【正文】 后提交給當?shù)厝嗣裾?guī)劃部門，以取得項目批文。建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地管理部門提出建設用地申請。土地管理部門審查后，擬定供地方案，報市、縣人民政府批準；需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。供地方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發(fā)建設用地批準書。有償使用的，土地管理部門及土地使用者簽訂土地有償使用合同。隨后，土地使用者依法申請土地登記– 具體程序見第I部分中相關內(nèi)容。 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地管理部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。國土資源部于1999年發(fā)布的《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）對閑置土地的認定和處置辦法作出了規(guī)定。此類情況可能會對土地使用者造成重大財務影響。 七、中國大陸土地使用權證及房產(chǎn)證（續(xù)）3. 土地使用權的后續(xù)轉讓政府出讓了與特定土地有關的土地使用權后，除政府另有限制以外，土地使用權受讓方可向第三方轉讓此類土地使用權，轉讓的土地使用權期限不得超過政府最初確定的該土地使用權的出讓期。就轉讓合同的條款和條件達成一致后，轉讓人與受讓人簽訂土地使用權轉讓合同。該轉讓合同必須在當?shù)卣恋毓芾聿块T登記。受讓人應在轉讓協(xié)議約定期限內(nèi)向轉讓人支付協(xié)議對價。根據(jù)《土地登記辦法》規(guī)定：（1）依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發(fā)生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。（2）因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發(fā)生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。（3）因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產(chǎn)等原因致使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人應當持相關協(xié)議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。（4）因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產(chǎn)處分后，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。4. 房產(chǎn)證 取得房產(chǎn)證的程序由于房地產(chǎn)登記的具體規(guī)程隨省份不同而不同，在此僅以上海為例做一簡要說明。根據(jù)2008年12月25日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十七條規(guī)定，新建房屋竣工驗收合格后，房地產(chǎn)權利人應向上海市或其相應區(qū)縣房地產(chǎn)登記處申請房屋所有權初始登記，并提交以下資料： 申請書； 身份證明； 記載建設用地使用權狀況的房地產(chǎn)權證書； 建設工程規(guī)劃許可證及其附圖； 竣工驗收證明； 記載房屋狀況的地籍圖； 房屋勘測報告； 根據(jù)登記技術規(guī)范應當提交的其他有關文件。七、中國大陸土地使用權證及房產(chǎn)證（續(xù)）4. 房產(chǎn)證（續(xù)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請新建商品房所有權初始登記時，應當列明下列房地產(chǎn)的范圍并提供相關證明材料：（一）經(jīng)房屋行政管理部門備案的銷售方案確定的本企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)、用于銷售的商品房；（二）依照法律、法規(guī)規(guī)定或者當事人約定確定的業(yè)主共有房地產(chǎn)和作為公益性公共服務設施的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)登記機構應當自受理初始登記申請之日起二十日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應當將初始登記事項記載于房地產(chǎn)登記簿，并通知房地產(chǎn)權利人領取房地產(chǎn)權證書。不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請人。新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記的，房地產(chǎn)登記機構應當在房地產(chǎn)登記簿上記載該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留自有的房地產(chǎn)和用于銷售的商品房，并分別頒發(fā)房地產(chǎn)權證；初始登記范圍內(nèi)有業(yè)主共有房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)登記機構應當在房地產(chǎn)登記簿上予以記載，不另行頒發(fā)房地產(chǎn)權證。房地產(chǎn)登記機構應當在房地產(chǎn)登記簿上注記作為公益性公共服務設施的房地產(chǎn)，由相關當事人按照法律、法規(guī)的規(guī)定或者約定另行辦理初始登記。七、中國大陸土地使用權證及房產(chǎn)證（續(xù)）5. 附注1. 根據(jù)《土地登記辦法》第十八條，國土資源行政管理部門對于有以下情形之一的土地登記申請，不予登記：（一）土地權屬有爭議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；（四）申請登記的土地權利超過規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。2. 中國大陸多數(shù)城市均設有房產(chǎn)及土地登記處 – 在很多城市，兩個部門是分開的。但是，在深圳、上海及廣州，兩個部門是合并在一起的，結果是只頒發(fā)一份房地產(chǎn)權證，證明土地使用權及位于該土地之上的房屋。3. 轉讓土地使用權時，房產(chǎn)或位于土地上的其他附著物亦同時轉讓。相反，當轉讓房產(chǎn)或其他附著物時，房屋及附著物所覆蓋的土地使用權亦同時轉讓，但房產(chǎn)及地上附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。6. 審計位于中國大陸的土地及房產(chǎn)因審計該領域需要運用判斷及以往的實務及專業(yè)經(jīng)驗，以評估和應對其中固有的風險，此類程序通常由項目復核經(jīng)理（或審計項目組中級別較高的成員）實施。在審計位于中國大陸的土地及房屋時，我們應從客戶取得土地使用權證及房產(chǎn)證（統(tǒng)稱“產(chǎn)權證”）的復印件，同時還應審閱其原件。將產(chǎn)權證上所記載的各項詳細內(nèi)容（如：土地面積、樓宇層數(shù)、經(jīng)批準的用途等）與土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、竣工驗收報告等資料相核對。此項審計涉及財務報表中的“存在性”及“權利與義務”兩項認定。有時客戶尚未取得土地使用權證或所購建房產(chǎn)的產(chǎn)權證。此時我們應與客戶就有關原因、申請進展及其所導致的問題進行討論。對此的解釋可以直接明了（如：因當期購置相關土地或樓宇，相關申請正在辦理過程中）。如是，則審計工作應包括審閱申請資料及來自相關政府部門的文件。我們還應根據(jù)從其他客戶的審計業(yè)務中獲取的經(jīng)驗，將實際進展與客戶的最初預期及我們的期望進行比較。產(chǎn)權證延遲獲取的原因有可能是客戶尚未提交所有申請資料或當?shù)卣P于土地使用權及房產(chǎn)所有權的登記規(guī)定有所改變。 七、中國大陸土地使用權證及房產(chǎn)證（續(xù)）6. 審計位于中國大陸的土地及房產(chǎn)（續(xù)）在上述情況下，我們需要在工作底稿中記錄： 尚未取得產(chǎn)權證的原因 申請辦理產(chǎn)權證的當前實際進展狀況/情形，及當前實際進展與最初預計相比的情況 誰代表客戶辦理申請工作 預計時間表是怎樣的 向中瑞岳華專業(yè)部門咨詢的范圍及結論 根據(jù)以往經(jīng)驗，我們做出的評估及結論但是，有可能自購建完成或產(chǎn)權證申請?zhí)峤缓?年內(nèi)仍未取得產(chǎn)權證。這種情況下，負責該領域內(nèi)具體審計工作的審計項目組成員應立即與項目經(jīng)理或項目合伙人聯(lián)系，確定是否有必要實施其他追加審計程序。通常在此類情況下，我們會請律師就登記的進展狀況及可能存在的影響登記的法律或其他方面的障礙問題發(fā)表法律專業(yè)意見。企業(yè)支付的土地使用權出讓金，或為購置房產(chǎn)支付的對價，以及獲取土地使用權或房屋建筑物所有權過程中發(fā)生的直接相關的稅費，應予以資本化，計入相關固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的價值中。土地使用權價值通常在土地使用權證載明的使用年限內(nèi)攤銷；房屋建筑物價值通常在其預計可使用年限內(nèi)計提折舊。按照原《企業(yè)會計制度》的規(guī)定，土地使用權在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按《企業(yè)會計制度》規(guī)定的年限分期攤銷。用于開發(fā)或建造自用項目時，將攤余價值轉入在建工程或開發(fā)商品房成本。在計提折舊時，如果土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的，在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時，應考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的因素，并作為凈殘值預留，待該項房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分，轉入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價值，如果不繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價值轉入無形資產(chǎn)進行攤銷。對于執(zhí)行新企業(yè)會計準則的企業(yè)，根據(jù)《〈企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)〉應用指南》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。八、案例研究 (a) 在檢查“東方公司”的維修費用時，你發(fā)現(xiàn)一張餐臺及椅子的發(fā)票，餐臺和椅子的價值均為595元，已作為費用處理。會計告訴你，根據(jù)公司政策，只有單位價值高于600元的項目才予以資本化，因此要按上述方法處理。 當天晚些時候，你獲知公司當年更換了所有的餐臺、椅，約50張餐臺及200把椅子。你該采取什么行動，為什么？ (b) 東方公司會計主管告訴你，公司購置了一臺自動擠壓機。他打算按直線法于5年內(nèi)對該設備計提折舊，想知道你是否同意。你該怎么辦？在回答該問題時你該考慮哪些因素？案例研究 – 答案(a) 下一步要確定其他桌椅是如何核算的（如，作為費用處理或資本化）。如果總額148,750 (250 x 595)不恰當?shù)刭M用化，對公司利潤表的影響可能是重大的，因為雖然單個項目不重要，但其整體上代表了一項符合公司資本化標準的大額交易。如果此類項目已費用化，我們應要求客戶予以調(diào)整，或歸入賬項調(diào)整分錄匯總表。（注：我們同時還應對客戶未計提的折舊費用也作出相應調(diào)整）。(b) 你應避免給予任何未經(jīng)考慮的即時回答，并應與項目復核經(jīng)理討論該事項。 我們并不反對給客戶一個考慮周全的會計處理意見，為得出該意見之目的，我們應考慮的因素包括：(i) 已投入使用的同類或類似設備的實際使用年限。(ii) 預計凈殘值 客戶認為為零。(iii) 機器的相關生產(chǎn)能力，即在整個使用年限內(nèi)各年度產(chǎn)能是相同的，還是不均衡分布的（例如開頭幾年產(chǎn)能大，以后年度產(chǎn)能?。约霸摍C器能否經(jīng)過較簡單的改造后用于生產(chǎn)新產(chǎn)品。(iv) 公司預計生產(chǎn)情況 (如，該機器是否僅能生產(chǎn)一種特定產(chǎn)品，且該特定產(chǎn)品將于不久之后停產(chǎn)？)。(v) 本所的其他客戶對同類設備的處理實務。