【正文】 及客戶名稱（存在性、計(jì)價(jià)、權(quán)利及義務(wù)）。 通過審閱直接人工報(bào)告及工資記錄驗(yàn)證其他成本（存在性及計(jì)價(jià)）。 確定采購是否根據(jù)公司政策取得授權(quán)（完整性、權(quán)利與義務(wù)）。此類程序可能包括： 查驗(yàn)資本化計(jì)入在建資產(chǎn)成本的利息。我們通常不檢查所有固定資產(chǎn)增加的支持性文件。自建資產(chǎn) 公司經(jīng)常自行建造固定資產(chǎn)（如房產(chǎn)、機(jī)器及設(shè)備）。一些公司僅分?jǐn)傋儎?dòng)（直接）費(fèi)用，而一些公司既分?jǐn)偣潭ǎㄩg接）又分配變動(dòng)費(fèi)用（即遵循完全成本法的理念）。確認(rèn)制造費(fèi)用分?jǐn)偡椒ê侠恚遗c前期一致。 216。我們應(yīng)熟悉與公司資產(chǎn)處置有關(guān)的政策及程序。 確保資產(chǎn)處置根據(jù)公司政策獲得適當(dāng)批準(zhǔn)（完整性、權(quán)利及義務(wù)）。 將處置的固定資產(chǎn)的成本及累計(jì)折舊額與固定資產(chǎn)登記簿核對（計(jì)價(jià)）。 確保通過以舊換新方式取得的資產(chǎn)成本已正確入賬（完整性）。請隨時(shí)留意是否存在此類跡象。部分此類程序要求一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)、判斷，因此，可能應(yīng)由項(xiàng)目復(fù)核經(jīng)理或更有實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的助理審計(jì)人員實(shí)施。我們應(yīng)審閱文件或證書的原件，以驗(yàn)證其是否為偽造文件（存在性、權(quán)利及義務(wù)）。 審閱固定資產(chǎn)購置的銷售及采購協(xié)議及銷售發(fā)票（存在性、完整性、權(quán)利及義務(wù)）。固定資產(chǎn)實(shí)地盤查可與存貨實(shí)地盤點(diǎn)同時(shí)進(jìn)行。這可能是資產(chǎn)減值跡象，應(yīng)在實(shí)施減值審計(jì)程序時(shí)對該減值跡象進(jìn)行評估。三種最常用的折舊方法是：(i) 直線法（年限平均法） 在預(yù)計(jì)可使用年限內(nèi)將資產(chǎn)成本減去預(yù)計(jì)凈殘值（假定固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用壽命已滿并處于使用壽命終了時(shí)的預(yù)期狀態(tài)，企業(yè)目前從該項(xiàng)資產(chǎn)處置中獲得的扣除預(yù)計(jì)處置費(fèi)用后的金額）后的余額（應(yīng)計(jì)折舊額）均衡分?jǐn)傊脸杀净蛸M(fèi)用。 通常采用雙倍余額遞減法。次年計(jì)提折舊額為8萬元（第2年初賬面凈值40萬元的20%）。例如一公司購置了一臺(tái)價(jià)值30萬元的機(jī)器，該機(jī)器預(yù)計(jì)使用年限為10年。這個(gè)分?jǐn)?shù)的分子代表尚可使用年限，分母代表使用年數(shù)的逐年數(shù)字總和。 測試折舊計(jì)算的數(shù)字準(zhǔn)確性（固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)；折舊計(jì)量）。 在許多情況下，客戶對折舊的控制（如計(jì)算機(jī)系統(tǒng)控制；管理層將實(shí)際計(jì)提的折舊額與預(yù)算的比較）可能導(dǎo)致對折舊計(jì)算的詳細(xì)測試不再具有必要性。如下頁示例3 ，該測試應(yīng)當(dāng)是非常簡單的，并可就當(dāng)期計(jì)提折舊額的合理性提供保證。 平均固定 預(yù)計(jì)可 前期預(yù)計(jì) 當(dāng)期折舊(a) 資產(chǎn)余額 使用年限 可使用年限 47001 (b) (c)=(b)/(a) β___________________________________________________________________________________房屋建筑物 207,885 8,335,825 δ 年 年機(jī)器設(shè)備 225,478 2,875,578 δ 年 Ω 年工廠設(shè)備 95,794 1,172,965 δ 年 年辦公設(shè)備 51,825 587,528 δ 年 年機(jī)動(dòng)車輛 104,668 314,478 δ 年 年租賃改良 33,128 165,607 δ 年 年 (b) 根據(jù)47001，按期初及期末余額的平均值計(jì)算 β 根據(jù)前期工作底稿 δ 根據(jù)公司制定的可使用年限指引，平均預(yù)計(jì)可使用年限是合理的（見470010）。實(shí)踐中，公司通常會(huì)確定應(yīng)資本化為固定資產(chǎn)的項(xiàng)目的單位價(jià)值最低限額。但是，切記此類最低額度僅作為操作指引，旨在降低詳細(xì)記錄小額項(xiàng)目的繁重工作量。通常，只需對高于公司的固定資產(chǎn)單位價(jià)值最低限額的金額實(shí)施測試。如果“固定資產(chǎn)”不正確地作為費(fèi)用處理，而未予以資本化，這將引起有關(guān)資產(chǎn)負(fù)債表中固定資產(chǎn)金額及利潤表中折舊費(fèi)用完整性的問題（即，低估此類金額）?！薄? 大部分資產(chǎn)減值審計(jì)工作將由項(xiàng)目復(fù)核經(jīng)理實(shí)施，因?yàn)榇隧?xiàng)工作需要判斷及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)且計(jì)算可能較復(fù)雜。四、固定資產(chǎn)是否存在減值?（續(xù)）以下是較高級(jí)別的審計(jì)人員需留意的其他減值跡象，供助理人員參考：外部信息 企業(yè)經(jīng)營所處的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)或者法律等環(huán)境以及資產(chǎn)所處的市場在當(dāng)期或者將在近期發(fā)生重大變化，從而對企業(yè)產(chǎn)生不利影響。 資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者計(jì)劃提前處置。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》規(guī)定，屬于該準(zhǔn)則規(guī)范范圍內(nèi)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提，不得轉(zhuǎn)回；而《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號(hào)——資產(chǎn)減值》規(guī)范范圍內(nèi)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備除商譽(yù)以外，在資產(chǎn)價(jià)值回升時(shí)都是允許轉(zhuǎn)回的。我們可將該清單的明細(xì)與客戶的銀行授信額度、貸款協(xié)議及董事會(huì)會(huì)議紀(jì)要等資料相核對；也可結(jié)合對銀行借款的函證，同時(shí)函證固定資產(chǎn)作為貸款抵押的有關(guān)情況；或者通過查詢在土地、房屋、車船登記管理部門登記的他項(xiàng)權(quán)利信息等，確定固定資產(chǎn)被設(shè)定抵押或質(zhì)押的情況。六、審閱重大的固定資產(chǎn)未來增加計(jì)劃/承諾（續(xù)）考慮到以上披露要求，我們可以實(shí)施以下程序： 審閱在建工程賬戶及完整的項(xiàng)目合同/清單。此時(shí)，已付款項(xiàng)應(yīng)作為非流動(dòng)資產(chǎn)，且無需對該合同作出進(jìn)一步的披露。鑒于此，項(xiàng)目復(fù)核經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目合伙人及有關(guān)專家有必要參與該領(lǐng)域內(nèi)的審計(jì)工作。土地使用權(quán)是政府賦予個(gè)人或單位的權(quán)利，個(gè)人/單位籍此享有在特定期間內(nèi)按特定目的(及規(guī)定的其他條款及條件)對特定土地的獨(dú)占使用權(quán)。地方人民政府土地管理部門（現(xiàn)“國土資源行政主管部門”）負(fù)責(zé)通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式出讓土地使用權(quán)。《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》由市、縣人民政府土地管理部門及土地使用者就土地使用條款達(dá)成一致后簽訂。）七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證1. 土地使用權(quán)證（續(xù)）當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T組建評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。）競得人與當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T簽訂有關(guān)合同。 以掛牌方式出讓 －指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（出讓人）發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。根據(jù)自2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第一節(jié)“不動(dòng)產(chǎn)登記”和和自2008年2月1日起實(shí)施的《土地登記辦法》（國土資源部令第40號(hào)）的規(guī)定，登記程序如下：（1）. 遞交土地登記申請依法以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在付清全部國有土地出讓價(jià)款后，持國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。申請土地登記時(shí)，申請人應(yīng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)提交下列材料：（一）土地登記申請書；（二）申請人身份證明材料；（三）土地權(quán)屬來源證明；（四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（五）地上附著物權(quán)屬證明；（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（七）《土地登記辦法》規(guī)定的其他證明材料。國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)對受理的土地登記申請進(jìn)行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：（一）根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿；（二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡；（三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，可以延長十日。（3）. 頒發(fā)土地使用權(quán)證 土地權(quán)利證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的證明。七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）2. 商業(yè)/住宅建設(shè)項(xiàng)目用地如果所取得的土地?cái)M用于商業(yè)或住宅建設(shè)項(xiàng)目，意向土地使用者（建設(shè)單位）在進(jìn)行第I部分所載土地申請及登記以前須先通過建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審。建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地管理部門提出建設(shè)用地申請。隨后，土地使用者依法申請土地登記– 具體程序見第I部分中相關(guān)內(nèi)容。超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。就轉(zhuǎn)讓合同的條款和條件達(dá)成一致后，轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（2）因依法買賣、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。4. 房產(chǎn)證 取得房產(chǎn)證的程序由于房地產(chǎn)登記的具體規(guī)程隨省份不同而不同，在此僅以上海為例做一簡要說明。 記載建設(shè)用地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書； 房屋勘測報(bào)告；符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將初始登記事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。七、中國大陸土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證（續(xù)）5. 附注1. 根據(jù)《土地登記辦法》第十八條，國土資源行政管理部門對于有以下情形之一的土地登記申請，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭議的；（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；（四）申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；（五）其他依法不予登記的。相反，當(dāng)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)或其他附著物時(shí)，房屋及附著物所覆蓋的土地使用權(quán)亦同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但房產(chǎn)及地上附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。此項(xiàng)審計(jì)涉及財(cái)務(wù)報(bào)表中的“存在性”及“權(quán)利與義務(wù)”兩項(xiàng)認(rèn)定。如是，則審計(jì)工作應(yīng)包括審閱申請資料及來自相關(guān)政府部門的文件。 尚未取得產(chǎn)權(quán)證的原因 向中瑞岳華專業(yè)部門咨詢的范圍及結(jié)論企業(yè)支付的土地使用權(quán)出讓金，或?yàn)橘徶梅慨a(chǎn)支付的對價(jià)，以及獲取土地使用權(quán)或房屋建筑物所有權(quán)過程中發(fā)生的直接相關(guān)的稅費(fèi)，應(yīng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的價(jià)值中。在計(jì)提折舊時(shí)，如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。八、案例研究 (a) 在檢查“東方公司”的維修費(fèi)用時(shí)，你發(fā)現(xiàn)一張餐臺(tái)及椅子的發(fā)票，餐臺(tái)和椅子的價(jià)值均為595元，已作為費(fèi)用處理。他打算按直線法于5年內(nèi)對該設(shè)備計(jì)提折舊，想知道你是否同意。（注：我們同時(shí)還應(yīng)對客戶未計(jì)提的折舊費(fèi)用也作出相應(yīng)調(diào)整）。(iii) 機(jī)器的相關(guān)生產(chǎn)能力，即在整個(gè)使用年限內(nèi)各年度產(chǎn)能是相同的，還是不均衡分布的（例如開頭幾年產(chǎn)能大，以后年度產(chǎn)能?。?，以及該機(jī)器能否經(jīng)過較簡單的改造后用于生產(chǎn)新產(chǎn)品