【正文】 后提交給當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)劃部門，以取得項(xiàng)目批文。建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地管理部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)。土地管理部門審查后，擬定供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)；需要上級(jí)人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用的，土地管理部門及土地使用者簽訂土地有償使用合同。隨后，土地使用者依法申請(qǐng)土地登記– 具體程序見(jiàn)第I部分中相關(guān)內(nèi)容。 建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定使用土地；確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地管理部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。國(guó)土資源部于1999年發(fā)布的《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第5號(hào)）對(duì)閑置土地的認(rèn)定和處置辦法作出了規(guī)定。此類情況可能會(huì)對(duì)土地使用者造成重大財(cái)務(wù)影響。 七、中國(guó)大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）3. 土地使用權(quán)的后續(xù)轉(zhuǎn)讓政府出讓了與特定土地有關(guān)的土地使用權(quán)后，除政府另有限制以外，土地使用權(quán)受讓方可向第三方轉(zhuǎn)讓此類土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)期限不得超過(guò)政府最初確定的該土地使用權(quán)的出讓期。就轉(zhuǎn)讓合同的條款和條件達(dá)成一致后，轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓合同必須在當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T登記。受讓人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定期限內(nèi)向轉(zhuǎn)讓人支付協(xié)議對(duì)價(jià)。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定：（1）依法以出讓、國(guó)有土地租賃、作價(jià)出資或者入股方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證和土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。（2）因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。（3）因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持相關(guān)協(xié)議及有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件、原土地權(quán)利證書等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。（4）因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押財(cái)產(chǎn)處分后，持相關(guān)證明文件，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。4. 房產(chǎn)證 取得房產(chǎn)證的程序由于房地產(chǎn)登記的具體規(guī)程隨省份不同而不同，在此僅以上海為例做一簡(jiǎn)要說(shuō)明。根據(jù)2008年12月25日上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)的《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十七條規(guī)定，新建房屋竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)向上海市或其相應(yīng)區(qū)縣房地產(chǎn)登記處申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交以下資料： 申請(qǐng)書； 身份證明； 記載建設(shè)用地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖； 竣工驗(yàn)收證明； 記載房屋狀況的地籍圖； 房屋勘測(cè)報(bào)告； 根據(jù)登記技術(shù)規(guī)范應(yīng)當(dāng)提交的其他有關(guān)文件。七、中國(guó)大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）4. 房產(chǎn)證（續(xù)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)新建商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)列明下列房地產(chǎn)的范圍并提供相關(guān)證明材料：（一）經(jīng)房屋行政管理部門備案的銷售方案確定的本企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)、用于銷售的商品房；（二）依照法律、法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定確定的業(yè)主共有房地產(chǎn)和作為公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理初始登記申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將初始登記事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上記載該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)和用于銷售的商品房，并分別頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證；初始登記范圍內(nèi)有業(yè)主共有房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載，不另行頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上注記作為公益性公共服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)，由相關(guān)當(dāng)事人按照法律、法規(guī)的規(guī)定或者約定另行辦理初始登記。七、中國(guó)大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）5. 附注1. 根據(jù)《土地登記辦法》第十八條，國(guó)土資源行政管理部門對(duì)于有以下情形之一的土地登記申請(qǐng)，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（四）申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。2. 中國(guó)大陸多數(shù)城市均設(shè)有房產(chǎn)及土地登記處 – 在很多城市，兩個(gè)部門是分開的。但是，在深圳、上海及廣州，兩個(gè)部門是合并在一起的，結(jié)果是只頒發(fā)一份房地產(chǎn)權(quán)證，證明土地使用權(quán)及位于該土地之上的房屋。3. 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，房產(chǎn)或位于土地上的其他附著物亦同時(shí)轉(zhuǎn)讓。相反，當(dāng)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)或其他附著物時(shí)，房屋及附著物所覆蓋的土地使用權(quán)亦同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但房產(chǎn)及地上附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。6. 審計(jì)位于中國(guó)大陸的土地及房產(chǎn)因?qū)徲?jì)該領(lǐng)域需要運(yùn)用判斷及以往的實(shí)務(wù)及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以評(píng)估和應(yīng)對(duì)其中固有的風(fēng)險(xiǎn)，此類程序通常由項(xiàng)目復(fù)核經(jīng)理（或?qū)徲?jì)項(xiàng)目組中級(jí)別較高的成員）實(shí)施。在審計(jì)位于中國(guó)大陸的土地及房屋時(shí)，我們應(yīng)從客戶取得土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（統(tǒng)稱“產(chǎn)權(quán)證”）的復(fù)印件，同時(shí)還應(yīng)審閱其原件。將產(chǎn)權(quán)證上所記載的各項(xiàng)詳細(xì)內(nèi)容（如：土地面積、樓宇層數(shù)、經(jīng)批準(zhǔn)的用途等）與土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等資料相核對(duì)。此項(xiàng)審計(jì)涉及財(cái)務(wù)報(bào)表中的“存在性”及“權(quán)利與義務(wù)”兩項(xiàng)認(rèn)定。有時(shí)客戶尚未取得土地使用權(quán)證或所購(gòu)建房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證。此時(shí)我們應(yīng)與客戶就有關(guān)原因、申請(qǐng)進(jìn)展及其所導(dǎo)致的問(wèn)題進(jìn)行討論。對(duì)此的解釋可以直接明了（如：因當(dāng)期購(gòu)置相關(guān)土地或樓宇，相關(guān)申請(qǐng)正在辦理過(guò)程中）。如是，則審計(jì)工作應(yīng)包括審閱申請(qǐng)資料及來(lái)自相關(guān)政府部門的文件。我們還應(yīng)根據(jù)從其他客戶的審計(jì)業(yè)務(wù)中獲取的經(jīng)驗(yàn)，將實(shí)際進(jìn)展與客戶的最初預(yù)期及我們的期望進(jìn)行比較。產(chǎn)權(quán)證延遲獲取的原因有可能是客戶尚未提交所有申請(qǐng)資料或當(dāng)?shù)卣P(guān)于土地使用權(quán)及房產(chǎn)所有權(quán)的登記規(guī)定有所改變。 七、中國(guó)大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）6. 審計(jì)位于中國(guó)大陸的土地及房產(chǎn)（續(xù)）在上述情況下，我們需要在工作底稿中記錄： 尚未取得產(chǎn)權(quán)證的原因 申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)前實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r/情形，及當(dāng)前實(shí)際進(jìn)展與最初預(yù)計(jì)相比的情況 誰(shuí)代表客戶辦理申請(qǐng)工作 預(yù)計(jì)時(shí)間表是怎樣的 向中瑞岳華專業(yè)部門咨詢的范圍及結(jié)論 根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，我們做出的評(píng)估及結(jié)論但是，有可能自購(gòu)建完成或產(chǎn)權(quán)證申請(qǐng)?zhí)峤缓?年內(nèi)仍未取得產(chǎn)權(quán)證。這種情況下，負(fù)責(zé)該領(lǐng)域內(nèi)具體審計(jì)工作的審計(jì)項(xiàng)目組成員應(yīng)立即與項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目合伙人聯(lián)系，確定是否有必要實(shí)施其他追加審計(jì)程序。通常在此類情況下，我們會(huì)請(qǐng)律師就登記的進(jìn)展?fàn)顩r及可能存在的影響登記的法律或其他方面的障礙問(wèn)題發(fā)表法律專業(yè)意見(jiàn)。企業(yè)支付的土地使用權(quán)出讓金，或?yàn)橘?gòu)置房產(chǎn)支付的對(duì)價(jià)，以及獲取土地使用權(quán)或房屋建筑物所有權(quán)過(guò)程中發(fā)生的直接相關(guān)的稅費(fèi)，應(yīng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的價(jià)值中。土地使用權(quán)價(jià)值通常在土地使用權(quán)證載明的使用年限內(nèi)攤銷；房屋建筑物價(jià)值通常在其預(yù)計(jì)可使用年限內(nèi)計(jì)提折舊。按照原《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，土地使用權(quán)在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的年限分期攤銷。用于開發(fā)或建造自用項(xiàng)目時(shí)，將攤余價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程或開發(fā)商品房成本。在計(jì)提折舊時(shí)，如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。對(duì)于執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，根據(jù)《〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)〉應(yīng)用指南》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。八、案例研究 (a) 在檢查“東方公司”的維修費(fèi)用時(shí)，你發(fā)現(xiàn)一張餐臺(tái)及椅子的發(fā)票，餐臺(tái)和椅子的價(jià)值均為595元，已作為費(fèi)用處理。會(huì)計(jì)告訴你，根據(jù)公司政策，只有單位價(jià)值高于600元的項(xiàng)目才予以資本化，因此要按上述方法處理。 當(dāng)天晚些時(shí)候，你獲知公司當(dāng)年更換了所有的餐臺(tái)、椅，約50張餐臺(tái)及200把椅子。你該采取什么行動(dòng)，為什么？ (b) 東方公司會(huì)計(jì)主管告訴你，公司購(gòu)置了一臺(tái)自動(dòng)擠壓機(jī)。他打算按直線法于5年內(nèi)對(duì)該設(shè)備計(jì)提折舊，想知道你是否同意。你該怎么辦？在回答該問(wèn)題時(shí)你該考慮哪些因素？案例研究 – 答案(a) 下一步要確定其他桌椅是如何核算的（如，作為費(fèi)用處理或資本化）。如果總額148,750 (250 x 595)不恰當(dāng)?shù)刭M(fèi)用化，對(duì)公司利潤(rùn)表的影響可能是重大的，因?yàn)殡m然單個(gè)項(xiàng)目不重要，但其整體上代表了一項(xiàng)符合公司資本化標(biāo)準(zhǔn)的大額交易。如果此類項(xiàng)目已費(fèi)用化，我們應(yīng)要求客戶予以調(diào)整，或歸入賬項(xiàng)調(diào)整分錄匯總表。（注：我們同時(shí)還應(yīng)對(duì)客戶未計(jì)提的折舊費(fèi)用也作出相應(yīng)調(diào)整）。(b) 你應(yīng)避免給予任何未經(jīng)考慮的即時(shí)回答，并應(yīng)與項(xiàng)目復(fù)核經(jīng)理討論該事項(xiàng)。 我們并不反對(duì)給客戶一個(gè)考慮周全的會(huì)計(jì)處理意見(jiàn)，為得出該意見(jiàn)之目的，我們應(yīng)考慮的因素包括：(i) 已投入使用的同類或類似設(shè)備的實(shí)際使用年限。(ii) 預(yù)計(jì)凈殘值 客戶認(rèn)為為零。(iii) 機(jī)器的相關(guān)生產(chǎn)能力，即在整個(gè)使用年限內(nèi)各年度產(chǎn)能是相同的，還是不均衡分布的（例如開頭幾年產(chǎn)能大，以后年度產(chǎn)能?。?，以及該機(jī)器能否經(jīng)過(guò)較簡(jiǎn)單的改造后用于生產(chǎn)新產(chǎn)品。(iv) 公司預(yù)計(jì)生產(chǎn)情況 (如，該機(jī)器是否僅能生產(chǎn)一種特定產(chǎn)品，且該特定產(chǎn)品將于不久之后停產(chǎn)？)。(v) 本所的其他客戶對(duì)同類設(shè)備的處理實(shí)務(wù)。