經(jīng)營性房地產(chǎn)投資-資料下載頁
2025-06-27 21:55本頁面
【正文】 寫字樓CBD、金融街、中關(guān)村的三地鼎立之勢，不難看出，正因商圈有別，三地寫字樓才呈現(xiàn)出不同的風(fēng)貌。以國貿(mào)、嘉里中心為代表的CBD區(qū)域因大量涉外飯店與使館區(qū)的存在，隨歷史發(fā)展，已成為外資企業(yè)的首選之地，如今世界500強(qiáng)的企業(yè)有半數(shù)駐扎于此。CBD寫字樓扎堆，白領(lǐng)多，香港人、外國人集中，有很大的需求，而且租價(jià)比較高。因此，那里的寫字樓規(guī)模可觀，基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)均十分齊備，質(zhì)高價(jià)高，與國際接軌，力圖使入駐大量的外資企業(yè)產(chǎn)生歸屬感。 金融街因聚集人民銀行、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門，三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行，國內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司，中國電信、中國移動(dòng)、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)，已基本成為了國家級(jí)金融管理中心和國家電信的指揮中心。這些大型國有企業(yè)云聚于此，就使這一地區(qū)的寫字樓呈現(xiàn)出：在規(guī)模上難比CBD，但形式上卻以滿足國人的生活方式和工作方式為主等特點(diǎn)。 中關(guān)村的寫字樓是無法脫離IT的，IT企業(yè)可分為：供應(yīng)商、分銷商、系統(tǒng)集成商、區(qū)域分銷（渠道）商。因創(chuàng)業(yè)型企業(yè)與成熟大企業(yè)并存，導(dǎo)致了其寫字樓品種較豐富，難以以一蓋全。但值得注意的，其由來以久的電子集散地的特色，更為不可忽視。尤其隨鼎好、賽博、科貿(mào)等新一代商城相繼登場，這一市場的未來潛力絕不可小視。而隨這片在未來一兩年內(nèi)將聚集更多IT經(jīng)銷商的商圈的誕生，也必將產(chǎn)生符合這一企業(yè)群體特點(diǎn)的寫字樓。 中關(guān)村地區(qū)就已形成三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域：一是中關(guān)村黃莊一帶的傳統(tǒng)硬件貿(mào)易中心，以鼎好電子商城、海龍大廈等新型電子商城為主，是中關(guān)村以IT產(chǎn)品分銷商為主的中小企業(yè)的聚集場所；二是有一定規(guī)模與實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)匯聚的技術(shù)貿(mào)易區(qū)，以融科、希格瑪?shù)雀邫n寫字樓為中堅(jiān)力量；三是位于中關(guān)村南大街、配套成熟的數(shù)碼新經(jīng)濟(jì)商圈，以數(shù)碼大廈為中心。（來源：） 定位的原則（1） 最優(yōu)用地原則：包括規(guī)劃用地最優(yōu)和空間利用最優(yōu)。規(guī)劃用地最優(yōu)包括：地下用地，對(duì)負(fù)一層、負(fù)二層等的合理開發(fā)和利用；地面利用：實(shí)現(xiàn)總占地面積中用地面積、綠化面積、交通面積紙幣的最優(yōu)化，地上用地：在限定高度內(nèi)實(shí)現(xiàn)容積率最優(yōu)?？臻g用地最優(yōu)：實(shí)現(xiàn)高度和造型、凈出租面積以及功能滿足的多樣性。（2） 功能最優(yōu)原則：在寫字樓的收益部分和非收益部分之間進(jìn)行合理劃分，確定最優(yōu)的構(gòu)成比例，在保證寫字樓核心設(shè)施功能發(fā)揮的同時(shí)，也要充分發(fā)揮輔助設(shè)施的功能，同時(shí)維持非收益部分（通道等）的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（3） 最大收益原則：使總出租率（總出租面積/總建筑面積）最大化。（4） 參數(shù)定量原則：對(duì)所有影響投資收益率的重要參數(shù)量化：例如，（1）物業(yè)管理人員數(shù)量；（2）客戶希望的開間條件；（3）談判間、會(huì)議室、多功能廳的數(shù)量與總面積；（4）智能化程度、（5）樓梯種類與數(shù)量、（6）附屬設(shè)施內(nèi)容、以及是否對(duì)外開放，（7）設(shè)備的種類、數(shù)量、位置和面積，（8）人流設(shè)計(jì)，（9）物流設(shè)計(jì)，（10）停車場面積，（11）用餐方式、以及（12）疏導(dǎo)路線等12項(xiàng)指標(biāo)。（5） 靈活設(shè)計(jì)：可以采用活動(dòng)開間、拼裝地板以及布線的可維護(hù)性性等。10 /
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