實(shí)的措施?！ ”菊陆Y(jié)論:我們認(rèn)為與1998年那次促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景相比,近幾年房地產(chǎn)投資規(guī)模偏大、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,單純靠加大房地產(chǎn)投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間已不大,必然像中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的那樣“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。目前來(lái)看, “9000億安居工程投資計(jì)劃”依然有重投資之嫌,真正 “要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)”,并非是件容易的事。中央相關(guān)部門和地方政府應(yīng)拋棄以前對(duì)房地產(chǎn)投資的高依賴度,切實(shí)研究和出臺(tái)保護(hù)和剌激“合理改善居住需求”,這就需要把10月22日財(cái)政部和央行的文件堅(jiān)定不移的貫徹下去,而非猶豫不決,部門之間意見沖突（銀監(jiān)會(huì)和央行）。 五、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指導(dǎo)方針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響 總體而言,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的方針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利好。 “必須把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)”,充分表明了中央穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的決心和信心,而經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展,將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供有利的環(huán)境。同時(shí),會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展,要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái),發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”,充分證明中央對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需中的功能寄予厚望。接下來(lái),相關(guān)部委還會(huì)在增加保障性住房供給,減輕居民合理改善居住條件（包括購(gòu)買自住普通商品住房）負(fù)擔(dān)方面出臺(tái)更多措施,我們認(rèn)為“二套房貸政策”將會(huì)幾個(gè)月后松動(dòng),還會(huì)有更多減免交易稅收的措施出臺(tái)。 短期而言,對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力較小,樓市下行趨勢(shì)不容樂觀。 縱觀會(huì)議公報(bào),表面看起來(lái)經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)方針是指向2009年的,實(shí)際是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略方針。而且,中央對(duì)于目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí):“在國(guó)際金融危機(jī)沖擊下,全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑。目前,這場(chǎng)金融危機(jī)不僅本身尚未見底,而且對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響正進(jìn)一步加深,其嚴(yán)重后果還會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。受國(guó)際金融危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯減速的影響,加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中尚未解決的深層次矛盾和問(wèn)題,目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難增加,經(jīng)濟(jì)下行壓力加大?！薄 ∵@也就意味著,雖然中央對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)在政策方面出臺(tái)諸多利好措施,但短時(shí)間內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下行的大勢(shì)。同樣,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)在下行通道中,而且諸多數(shù)據(jù)表明,近幾個(gè)月下行的速度在加快,比如11月70個(gè)大中城市房屋價(jià)格環(huán)比跌幅,%%。目前與房地產(chǎn)有關(guān)的最大措施——“9000億安居工程投資計(jì)劃”,只是在投資方面強(qiáng)化住房保障,由于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)規(guī)模較大,反倒會(huì)沖擊普通商品住宅市場(chǎng),目前反應(yīng)敏捷的部分地方政府已開始減小經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模計(jì)劃。另外,任何調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)都有明顯的滯后期,房地產(chǎn)方面已經(jīng)出臺(tái)和將要出臺(tái)的利好政策,預(yù)期在2009年內(nèi)效果難以明顯釋放,因此無(wú)法改變市場(chǎng)下行的大趨勢(shì)?！ ≈虚L(zhǎng)期來(lái)看,將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型?！ ∵^(guò)去十年,既然是房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展的“黃金十年”,也是房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)的十年。本次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”,其中“調(diào)結(jié)構(gòu)”是1998年那次拯救經(jīng)濟(jì)時(shí)所沒有的方針,說(shuō)明中央正著力“加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變,推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整,把改善民生作為保增長(zhǎng)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。”這也就意味著,同樣是作為支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)將告別粗放式經(jīng)營(yíng),實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。同時(shí)“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái),增加保障性住房供給”,“穩(wěn)定發(fā)展住房消費(fèi)”,未來(lái)將強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)在民生方面扮演的角色,而非像過(guò)去幾年那樣市場(chǎng)中投機(jī)、投資、炒房行為猖獗。 本報(bào)告執(zhí)筆人:楊紅旭 回建強(qiáng) 免責(zé)聲明 本報(bào)告的信息均來(lái)源于公開資料,本機(jī)構(gòu)對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證,也不保證所包含的信息和建議不會(huì)發(fā)生任何變更。我們已力求報(bào)告內(nèi)容的客觀、公正,但文中的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考?！ ”緢?bào)告版權(quán)僅為本機(jī)構(gòu)所有,未經(jīng)許可,任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布。如引用、刊發(fā),需注明出處為上海易居房地產(chǎn)研究院,且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。
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